本文是宅點百科日本持有稅系列的一篇。我們用白話說明都市計畫稅：錢用在哪裡、哪些房子要繳、東京23區怎麼算、怎麼繳。本文寫給在日本有房，或考慮在日本買房的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在日本以外、在日本沒有居留身分的人。
舉例（本文用這個情境貫穿說明）：住在台北的林小姐，在東京23區有一間公寓，在大阪市也有一間房子。下面各段會把規則套到她身上，看她要注意什麼。
都市計畫稅是什麼？跟固定資產稅有什麼不同？
簡單說，這是一筆「專款專用」的稅，和固定資產稅一起繳，但兩者是不同的稅。
- 用途：都市計畫稅（都市計画税）只能用在都市計畫事業或土地區劃整理事業的費用。
- 目的稅（目的税）：意思是這筆稅收一開始就指定好用途，不能挪去別處。
- 和固定資產稅的關係：依東京都資料，兩者一起繳。但它們是兩個稅目，記帳時要分開寫。
舉例：林小姐繳東京公寓的持有稅時，雖然是一次繳，記帳時仍要把兩種稅分成兩行。
持有日本房產每年要付哪些稅，主文 持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報 有完整整理。
哪些土地和房屋要繳？折舊資產要嗎？
不是「在日本有房就一定要繳」。關鍵是房子或土地在不在「市街化區域」裡。
- 依東京都與大阪市的官方資料，原則上只對都市計畫區域（都市計画区域）內、市街化區域（市街化区域）的土地與房屋課稅。
- 市街化區域可以先理解成：都市計畫區域裡劃出的特定範圍。你的地在不在裡面，要查清楚。
- 折舊資產（償却資産），也就是會逐年折舊的資產，不用繳這筆稅。
東京23區的稅率與課稅標準怎麼算？
東京23區的稅率是0.3%，其他地區不能直接套用。
稅額要用「課稅標準（課税標準）」來算。課稅標準就是拿來乘上稅率的那個基礎金額。東京都資料把土地和房屋分開規定：
| 項目 | 東京都資料中的都市計畫稅課稅標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（每戶200平方公尺以內） | 價格的1/3 |
| 其他住宅用地（每戶超過200平方公尺的部分） | 價格的2/3 |
| 房屋 | 以固定資產稅課稅標準所依據的價格計算 |
東京屋主還要留意兩點：
- 看1月1日：東京都認定一塊地算不算住宅用地（住宅用地），看的是每年1月1日的狀態。所以1月1日當天土地怎麼使用，會影響當年度的課稅標準。
- 有上限：純住宅用地最多只算到其上房屋樓地板面積的10倍。
舉例：林小姐的東京公寓要用0.3%計算。至於土地能不能用1/3，要看她那一戶分到的住宅用地有沒有超過200平方公尺。
大阪市的房子都要繳都市計畫稅嗎？
不一定，要一塊地一塊地查。
- 大阪市對市內都市計畫區域中、市街化區域的土地或房屋課稅。
- 大阪市幾乎全域都屬市街化區域，但個別地塊還是要逐件核對。
- 在大阪市，如果固定資產稅不用繳，都市計畫稅也不用繳。
舉例：林小姐不能因為房子在大阪市，就認定一定要繳。她要先確認那塊地是否屬市街化區域。另外也不能拿東京23區的0.3%直接去算。
誰是納稅義務人？都市計畫稅怎麼繳？
依東京都資料，每年1月1日登記為所有人的人，就要繳當年度的稅。
- 納稅義務人：依法要繳這筆稅的人。
- 怎麼認定：看每年1月1日，誰登記在「固定資產課稅台帳」上，成為土地或房屋的所有人。這份台帳是地方政府課稅用的登記名冊。
- 怎麼繳：東京都的都市計畫稅和固定資產稅一起繳。屋主繳持有稅時，兩種稅會一次繳清。
舉例：若1月1日台帳上登記的東京公寓所有人是林小姐，那年度的都市計畫稅就由她繳。
人在海外，怎麼收稅單、怎麼繳稅，見 外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。年度成本表怎麼把兩種稅分開列，見 日本房產年度成本表：固定資產稅、管理費、修繕金與保險。
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常見問題
都市計畫稅的稅率是多少？ 東京23區是0.3%。其他地區不能直接套用這個稅率。
折舊資產要繳都市計畫稅嗎？ 不用。折舊資產不在都市計畫稅的課稅對象內。
都市計畫稅要另外繳嗎？ 依東京都資料，它和固定資產稅一起繳。但兩者仍是不同的稅目。
大阪市的房子一定都要繳都市計畫稅嗎？ 不一定。大阪市幾乎全域屬市街化區域，但個別地塊仍要核對。另外，大阪市固定資產稅不課稅時，都市計畫稅也不課稅。
資料說明
本文資料查核日期為2026年10月21日。
- 都市計畫稅的用途、適用區域、納稅義務人、課稅標準與繳納方式，整理自東京都主税局網頁，屬東京都資料。
- 0.3%稅率僅適用於東京23區。
- 大阪市的課稅區域與不課稅條件，整理自大阪市財政局網頁。大阪市雖然幾乎全域屬市街化區域，仍須查個別地塊是否屬市街化區域。
- 文中「林小姐」為說明用的舉例，不是真實案例，也不是試算。
- 本文未涵蓋其他市町村的稅率、課稅標準與免稅規定，也未涵蓋住宅用地以外土地的課稅標準與滯納處理，並未提供試算金額。
- 其他地區的規定可能與東京23區不同，請以各地主管機關現行公告為準。
參考資料
東京都主税局－固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ／ 大阪市財政局－大阪市：都市計画税
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為2026年10月21日。日本與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。
