私宅成交明顯放慢，HDB 價格動能亦開始轉弱
2026 年第一季，新加坡私人住宅市場出現明顯降溫，成交量大幅回落；同時，HDB 轉售價格亦錄得近七年來首次季度下跌。
對外國買家而言，新加坡市場仍然受到 60% 額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，ABSD）的結構性限制。這一稅率自 2023 年 4 月起生效，並沒有在 2025 年 12 月被調整，與部分媒體報道有所不同。
外國買家 ABSD 確認維持 60%
新加坡外國人購買住宅物業的 ABSD 稅率，自 2023 年 4 月 27 日起維持在 60%。這一稅率已由新加坡財政部（MOF）、新加坡金融管理局（MAS）及新加坡國內稅務局（IRAS）確認。
截至 2026 年第一季，沒有官方公告顯示外國買家 ABSD 在 2025 年 12 月曾被調整或取消。
自 2009 年至 2026 年，新加坡共推出 13 輪房地產降溫措施。最近一輪，即第 13 輪措施，於 2024 年 8 月實施，主要將 HDB 貸款的按揭成數上限由 80% 下調至 75%。
該輪措施並沒有改變外國買家的 ABSD 稅率，其後亦沒有任何新措施調整這一稅率。
到 2026 年初，部分房地產業界人士公開呼籲政府降低 60% 外國買家 ABSD。這一點本身亦反映，當時 60% 稅率仍然生效，並沒有被上調或下調。
截至 2026 年第一季，新加坡主要 ABSD 架構如下：
| 買家身份 | ABSD 稅率 |
|---|---|
| 外國人購買任何住宅物業 | 60% |
| 新加坡永久居民購買第二套住宅 | 25% |
| 新加坡公民購買第二套住宅 | 20% |
此外，新加坡住宅市場仍維持多項融資限制，包括：
- 總債務償還比率（TDSR）上限為 55%
- 首套住宅貸款成數上限為 75%
- 最長貸款年期為 35 年
私人住宅成交量急跌，價格升幅明顯放慢
根據 Global Property Guide 引述的新加坡市區重建局（URA）官方數據，2026 年第一季私人住宅總成交量為 5,413 宗，按年下跌 25.45%。
ERA 的初步估算則顯示，截至 2026 年 3 月 26 日，私人住宅成交約為 4,041 宗，較 2025 年第四季的 6,699 宗按季下跌 39.7%。
這一按季跌幅顯示，新加坡私人住宅市場在進入 2026 年後，成交活動明顯收縮。
價格方面，根據 URA 最終數據，2026 年第一季私人住宅價格按季上升約 0.9%。雖然價格仍錄得升幅，但增速已較早前初步估算溫和，也反映價格動能正在放慢。
按細分市場來看：
- 非有地住宅價格指數按季上升 1.0%，至 210.2
- 有地住宅成交量按季下跌 28%，至 416 宗
有地住宅成交跌幅較整體私人住宅市場更大，反映高端市場需求亦開始轉弱。
HDB 轉售價近七年首次下跌
新加坡建屋發展局（HDB）官方數據確認，2026 年第一季 HDB 轉售價格按季下跌 0.1%。
這是 HDB 轉售價格自 2019 年第二季以來首次季度下跌，接近七年來首見。
成交量方面，2026 年第一季 HDB 轉售成交為 6,285 宗，按年下跌 4.6%，亦是自 2021 年以來最低的第一季成交量。
這次價格下跌並不是突然出現的。此前，HDB 轉售價格已連續五個季度出現增速放慢或接近持平，說明市場動能其實已經逐步減弱。
對 HDB 買家和賣家而言，2026 年第一季的數據需要放在這個背景下理解：這未必是單一季度的意外波動，而可能是較長時間降溫趨勢的延續。
2026 年新盤供應增加，或繼續壓抑價格升幅
2026 年，新加坡發展商預計推出約 8,500 個新單位，較 2025 年增加約 40%。
對買家而言，這代表全年可選擇的新盤供應將明顯增加。當供應增加，而成交動能放慢時，價格升幅可能進一步受壓。
這一影響尤其可能集中在 OCR，即 Outside Central Region 非核心中央區，因為大部分新盤供應預計會集中於這一區域。
