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一、越南租屋市場熱潮下，合約問題成為隱憂
隨著越南經濟持續成長，外國人租房需求亦同步攀升，特別是胡志明市與河內等主要城市，成為國際移居者與外派族群的首選。根據 JLL 和 CBRE 的最新市場報告，2024年胡志明市住宅租金按年上升約5.9%，服務式公寓在河內的入住率也穩定回升至83%以上，顯示出越南租屋市場的活躍與吸引力。不過，隨著租賃活動熱絡，「租屋合約」問題也逐漸浮上檯面。
對於初次進入越南市場的租客而言，常見的疑問包括：租約是否合法有效？押金條款是否合理且有保障？遇到糾紛時又該如何維權？這些看似細微但實則關鍵的問題，往往成為入住後潛藏的隱憂。
本篇將從外國人租房實務出發，拆解越南租屋合約中的重要細節，帶你掌握押金條款、租期規範與防止糾紛的實戰重點。越南租賃市場雖然潛力十足，但正因制度與實務存在一定的模糊地帶，了解正確的簽約流程與條款內容，是每位租客保護自身權益、避免未來踩雷的第一步。
二、誰適合特別注意租屋合約？
在越南租房，看似簡單的一紙合約，實際上對不同身份的租客影響甚鉅。特別是外國人租房時，無論是持旅遊簽證、商務簽證、工作簽證，還是擁有臨時居留卡（TRC）的租客，都必須特別注意合約條款的完整與合法性。身份類型不同，對租期、押金與解約彈性的需求也有所不同。
對於剛移居越南、正處於生活適應期的租客來說，首年租約往往需要更大的彈性空間，以便因工作調動或生活規劃變化時，能順利提前終止合約，避免產生高額違約金或押金損失。而對於短期駐點或從事遠距工作的外國人而言，通常簽訂6個月至一年的租約，更應該在合約中明確訂立「提前解約條件」與「押金歸還機制」，以降低不確定性帶來的風險。
在越南租屋市場，由於租賃糾紛時常源自押金條款與解約規定不明，建議所有外國租客在簽約前，務必針對租期、延長條款、押金退還條件進行詳細確認，並盡量將雙方協議內容以書面形式載明於正式租屋合約內，以保障自己的權益。
三、租房簽約完整步驟指南
在越南租房，無論是短期駐點還是長期居住，掌握正確的簽約流程是保障自身權益的基礎。以下是一般外國人租房時應遵循的五大步驟，每一環節都有值得留意的小細節，特別是在審查越南租屋合約條款時，更應加倍謹慎。
Step 1｜初步選屋與租金議價
首先，根據自己的需求（地段、面積、設施）篩選適合的物業，並與房東或仲介議價。租金通常可小幅議價，特別是租期較長或付款條件優良時，有機會爭取更好的條件。
Step 2｜索取與審閱合約草本
在確定物件後，請房東提供租屋合約草本。外國人租房時，建議重點審查以下條款：租金金額、押金比例、租期長短、提前解約條件、押金退還細節，以及房屋設備清單。有疑問之處，應在簽約前要求修改或補充。
Step 3｜押金支付與收據保留
在雙方初步確認後，通常需支付押金（一般為一至三個月租金）。務必要求房東出具正式收據，並註明押金金額、支付日期與用途，避免日後產生爭議。
Step 4｜正式簽約
確認一切條件無誤後，雙方正式簽訂租賃合約。為降低未來糾紛風險，強烈建議使用「雙語合約」──同時具備越文與英文版本，並確保兩個語言版本內容一致。此外，若租期超過六個月，根據越南法律，合約有時需經公證程序。
Step 5｜交屋驗收與文件確認
在簽約完成後，進行交屋驗收。應逐項檢查房屋現況，確認家電設備與設施清單是否齊全，並建議拍照存證。雙方共同簽署交接文件，有助於未來退租時清楚界定責任。
流程圖： 選屋 → 審閱合約 → 支付押金 → 雙語正式簽約 → 驗收入住
建議在正式簽約前，主動要求提供「雙語合約」，並親自或透過專業人士審核內容，確保每一條款均清楚記載並符合雙方共識。
四、租屋簽約前必備資料
在越南租房，除了審慎檢視租屋合約條款外，簽約前的資料準備也是不可忽視的一環。完整且正確的文件不僅是租賃合法性的基礎，更是在未來發生糾紛時保障自身權益的重要憑據。以下是外國人租房時，應事先備妥的主要資料：
護照影本（含簽證頁）
租客需提供有效護照及簽證頁影本，以證明合法入境身份。
越南臨時居留登記（Temporary Residence Registration）
按規定，外國租客需在入住後由房東協助辦理臨時居留登記，簽約時若已有臨登文件，可一併備存。
當地聯絡電話
便於房東、物業管理或緊急聯絡之用，通常要求提供越南當地手機號碼。
現金或銀行匯款證明（押金支付用）
押金支付後，應保留銀行匯款紀錄或現金收據，作為未來押金退還依據。
雙方身份資料（房東需提供產權證書影本）
為確認房東的合法資格，租客應要求對方出示產權證書（Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở），並核對資料是否一致。
確認房東真實身份與房產產權，能大幅降低遇上「二房東」或無產權出租糾紛的風險。遇到不願提供產權證明的房東，建議提高警覺，寧可另尋其他房源。
五、FAQ
