出租日本房產要交哪些稅？租金收入、管理費扣除與申報

本文是宅點百科日本房產稅務系列的一篇。讀者是已經或打算把日本房子出租的華人，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在日本以外、在日本沒有居留身分的人。內容包括：要繳的所得稅、哪些錢算租金收入、哪些費用可以扣，以及海外屋主怎麼申報。

舉例：住在台北的小陳，在日本有一間公寓出租。假設小陳依日本稅法屬於非居住者。以下各段會用小陳的情況說明規則怎麼套用。（人物與情境皆為舉例。）

出租日本房產，租金收入要怎麼計稅？

簡單說：收到的錢扣掉相關費用，剩下的才拿去算稅。

日本把出租土地或建物賺到的錢，原則上歸為「不動產所得」（不動産所得）。屬於事業所得或讓渡所得的，則不算在內。

計算方式：

不動產所得＝總收入－必要經費

必要經費（必要経費）：直接為了取得租金而花、又能和家用開銷清楚分開的費用。

總收入不只有每月租金，下面這些也要算進去：

收入項目	算不算總收入
更名費、同意費、更新費或頭款等名目收的錢	算
押金或保證金中不用退還的部分	算
以共益費（共益費，公寓共用部分的水電、清潔等費用）等名義收的電費、水費或清潔費	算

舉例：小陳的房客續約時付了更新費，這筆要算進總收入。押金中有一部分不用退還，這部分也要算。

哪些費用可以從租金收入扣除？

能扣的，是為了出租直接花、又能和家用分開的錢。

出租用的下列費用，可以包括在必要經費內：

固定資產稅
損害保險費
折舊費（把資產成本分成好幾年列為費用）
修繕費

不能扣的：

自用部分的費用
所得稅與住民稅

固定資產稅只有出租使用的部分可以扣。持有期間這筆稅怎麼課，見持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報。

公寓管理費和修繕積立金，付款年度一定可以扣嗎？

不一定，要看條件。

管理費：下面兩點都符合，才能列為必要經費。

和當年度的出租業務或總收入有關；
這筆債務在當年度已經確定，也就是當年已確定要付。

家用和出租混在一起的支出，只能扣能清楚分出來的出租部分。

修繕積立金（修繕積立金，公寓為日後修繕向屋主收的儲備金）：原則上，要等實際修繕完成那一年，才按用在該工程的金額扣。不能一律在付款那年扣。

例外：依適當的管理規約（公寓屋主共同遵守的管理規則）支付，而且以下四項全部符合，就可以列在付款到期那一年：

屋主有付款義務；
管理組合（管理組合，屋主組成的公寓管理團體）不用把錢退還；
這筆錢只用於未來修繕；
金額依長期修繕計畫和共有持分（每戶在共用部分所占的比例）合理算出。

舉例：小陳每月繳修繕積立金。原則上，要等大樓實際完成修繕那年才能扣。四項條件全部符合，才能在付款到期那年扣。

修繕費可以一次扣除嗎？

一般維修可以；讓房子更耐用或更值錢的部分不行。

一般維護修理：列為當年度必要經費。
延長可用年限或提高價值的部分：屬於資本性支出（讓資產變好，不只是維持原狀）。要依折舊方法分年扣。
怎麼判斷：看實際做了什麼，不看工程叫什麼名字。

日本國稅廳說明，符合下面任一種，可以當作當年度修繕費：

這項修理或改良大約每3年內會週期性做一次；
這項修理或改良的金額低於20萬日圓。

判斷時，以「一項修理或改良」為單位。

舉例：小陳要修房子時，先分清楚這是一般維修，還是讓房子更耐用、更值錢的改良。

人在海外收租，房客要先扣稅嗎？

原則上要。

這裡的扣繳，是指付錢的人先從租金裡扣下稅款，再由付款人去繳。

項目	規則
誰要扣	向非居住者（依日本稅法不算住在日本的人）或外國法人租日本境內不動產的房客或付款人
什麼時候扣	在日本境內付租金時，原則上付款時就扣
扣多少	20.42%，稅目是所得稅及復興特別所得稅（復興特別所得税）
2027年起	稅目說明另含防衛特別所得稅（防衛特別所得税）
何時繳	原則上由扣繳的人在付款月份的次月10日前繳納
不用扣的情況	個人為了自己或親屬居住而租日本的土地或房屋，所付租金不用按這項規則扣繳

