英國租賃改革對房地產市場的財務影響分析（簡報）

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簡介

作者：Author(s): James Cully, Mark Andrew

在英格蘭與威爾斯，房地產持有形式主要包括永久產權（Freehold）與租賃產權（Leasehold）。由於租賃產權存在不公平的條款及高額的續約成本，尤其是「婚姻價值」（Marriage Value）的支付問題，市場長期受到抑制。

近期，英國政府為了改善市場環境，已接受法委會（Law Commission）的部分建議，並計劃進行全面的租賃制度改革。此次改革主要涉及延長租約期限至990年、取消婚姻價值支付義務，並將地租上限定為自由持有價值（FHVP）的0.1%。這些措施將對租戶與業主之間的財務分配及市場價格產生重大影響。

本文將根據《Leasehold Reform Proposals in England and Wales》報告，詳細分析此次改革對市場的短期與長期影響，並為投資者與置業者提供策略建議。

重點摘要

1. 市場背景與改革動機

為了理解此次改革的必要性，必須回顧英格蘭與威爾斯的租賃制度現狀及市場面臨的挑戰。

現行問題：
- 短租賃的價格折扣幅度大，租戶在續約時需要支付高額的「婚姻價值」。
- 續約過程繁瑣，許多租戶因擔心法律糾紛及可能需承擔業主的法律費用而選擇放棄續約。
- 《2022年地租改革法案》已禁止新租賃中設定地租，但現有短租賃資產的續約問題未獲得妥善解決。

由於現行租賃制度的不公平性，市場中短租賃資產的流動性和交易價格受到明顯限制。此次改革將直接針對這些問題，從而釋放市場潛力。

2. 主要改革內容

為了降低租戶的財務壓力並簡化續約程序，政府提出了三大核心改革措施。

延長租賃期限至990年
- 現行租約允許租戶延長90年，但在婚姻價值生效後（即剩餘租期少於80年），續約費用將大幅上升。
- 政府計劃將租約延長標準統一為990年，有效減少價格折扣，並使租賃價格更接近永久產權價格。
取消婚姻價值支付義務
- 婚姻價值是由於短租合約續約後產生的資產增值部分，政府計劃完全取消這部分支付義務。
- 預計取消後，短租賃的市場價格將有所上升，並促進市場流動性。
地租資本化率上限為0.1%
- 現行制度下，地租是房東的重要收益來源之一。
- 新政將地租資本化率限制在自由持有價值（FHVP）的0.1%，從而減輕租戶負擔。

這些改革措施將直接提升短租賃物業的市場吸引力，並縮小與永久產權資產之間的價格差距。

3. 財務影響預測

從財務角度來看，此次改革將對市場價格和租金回報率產生即時和長期的影響。短期內，市場將立即對改革作出反應，可能出現價格上升、交易活躍度提升和投資策略的調整；長期來看，租賃市場的結構將發生根本性變化，市場價值增長趨勢將更加明確，並可能吸引更多機構和私人資本進場。

（1）短期影響

短期內的市場反應將主要集中在資產價格的上升和交易量的增長。 隨著租賃續期成本下降，短租賃市場將立即迎來資本增值效應，吸引更多投資者和購房者進入市場。

短租賃價格平均增長9.9%
- 政府取消「婚姻價值」支付義務後，短租賃續約成本將顯著降低，這將直接轉化為資產價格的上升。
- 短租賃與長租賃之間的價格差距將縮小，市場對短租賃的需求將增加，從而推動價格上漲。
- 此次改革預計將使短租賃價格在未來6至12個月內平均增長9.9%，在倫敦等高價地區的增幅可能更高。
整體租賃市場價格上升約1%
- 由於短租賃市場價格上升，整個租賃市場的資產價格也將隨之推動。
- 預計在2025年內，英格蘭與威爾斯整體租賃市場的價格將平均增長約1%，儘管不同地區之間的增幅可能存在差異。
交易活躍度預計上升
- 短租賃價格增長將刺激市場交易量，預計未來12個月內，短租賃資產的交易將比2024年增長15%–20%。
- 投資者將更願意在短租賃市場佈局，因為續期成本的降低將提高短期租賃的資本增值潛力。
- 房地產基金和私人投資者預計將成為市場主要參與者，特別是在倫敦和南部市場。
租金回報率可能面臨壓力
- 隨著資產價格上升，短期內租金回報率可能面臨下降壓力。
- 但長期來看，隨著市場穩定和資產價值進一步增長，租金回報率將逐步恢復穩定。

