表面成交回暖，背後其實不是全面復甦
2026 年第一季，泰國住宅物業市場的交易量明顯上升。不過，單看成交數字容易產生誤判。
根據泰國房地產資訊中心（REIC）與政府住房銀行（GHB）數據，2026 年第一季全國住宅轉讓量達 72,583 宗，總轉讓金額為 1,871.82 億泰銖。成交宗數按年上升 11.2%，但總成交金額只上升 3.1%。
| 指標 | 2026 年 Q1 | 按年變化 |
|---|---|---|
| 住宅轉讓宗數 | 72,583 宗 | +11.2% |
| 總轉讓金額 | 1,871.82 億泰銖 | +3.1% |
| 新增按揭貸款 | 1,215.57 億泰銖 | +11.1% |
真正值得留意的，是成交量與成交金額之間的落差。
當成交宗數升幅明顯高於總成交金額升幅時，通常代表買家正在轉向較低價的單位，而不是整體市場全面轉強。這個情況不只出現在全國層面，在曼谷市場更加明顯。
曼谷成交量上升，但成交金額下跌
2026 年第一季，曼谷住宅轉讓宗數按年上升 11.1%，但轉讓金額卻下跌 4.5%。
這代表首都確實有更多交易發生，但平均成交價格正在下降。換句話說，買家正在「買平一點」，市場不是單純變熱，而是需求結構正在改變。
其他地區則呈現不同走勢：
- 孔敬（Khon Kaen）：成交宗數按年增長 30.3%，是全國增幅最高的府份，反映本地低價需求較強。
- 布吉（Phuket）：成交金額按年增長 34.9%，顯示度假型市場仍受外國買家支撐。
這說明泰國房市不能只看全國平均數。曼谷、地方城市、旅遊地區的需求結構已經明顯分化。
二手住宅成為市場主角
2026 年第一季其中一個最重要的結構變化，是二手住宅佔比大幅上升。
根據 REIC 數據，二手住宅佔所有住宅轉讓宗數約 67%，屬於歷史高位或接近歷史高位。
這背後反映幾個現象：
第一，預算較緊的買家傾向選擇較便宜的二手單位，而不是新盤。
第二，部分早年入市的投資者可能正在退場，釋放更多二手盤源。
第三，新盤吸納速度放慢，發展商要面對二手市場的價格競爭。
對買家而言，二手市場可能有更多議價空間。
對發展商而言，這是一個不容忽視的壓力來源。
政府刺激措施有效托住成交，但未解決核心問題
2026 年第一季成交量回升，並不是完全自然發生，而是受到政策支持。
泰國政府已推出多項措施刺激樓市，包括：
- 700 萬泰銖以下住宅，轉讓費降至 0.01%
- 按揭登記費下調，降低買家前期成本
- 推出 4,000 億泰銖緊急貸款支援
- 自 2025 年 5 月至 2026 年 6 月，所有物業類型的 LTV 上限放寬至 100%
100% LTV 的意思是，合資格買家理論上可毋須支付首期便申請按揭。
不過，曼谷銀行研究部指出，信貸需求仍低於歷史平均水平，貸款拒批率仍然偏高。這說明市場問題並不只是「首期不足」，而是銀行仍然擔心借款人的還款能力。
泰國央行在 2026 年 2 月將政策利率下調至 1.00%，為 2022 年底以來最低水平，並在 4 月 29 日會議中一致決定維持利率不變。央行當時明確提到，需要在支持經濟與控制全球油價衝擊帶來的通脹壓力之間取得平衡。
市場共識目前不預期 2026 年底前會再度減息。下一階段樓市支持，大概率會來自更具針對性的財政措施，而不是全面降息。
按揭拒批率仍是中低價市場最大限制
融資困難仍是泰國住宅市場的重要瓶頸，尤其是 300 萬泰銖以下的住宅市場。
Nation Thailand 曾報道，這一價格區間的按揭拒批率約為 40%。部分專業分析則指出，某些借款人類型的拒批率可能高達 70%。
兩個數字雖有差距，但都來自具參考價值的市場資料，反映不同銀行、不同客戶類型與不同細分市場之間的差異。因此，用 40% 至 70% 形容目前中低價住宅市場的貸款壓力，是合理的。
即使政府推出 100% LTV 政策，銀行審批仍然審慎。對中低價買家來說，在落訂或正式出價前，先取得按揭預批，已經不是建議，而是必要步驟。
全年預測轉弱：第一季升幅未必能延續
政府住房銀行在 2026 年 5 月更新的預測顯示，2026 年全年住宅轉讓宗數預計將下跌 1.1%，約為 312,814 宗；總轉讓金額預計下跌 2.3%；新增按揭貸款預計下跌 1.6%。
這比 REIC 在 2024 年 12 月提出的基準預測更悲觀。當時市場預期全年跌幅約為 0.7%，但最新預測已進一步下修。
主要原因之一，是能源價格衝擊對泰國整體經濟前景造成壓力。
從數據節奏來看，2026 年上半年成交可能較活躍，因為轉讓費與按揭費減免政策仍有效至 2026 年 6 月底。但當政策窗口結束後，下半年市場將更能反映真實需求。
外國買家結構正在重新洗牌
中國買家明顯收縮
根據 REIC 與 GHB 數據，2026 年第一季中國買家的住宅轉讓金額按年下跌 43%，轉讓宗數下跌 38.8%。
中國買家仍然是泰國公寓市場最大的單一外國買家群體，因此其需求收縮會對整體外國買家數據造成較大影響。
可能原因包括：
- 中國本地經濟壓力影響海外投資能力
- 資本管制較嚴
- 買家偏好轉向其他海外市場
俄羅斯買家持續增加
2026 年第一季，俄羅斯買家轉讓宗數按年上升 33.0%。
這延續近年俄羅斯買家對泰國市場興趣增加的趨勢，尤其集中在度假型市場，例如布吉等地。不過，俄羅斯買家的地理分布與中國買家不同，因此不能簡單視為完全替代。