舉例：小陳的房客如果是租來自己住的個人，就不用按這項規則扣。如果房客是公司，在日本境內付租金時，原則上要先扣20.42%。

海外屋主要如何申報日本所得稅？

第一步，先確認自己要不要申報。

國稅廳說明，日本境內不動產的出租收入，屬於非居住者的日本國內來源所得。這類所得要依總合課稅（総合課税，把所得合併計算稅額）方式計算，並辦理確定申告（確定申告，日本所得稅的年度申報）。不過，個別是否要申報、扣繳情形、能用哪些租稅協定，仍要逐一核對。

如果依法要辦確定申告：

非居住者要向納稅地所屬的稅務署，提交所得稅／消費稅的納稅管理人（納税管理人）選任或解任申報。
白話說，就是告訴稅務署你指定了誰當管理人，或不再由誰擔任。

注意：這個納稅管理人，和地方固定資產稅的納稅管理人是兩回事，不要混為一談。固定資產稅的稅單和繳稅方式，見外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。

出租虧損可以抵其他收入嗎？

不一定，有一部分不能抵。

為了出租而取得土地等所借的錢，利息可以列為必要經費。
但不動產所得如果是虧損，其中相當於這筆土地借款利息的虧損，不能和其他所得損益通算（損益通算，用一種所得的虧損去抵另一種所得）。

舉例：小陳若為出租借錢買下公寓，取得土地部分的借款利息可以列為必要經費。但某一年出租虧損時，相當於土地借款利息的那部分虧損，不能拿去抵其他所得。

每個家庭情況不同，出租對象、屋主稅務身分與費用性質都會影響結果。宅點可以為你安排合適的專員協助。問問宅點

常見問題

租金收入屬於哪類所得？ 日本租金原則上屬於不動產所得。用總收入減必要經費後的金額計算。

房客要替海外屋主扣稅嗎？ 原則上要。房客在日本境內向非居住者支付日本不動產租金時，須扣繳20.42%。個人為自己或親屬居住所付的租金不適用。

修繕積立金付款當年能扣嗎？ 原則上要等實際修繕完成那年才扣。依適當管理規約支付、並同時符合四項條件時，才可列在付款到期那年。

修繕費都能當年扣除嗎？ 一般維護修理可以。延長年限或提高價值的部分屬於資本性支出，要分年折舊。

名詞小詞典

不動產所得：出租土地或建物取得的所得類別。
必要經費：計算所得時可扣除、直接用於取得收入的費用。
確定申告：日本所得稅的年度申報程序。
修繕積立金：公寓為日後修繕向屋主收取的儲備金。
共益費：公寓共用部分的水電、清潔等費用。
納稅管理人：非居住者須辦日本所得稅確定申告時，向稅務署申報選任的管理人；與地方固定資產稅的納稅管理人不同。

資料說明

本文事實依日本國稅廳網站資料整理，查核日期為2026年10月21日。非居住者申報義務與納稅管理人的說明，取自國稅廳以海外勤務者為主例的 No.1926；從未在日本居住的屋主，申報義務、納稅地與租稅協定須另行核對，本文不將其中出境時點、所得控除或申報期限等細節套用。管理費、修繕積立金與修繕費能否扣除，國稅廳是以條件說明，本文依原文條件整理，未就個別案件下結論。2027年起扣繳稅目另含防衛特別所得稅，本文未列出其稅率與適用細節。文中「小陳」為說明用的虛構舉例，只套用本文已列的規則。