短期內的正面效應將主要體現在資產價格的迅速提升和市場交易量的增加，預計市場將在未來6至12個月內進入活躍期。

（2）長期影響

長期來看，租賃市場將出現根本性轉變，資產價值的增長將成為持續的市場趨勢。 短租賃續期成本的降低，將使更多投資者和購房者參與市場，進一步推動市場價格的穩步增長。

市場價格上升約3.2%
- 假設所有短租賃均延長至990年，市場價格將在未來5至10年內穩步增長。
- 預計市場價格將平均上升約3.2%，不同地區之間的增長幅度將有所不同，其中倫敦和南部市場的增幅可能高於其他地區。
- 長期市場價值的增長將吸引更多機構資本和海外投資者進場，市場的國際化程度將進一步提高。
市場價值總體增幅約£10.9B
- 按照目前的市場價格估算，短租賃市場價值將在未來5至10年內增加約**£10.9B**。
- 倫敦和西米德蘭茲將是市場價值增長的主要貢獻區域，預計倫敦的市場價值增長將達到**£4.2B**，而西米德蘭茲將增加**£2.2B**。
- 這種大規模的市場價值提升，將為市場帶來更多資本流動性和投資機會。
租賃市場的區域分化將加劇
- 倫敦和南部地區將吸引更多投資者參與，因為這些地區的房產升值潛力更高。
- 北部和威爾斯地區的房產價格增長相對較慢，但市場仍將受到改革帶來的正面推動。
- 由於不同地區的房屋需求和收入水平存在差異，未來市場可能出現「南強北弱」的局面。
長期租賃市場可能出現新機遇
- 隨著短租賃市場價格上升，部分購房者可能將目光轉向長租賃市場，尤其是在倫敦和南部地區。
- 房地產開發商可能更傾向於開發「長租賃」物業，從而迎合市場的新趨勢。
- 預計未來5年內，長租賃市場的供應量可能增加10%–15%，以滿足市場需求。

長期來看，市場價值的增長和市場結構的優化將為投資者提供更強的資產升值能力和更靈活的投資選擇。

（3）對投資者的影響

投資者將成為此次改革的主要受益者。 由於短租賃價格上升和續期成本降低，短租賃市場將成為資本增值的主要領域。

海內外資本預計將在未來12個月內加大在英國短租賃市場的投資力度。
私人投資者將更願意在短租賃市場佈局，並可能通過買入後續約來獲取更高的資本收益。
投資機構（如房地產基金和養老基金）將更多參與市場，成為市場重要的價格推動力量。

總體而言，改革將為市場帶來雙重效應——短期內推動價格快速增長，長期內提升市場的資本價值和吸引力。

4. 地區影響

不同地區的短租賃市場結構不同，因此改革將對各地區產生不同程度的影響。

地區	短租賃市場總價值增幅 (£bn)	平均每個短租賃物業價值增幅 (£)	市場整體增長 (%)
倫敦	£4.2B	£43,942	+0.8%
西米德蘭茲	£2.2B	£22,297	+4.9%
東南地區	£1.3B	£21,338	+0.9%
威爾斯	£0.7B	£20,278	+3.7%
英國總體	£10.9B	£24,896	+1.0%

倫敦和西米德蘭茲的市場將成為改革的主要受益者，特別是高價區域和短租產權比例較高的地區。

分析與解讀

此次租賃改革不僅將對市場價格和投資行為產生深遠影響，還將直接改變租金回報率、資產配置結構及市場可負擔性。短期內，市場價格的上升和交易活動的增加將成為明顯趨勢；長期來看，資本增值和市場吸引力的提升將吸引更多國內外資本進入市場。然而，這種改革帶來的價格上升也可能進一步加劇住房可負擔性問題，對低收入購房者構成挑戰。

