根據 Freddie Mac 的 Primary Mortgage Market Survey，美國按揭利率近日從九個月高位小幅回落。2026 年 6 月初，30 年期固定按揭平均利率由前一週約 6.53%，下降約 5 個基點至 6.48%。
這次回落為準買家帶來有限度的成本紓緩，但美國住房市場仍受到高借貸成本及樓價走勢分化的壓力。
按揭利率於 5 月底升至近九個月高位，其後回落至約 6.5%水平。對買家而言，利率下降可稍微提高購買力，每月按揭支出亦可能較數週前略低，但與過去數年的歷史低息水平相比，目前借貸成本仍然偏高。
美國按揭利率近期為何回落？
美國按揭利率曾於 2026 年 2 月降至約三年低位，其後於 5 月底升至九個月高位，再於 6 月初小幅回落，反映短期市場波動仍然明顯。
在分析利率變化時，需要區分已確認的市場走勢與尚未獲充分證據支持的原因推論。
美國聯邦儲備局的利率政策會影響整體利率環境，但按揭利率更直接受到債券市場，以及投資者對按揭抵押證券（mortgage-backed securities，MBS）的需求影響。因此，將每日按揭利率變動完全歸因於聯儲局政策，是一種過度簡化的理解。
特朗普總統要求 Fannie Mae 與 Freddie Mac 購買價值 2,000 億美元按揭抵押證券的指示，初期曾帶動利率下降。不過，這項措施能否持續產生影響，仍需進一步觀察。
在需求方面，部分媒體認為利率回落已直接帶動買家活動反彈，但早期數據未能支持這一結論。按揭申請量仍處於相對低迷水平，目前判斷買家需求已明顯復甦仍然言之尚早。
美國半數主要都會區樓價按年下跌
根據 Bankrate 引述 Zillow 的數據，美國 50 個最大都會區中，有一半在過去一年錄得樓價下跌。
這令目前市場呈現較為複雜的局面：一方面，按揭利率有所回落；另一方面，部分主要城市的住宅價格亦在下降。在特定市場，買家可能同時受惠於較低利率與較低購入價格，但這並不是全國一致的現象。
在判斷市場變化前，有三項條件需要留意：
- 利率仍然偏高：
即使近期回落至約 6.5%，與過去十年的低息時期相比，目前按揭利率仍處於較高水平。 - 樓價下跌並非全國普遍現象：
只有約一半大型都會區錄得價格下降，其他市場的買家仍可能面對樓價上升。 - 住房負擔能力仍受壓：
高利率與仍然偏高的樓價同時存在，繼續壓縮家庭置業預算。
利率回落對目前美國買家意味著什麼？
美國住房市場仍處於快速變化階段。Freddie Mac 數據確認，按揭利率已從近期高位回落，但目前尚不足以證明市場已出現全面轉向。
部分涉及利率下降原因、買家需求回歸，以及樓市是否開始復甦的說法，仍缺乏充分證據，應被視為尚未確認的市場判斷。
對準買家而言，近期利率下降確實可稍微降低每月還款額，但是否足以改善實際負擔能力，仍取決於購入價格、首期比例、個人信貸條件，以及當地樓價走勢。
Zagdim 觀察：利率改善有限，負擔能力仍是市場核心問題
特朗普總統要求 Fannie Mae 與 Freddie Mac 購買 2,000 億美元按揭抵押證券，初期曾帶動利率回落，但如果沒有其他政策配合，其影響可能是短暫且有限的。
讀者不應假設單一政策行動可以保證按揭利率持續下降。更重要的市場訊息是：利率仍然容易波動，而任何利率方面的利好，都需要與持續存在的住房負擔壓力，以及不同城市之間分化的樓價表現一併評估。
對跨境買家及持有美國房地產配置的投資者而言，目前較合適的態度是審慎觀察。融資條件雖然稍有改善，但對大部分主要都會區而言，改善幅度仍不足以根本改變置業負擔能力。
相比只關注單一星期的利率升跌，同時評估以下三項因素更具實際意義：
- 按揭利率的中期方向
- 目標城市與社區的樓價走勢
- 個人實際可取得的借貸條件與總持有成本
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本文基於截至 2026 年 6 月 22 日已獲官方或可靠來源驗證的資料撰寫。按揭利率及住房市場狀況可能頻繁變化。作出任何決定前，請務必就自身融資情況向持牌按揭專業人士或財務顧問確認。
