Q1. 外國人可以以自己的名義擁有泰國的自由產權公寓嗎？
可以。
截至 2026 年，外國人仍可依泰國《Condominium Act》的規定，以自己名義購買並持有 自由產權公寓（freehold condominium unit）。但前提是：該公寓項目的 外國人持有比例，不能超過整體可售面積的 49%。若外國名額已滿，即使單位本身可出售，外國買家也不能以自由產權方式登記到自己名下。
Q2. 什麼是「公寓自由產權」？外國人實際擁有的是什麼？
外國人購買泰國自由產權公寓時，擁有的是該單位本身的私人產權，並按比例共有建築內的共用部分，例如大堂、走廊、泳池、健身房、機電設備及建築所坐落土地的共有人權益。
至於整棟大樓的共用部分，會由公寓法定機構（Juristic Condominium Person）依法管理。
Q3. 外國人購買自由產權公寓，最重要的法律條件是什麼？
最重要的條件有兩個：
第一，該單位必須仍在 外國名額（foreign quota） 之內。
第二，買方必須向土地局證明：購房資金是從海外匯入泰國，並以外幣形式進入泰國銀行系統，以符合外國人登記自由產權公寓的要求。
Q4. 什麼是 FET、TT3 或外匯交易證明？2026 年還需要嗎？
需要。
外國人購買自由產權公寓時，銀行通常會出具 Foreign Exchange Transaction Form（FET），有時市場上也會沿用 TT3 / Tor Tor 3 的舊稱。這份文件的功能，是證明購房資金確實由海外匯入，並在泰國完成收款及外匯處理。土地局在辦理外國人自由產權過戶時，通常會要求查看這類文件。
Q5. 是否每筆匯款都一定要超過 10,000 美元？
不是。
「每筆至少 10,000 美元」並不是 2026 年的法定門檻。較常見的銀行實務是：等值 50,000 美元以上 的跨境匯款，銀行通常會出具正式 FET；若金額低於該水平，銀行也可能改出具 credit advice、SWIFT 證明或其他正式入款證明。
真正的重點不是「一定超過 10,000 美元」，而是：文件必須足以證明資金來自海外、與買方姓名相符，且用途可對應該公寓交易。
Q6. 匯款時要注意什麼？
為降低過戶被卡住的風險，實務上建議注意以下幾點：
- 款項應由海外匯入泰國，而不是單純在海外先換成泰銖再做不明路徑轉入。
- 匯款或收款文件上的姓名，應能清楚對上買方本人。
- 匯款用途最好清楚標示與公寓購買相關。
- 所有銀行文件、SWIFT 紀錄、收款通知及 FET / credit advice 都應完整保留。
若文件鏈不完整，即使資金已到位，也可能影響土地局辦理自由產權登記。
Q7. 什麼是公寓法定機構出具的「債務清償函」（Debt Clearance Letter）？
這是由該公寓的法定管理機構出具的文件，用來證明該單位在過戶前 沒有未繳管理費、公共費用或其他與該單位有關的欠款。
在外國人購買公寓的交易中，土地局通常也會核對該項目的外國名額資料，因此這類由 juristic person 出具的文件在實務上非常重要。
Q8. 外國人可以向泰國銀行申請房貸嗎？
可以，但整體來說 選擇不多，而且條件通常比泰國本地買家嚴格。
截至 2026 年，外國人並非完全不能申請房貸，但大多數情況下，非居民外國人仍較難從泰國本地銀行取得標準住宅按揭。部分銀行或跨境金融方案，可能會針對特定國籍、收入來源或特定項目提供貸款。
因此，實務上很多外國買家仍以現金購買為主。若涉及發展商分期或私人貸款，更應先由熟悉泰國不動產的律師審閱合約條款。
Q9. 過戶時通常有哪些政府費用與稅項？
2026 年泰國二手或一般轉讓交易中，常見的政府費用與稅項包括：
- 過戶費（Transfer Fee）：通常為官方評估價的 2%
- 特別商業稅（Specific Business Tax, SBT）：一般為 3.3%，常見於符合條件的短期持有轉售
- 印花稅（Stamp Duty）：通常為 0.5%，但若已課 SBT，通常不再重複課印花稅
- 預扣稅（Withholding Tax）：通常由賣方負擔，計算方式視賣方身份而異
- 租賃登記費：若是 30 年租賃安排，常見為租值或登記租金的 1%
Q10. 過戶費通常由誰支付？
法律和市場實務之間常有差異。
在很多交易裡，過戶費 2% 常見做法是買賣雙方各半，但實際仍取決於買賣合約、發展商條款及雙方談判結果。新盤交易中，發展商有時會主導費用分配，因此不要只憑銷售口頭說法判斷，應以合約文字為準。
Q11. Chanote 是什麼？買公寓一定會看到嗎？
Chanote（Nor Sor 4 J） 是泰國最完整、最常見的一類正式土地權狀，代表經精確測量並可完整登記交易的土地權利。
在公寓交易中，買方通常更直接接觸到的是 公寓單位權狀 與土地局登記資料，而不是把 Chanote 當成唯一核心文件來理解。換句話說，對外國人買公寓而言，真正應重點檢查的是：單位權狀、外國名額、匯款證明、juristic person 文件與買賣合約。
Q12. 泰國土地與面積怎麼計算？
泰國土地常見單位如下：
- 1 Rai = 4 Ngan = 1,600 平方公尺
- 1 Ngan = 100 平方 Wah = 400 平方公尺
- 1 平方 Wah = 4 平方公尺
不過，公寓交易通常以 平方公尺（sqm） 為主，單位面積一般包含室內可用空間及陽台，並以權狀登記資料為準。這部分到 2026 年沒有本質變化。
Q13. 泰國現在有財產稅嗎？
有，但 不是舊制的 12.5% 年租值稅。
自 2020 年起，泰國已全面改用 Land and Buildings Tax 制度。到了 2026 年，公寓、住宅、第二住宅、出租物業與空置土地，都按 政府評估價值及使用類別 計稅，而不是按你原本那種「年度租值 12.5%」的方法。
Q14. 2026 年住宅類房產的持有稅大概怎麼算？
住宅用途的年稅，一般遠低於舊制 12.5%。
按照現行制度，住宅類房產常見是落在 0.02% 至 0.10% 這類較低區間；自住房、唯一住宅、出租住宅、第二住宅等情況，適用門檻與稅率會不同。空置或未利用土地的稅率則高得多。
因此，若你是外國人購買公寓後自住、出租或作第二居所，實際稅率需要按該物業用途與持有方式再判斷，不能再沿用「12.5%」的舊說法。
Q15. 泰國 VAT 目前是多少？買公寓會另外加 7% VAT 嗎？
截至 2026 年 4 月，泰國 法定 VAT 稅率是 10%，但政府目前仍將實際稅率維持在 7%，至少延至 2026 年 9 月 30 日。
但買公寓時，不應簡單理解成「所有交易都另外加 7% VAT」。
在房地產交易中，是否涉及 VAT，往往取決於 賣方身份、是否新盤、是否由開發商出售、價格是否已含稅 等因素。很多二手轉售交易，更核心的是過戶費、SBT、印花稅與預扣稅，而不是單純外加一筆 7% VAT。
Q16. 過戶當天需攜帶哪些文件？
建議您準備 TT3 表單、債務清償函、Chanote（土地權狀）及房屋登記書（Blue Book）等文件，並與泰國律師確定所需資料無誤。不同土地局、不同項目及不同銀行文件格式，細節可能略有差異，因此正式過戶前最好先由律師或熟悉泰國過戶流程的人員逐項對一次。
