杜拜租金下跌，續約能要求減租嗎？法律允許到期前重議租金，談不攏可交由法庭決定公平租金
杜拜續約減租可以提出：依 2008 年第 33 號法令修訂後的 2007 年第 26 號法令第 13 條，房東與房客可以在租約到期前修改任何條款，或重新考慮調高或調低租金；想改條件的一方，依第 14 條須在到期日前不少於 90 日通知對方（雙方另有約定除外）；談不攏時，法庭可依第 9 條的準則決定公平租金。
這個問題在 2026 年 10 月變得很實際。阿聯酋英文報章 Khaleej Times 在 2026 年 10 月 18 日報導，房產平台 Property Finder 追蹤的杜拜 10 個主要公寓社區中，有 9 個的叫價租金中位數比一年前下跌，杜拜市中心（Downtown Dubai）跌幅最大，平台每天掛出的出租公寓也比去年同期多出一半以上。報導引述該平台營收長 Cherif Sleiman 的說法：對租客來說，現在是比較選項、議價的好時機。
平台叫價下跌，不等於你的租約會自動變便宜。本文把「已確定的規定」和「市場行情」分開整理，再依續約房客、換約搬家的房客、房東與海外業主三種身分，說明怎麼查合理租金、什麼時候提出、可以談哪些條件，以及談不攏時的正式出口。
本文重點
- 誰需要留意：租約即將到期、想在續約時談低租金的杜拜房客；打算換一間房子重新簽約的人；以及在杜拜持有出租房產、正面對房客要求減租的房東與海外業主。
- 杜拜續約減租是「可以提出」，不是「自動生效」：沒有人提出、房東也沒有異議時，依第 6 條租約會以相同條件續期，租金不會因為市況下跌而自己往下調。
- 2013 年第 43 號法令只規定續約時的漲幅上限，沒有任何減租規定；要判斷租金是否偏高，要用杜拜土地局的租金指數對照同類房產。
- 平台上的叫價租金是業者資料，不是官方統計，也不是實際成交價；談判時可當參考，正式爭議時法庭看的是第 9 條列出的準則。
杜拜續約減租的已確定規定：條文怎麼寫
以下規定直接出自杜拜法律正本（Dubai Legislation portal）公布的法令原文，每一列的依據不同：
| 規定 | 條文內容 | 依據 |
|---|---|---|
| 續約可重議租金 | 到期前雙方可修改任何條款，或重新考慮調高或調低租金 | 修訂後第 13 條 |
| 提出時限 | 想修改條款的一方，須在到期日前不少於 90 日通知對方，另有約定除外 | 修訂後第 14 條 |
| 談不攏 | 法庭可依第 9 條準則決定公平租金 | 修訂後第 13 條 |
| 法庭看什麼 | RERA 的漲幅準則、杜拜當時的經濟情況、房產狀況、同區同類房產的現行租值、現行租金法規，以及法庭認為適當的其他因素 | 修訂後第 9(2) 條 |
| 沒人提出 | 房客續住、房東未異議，以相同條件續期，期間為原租期或一年，以較短者為準 | 2007 年第 26 號法令第 6 條 |
| 漲幅上限 | 續約時依現行租金低於平均租值的幅度分五級，從不得調漲到最多 20% | 2013 年第 43 號法令第 1 條 |
| 平均租值 | 依 RERA 核定的杜拜租金指數決定 | 2013 年第 43 號法令第 3 條 |
這張表要讀出兩件事。第一，第 13 條的文字明確寫了「調高或調低」，所以房客在續約時要求降租，是法律預留的正常程序，不是無理要求。第二，條文用的是「法庭可以」決定公平租金，沒有保證一定會判減租，結果要看第 9 條各項準則套到你的房子上是什麼情況。
杜拜續約減租前，先查合理租金：租金指數與平台叫價怎麼看
官方工具：杜拜土地局的智慧租金指數
杜拜土地局（Dubai Land Department，DLD）在 2025 年 1 月 2 日推出「智慧租金指數 2025」（Smart Rental Index 2025）。依 DLD 公告，這套指數以建築分級系統為基礎，評估每棟大樓的技術與結構特性、裝修與維護品質、地點，以及維修、清潔、停車管理等服務水準，涵蓋杜拜所有住宅區，包括特別發展區與自由區。