宅點分析
自 2023 年 4 月 60% ABSD 生效以來，外國買家在新加坡私人住宅市場的參與度已被結構性壓低。
雖然 URA 按買家居留身份劃分的詳細國籍與身份數據，主要透過付費 REALIS 系統提供，無法從免費公開資料中完全獨立驗證，但部分引用 URA 數據的二手分析顯示，到 2026 年第一季，外國買家佔私人新盤銷售比例已跌至 4% 以下。
相比 2023 年 4 月降溫措施前約 9% 的比例，外國買家佔比已明顯壓縮。
即使精確季度數字仍需要透過官方付費數據確認，但方向已相當清晰：外國買家在新加坡住宅市場中的角色，已由過去較活躍的外部需求來源，轉變為邊際參與者。
高端市場由本地買家填補外國需求缺口
外國買家撤退最明顯的地方，是高端住宅市場。
到 2025 年第三季，在核心中央區（Core Central Region，CCR）售價 500 萬新元或以上的住宅交易中，新加坡公民已佔 76%，高於前一季的 70%。
這代表本地買家正在填補國際買家撤出的空間。進入 2026 年後，CCR 高端市場很可能繼續由本地財富與永久居民需求主導。
永久居民買家的參與亦有所減少，不過 2026 年第一季的精確成交比例，暫時未能從免費官方來源中取得。
整體而言，新加坡住宅市場已更明確地轉向由新加坡公民與永久居民需求主導，而外國買家在目前 ABSD 制度下仍屬邊際力量。
對外國買家而言，問題不是市場好不好，而是入場成本是否合理
對有意購買新加坡住宅的外國買家而言，這個結構背景非常重要。
新加坡仍然是一個流動性高、制度穩定、法治清晰、金融與城市治理能力強的房地產市場。
但 60% ABSD 使外國買家的入場成本大幅上升，甚至高於大部分可比較的國際城市。
因此，真正的問題不是「新加坡樓市是否有吸引力」，而是：
在支付 60% ABSD 之後，這筆投資或自住配置，是否仍然符合買家的資金安排、身份規劃、持有年期與回報預期？
2026 年第一季的核心訊號：邊際降溫，核心仍穩
2026 年第一季，新加坡樓市呈現一個相當清晰的格局：
市場邊際正在降溫，但核心仍然穩固。
私人住宅成交量明顯下跌，HDB 轉售價格錄得近七年來首次季度下跌，發展商新盤供應亦將在 2026 年明顯增加。
這些因素都會影響買賣雙方的心理與議價空間。
但同時，新加坡市場並未出現系統性危機。核心本地需求仍然存在，制度環境仍然穩定，融資規則亦保持嚴格。
對非居民買家而言，60% ABSD 仍然是最重要的入場門檻。只要這一稅率維持不變，外國買家活動大概率仍會受到明顯壓制。
這對你的置業決定有什麼影響？
如果你正在考慮在新加坡買樓、配置資產、比較 HDB 與私人住宅市場，或評估外國人購買新加坡住宅的成本，我們可以協助你根據身份、預算、持有目的與稅務成本，逐步分析是否適合入場。
參考資料
資料來源包括：Urban Redevelopment Authority（URA）2026 年第一季房地產統計、Housing & Development Board（HDB）2026 年第一季 HDB 轉售統計、Global Property Guide、ERA Singapore 2026 年第一季初步估算、OrangeTee Singapore Luxury Property Market Report Q3 2025、Ministry of Finance Singapore、Monetary Authority of Singapore、Inland Revenue Authority of Singapore ABSD 稅率資料。
本文根據截至 2026 年 5 月 29 日已核實資料整理。市場條件、政策及稅務要求可能隨時變動。作出任何房地產或投資決定前，請先根據自身情況諮詢持牌房地產專業人士，或直接向新加坡相關政府部門確認最新要求。
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