在越南租房過程中，外國人經常會遇到一些實務上的疑問。以下整理出最常見的七個問題，幫助你更有信心掌握越南租屋合約細節，避免後續產生不必要的困擾。
Q：外國人需要註冊租房合約嗎？
是的。外國人在越南租屋後，房東需協助在30天內向當地派出所辦理臨時居留登記（Temporary Residence Registration）。此外，雙方也需在24小時內向地方警局報備租賃關係，以符合法律規定。
Q：押金一般是多少？可以退嗎？
越南租屋市場押金通常為一至三個月租金。合約到期且無違約或損壞情況下，押金原則上可全額退還。不過實際操作中，押金退還條件應在租屋合約中明確寫明，以保障雙方權益。
Q：租約期限未到，可以提前解約嗎？
可以，但需依據租賃合約的「提前解約條款」處理。若合約中未明訂提前解約方式，租客可能需負擔違約金或損失押金。因此，在簽署越南租屋合約前，應特別確認相關規定。
Q：什麼情況下押金會被扣？
常見扣押金的情況包括：租客未提前通知退租、租期未滿中途解約、房屋設施損壞未修復、或留下未支付的帳單。建議入住與退租時皆拍照存證，並列明於交屋文件中，以利後續核對。
Q：沒有正式合約，口頭承諾有效嗎？
法律上口頭承諾具有一定效力，但實務上難以舉證。為避免爭議，建議所有租賃約定均以正式書面合約記錄，並附上雙方簽名及相關附件（如押金收據、設施清單）。
Q：合約需要公證嗎？
部分越南租賃合約（特別是6個月以下的租期）無需強制公證。但若租期超過6個月，或牽涉商業租賃、工業區用地等情形，部分地方政府或特定項目會要求公證。即便不必強制公證，也建議保存完整簽署版合約，以防萬一。
Q：房東不退押金怎麼辦？有哪些法律救濟？
若遇到房東無理扣押押金，租客可先以書面催討（電郵或掛號信），如無效，可尋求當地律師協助或直接向人民法院提起民事訴訟。具備完整租屋合約、押金收據與交屋紀錄，將是勝訴的重要證據。
六、注意事項
即使租屋合約看似完善，在實際操作中仍可能因細節疏漏而引發爭議。對外國人租房來說，特別需要在簽訂越南租屋合約前，把以下幾個關鍵細節逐一確認，才能有效降低未來糾紛的風險。
押金與租金支付方式、時間需明確列於合約內
所有與租金相關的條款，包括金額、支付方式（現金或銀行轉帳）、支付日期，都應清楚載明於租賃合約中，避免日後因「口頭約定」產生認知落差。
要求列明房屋現況、家具清單與照片附件
入住時，應與房東共同確認物業現況，並將家電、家具與設施詳列於清單中，最好附上現場照片作為附件。這些細節不僅是交屋時的依據，也是未來退租押金歸還的重要證明。
確認合約中「押金歸還條件」與「提前解約條款」
越南租屋市場中，押金糾紛屢見不鮮。建議在合約中明確列出押金退還的標準（如：幾天前通知退租、無損壞即全數退還），同時規定若需提前解約，雙方應如何協商或補償。
確認房東是否為產權人（避免「二房東」問題）
在簽約前，務必要求房東出示產權證書影本，並核對其個人資料與產權人資訊是否一致。若是「二房東」轉租而未經產權人同意，租客未來可能面臨租約無效或突遭驅離的風險。
七、小結
無論是計劃短租半年，還是打算在越南長期定居，租賃合約從來都不是單靠信任就能取代的保障。透過正確理解越南租屋合約的條款細節、事前確認押金條件與依法完成簽約流程，不僅能有效降低租期內的法律風險，更能在面對突發變動時，保護自己的財務與居住權益。如果你正在尋找專業協助審查合約內容，或希望取得一份適用於外國人租房的標準合約範本，歡迎填寫下方表單，由專業顧問協助你順利落實入住計畫，讓你的越南生活從第一步開始就安心無憂。
參考資料出處：JLL Vietnam – Vietnam Property Market Outlook 2025: A New Chapter in Economic Growth / CBRE Vietnam – 2023 Vietnam Real Estate Market Outlook / Savills Vietnam – Vietnam Residential Leasing Market Q1 2024 Report / Vietnam Briefing – Housing for Foreigners in Vietnam / Baker McKenzie – Global Corporate Real Estate Guide: Vietnam Leases Section / Global Property Guide – Landlord and Tenant Regulations in Vietnam / Tuoi Tre News – Experts Push for Ban on Short-term Apartment Rentals in Vietnam
聲明：本文所引用資料主要來自2023年至2025年間發表的市場報告、法律分析與官方新聞來源，所有內容均基於當前已公布的最新資訊整理，並經過交叉比對與篩選以確保準確性與時效性。
