東京租金創新高：租屋要準備哪些初期費用？外國人在東京當房東要看哪些數字與規則

東京租金 2026 年 8 月再創新高：23 區單身套房平均 11 萬 4,339 日圓，比去年高 10%

依日本不動產資訊網站 At Home 公布的資料，2026 年 8 月東京 23 區 30㎡ 以下單身向出租公寓的平均募集租金是 11 萬 4,339 日圓（含管理費），比去年同月高 10.0%，是 2015 年 1 月開始統計以來的最高值。

At Home 在 2026 年 9 月 28 日發布〈全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2026年8月）〉，NHK 當天下午以「過去最高を更新」為題報導。東京 23 區的單身向租金在 7 月曾出現 26 個月來第一次月減，8 月又回升並刷新紀錄；周邊縣市也一起創高，神奈川縣單身向 8 萬 2,593 日圓（+11.8%）、埼玉縣 7 萬 2,627 日圓（+10.9%）。

東京租金一直漲，對兩種人意思不一樣：正在東京找房、準備續約的租客，要知道搬家時到底要準備哪些錢；已經在東京有房出租、或正在考慮買房出租的外國人，要知道能不能跟著調租、收益率大概在哪裡，以及 2026 年新上路的申報規則。

本文重點

• 誰需要留意：到東京工作或留學、正在找房或準備續約的外國人；在東京已有房產出租，或正在評估買房出租的海外買家。
• At Home 的數字是「招租中的刊登租金」，反映的是新簽約的行情；已經住進去的房客，房東要調租一般要先協商，談不成要走調停與訴訟。
• 租屋的初期費用不只房租：敷金會退、禮金不退、仲介費有法定上限，還常被要求加入保證公司與保險。
• 外國人在日本買房出租沒有一般性的禁止，但非居住者取得後 20 天內要向財務大臣報告；2026 年 10 月 5 日起，登記時也要申出國籍。

東京租金的數字怎麼讀：「募集家賃」是新招租的刊登價

At Home 的統計對象是在它網站上刊登招租的居住用出租公寓，所謂「家賃」是房客每月要付的租金加管理費、共益費。所以這份數字告訴我們的是「現在新租一間房要付多少」，不是所有東京房客實際付的平均租金。

以下 23 區出租公寓（mansion）四種面積的數字，全部出自 At Home〈2026 年 8 月募集家賃動向〉：

四種面積在 8 月全部是 2015 年 1 月以來的最高值。首都圈其他地區也在漲：At Home 指出，東京 23 區、東京都下、神奈川、埼玉、千葉等 11 個地區的出租公寓，各面積帶都高於去年同月。

東京租屋初期費用：敷金、禮金、仲介費、保證公司各是什麼

東京租金變高，初期費用也會跟著變高，因為多數項目是以「幾個月的租金」來算。日本國土交通省（MLIT）的〈民間賃貸住宅に関する相談対応事例集〉把簽約時的一次性費用分成三種：全額退還的（敷金）、不退還的（禮金、權利金）、先扣一定金額再退還的（償却、敷引）。各項依據不同，整理如下：

敷金、禮金、更新料要付幾個月，官方沒有統一數字，國交省的說法是「依地區慣習、名稱與金額各異」；只要寫進契約條件並且同意了，就要付。更新料在法令上沒有依據，但日本最高法院在 2011 年 7 月 15 日的判決認為，更新料條款在沒有特殊情事時有效。

仲介手續費的上限：合計 1.1 個月

國交省規定的租賃仲介報酬上限，是房東與房客兩邊合計不超過 1 個月租金乘以 1.1（含稅）；住宅類的租約，若沒有事先取得房客同意，向房客單方收取的上限是 0.55 個月。業者也必須在上限範圍內，事先說明金額並取得同意。

舉例來說，假設月租 10 萬日圓，兩邊合計的仲介費上限是 11 萬日圓；沒有事先同意時，房客單方最多 5.5 萬日圓（宅點依上述上限試算）。

保證公司：沒有日本保證人時常見的條件

國交省的事例集說明，保證公司是替房客擔保欠租的公司：房客付保證費，發生欠租時由保證公司先墊付給房東，再向房客求償；簽了保證公司，常常就不需要連帶保證人。若契約把保證公司列為條件，就要簽。

國交省設有家賃債務保證業者登錄制度（任意登錄），並公布「提供外國人語言支援的登錄保證業者」名單，2026 年 6 月 30 日時點有 52 家。對不熟日文的外國租客，這份名單可以拿來比對仲介推薦的保證公司是否在其中。

