2026 年 4 月 1 日，日本新版《區分所有法》正式施行。
對於海外投資者，以及異地持有日本公寓（分譲マンション）的業主而言，本次修法直接調整了日常管理、業主集會及樓棟重大決議的多項核心規則，可能影響業主的日常權益與重大事項決策。
本次修訂的核心變化主要集中於四個部分，包括公寓集會普通決議的投票基數、重大事項與管理規約修訂的兩階段特別決議機制、樓棟重建決議的表決門檻，以及無日本國內住所或居所業主的國內管理人委任義務。
本文內容均依據日本官方最新法條整理，可供業主進行初步自查與核對。本文僅聚焦上述四項核心修訂，不延伸說明日本公寓購買流程及其他相關事項。
普通決議：表決基數改為「出席業主」，不再以全體業主為準
根據 2026 年 4 月 1 日生效的修訂版《區分所有法》第 39 條，除法律或公寓管理規約另有特別規定外，公寓集會中的一般議案，只要出席且具有表決權的區分所有權人過半數同意，且出席者所持表決權亦過半數同意，即可通過。
簡單來說，新規調整了普通決議的計算分母：原則上不再以全體業主人數為基準，而是以實際出席並具有有效表決權的業主為計算基礎。
這項改變對海外業主的影響尤其明顯。由於海外業主受地域距離影響，較容易遇到未能及時收到集會通知、無法親自出席集會、不清楚書面表決或委託代理程序，以及未在期限內提交表決文件等情況。
在新的普通決議制度下，海外業主若未能有效參與集會，其他出席業主可能在相對較少人數的情況下通過相關議案。
因此，建議海外業主主動向所持公寓的管理組合索取最新管理規約、業主集會議事規則、委託代理及書面表決規定、集會通知及表決文件的寄送方式，以及線上出席或電子表決相關安排。
業主應提前確認本樓棟的參會、投票及委託代理程序，避免因未出席或未提交表決文件而錯失參與決策的權利。
特別決議：新增兩階段表決，先達參與門檻，再計算通過比例
相較於普通決議的單一表決機制，本次修法針對三類重大事項，設立了新的兩階段特別決議制度。
相關決議必須先達到法定的集會參與率，再達到出席者中的法定贊成比例，方可正式成立。
共用部分的重大改造或變更
依《區分所有法》第 17 條，原則上必須先由全體具有表決權的業主中過半數參與集會，再由出席業主人數及出席者所持表決權，分別達到四分之三以上同意。
樓棟管理規約可以調低四分之三的表決門檻，但不得低於二分之一。換言之，即使管理規約降低贊成比例，也不能取消全體有權業主過半數參與的基本要求。
管理規約的制定、修改或廢止
依《區分所有法》第 31 條，必須先由全體具有表決權的業主中過半數參與集會，再由出席業主人數及出席者所持表決權，分別達到四分之三以上同意。
管理規約涉及公寓治理、費用分擔、共用部分使用及業主權利義務，海外業主應特別留意規約修改議案。
管理組合法人化
依《區分所有法》第 47 條，管理組合成立法人時，原則上同樣適用兩階段表決標準，即全體具有表決權的業主中須有過半數參與集會，再由出席業主人數及出席者所持表決權，分別達到四分之三以上同意。
兩階段制度的核心重點
兩階段決議的第一道門檻是「參與率」。
只有在全體具有表決權的業主中，超過半數參與集會後，才可進一步計算出席者中的贊成比例。
如未達過半數參與門檻，即使所有實際出席者均投贊成票，相關決議原則上仍無法成立。
如所持公寓近期計劃推動公共區域重大改造、外牆或設備更新、管理規約修訂或管理組合法人化，建議提前向管理組合確認表決權計算方式、書面表決、代理出席安排及實際集會程序。
樓棟重建決議：原則上須五分之四同意，五類特殊情況可降至四分之三
公寓重建決議獨立於普通決議及上述特別決議規則，不適用兩階段表決機制，其表決基數及通過門檻均有專門規定。
重建決議可能直接影響公寓的資產價值、搬遷安排及業主的財產權，是本次修法中最值得海外業主關注的部分之一。
一般重建決議門檻
依修訂後《區分所有法》第 62 條第 1 項，原則上，樓棟重建決議須由全體具有表決權的業主達五分之四以上同意，且全體表決權亦達五分之四以上同意。
此處的計算分母是全體具有表決權的業主，而不是僅計算實際出席集會的人員。
因此，未出席、未投票或未有效提交表決文件的業主，可能間接影響重建決議能否達到法定門檻。
五類特殊情況可降至四分之三
依第 62 條第 2 項，如建築物符合特定法定安全或功能缺陷條件，重建決議門檻可由五分之四降至四分之三。
適用情況包括：
- 建築物不符合日本現行耐震安全標準
- 建築物不符合現行消防安全標準
- 外牆或其他建築構件存在脫落、墜落風險
- 管線或設備嚴重老化，存在衛生安全風險
- 建築物不符合無障礙設施相關標準
在符合相關法定條件時，重建決議原則上須由全體具有表決權的業主達四分之三以上同意，且全體表決權亦達四分之三以上同意。
是否符合特殊情況，不能由業主自行認定
上述五類情況並非由個別業主或管理組合自行判斷。
具體認定標準須依日本法務大臣及國土交通大臣共同制定的官方技術規範辦理，包括 2026 年 4 月 1 日施行的法務省告示第 21 號。
其中，管線設備老化等情況，亦可能另有省令或技術規則加以細化。
因此，樓棟是否符合重建門檻降低條件，原則上應由日本執業律師、建築師或相關專業人士，依據正式鑑定資料及官方技術標準進行判斷。
業主不宜僅依建築物屋齡、外觀或一般維修情況自行認定，以免對重建決議門檻產生誤解。