DLD 官網提供租金指數計算器（Rental Index），可以查詢同類房產的平均租值。2013 年第 43 號法令第 3 條規定，續約漲幅上限所說的「平均租值」，就是依 RERA 核定的杜拜租金指數決定。換句話說，查詢結果若顯示你的租金已經明顯高於同類房產，這就是你在續約時提出減租最有力的官方依據。
市場行情：Property Finder 的叫價租金
以下數字全部出自 Khaleej Times 2026 年 10 月 18 日報導所引述的 Property Finder 平台資料，比較的是 2025 年第三季與 2026 年第三季，屬於房東在平台上的叫價租金，不是官方統計，也不是實際成交租金：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 追蹤的 10 個公寓社區 | 9 個叫價中位數下跌，Dubai Hills Estate 持平 |
| 杜拜市中心（Downtown Dubai） | 下跌 21.7%，各種房型都下跌 |
| 杜拜碼頭（Dubai Marina） | 下跌 16.1% |
| 整體公寓叫價中位數 | 2025 年 12 月高點 13.5 萬迪拉姆，2026 年 6 月降到 10 萬，9 月回到 10.5 萬 |
| 2026 年 9 月每日新掛出租公寓 | 比 2025 年 9 月多 55.1% |
| 同期租客詢問 | 增加 15.4%，每則房源平均詢問少 23% |
| 追蹤的 10 個別墅社區 | 8 個叫價下跌；Al Furjan 上升 15.15% |
報導也提到，9 月叫價中位數小幅回升，Sleiman 認為是初步回穩的跡象，但一個月的數字還不構成趨勢。談判時引用這些數字，最好同時說明是平台叫價，並以自己社區、同房型的實際掛牌作對照。
杜拜續約減租怎麼談：三種讀者各自的做法
續約房客：在到期前 90 日以前提出
- 看租約到期日，倒推 90 日：依第 14 條，想修改條款要在到期日前不少於 90 日通知，除非租約另有約定。錯過這個時點，房東未異議時租約會依第 6 條以原條件續期。
- 準備依據：DLD 租金指數的查詢結果、同社區同房型的掛牌租金，以及房屋狀況（例如需要維修的地方）。這些正好對應第 9 條法庭會考量的因素。
- 書面提出：寫清楚希望的租金與理由，保留寄送紀錄。
- 不只談租金：第 4 條規定租約要載明租期、租金與付款方式，第 13 條允許修改「任何條款」，所以付款方式、租期長短都可以一起談；第 16 條規定除非另有約定，租期內的維修由房東負責，維修責任怎麼分也是可以寫進新約的條件。
- 談成後更新登記：新條件寫進續約合約，並完成 Ejari 續約登記。DLD 的續約登記可經房地產服務受託中心（Real Estate Trustee Center）、物業管理公司、Ejari 系統或 Dubai REST app 辦理。
換約搬家的房客：新約租金由雙方議定
2013 年第 43 號法令第 1 條寫明是「續約時」的漲幅上限，所以重新簽一份新租約時，租金由雙方議定，這時平台上的叫價與掛牌數量就是主要的比較基礎。搬家前要留意三件事：原租約對不續約通知的約定、依第 20 條押金在租約到期時應退還、以及新租約依第 4 條須向 RERA 登記（Ejari），否則日後發生爭議，司法機關與政府部門不受理。叫價下跌期間新約租金的變化，宅點另有〈杜拜租客轉租新盤 新約租金最多跌15%〉一文報導。
房東與海外業主：收到減租要求時怎麼評估
在杜拜持有出租房產的香港、台灣業主，同樣適用第 13 條：房客在到期前 90 日以前提出減租，屬於合法的重議程序。評估時可以先用 DLD 租金指數確認自己的租金落在同類房產的什麼位置；若雙方談不攏而進入正式程序，法庭會依第 9 條看當時經濟情況、房產狀況與同區同類房產的現行租值。
智慧租金指數的建築分級把維護品質與服務水準納入評估，所以大樓與單位的維護狀況，也會影響指數上的評價。Khaleej Times 報導中，Property Finder 的 Sleiman 認為，在房源大量增加的情況下，房東只降價可能不夠，房源資料的品質、曝光度與回覆速度同樣重要——這是平台業者的觀點，房東可以作為評估留住房客或重新招租時的參考。
