在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理住在台灣或香港、在日本稅法上屬「非居住者」的屋主出售日本房產時要繳的稅，寫給正在估算賣房實得金額的讀者。賣房全程見主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

為什麼非居民賣方的稅容易算錯？

國稅廳說明裡的短期與長期稅率，加上住民稅後是39.63%與20.315%，這是日本居民的數字。非居民賣方還會遇到一筆居民沒有的「預扣」：買方付款時先扣下成交價的10.21%。再加上短期與長期的分界看的是「出售當年1月1日」，不是實際出售日，三件事混在一起，很容易把稅估錯，或以為被扣的10.21%就是最終稅負。

先講答案

非居民賣方在日本要面對兩筆錢：

預扣：買方付款時按成交價預扣10.21%，買方是自住個人且成交價1億日圓以下時免除。
讓渡所得稅：按獲利計算，出售當年1月1日持有5年以下為30.63%，超過5年為15.315%；隔年1月1日在日本沒有住所的人，一般不繳住民稅。

隔年2月16日至3月15日辦理確定申告時，兩者相抵，多扣的退還，不足的補繳。

買方要不要預扣10.21%？

向非居民購買日本國內土地或建物、並在日本國內付款的人，付款時要按成交價預扣10.21%（所得稅10%加附加稅），基礎是成交價，不是你的獲利。預扣義務人包括所有付款人：法人當然要扣，個人買方不論是否為事業者，原則上也要扣。

買方	是否預扣
個人，為自己或親屬居住而購買，成交價1億日圓以下	免除
個人，買來出租，或成交價超過1億日圓	預扣10.21%
法人（包括收購再轉售的業者）	預扣10.21%

幾個細節：

買方須在付款月份的次月10日前把預扣稅繳給稅務署。
買方在國外付款，但在日本有住所、居所或事務所時，視為在日本付款，一樣要扣，期限是次月月底。
買方也是非居民、在日本沒有住所或事務所、全額在國外付款時是否要扣，現行說明未寫明，待確認。不論有沒有預扣，你都要自己申報。
2027年1月1日以後，2.1%附加稅改為防衛特別所得稅1%加復興特別所得稅1.1%，合計不變，10.21%的算法也不變。

租稅協定不會讓你免掉這筆稅。日本與香港的租稅協定、日本與台灣的租稅協議，第13條都規定：出售位於日本的不動產所得，日本可以課稅。

讓渡所得稅率是多少？

非居住者只就日本國內來源所得課稅，出售日本的土地、建物屬於國內來源所得。稅率分兩級，看出售當年1月1日的持有期間：

出售當年1月1日的持有期間	所得稅＋附加稅	日本居民另加住民稅	居民合計	一般非居民賣方
5年以下（短期）	30%＋2.1%＝30.63%	9%	39.63%	30.63%
超過5年（長期）	15%＋2.1%＝15.315%	5%	20.315%	15.315%

附加稅是所得稅額的2.1%，所以30%×1.021＝30.63%、15%×1.021＝15.315%。

為什麼非居民一般不繳住民稅？住民稅由當年1月1日的住所地課徵；1月1日住在海外、在日本沒有住民登錄的人不課。賣房所得的住民稅，看的是出售隔年的1月1日，所以住在香港或台灣、隔年1月1日在日本沒有住所的賣方，一般只繳國稅部分。若出國只屬旅行性質，仍會被視為住在原住所。個別情況，最好請稅理士（税理士）確認。

1月1日怎麼算？持有期間按出售當年1月1日計算，不是按實際出售日。例如2021年3月買入：2026年1月1日只持有4年10個月，2026年內任何時候出售都算短期；2027年1月1日起才算長期。實際上，要跨過買入後的第6個1月1日。

獲利怎麼算？哪些費用可以扣？

讓渡所得＝成交價－（取得費＋讓渡費用）－特別扣除額。

取得費包括：

購入價款、購入時的仲介費、設備費與改良費。
購入時繳的登錄免許稅（含登記費用）、不動產取得稅、印花稅；但房子若用於出租等業務，這些稅不計入取得費。
為購屋借款所付的利息中，對應到實際開始使用前期間的部分。