東京規則：退租時誰付修繕費

東京都有《賃貸住宅紛争防止条例》（通稱東京規則），要求仲介業者在簽約前以書面說明退租時的原狀回復、入住期間的修繕由誰負擔，以及這份契約實際約定房客要負擔什麼。東京都的〈賃貸住宅トラブル防止ガイドライン〉（第 4 版）寫明：經年變化與正常使用造成的損耗（例如家具壓痕、日曬造成的變色），原則上由房東負擔；房客故意、過失造成的損傷才由房客負擔。

東京租金漲了，房東能不能對現有房客漲租

不能自己說漲就漲。日本《借地借家法》第 32 條規定，因稅負增減、土地建物價格變動等經濟情勢變化，或和附近同類房屋相比租金已不相當時，房東和房客都可以請求將來的租金增減；但契約若約定「一定期間不漲租」，就要照約定。

談不攏時怎麼辦，條文和國交省的說明是這樣的：

1. 先協商。房東單方面通知的漲幅沒有拘束力。
2. 協商不成，房客先付自己認為合理的金額即可。依第 32 條第 2 項，在漲租判決確定前，房客付「自認相當」的租金就夠；判決確定後若有不足，要補付並加年 1 成的利息。
3. 要漲租得先聲請調停，調停不成才訴訟。國交省事例集說明這是「調停前置」。

另外兩條規則也會影響房東：一是房東拒絕續約或解約，必須有正當事由（第 28 條），國交省事例集說明「租金太低」不一定構成正當事由；二是定期借家租約（書面訂立、事先書面說明不續約）若約定了租金改定特約，就不適用第 32 條（第 38 條第 9 項）。換句話說，市場租金上漲，最直接反映在新簽的租約上，對已經入住的房客則要走協商。

外國人在東京買房出租：收益率、申報與登記國籍

收益率：東京城南整棟單身套房 3.6%

日本不動產研究所（JREI）第 54 回〈不動産投資家調査〉（調查時點 2026 年 4 月 1 日）顯示，投資人對東京城南地區出租住宅「整棟」的期待收益率，單身套房型是 3.6%、家庭型 3.7%，都比半年前低 0.1 個百分點。

讀這個數字要記得三個範圍：它是整棟出租公寓，不是單一戶；回答者是資產管理、開發、保險、銀行等 142 家機構投資人；數字是問卷的中位數。個人買一戶套房出租，扣掉管理費、修繕公積金、稅與空置後的實際收益，要用自己那一戶的數字另外算。同一份調查裡，被最多機構列為未來風險因素的是「利率上升」（122 家）。

取得後 20 天內向財務大臣報告

日本財務省說明，依《外匯及外國貿易法》（外為法），非居住者取得日本的不動產或相關權利，要在取得後 20 天內，經日本銀行向財務大臣提出報告書，金額大小、面積大小都不論。2026 年 4 月 1 日起的變化如下，依據全部出自財務省 2026 年 6 月的說明傳單與 FAQ：

幾個常被問到的細節：

• 看住所，不看國籍。財務省 FAQ 引用的判斷基準是：外國人原則上推定為非居住者，但在日本國內事務所工作的人、入境日本後已滿 6 個月的人，推定為居住者。
• 別墅、第二住宅不算自住。
• 可以委託代理人。居住者代理人（例如仲介業者）可以代為提出，也可以線上提出；報告書要用日文填寫。
• 不報告有罰則。未報告或虛偽報告，依外為法可處 6 個月以下拘禁刑或 50 萬日圓以下罰金；逾期的要儘快補交並附記理由。

2026 年 10 月 5 日起登記要申出國籍

日本法務省的通達（2026 年 9 月 4 日）說明，2026 年 10 月 5 日起，辦理所有權保存、移轉等登記而新成為登記名義人的個人，要一併申出國籍等資訊，並附護照影本、在留卡影本或載有國籍的住民票等證明；住在國外的人也一樣。國籍屬於登記所的內部資訊，不在登記簿上公開；地域名依入管法規定，台灣以「台灣」記錄。這是所有新登記名義人都要做的手續，日本人也包括在內。

至於是否限制外國人取得土地，日本內閣官房的「外國人土地取得規則檢討會」在 2026 年 7 月 21 日開了第 4 次會議，仍在討論以安全保障為目的的取得規則。就 2026 年 9 月 29 日前公開的官方資料來看，現行制度是「報告」與「申出」，不是購買許可；購買流程本身，可參考宅點〈外國人在日本購買房產流程怎樣走？〉一文。