杜拜續約減租談不攏：去租賃糾紛中心
杜拜處理租賃爭議的專責機構是杜拜土地局轄下的租賃糾紛中心（Rental Disputes Center，RDC；法令文字稱 Rental Disputes Settlement Centre）。RDC 官網列出的服務包括友好和解訴訟（Dispute Lawsuit – Amicable Settlement）、一般訴訟、執行與線上案件追蹤等。依第 13 條，續約租金談不攏時，可以由法庭依第 9 條的準則決定公平租金。
提出案件前要確認兩件事：租約已完成 Ejari 登記（第 4 條），以及手上有通知紀錄、租金指數查詢結果與房屋狀況證據。案件費用與程序以 RDC 最新公告為準。房東漲租、仲裁流程的細節，可參考〈杜拜租金漲價怎麼辦？阿聯酋租務仲裁機制與調解流程解析〉；若擔心提出減租後房東要你搬走，第 25 條對收回房屋的理由與 12 個月通知期有嚴格限制，見〈在杜拜租房，房東能用什麼理由請你搬走？〉。
杜拜續約減租最常見的四個誤解
誤解一：「市場租金跌了，續約租金就會自動調低」
為什麼不完整： 依第 6 條，沒有人提出、房東也沒有異議時，租約以相同條件續期，租金不會自己往下調。
實務提醒： 想減租要主動、書面、在到期前 90 日以前提出。
誤解二：「租金下跌時，第 43 號法令會幫房客減租」
為什麼不完整： 2013 年第 43 號法令只規定續約時的漲幅上限，全文沒有減租規定。減租的法律依據是第 13 條的重議程序。
實務提醒： 用租金指數證明租金偏高，再依第 13 條提出。
誤解三：「平台說跌了 21.7%，我的租金也該減 21.7%」
為什麼不完整： Property Finder 的數字是平台叫價租金的社區中位數，不是官方統計，也不是你那一戶的公平租金；法庭判斷依第 9 條的多項準則。
實務提醒： 以同社區、同房型、同等狀況的掛牌與租金指數作對照，比單一百分比更有說服力。
誤解四：「提出減租，房東就可以不續約請我走」
為什麼不完整： 依第 25(2) 條，期滿後房東收回房屋只限拆建、大修、自住、出售四個理由，並須提前至少 12 個月經公證處或掛號信通知，房客要求重議租金不在其中。
實務提醒： 收到任何搬遷通知，先核對理由與通知期是否符合第 25 條。
杜拜續約減租情境示例
情境一：Downtown 公寓的外派員工，租約三個月後到期
背景： 一年期租約約三個月後到期，同大樓同房型的掛牌租金明顯比自己的租金低。
會遇到的問題： 距到期日已接近 90 日，提出時點很緊。
怎麼處理： 先查租約是否另有通知期約定；沒有的話，依第 14 條須在到期日前不少於 90 日通知，應立即書面提出，附上租金指數查詢結果與同房型掛牌資料。
不應忽略的限制： 房東可以不同意；談不攏時是否進入 RDC 程序、結果如何，依第 9 條個案判斷。
情境二：想搬到租金較低社區的家庭
背景： 原租約到期後不想續，打算到另一個叫價下跌的社區簽新約。
會遇到的問題： 新約不受續約漲幅表約束，租金完全由雙方議定。
怎麼處理： 比較多個房源的叫價，談定後把租期、租金、付款方式寫進書面租約並完成 Ejari 登記；同時依原租約約定通知不續約，並依第 20 條要求退還押金。
不應忽略的限制： 平台叫價不是成交價，實際簽約租金以雙方合意為準。
情境三：在杜拜碼頭持有一房單位的香港業主
背景： 房客在到期前四個月來信，以叫價下跌為由要求降租。
會遇到的問題： 拒絕可能讓房客搬走、單位空置；接受則收入減少。
怎麼處理： 用 DLD 租金指數確認租金位置，評估單位維護狀況，再考慮是否以延長租期、調整付款方式或維修安排換取較小的降幅；結果寫進續約合約並更新 Ejari。
不應忽略的限制： 若雙方談不攏，房客可依第 13 條請法庭決定公平租金。
杜拜續約減租常見問題 FAQ
杜拜續約減租有法律依據嗎？