建物要扣減價，土地不扣。所以公寓的購入價款要拆成土地與建物兩部分，拆分方法請稅理士確認。減價的算法看房子有沒有出租：

沒有出租：建物取得價額×0.9×償卻率×經過年數。鋼筋混凝土（含鋼骨）償卻率0.015、木造0.031、木骨砂漿0.034；經過年數滿6個月進為1年；減價最多到建物取得價額的95%。
有出租：取得到出售為止每年減價額的合計；即使某些年度沒有列為必要經費，也一樣要合計。

找不到取得費怎麼辦？取得費不明，或實際取得費低於成交價的5%時，可以用成交價的5%作為取得費。所以，當年的購入契約與收據要留好。

讓渡費用是為出售直接支出的費用，例如出售時的仲介費、賣方負擔的印花稅、為出售付給房客的遷讓費。修繕費、固定資產稅這類維持管理費用不算。

買賣契約的印花稅，2027年3月31日前作成適用減輕稅額：契約金額1,000萬超至5,000萬日圓為1萬日圓、5,000萬超至1億日圓為3萬日圓、1億超至5億日圓為6萬日圓（500萬超至1,000萬日圓為5,000日圓）。

出售仲介費有法定上限（含消費稅）：成交價200萬日圓以下部分5.5%、200萬超至400萬部分4.4%、400萬以上部分3.3%；成交價超過400萬日圓時，可簡算為「成交價×3.3%＋66,000日圓」。成交價800萬日圓以下的低價物件，仲介可以在簽媒介契約時說明並取得你的同意後，收取超過一般上限的報酬，最高33萬日圓。

試算：同一間房，2026年賣和2027年賣差多少？

以下是宅點依國稅廳規定試算的假設例子，不是任何真實個案。

前提：東京某公寓，2021年3月以5,000萬日圓購入（土地3,000萬、建物2,000萬，鋼筋混凝土）；購入時仲介費1,716,000日圓、購入時稅費與司法書士費1,000,000日圓；沒有出租（當作第二個家）；賣方住在香港；以6,000萬日圓賣給法人。為了簡化，購入費用不拆分土地與建物。

項目	算式	日圓
建物減價	20,000,000×0.9×0.015×6年（5年7個月，滿6個月進為1年）	1,620,000
取得費	50,000,000＋1,716,000＋1,000,000－1,620,000	51,096,000
讓渡費用	仲介費上限60,000,000×3.3%＋66,000＝2,046,000，加印花稅30,000	2,076,000
讓渡所得	60,000,000－51,096,000－2,076,000	6,828,000
A：2026年10月出售（短期）	6,828,000×30%＝2,048,400；附加稅2.1%＝43,016	約2,091,400
法人買方預扣	60,000,000×10.21%	6,126,000
A 申報後退稅	6,126,000－2,091,400	約4,034,600
B：2027年2月出售（長期）	6,828,000×15%＝1,024,200；附加稅2.1%＝21,508	約1,045,700
B 申報後退稅	6,126,000－1,045,700	約5,080,300

兩個重點：第一，同一間房，等到2027年1月1日以後出售，稅額約少1,045,700日圓。第二，賣給法人時，約400萬至500萬日圓會先留在稅務署，要等申報後才退還。若買方是買來自住的個人、成交價在1億日圓以下，就沒有預扣，但你要在隔年3月15日前自行繳納約2,091,400（A）或1,045,700（B）日圓。隔年1月1日不在日本居住，住民稅為0。

這一點要看你的持有年數、是否出租過，以及買方是誰。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

3,000萬日圓特別扣除，非居民能用嗎？

出售自己居住的房子時，日本有「居住用財產3,000萬日圓特別扣除」：不論持有長短，可從讓渡所得扣除最多3,000萬日圓。對象是現在居住的房屋，或以前居住、在搬離後第3年的12月31日前出售的房屋；同時擁有兩處以上時，只限主要居所；須附文件辦理確定申告。

以下不適用：只為取得特例或臨時入住的房屋、別墅等主要為休閒保養持有的房屋、賣給父母子女或配偶等「特別關係人」，以及前兩年已用過這項特例。

對港台讀者來說：

從未入住、或只當度假據點的投資房：不符合「自己居住」的要件，不適用。
曾在日本以這間房為主要居所、之後搬到香港或台灣：國稅廳說明沒有列出居住者要件，但也沒有針對非居住者的官方說明，能否適用待確認，須請稅理士判斷。另外，申請時若住民票地址與房屋所在地不同，須附戶籍附票等居住證明；外國人可用什麼文件替代，也待確認。