租金收入的稅：20.42% 源泉扣繳與納稅管理人

日本國稅廳說明，承租人向非居住者房東承租日本國內的不動產、並在日本支付租金時，付款時要扣 20.42% 的所得稅與復興特別所得稅（2027 年起另含防衛特別所得稅），在付款隔月 10 日前繳納；但個人為了自己或親屬居住而承租的，不必扣。也就是說，房客如果是個人自住，租金不會被預扣，稅要由房東自己申報。

非居住者在日本有不動產出租所得，要以綜合課稅方式辦理確定申告；需要申報時，要選任納稅管理人並向稅務署提出申報書，納稅管理人可以是個人也可以是法人。

持有期間的地方稅，以下依據全部出自東京都主稅局〈固定資産税・都市計画税（土地・家屋）〉頁面：

管理費、修繕公積金、代管與出售準備，可延伸閱讀宅點〈買日本房產後怎樣出租和管理？〉一文。

東京租金上漲常見誤解：五個容易看錯的地方

誤解一：「租金漲 10%，我的房租也會漲 10%」

為什麼不完整：At Home 的數字是新招租的刊登租金，不是現有房客的租金。已入住的房客，房東要漲租得依《借地借家法》第 32 條協商。

實務提醒：續約時收到漲租通知，可以先協商；談不攏時，法律給的程序是調停與訴訟。

誤解二：「敷金和禮金一樣，都是押金」

為什麼不完整：敷金是擔保債務的押金，退租後扣掉欠款要退還；禮金屬於不退還的一次性費用。

實務提醒：簽約前看清楚契約上每一項費用屬於哪一型，特別是有沒有「償却」「敷引」這種先扣再退的約定。

誤解三：「仲介費一定是 1 個月租金」

為什麼不完整：國交省規定的是上限：兩邊合計 1.1 個月（含稅），住宅租約未事先同意時，房客單方最多 0.55 個月。

實務提醒：業者要在上限內事先說明並取得同意，簽之前可以先問清楚金額怎麼算。

誤解四：「外國人在日本不能買房」

為什麼不完整：就 2026 年 9 月 29 日前公開的官方資料來看，日本現行制度是取得後報告與登記時申出國籍，沒有一般性的購買禁止；政府仍在檢討以安全保障為目的的規則。

實務提醒：買之前先確認自己在外為法上是不是非居住者，安排好 20 天內的報告。

誤解五：「收益率 3.6%，買一戶套房就能拿到 3.6%」

為什麼不完整：JREI 的 3.6% 是機構投資人對東京城南整棟出租住宅的期待收益率中位數，不是單戶套房的實際收益。

實務提醒：用自己那一戶的租金、管理費、修繕公積金、稅與空置期另外計算。

三種讀者的東京租金情境

情境一：剛到東京讀研究所的留學生，第一次租套房

背景：在日本沒有親友可以當連帶保證人，日文還在學。
怎麼處理：先請仲介列出初期費用明細，逐項對照是敷金、禮金還是其他一次性費用；仲介費確認沒有超過法定上限。保證公司若是契約條件就要簽，可以對照國交省公布的外語支援保證業者名單。
不應忽略的限制：敷金、禮金的月數沒有官方標準，依契約；退租時的修繕負擔，要看東京規則的書面說明和契約特約。

情境二：在東京上班的外國工程師，續約時收到漲租通知

背景：住了兩年的單身套房，房東說續約時要調高租金，理由是附近行情上漲。
怎麼處理：房東可以依《借地借家法》第 32 條請求增額，但單方通知的漲幅沒有拘束力，雙方要協商；協商不成，在判決確定前付自己認為相當的金額即可。先確認租約是普通租約還是定期借家、有沒有租金改定特約。
不應忽略的限制：若最後判決的租金比已付的高，要補付並加年 1 成利息。

情境三：住在香港、考慮在東京買一戶套房出租的上班族

背景：看到東京租金創新高，想了解買房出租要處理哪些事。
怎麼處理：在外為法上通常屬於非居住者，取得後 20 天內要經日本銀行向財務大臣報告，可以委託仲介代為線上提出；2026 年 10 月 5 日以後登記，要申出國籍並附護照影本等證明。出租後若有租金收入要確定申告，並選任納稅管理人；每年 1 月 1 日的所有人要繳固定資產稅與都市計畫稅。
不應忽略的限制：3.6% 是整棟、機構投資人的期待收益率中位數，不能直接當作單戶的收益；租給個人自住時，房客不會預扣 20.42%，稅要自己申報。