緬甸買家出現逆轉
緬甸買家在 2026 年第一季轉讓宗數按年下跌 36.4%。這與 2025 年全年增長 41.8% 的情況形成強烈反差。
這種劇烈波動可能反映部分緬甸資金流入與制裁、資本避險或特殊資金轉移有關，而不完全是穩定的自住或長期投資需求。因此，緬甸買家數據不宜被視為穩定外國需求。
印度買家單位總價較高，需求質素值得留意
印度買家佔整體外國買家比例不算最大，但其購買特徵明顯不同。
根據 REIC 2025 年 1 月至 9 月資料，印度買家的平均單位轉讓價為 690 萬泰銖，是所有外國買家中最高。相比之下，中國買家的平均單位轉讓價約為 380 萬泰銖。
印度買家購入的單位面積亦較大，平均約 73.6 平方米，接近市場平均 41.1 平方米的兩倍。
目前尚未有足夠英文資料確認這個模式是否延續至 2026 年第一季，但印度買家的需求結構值得繼續觀察。
外國公寓轉讓整體下跌
2026 年第一季，外國人公寓轉讓宗數與轉讓金額均按年下跌 17.3%。
外國買家活動仍主要集中於曼谷、春武里與布吉，這與過往 REIC 統計趨勢一致。
根據泰國法律，外國個人可以持有公寓單位，但不能直接擁有土地。這一法律限制，仍然決定外國買家參與泰國房地產市場的基本邊界。
能源衝擊成為樓市預測下修的重要背景
GHB 在下修 2026 年全年預測時，明確提到能源衝擊風險。
在霍爾木茲海峽局勢升級後，油價曾一度升穿每桶 120 美元。泰國是亞洲較依賴石油進口的經濟體之一，能源價格上升會透過兩個渠道影響房地產市場。
第一，生活成本上升會壓縮家庭可支配收入，削弱購房能力。
第二，能源與建材成本上升會推高建築成本，進一步影響新盤定價與發展商利潤。
KKU 分析與泰國機構評論指出，如果衝突持續，泰國 2026 年 GDP 增長可能由 2.0% 放慢至 1.3%。
泰國央行在 2026 年 4 月的評估中，將 2026 年 GDP 增長預測定為 1.5%，為 2020 年疫情年以來最弱預測。同時，央行指出通脹可能升至 2.9%，而這種通脹主要來自供應端壓力，而非需求過熱。
對投資者與金融分析人士而言，這個組合相當關鍵：
高按揭拒批率、購買力下降、能源成本上升、政策利率已處於多年低位，且進一步下調空間有限。這些因素共同構成了 2026 年泰國樓市的真實背景。
宅點分析
2026 年第一季數據顯示，泰國房地產市場仍然活躍，但結構相當脆弱。
成交量是正面的，但其他支持指標——包括成交金額、地區分化、買家結構、按揭審批、全年預測——都顯示市場仍然承受明顯壓力。
對買家而言，二手市場值得認真考慮。二手住宅成交佔比高，代表市場供應增加，亦可能帶來更大的議價空間。對不少買家來說，二手盤可能比新盤更實際。
按揭預批應被視為入市前提，而不是事後補做。尤其在 300 萬泰銖以下住宅市場，拒批率偏高，買家不應在未確認貸款能力前輕易落訂。
對投資者與金融分析人士而言，成交量與成交金額之間的落差，是最清晰的信號。這不是全面復甦，而是較低價成交推動下的表面回暖。
全年預測已被下修，反映第一季表現更可能是政策刺激提前釋放需求，而不是長期復甦的開始。
對海外投資者而言，中國買家需求大幅收縮是一個重要變化。中國買家轉讓金額下跌 43%，轉讓宗數下跌 38.8%，代表過往其中一個重要外部支撐正在減弱。
俄羅斯買家增長可以部分抵消這個影響，但主要集中在不同地區與不同物業類型。印度買家則可能代表另一種更高總價、更偏自住或長期配置的需求模式，值得後續觀察。
緬甸買家數據波動，亦提醒市場不能把所有外國買家轉讓數字都理解為穩定、健康的終端需求。
另一個所有讀者都需要注意的重點是：目前多項政府刺激措施都有期限。
包括轉讓費減免、按揭登記費減免、100% LTV 政策與緊急貸款安排，部分政策窗口將於 2026 年 6 月底結束。2026 年下半年，將會是檢驗泰國房市真實需求的關鍵時段。
泰國房地產市場目前不是危機，但也不是復甦。它正處於轉型階段：購買力轉弱、外國買家結構改變、外部能源衝擊拖累經濟預期。
第一季成交數字是真實的，但不能單獨解讀。真正重要的，是成交數字背後正在發生的結構變化。
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參考資料
資料來源包括：Real Estate Information Center（REIC）2026 年第一季住宅市場報告、Government Housing Bank（GHB）2026 年第一季新聞稿、Reuters、Business Times Singapore、Nation Thailand、Bangkok Bank Research、KKU Energy Analysis、Bank of Thailand MPC Decision 1/2026、FocusEconomics Thailand Monetary Policy April 2026。
本文根據截至 2026 年 5 月 29 日已核實資料整理。市場條件、政策及貸款要求可能隨時變動。作出任何房地產或財務決定前，請先根據自身情況諮詢合資格物業顧問、金融機構或專業人士。
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