1. 市場價格走勢與租金回報率

租賃改革將直接推動市場價格上漲，並對租金回報率產生短期壓力。 隨著租約續期成本降低，短租賃資產的價格將迅速上升，從而帶來市場估值的全面提升。

短期內價格迅速上升
- 改革後，短租賃資產的續期成本下降，將立即推動短租賃市場價格上升。
- 預計短期內（6至12個月內）短租賃價格平均增長9.9%，在倫敦等高價區域的增幅可能超過12%。
- 市場需求預計將在改革公佈後顯著增加，部分買家可能會因預期未來價格上升而提前入市。
整體市場價格上升，推動市場流動性
- 短租賃價格上升將帶動整體租賃市場價格增長，預計2025年市場價格平均上升約1%。
- 市場將進入「價格上升——交易活躍——資本流入」的良性循環。
- 高端市場（如倫敦、東南地區）將吸引更多來自中東、亞洲和歐洲的海外資本。
租金回報率的短期壓力與長期恢復
- 由於資產價格上升，短期內租金回報率可能小幅下降（預計下降約0.5%–1%）。
- 長期來看，隨著市場價格趨於穩定，租金增長將跟隨市場價格走勢而回升，回報率將恢復到穩定水平。
- 投資者可能更傾向於在房產升值與租金回報率之間尋找平衡，進一步推動市場穩定發展。

短期內市場價格的快速上漲可能會壓縮租金回報率，但隨著市場趨於穩定，回報率將在中長期內恢復，並進一步提升市場吸引力。

2. 投資機會與風險

短租賃市場的價格上升將吸引更多資本流入，但價格波動與市場競爭也將帶來潛在風險。 政府取消「婚姻價值」後，市場對短租賃資產的估值將顯著提升，從而為投資者創造更多獲利空間。

資本增值潛力吸引更多投資者
- 短租賃價格上升將提升市場對短租賃物業的投資回報預期。
- 海外資本（如來自中東、亞洲及北美的基金）將加大對倫敦及南部市場的關注。
- 機構投資者（如養老基金、房地產基金等）預計將成為市場主要推動力量。
交易活動將顯著增加
- 隨著短租賃市場價格上升，買家和投資者將更積極參與市場，刺激交易量增長。
- 預計2025年短租賃市場的交易量將增長約15%–20%。
- 投資者將更願意選擇短租賃物業，因為低續期成本意味著更高的潛在回報。
市場波動風險與價格過熱風險
- 市場價格的快速上漲可能在短期內引發投機行為，推動價格過度增長。
- 若市場出現「泡沫效應」，可能引發房產價格的短期修正，特別是在倫敦和南部市場。
- 投資者在考量價格升值空間時，應充分評估市場波動帶來的風險。

資本流入和價格上升將為市場創造新的投資機會，但市場波動和價格修正風險不容忽視。投資者應在資本增值與風險控制之間取得平衡。

3. 可負擔性挑戰

市場價格上升可能進一步加劇住房可負擔性問題，特別是對低收入購房者的影響最為明顯。 隨著短租賃市場價格的上漲，房屋可負擔性問題將成為市場發展的重要限制因素。

低收入購房者入市難度增加
- 隨著價格上升，首次購房者（First-Time Buyers）將面臨更高的入市門檻。
- 短租賃市場的價格上升可能使低收入家庭難以承擔購房成本，從而推遲購房決策。
- 預計2025年內，低收入購房者的市場參與率可能下降5%–10%。
高價區域的住房可負擔性下降
- 倫敦、東南地區和西米德蘭茲等高價市場的價格上升，將進一步壓縮低收入購房者的選擇空間。
- 儘管市場價格上升將推動市場整體價值增長，但低收入購房者的市場參與度將受到限制。
- 政府或需推出針對首次購房者的補助政策，以緩解可負擔性壓力。
租賃市場可能受益於購房困難
- 由於購房困難增加，更多低收入家庭可能轉向租賃市場，進一步推動租賃需求。
- 預計2025年後，租賃市場的供需平衡將出現變化，可能帶來租金上漲壓力。
- 投資者在佈局租賃市場時，需考慮市場供需關係的變化和政策調整的潛在風險。