一文睇清：2025年日本固都稅減免政策詳解：減免條件、申請手續秘訣

日本的房地產市場近年來吸引了大量海外投資者，而「固都稅」（即固定資產稅與城市計劃稅）是所有物業持有人都需要面對的重要成本之一。2025年，日本將對部分房產持有者實施新的固都稅減免政策，減輕業主的稅務負擔。這篇文章將詳細解構減免的條件、申請手續以及省稅秘訣，助你輕鬆掌握最新政策，降低物業持有成本。

🔎 1. 固定資產稅與都市計劃稅的背景

(1) 固定資產稅的起源

固定資產稅（固定資産税）是日本政府於**1950 年（昭和 25 年）**根據《地方税法》第 349 條開始徵收的一種地方稅。

課稅對象：土地、建築物及附屬設施（如停車場、倉庫等）
標準稅率：1.4%（地方政府可調整，但不得超過 3%）
課稅基準日：每年 1 月 1 日

(2) 都市計劃稅的起源

都市計劃稅（都市計画税）是針對「都市計劃區域」內的房地產持有者徵收的地方稅，主要用於支持城市基礎建設（如道路、下水道、公園等）。

標準稅率：0.3%（地方政府可根據需要調整，但不超過 0.6%）

固都稅減免條件與範圍

適用時間與條件限制

固定資產稅和都市計劃稅的課稅基準日為每年1月1日。因此，只有在當年1月1日該土地上已有住宅建築，才能適用住宅用地減免政策。但有以下例外情況：

住宅重建期間：
- 如果是拆除舊房重建，在符合特定條件下，重建期間的土地仍可繼續享受住宅用地減免
- 條件包括：前一年度該土地被認定為住宅用地、當年1月1日已開始建設且次年1月1日前完工、在原址重建、土地和住宅所有權基本保持不變等
空置房屋：
- 對於管理不當的空置房屋，根據《空家等對策特別措施法》，其所在土地可能失去住宅用地減免資格
- 這是為了抑制空置房增加而設立的措施

減免條件物件範圍

日本的住宅用地稅收減免政策，主要將「住宅用地」分為以下兩種：

類別	定義	固定資產稅減免	都市計劃稅減免
小規模住宅用地	每個住宅單位對應的 200 平方米以下部分	評估價值的 1/6	評估價值的 1/3
一般住宅用地	超過 200 平方米的部分（限於建築樓面面積的 10 倍內）	評估價值的 1/3	評估價值的 2/3

住宅用地的分類

日本針對「住宅用地」的減免政策，主要將住宅用地分為兩個類型：小規模住宅用地 /一般住宅用地不同的類型，適用不同的固定資產稅和都市計劃稅減免標準。

① 小規模住宅用地（200 平方米以下部分）

小規模住宅用地是指：每個「住宅單位」對應的200 平方米以下部分的土地

住宅單位」的定義：

- - 包括獨立屋、透天厝、公寓、出租住宅等
  - 即使是公寓中的單位，每個單位都可以獨立計算 200 平方米的減免

稅種	減免幅度
固定資產稅	按評估價值的 1/6 計算
都市計劃稅	按評估價值的 1/3 計算

💡 舉例：獨立住宅
- 你擁有一棟150 平方米的透天厝：
  - 因為面積在 200 平方米以下 → 全部適用小規模住宅用地減免
  - 固定資產稅 = 150㎡ × 評估價值 × 1/6
  - 都市計劃稅 = 150㎡ × 評估價值 × 1/3

💡 舉例：300 平方米的透天厝
- 你擁有一棟300 平方米的獨立屋：
  - 前 200 平方米 → 適用小規模住宅用地減免
  - 剩餘 100 平方米 → 適用一般住宅用地減免
👉 計算方式：
- 固定資產稅 =
  - 前 200㎡ × 評估價值 × 1/6（小規模住宅用地）
  - 剩餘 100㎡ × 評估價值 × 1/3（一般住宅用地）
- 都市計劃稅 =
  - 前 200㎡ × 評估價值 × 1/3（小規模住宅用地）
  - 剩餘 100㎡ × 評估價值 × 2/3（一般住宅用地）

一般住宅用地（超過 200 平方米部分）

一般住宅用地是指：

- 住宅面積超過200 平方米的部分
- 在計算時，僅有前 200 平方米可享受小規模住宅用地的減免
- 超過 200 平方米的部分適用一般住宅用地標準
- 一般住宅用地減免標準：

稅種	減免幅度
固定資產稅	按評估價值的 1/3 計算
都市計劃稅	按評估價值的 2/3 計算

💡 舉例：500 平方米的透天厝
- 你擁有一棟500 平方米的房產：
  - 前 200 平方米 → 按小規模住宅用地減免（1/6、1/3）
  - 剩下 300 平方米 → 按一般住宅用地減免（1/3、2/3）
👉 計算方式：
- 固定資產稅 =
  - 前 200㎡ × 評估價值 × 1/6
  - 剩餘 300㎡ × 評估價值 × 1/3
- 都市計劃稅 =
  - 前 200㎡ × 評估價值 × 1/3
  - 剩餘 300㎡ × 評估價值 × 2/3