要不要繳消費稅？

一般來說，個人出售自住或度假用的房屋，不在消費稅範圍內：消費稅只課在事業者以事業方式進行的交易，國稅廳舉的例子是受薪者偶爾出售自用車不屬事業交易。土地的讓渡本來就是非課稅。

出租中的建物不同：它屬於事業用建物，出售可能在消費稅範圍內，是否實際要繳，看你是否為課稅事業者。基準期間（前前年）的課稅銷售額在1,000萬日圓以下，一般免繳；但已登記為合格發票事業者時不免。住宅出租（1個月以上、契約寫明居住用途）屬非課稅，只有住宅租金收入的屋主，課稅銷售額一般不大；有店面、民宿或旅館收入，或已登記發票者，應請稅理士確認。

另一項變動是仲介費本身：2026年的消費稅修正，把仲介替非居民出售日本房產收取的仲介費，從出口免稅改為課徵消費稅；2026年3月31日以前簽訂的契約仍適用舊制，適用開始日期待確認。仲介費的法定上限本來就含稅，上限金額不變。

怎麼申報？多扣的稅怎麼拿回來？

選任納稅管理人：在日本沒有住所與居所的人，要選任住在日本的納稅管理人（納税管理人），例如親屬或稅理士，向納稅地所轄稅務署提出選任申報，可用 e-Tax 或書面。
隔年2月16日至3月15日申報：有獲利就要申報；買方沒有預扣（例如自住個人、1億日圓以下）也一樣。
結算：被預扣的稅額在申報時扣抵，多扣的退還，不足的補繳。

退稅能否直接匯入海外帳戶，本輪未查證，待確認；以賣方或納稅管理人的日本帳戶收款的做法，以稅務署與稅理士的說明為準。要準備的申報文件（出售與購入契約、費用收據）見日本賣房前的文件清單：登記識別情報、地址變更登記與管理文件；納稅管理人的細節見人在海外怎麼賣日本房產？公證宣誓書、納稅管理人與國內聯絡人。

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日本賣房稅費 FAQ

業主住在台灣，賣日本房要繳住民稅嗎？

一般不用。住民稅看出售隔年1月1日在日本有沒有住所；隔年1月1日住在台灣、在日本沒有住民登錄的賣方，一般只繳國稅部分，個別情況請稅理士確認。

日本賣房被扣10.21%，虧損時拿得回來嗎？

預扣不是最終稅負。隔年3月15日前辦理確定申告，預扣稅額大於應納稅額的部分會退還；沒有獲利時，申報是取回預扣的方式。

投資用的日本房可以用3,000萬日圓特別扣除嗎？

從未入住、或只當度假據點的投資房不適用。曾在日本自住、之後搬到海外的人能否適用，待確認，須請稅理士判斷。

名詞小詞典

源泉徵收（源泉徴収）：買方付款時先扣下稅款、代為繳納。
讓渡所得（譲渡所得）：出售房產的獲利。
取得費（取得費）：買入房產的成本，建物部分要扣除減價。
讓渡費用（譲渡費用）：為出售直接支出的費用，例如仲介費。
復興特別所得稅（復興特別所得税）：附加在所得稅上的2.1%稅；2027年起部分改為防衛特別所得稅（防衛特別所得税）。
住民稅（住民税）：由1月1日住所地市區町村課徵的地方稅。
確定申告（確定申告）：每年2月16日至3月15日的個人所得稅申報。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在日本的人處理稅務的人。
合格發票事業者（適格請求書発行事業者）：登記可開立合格發票的事業者，登記後不適用小規模免稅。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。稅率、預扣、取得費與特別扣除依國稅廳說明與所得稅法施行令原文；住民稅依江戶川區說明。以下結論是官方文件沒有直接寫明、由查證歸納：非居民賣方一般不繳住民稅（另有業者說法支持，稅務事務所建議個案確認）、從未自住的投資房不適用3,000萬日圓特別扣除、個人出售自住房屋一般不課消費稅、公寓價款須拆分土地與建物。以下事項列為待確認：非居民買方在國外付款時的預扣、搬到海外後的前居民能否適用3,000萬日圓特別扣除與外國人的居住證明文件、仲介費消費稅改制的適用開始日期、退稅能否匯入海外帳戶。試算例是宅點依上述規定所做的假設例子，實際稅額以稅理士計算與稅務署核定為準。