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讀者疑問：
本人在日本購入了一個物業，最初已簽訂長期租約，並透過代理公司（二房東）管理，現在出現以下問題：首先，我在租約到期後收回單位自住，但代理公司聲稱根據日本法規，不能提前終止租約或拒絕續租。其次，代理公司要求我支付冷氣維修費及其他修繕費，導致出租收入出現虧損，實際上是自己補貼租客的居住費用。此外，我曾聽說200平方米以下的單位可獲得稅務減免。對這些處理方式感到困惑，希望釐清日本法律對租約、維修費及稅務的規定，並找到合適的解決方案。
感謝您的來信。您所提到的問題涉及日本租賃法、《借地借家法》以及稅務政策，確實需要仔細處理。以下將就您的情況，分別就租約、維修費和稅務減免進行說明，並提供相應的建議。
1. 租約解除與續租權利
根據《借地借家法》（しゃくちしゃっかほう），日本法律對租客權益的保護較為嚴格，租客通常享有較強的續租權。
(1) 合約類型的影響
您需要先確認簽訂的租賃合同類型：
-
定期租賃契約（定期借家契約）
- 在租約期滿時，業主可基於合同條款或合法理由拒絕續約。
- 若合同中未載明「自動續約」或「優先續租權」，您有權在租約期滿後拒絕續租。
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普通租賃契約（普通借家契約）
- 若是普通租賃契約，租客或二房東通常享有「續租請求權」，在租約到期時可以要求續租。
- 但如果您有「正當理由」——例如自住或重建——法院通常會支持業主的收回請求。
(2) 提前解除租約的法律限制
- 業主在解除租約時，必須提出「正當理由」，包括：
- 承租方違約（如未支付租金或違規使用房屋）
- 房屋需要自住或拆除重建
- 租客或二房東行為不當（如非法轉租或破壞房屋）
➡️ 建議
- 如租賃合同為「定期契約」，在到期前6個月至1年內，通過書面形式通知不再續約。
- 如租賃合同為「普通契約」，在租約到期前至少6個月，以「自住」為理由書面通知不再續約。
- 若二房東拒絕或提出異議，可考慮委託日本房地產律師進行法律處理。
2. 維修費及冷氣費用的承擔問題
在日本，房屋維修費用的承擔原則，取決於損壞的原因和性質。
| 類別 | 負責方 | 說明 |
|---|---|---|
| 自然老化（如冷氣老化或設備故障） | 業主 | 設施的自然損耗屬於業主責任 |
| 租客或二房東使用不當導致的損壞 | 租客或二房東 | 若因不當使用造成損壞，應由使用方承擔 |
| 公共設施（如電梯、外牆） | 管理公司或業主 | 物業管理費用通常包括在管理費中 |
➡️ 建議
- 要求代理公司提供維修報告，確定冷氣損壞是否屬於自然老化或租客使用不當。
- 如果損壞屬於自然老化，您可能需承擔費用，但若損壞是租客或代理公司管理不當所致，則責任應由其承擔。
- 若代理公司拒絕承擔維修費，建議通過律師或房地產協會進行協商處理。
3. 固都稅（固定資產稅與都市計劃稅）減免問題
固都税（こどぜい，Kodozei） 是指固定資產稅（固定資産税）和都市計劃稅（都市計画税）的合稱，屬於地方稅，由業主（您）負責支付。
(1) 徵收標準
- 固定資產稅標準稅率：1.4%（最高3%）
- 都市計劃稅標準稅率：0.3%（最高0.6%）
(2) 減免政策
根據《地方税法》第349條，日本政府對住宅用地的稅務減免政策如下：
| 類型 | 固定資產稅 | 都市計劃稅 |
|---|---|---|
| 住宅用地（200平方米以下） | 減至評估價值的1/6 | 減至評估價值的1/3 |
| 超過200平方米的部分 | 全額徵收 | 全額徵收 |
| 商業用地 | 全額徵收 | 全額徵收 |
重點：200平方米以下的單位可享受減免，但並非「免稅」。有關固都稅（固定資產稅與都市計劃稅）減免問題，可以參考以下文章：一文睇清：2025年 日本固都稅減免政策詳解：減免條件、申請手續秘訣
➡️ 建議
- 向當地稅務局確認您的物業是否符合「200平方米以下」的稅務減免政策。
- 若二房東或管理公司負責繳稅但未繳，建議發出正式通知，並要求賠償罰金或損失。
- 若政府發出催繳通知，應立即與稅務部門協商，確認具體稅務金額和滯納金細節。
