提到曼谷這個熱門旅遊城市，很自然會想到，繁華街頭、熱鬧夜生活，人車往來，穿梭新舊建築場景，與寧靜自然環境，較難沾上邊。但是在距離市中心不遠的On Nut，聳立首個超過8萬平方公尺花園城市 *「T77 Community」，這個曼谷新型社區出現，代表了什麼？
要解讀這個新社區，我們可以借用都市發展分析經常用的“第三空間”概念。美國社會學家 Ray Oldenburg指出，人的生活可以分成三類空間，「家」是第一空間，「職場」是第二空間，而第三空間是指：「休閒社交場所」。而在社會經濟發展初期，時間花費最多在前兩個空間之內，隨著經濟增長，生活改善，社會對第三空間的需求越來越高。所以第三空間最能代表集體生活的變化，而T77 Community 的出現，可以理解曼谷的生活出現重大改變。
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T77 Community 獨立副中心社區
這個說法好像有點誇張，但我們可以從 T77 Community 規模進行評估，可能得出不同的睇法 ：整個規劃由 Sansiri 建造，佔地超過8萬平方公尺，包含六個公寓和一個聯排別墅，提供4,133個單位 ，聚集購物商場、餐飲、便利店。此外， 區內擁有附獨立泳池與運動場的英式國際學校Bangkok International Preparatory & Secondary School 以及專門牙科醫院 Dental Hospital Bangkok。而T77 Community最大特色，是以持續發展為規劃核心，區內設有生態農場Sansiri Backyard 、提供大量綠樹成蔭休閒區及可再生能源（太陽能）為社區供電。 以整體規模來看，可以理解為一個可持續發展及自給自足的副中心社區，這在過去泰國是難以見到的。雖然該區較多外國人（日本、新加坡及香港）居住，但事實上，T77 Community 區內住宅，在開售時，買家超60%為泰國本土人士，這背後有賴於泰國本土中產堀起。
曼谷中產堀起 推動「花園城市」Garden Cities 誕生
回看泰國的家庭收入中位數 (PPP)， 2021 年已到 23,076 美元，10 年間增長了 48.7%。 而人均GDP到達 7,066美元，但對比曼谷增長幅度更大，已經高出平均水平達一倍(13,911美元)。 泰國朱拉隆功大學研究指出，如果單純按收入來劃分，中產階級為年收入在50萬銖到200萬銖之間，按這個標準，曼谷人口30%稱得上中產階級。 中產階層堀起，加上疫情，改變生活及工作形態，出現翻天覆地變化，對生活品質、居住空間及綠化環境的要求，進一步提升。相對於，曼谷中心高密度旅遊及商業區域，擁有綠化自然同時寧靜便利，便成為泰國中產階層及外國人士心中嚮往。而 T77 Community 的地理位置及社區規劃，剛好滿足這個條件 。
T77 Community 的地理條件
從地圖看， T77 Community 位於 Watthana 區東南位置， 剛好在 On Nut 及 Phra Khanong 兩個BTS站之間， T77 Community 與鐵路站保持了適當距離，加上毗連Phra Khanong 運河， 有效阻隔河畔另一面旅遊商業活動的人群，令社區保持休閒寧靜的環境。而 On Nut及 Phra Khanong 站旁邊，均為地道墟市，有眾多餐廳、便利店或街市，購買日常用品非常方便。 T77 Community 地理位置在寧靜與生活之間，取得非常好的平衡。而Sansiri 亦非常懂得，怎樣營運及傳播社區理念，每季度舉辦不同類型活動，包括：美食節、露天市集、 有機種植展覽等， 吸引外來人士參觀，有效傳播及推廣 T77 Community 可持續、休閒生活文化等品牌形象，自然提升外來人口居住期望。
物業投資前景
回到投資。 T77 Community 共推出4,133個單位，推出不久己經全部售罄。而樓價至今每年平均升幅為6.2%。如上述所說，外地人口進入，本地年輕中產專業一代，對生活品質追求增加，對可持續及獨立社區的需求，將會有增無減，而 T77 與Watthana 區平均租金相差近24%，隨經濟復蘇，租金有望收窄差距，令回報進一步上升。近年 T77 Community 開始從中心向外發展，例如：NIA By Sansiri，而2020年 Sansiri 總部亦搬進 T77 Community， 可見 Sansiri 對T77 Community 遠景，並不止於物業發展 。
*備註：
1「花園城市」Garden Cities 是英國城市學家、社會活動家埃比尼澤·霍華德爵士（Ebenezer Howard）在工業革命時期提出的一種概念，希望改善工業革命後人口過多而嚴重污染的問題，最後在1903年和1920年建立了兩個（位於倫敦北面）試驗性質的花園城市：Letchworth 和 Welwyn Garden City。除了綠化外，近年會加上持續發展、再生能源及科技等概念。