有。2008 年第 33 號法令修訂後的第 13 條規定，續約時房東與房客可以在租約到期前修改任何條款，或重新考慮調高或調低租金。談不攏時，法庭可以依第 9 條的準則決定公平租金。這是允許提出與重議的程序，不代表房東必須同意減租。
杜拜續約減租要在什麼時候提出？
依修訂後第 14 條，想依第 13 條修改租約條款的一方，須在租約到期日前不少於 90 日通知對方，除非雙方另有約定。建議以書面提出並保留寄送紀錄。若沒有人提出、房東也未異議，依第 6 條租約會以相同條件續期。
怎麼知道我在杜拜的租金合不合理？
可以使用杜拜土地局官網的租金指數計算器查詢同類房產的平均租值。DLD 在 2025 年 1 月 2 日推出智慧租金指數，以建築分級評估結構、裝修與維護品質、地點與服務水準。再搭配同社區、同房型的平台掛牌租金對照，但要記得平台數字是叫價，不是成交價。
杜拜第 43 號法令會讓租金下跌時自動減租嗎？
不會。2013 年第 43 號法令只規定續約時的漲幅上限，依現行租金低於平均租值的幅度分五級，從不得調漲到最多 20%，全文沒有減租規定。想減租要依第 13 條在續約時提出重議。
杜拜續約減租談不攏怎麼辦？
可以向杜拜土地局轄下的租賃糾紛中心（RDC）提出，依第 13 條由法庭依第 9 條準則決定公平租金。提出前請確認租約已完成 Ejari 登記，因為依第 4 條，未登記的租約司法機關與政府部門不受理相關爭議。案件費用以 RDC 最新公告為準。
杜拜續約除了減租，還能談哪些條件？
第 13 條允許修改租約的任何條款。依第 4 條，租約須載明租期、租金與付款方式，這些都是可以一起談的項目；依第 16 條，除非另有約定，租期內維修由房東負責，維修責任怎麼分也可以寫進新約。談定的條件要寫進續約合約並更新 Ejari 登記。
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重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律或投資建議。內容依據杜拜法律正本公布的 2007 年第 26 號法令、2008 年第 33 號法令與 2013 年第 43 號法令英文版本、杜拜土地局與租賃糾紛中心官網，以及 2026 年 10 月的媒體報導；上述法令英文版載明解釋與適用以阿拉伯文原文為準。市場數字為平台叫價資料，不代表官方統計或成交價格。本文規定僅適用於杜拜酋長國，個案由主管機關依具體事實認定；涉及自身權益時，應諮詢在阿聯酋具執業資格的專業人士。
法規內容截至 2026 年 10 月 19 日，以杜拜法律正本、杜拜土地局與租賃糾紛中心最新公告為準。
參考資料
Dubai Legislation – Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai / Dubai Legislation – Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 / Dubai Legislation – Decree No. (43) of 2013 Determining Rent Increase for Real Property in the Emirate of Dubai / Dubai Land Department – Dubai Land Department launches Smart Rental Index 2025 / Dubai Land Department – Rental Index / Dubai Land Department – Register / Renew Tenancy Contract / Rental Disputes Center – Official Website / Khaleej Times – Dubai rents fall in most areas as tenants get more choice, bargaining power