東京租金與租屋、當房東常見問題 FAQ

東京租金 2026 年 8 月是多少？

依 At Home 2026 年 9 月 28 日公布的資料，東京 23 區 30㎡ 以下單身向出租公寓的平均募集租金是 11 萬 4,339 日圓，含管理費、共益費，比去年同月高 10.0%，是 2015 年 1 月以來最高。這是網站上招租中的刊登租金，反映新簽約的行情，不是現有房客的平均租金。

在東京租屋，除了房租還要準備哪些費用？

常見的一次性費用有敷金（退租後扣掉欠款退還）、禮金（不退還）、仲介手續費（兩邊合計上限 1.1 個月含稅）、保證公司的保證費，以及契約要求的保險；續約時可能還有更新料。各項要付多少由契約決定，官方沒有統一的月數標準，簽約前要請仲介列出明細。

東京租金漲了，房東可以直接幫現有房客漲租嗎？

不可以單方決定。《借地借家法》第 32 條允許在經濟情勢變動等情況下請求增額，但要先協商；協商不成要先聲請調停，再走訴訟。判決確定前，房客付自己認為相當的金額即可。定期借家租約若有租金改定特約，則依特約。

外國人可以在東京買房出租嗎？要辦哪些申報？

就 2026 年 9 月 29 日前公開的官方資料來看，日本沒有一般性的外國人購屋禁令。非居住者取得不動產後 20 天內，要經日本銀行向財務大臣提出報告書，2026 年 4 月 1 日起不問目的；2026 年 10 月 5 日起辦理所有權登記，還要申出國籍。是否屬非居住者看住所，不看國籍。

非居住者在東京出租房子，租金收入怎麼報稅？

承租人付租金給非居住者房東時，不論是公司還是個人，原則上要扣 20.42%；只有個人為自己或親屬居住而承租時不必扣。非居住者的日本不動產出租所得要辦確定申告，需要申報時要選任納稅管理人並向稅務署提出申報書。另外每年還有固定資產稅 1.4% 與都市計畫稅 0.3%（23 區）。

東京出租住宅的收益率大概是多少？

日本不動產研究所 2026 年 4 月調查顯示，投資人對東京城南整棟單身套房型出租住宅的期待收益率是 3.6%、家庭型 3.7%，都比上期低 0.1 個百分點。這是 142 家機構投資人的問卷中位數，不是單戶套房的實際收益，個別房產要自己計算淨收益。

在東京租屋或當房東有問題？問問宅點

在東京找房、續約遇到漲租，或想弄清楚買房出租的申報與報稅要怎麼安排，可以問問宅點。

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或投資建議，也不評估任何房產是否值得購買。租金數字取自 At Home 在 2026 年 9 月 28 日公布的募集租金統計，收益率取自日本不動產研究所 2026 年 4 月的投資家調查；規則依據日本 e-Gov 法令、國土交通省、財務省、法務省、國稅廳、內閣官房與東京都在 2022 至 2026 年的公開資料。規定可能調整，個別情況請以各機關最新公告為準，必要時諮詢日本的律師、司法書士或稅理士。

規則內容截至 2026 年 9 月 29 日，以日本財務省、法務省、國稅廳、國土交通省與東京都官方最新公告為準。

參考資料

At Home – 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2026年8月） / NHK – 東京23区 単身者向け賃貸マンション平均家賃 8月は11万4339円 過去最高を更新 / 日本不動産研究所 – 第54回「不動産投資家調査」（2026年4月現在）の調査結果 / e-Gov – 借地借家法 / e-Gov – 民法 / 国土交通省 – 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版） / 国土交通省 – 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し / 国土交通省 – 家賃債務保証業者登録制度 / 国土交通省 – 外国人の言語対応サポートを行っている登録家賃債務保証業者一覧 / 東京都住宅政策本部 – 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン / 財務省 – 非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告 制度の概要 / 財務省 – 外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出 / 財務省 – よくあるご質問（FAQ） / 法務省 – 検索用情報の申出について / 法務省 – 不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（通達） / 内閣官房 – 外国人による土地取得等のルールの在り方検討会 / 国税庁 – No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき / 国税庁 – No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合 / 宅點 – 外國人在日本購買房產流程怎樣走？從看房、出價到過戶登記 / 宅點 – 買日本房產後怎樣出租和管理？租賃代管、報稅和轉售前要先問什麼 / 東京都主税局 – 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）