國內管理人義務：按「住所或居所」判定，與國籍無關
本次修法新增《區分所有法》第 6 條之 2，規範無日本國內住所或居所之區分所有權人的國內管理人制度。
原則上，未在日本國內設有住所或居所的公寓業主，需要依相關法令及管理規約要求，委任日本國內管理人，處理與公寓管理、通知接收及相關事務。
這項制度的適用標準容易產生誤解，業主應注意以下兩點。
判定標準是住所或居所，而不是國籍
是否需要委任國內管理人，核心在於業主是否在日本國內具有有效住所或居所，而不是依照國籍或護照類型判斷。
外籍業主若長期居住於日本，並在日本設有有效住所或居所，未必屬於必須委任的對象；相反，日本籍業主若長期定居海外，且在日本沒有住所或居所，也可能需要委任國內管理人。
因此，不能簡化理解為「所有外國業主都必須委任國內管理人」。
實際適用情況仍須依業主的居住狀態、住所登記、管理規約及個案事實判斷。
官方標準管理規約不是所有公寓自動適用的規則
日本國土交通省發布的《公寓標準管理規約》屬於供管理組合參考的示範性範本，本身不會自動成為每一棟公寓的正式管理規則。
官方範本可能分別提供業主自願委任國內管理人的模式，以及由樓棟管理規約要求特定業主必須委任的模式。
每一棟公寓實際適用的制度，仍應以該樓棟經業主集會正式制定或修訂的管理規約為準。
因此，海外業主應直接向管理組合調取本樓棟現行有效的正式規約，而不能僅依官方標準範本推定自己的義務。
本文不進一步展開未履行委任義務的法律後果，以及國內管理人的具體權限範圍。
如需辦理委任手續、確認管理人權限或評估合規風險，建議諮詢日本執業律師或相關專業人士。
海外公寓業主自查清單
因應 2026 年新規，海外公寓業主應先確認自己是否在日本國內具有有效住所或居所，以及是否需要委任日本國內管理人。同時，應向公寓管理組合索取最新正式管理規約，核實規約中的國內管理人條款及執行程序。
業主亦應確認業主集會通知的接收地址及電子聯絡方式，了解親自出席、線上出席、書面表決及委託代理程序，並確保管理組合掌握自己最新的海外地址、電子郵件及電話號碼。
如樓棟涉及共用部分改造、規約修訂或重建，應提前核實表決規則、個人持有的表決權比例，以及專有部分面積的計算方式。
在置業前，亦應核查目標公寓是否存在管理費或修繕積立金欠費，以及樓棟是否已有長期修繕計畫、耐震評估或重建討論，以降低後續管理及資產風險。
常見問題 FAQ
Q1：普通決議與新制特別決議的計算方式是否相同？
不相同。普通決議原則上以出席且具有表決權的業主，以及出席者所持表決權，分別過半數為通過標準，主要以實際出席者為計算基礎。
共用部分重大變更、管理規約制定或修訂，以及管理組合法人化等特別決議，則採用兩階段制度。首先，全體具有表決權的業主中須有過半數參與；其後，再由出席業主人數及出席者所持表決權分別達到法定贊成比例。
兩者的表決門檻與計算邏輯均不相同。
Q2：國內管理人義務只適用於外國業主嗎？
不是。相關義務原則上以業主是否在日本國內具有住所或居所判斷，而不是按照國籍區分。
外籍人士若常住日本，未必需要委任；日本籍人士若長期居住海外且在日本沒有住所或居所，也可能需要委任。
實際是否適用，應依個人的居住狀態、本樓棟管理規約及個案情況判斷。
Q3：公寓重建決議門檻是否已全面降至四分之三？
沒有。一般重建決議仍原則上要求全體具有表決權的業主人數及全體表決權，分別達到五分之四以上同意。
只有在建築物符合特定耐震、消防、外牆安全、管線衛生或無障礙標準等法定情況，並符合官方技術認定標準時，表決門檻才可能降至四分之三。
因此，四分之三並不是所有公寓重建決議都可適用的標準。
重要聲明
本文依據 2026 年 4 月 1 日施行的日本官方法條、告示及相關文件整理，僅供一般資訊參考，不構成任何法律、財務、稅務或置業專業意見。
本次修法的實際適用方式，可能因各公寓的正式管理規約、業主持分比例、建築物狀況及業主個人居住情況而有所不同。
任何人士在依據本文內容作出法律、管理、投資或資產處分決定前，應諮詢日本執業律師、司法書士、建築專業人士或其他具資格的專業顧問，並根據個案實際情況辦理。
如對新規內容或適用情況有疑問，可透過 Ask Zagdim 進一步釐清；如需對接日本當地的專業服務資源，可透過 ZDelp 了解相關協助方向。
參考資料
- 日本法務省：令和 7 年法律第 47 號，《建物の区分所有等に関する法律》等相關修訂法
- e-Gov 法令檢索：昭和 37 年法律第 69 號《建物の区分所有等に関する法律》令和 7 年修訂版，包括第 6 條之 2、第 17 條、第 31 條、第 39 條、第 47 條及第 62 條
- 法務省告示第 21 號，2026 年 4 月 1 日施行
- 日本國土交通省：《マンション標準管理規約》，實際版本以官方最新公示為準
資料時效說明
本文內容依據截至 2026 年 7 月可查詢的日本官方有效資料整理，對應 2026 年 4 月 1 日正式施行的修訂法規。
後續如日本法務省、國土交通省或其他主管機關針對重建認定標準、國內管理人制度或公寓集會表決程序發布新的省令、告示、通知或官方指引，本文內容亦須重新核實及更新。
讀者於參考本文前，應同步查閱最新官方文件，以確認相關制度仍具時效性。
