Dietmar德國置業專欄：德國最大私人住房協會取消2023 年所有新建築項目，將有何影響?

史上首次，德國最大的私人住房協會在2月初宣布將在 2023年停止所有新建築項目，甚至可能連同2024 年項目也一併停止。儘管聽起來很不合理，但的確正在德國發生。

現時德國仍有約100 萬套住宅需求，而2022年僅完成約 250,000 套新公寓而不是原計劃的 400,000 套公寓，在這樣的背景下，不禁令人感到奇怪。還有許多其他開發商取消了 2023 年的新建築項目，對房地產市場來說是一個大問題，2023年的40萬套新公寓目標看來遙不可及。

與此同時，或有其他開發商效仿，更多新項目將被取消。因此，住房短缺將更加嚴重，並且對於租賃市場而言，德國正面臨具嚴重後果的壓力測試。

但何以致此? 德國在過去幾年是一個主要的出口國，並且積極參與全球貿易。全球貿易還為德國帶來了廉價的能源和材料，穩定的新建築材料供應鏈。同時建築工人從中可獲取理想收入，亦藉此吸引其他經濟水平較低的歐洲他國勞動力。

此貿易系統在面對疫情時受到第一次沖擊，而隨後的防疫接觸限制緊接而來，均對建築業造成了沉重打擊。而之後的俄烏戰爭，對俄羅斯的製裁也打擊了德國自身的貿易。還有中國對疫情的嚴厲制裁，以及國際突然對中國的嚴厲對策，均導致許多來自中國的必要物資延遲、或沒有被運往德國，這是每次製裁的壞處。加上歐洲供應鏈的問題，欠缺大型存儲系統的公司陷入困境，同時材料價格開始上漲。德國開發商不再那麼容易、便宜且及時地拿到建築材料，因為連經銷商也沒有準備好，情況在短期內無法改變，最後來自其他國家的勞動力亦遠離，德國建築工人數量又不足以獨自建造所需的新公寓。

開發商和各住屋協會突然遇到成本上升問題，新材料價格上漲 200-500%，亦難以尋找足夠建築工人。在德國，獲得建築確認的程序非常複雜且官僚作風。審批完全由聯邦各州政府自行負責，而非中央政府。德國有16個聯邦州，所以有16種不同的建築規範，州政府及和市政府有很強的發言權。

每一次協調各方利益，尋找解決方案，都是一場艱苦的鬥爭。由於環境和能源等方面的要求更加嚴格，變相需要更長時間才能獲得建築確認。

過去，開發商可以在規劃之初以穩定的價格計算材料和個人成本。但實際上，獲得建築確認的時間可能長達一年或更長的時間，成本變得難以計算。現在是時候精簡官僚機構和縮短建築確認的審批時間了。但以何種方式進行，將成為一個耐人尋味的問題。

開發商和住房協會面臨的挑戰將是尋找獲得材料和工人的新途徑。也許傳統房屋建築的時代即將結束。預製、或新型建築材料、3D打印機建造、更廣泛地使用新科技及機器人可能是解決方案。還有與其他國家建立新供應鏈，以定時、安全地獲取材料。

這種情況對德國房地產市場影響深遠，特別德國房地產市場又是一個租戶市場。如果現行情況不變，現有公寓價格將會上漲。這就是事實。德國人口也隨著難民的增加而增長，對住宅項目的需求比以前更高。租金將像以前一樣增長得更快，並且沒有法律限製或租金限制。只有新建築才有助改善現時情況。看看德國政府將何去何徙將變得很有趣。實現新建築實際上需要 24-36個月時間。僅靠金錢補貼無助於更快地建屋——減少官僚主義也是一個重要的需求。

投資者現在的結果是什麼？就是此刻！盡快！投資！租金上漲和住房短缺是一項理想投資的完美要求。未來幾年，外國投資者將對德國房地產市場更感興趣。德國人也不會購買自己的公寓——這是基於歷史和傳統的原因。現時交易價格是可以接受的，保證了良好的投資回報率。價值的增加將在接下來的時間裡上升得更多，實際每年增加10%。而在10年後出售亦獲免稅，這對每個投資者都非常有吸引力，而眼下正是一個很好的機會。

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