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一、引言
近年來，越南成為亞洲地產投資的新寵，無論是胡志明市、河內還是峴港，不少新建案都標榜「保證回報8%」、「3年包租計畫」，主打穩定現金流與低風險吸引力，吸引大批海外投資者關注。
但問題來了：這些看似誘人的「發展商承諾」，真的那麼穩當嗎？它們真的是來自真實租金收入？還是只是一場「建商先墊後轉嫁」的精密包裝？對於首次進入越南市場的買家來說，這些話術背後隱藏的結構與風險，往往才是真正的關鍵。
本篇文章將從實際租金市場出發，結合最新數據與法律更新，帶你一步步拆解「保證回報」的邏輯陷阱，讓你在投資越南房地產時，不再只是看回報數字，而是看懂背後的遊戲規則。
二、條件判斷
在五花八門的越南樓盤宣傳中，「包租三年、年收8%」這類話術特別容易吸引幾類投資者：包括正在尋找第一間海外物業的新手買家、希望穩定領取現金流的退休族群，以及專注租金收益的投資導向買家。對這些人來說，「保證回報」看起來就像是一種零風險、立即見效的財務解方。
但現實是，最容易被吸引的，往往也是最容易誤判的人群。尤其是對越南租務結構不熟悉、語言不通、或沒有實地考察經驗的海外買家，往往會將「租金保證」等同於「市場租金」，忽略背後的操作空間與法律灰區。一旦保證期結束，才發現實際回報與預期落差極大。
目前市場中最常見的「包租承諾」集中於幾個熱門地段：胡志明市的第2郡與Thu Duc市新開發區、峴港的海景度假型住宅，以及河內CBD周邊的高層公寓。這些地段確實具備一定潛力，但也因競爭激烈與開發過熱，成為建商最常包裝「高回報」故事的場域。
三、保證回報的運作流程解析
看似穩定的「保證回報機制」，其實背後藏有一整套精密設計的流程，從預售期間就已經開始鋪排。在你真正感受到所謂「8%租金收益」之前，這筆回報到底從哪裡來、能持續多久，往往才是關鍵。
Step 1：預售或展銷會時簽訂「包租協議」
多數承諾會出現在展銷會或銷售初期的合約中，例如「3年保證租金回報」、「每年8%固定收益」，甚至搭配裝修與代管服務，看似一站式解決所有租務問題。
Step 2：實際租金回報不足，開發商補貼差額
這類回報很少真的來自市場租金。許多建商會事先預留一筆資金作為回報來源，實際上是從總價中「倒扣」給你，而不是每月真的有人承租。回報期內，你看似每年拿到8%，但建商只是把錢「還你」，不代表資產增值。
Step 3：三年後協議期滿，買家需自行招租或轉售
回報期一結束，買家面對的是一個沒人幫你招租、租金行情未必穩定的現實市場。這時，才真正進入「實質收益」的階段，也最容易見到回報落差。
Step 4：部分建案在交樓後陷入爭議或租不出去
根據2023–2024年案例，不少新建案在交屋後即爆發爭議，包含保證回報未付、實際租金過低無人承租，甚至開發商資金鏈斷裂，無法繼續履約。
Step 5：轉售市場冷淡，造成資金卡死
當市場信心不足、項目供過於求，轉售變得困難。即使你願意降價，也未必有買家接手，導致整體資金回收週期大幅拉長。
四、常見問題 FAQ
Q1：越南法例是否允許外國人購屋並出租？
A1：是的，越南現行法規允許外籍人士購買公寓並出租，但須選擇合法開放給外國人的項目，並受到樓盤外籍持有比例與區域限制約束。土地則仍為政府所有，僅提供50年使用權。
Q2：保證回報是否具法律保障？
A2：絕大多數所謂「保證回報」皆屬於建商與買家之間的民間合約安排，並非法律強制機制。若建商無法履約，買家需透過民事訴訟尋求賠償，過程耗時且成功率不高。
Q3：8%保證回報是真實的市場行情嗎？
A3：並非如此。根據 2023–2024 年統計，胡志明市與河內市中心公寓實際租金回報率多落在 3–5% 區間，8%屬於明顯高於市場的話術誘因，需特別警惕其來源。
Q4：保證回報期滿後該怎麼辦？
A4：一旦協議期滿，你需自行招租或尋找物業管理公司協助，但須留意管理費、空置期與租客尋找成本是否與原先報酬預期相符，許多投資者就是在這一階段面臨現金流壓力。
Q5：開發商無法履約怎麼辦？
A5：若無銀行保函或第三方擔保，通常只能透過訴訟追討。越南法庭處理這類案件時間長、程序繁複，建議事前審慎評估開發商財務實力與履約紀錄，並諮詢專業律師。
Q6：哪些建案風險較低？
A6：優先考慮那些已有實際營運紀錄、出租率穩定、區位良好（如市中心成熟社區）、並由知名建商開發的項目，這類建案通常在保值性與市場接受度上較具穩定性。
五、注意事項
在「保證回報」的行銷話術之下，許多買家往往只看到亮眼的百分比，卻忽略了最關鍵的問題——這筆租金到底從哪裡來？是否真的有穩定租戶？租金收入是否來自市場而非建商補貼？這些問題一旦沒有釐清，回報數字再高都只是帳面收益。
多數包租協議僅涵蓋2至3年
你是否能自行持續找到穩定租客？是否熟悉當地租賃法規與管理流程？這些都是決定資產是否「能長期放、能收租」的核心因素。
投資人常忽略物業管理費、房屋維修、稅務申報等日常成本
一旦列入計算，實際淨回報可能遠低於預期。尤其是在胡志明市與河內等供需失衡地區，空置風險與租客流動性問題也不容小覷。
目前越南新盤多以預售方式進行
建案從開賣到實際交付往往需數年，若資金週轉不穩、監管不到位，將可能面臨延期交屋甚至停工風險。
六、小結
越南房地產的「保證回報」看似是穩定收益的保證，但實際上卻潛藏著租金來源不明、建商履約風險、租賃市場不透明等多重隱患。無論你是為了資產配置、現金流管理，或希望藉由房地產取得身份與居住權，真正決定投資品質的，從來不是合約上寫著的8%，而是租金是否真實、項目是否穩健、法律是否保障。
如果你正考慮是否出手某個越南建案，或想更了解該區的實際租金與空置狀況，歡迎填寫下方表單，將有專業人士協助你進行第一步的風險評估與行情查核，讓你不再只是靠感覺判斷，而是用數據與結構做出穩健決策。
參考資料出處
Savills Vietnam – A Guide to Renting an Apartment in Ha Noi / PwC Vietnam – Law on Real Estate Business 2023 Overview / Global Property Guide – Vietnam Rental Yields 2024 / VnExpress – HCMC Apartment Rental Yields Hit Lows / CBRE Vietnam – Real Estate Market Outlook 2024 / ANT Lawyers – Real Estate Dispute Resolution in Vietnam / Vietnamnet – Ownership Battles Rage Between Apartment Buyers and Developers / Nikkei Asia – Vietnam Property Woes Deepen as Major Developer Struggles / Vietnam Briefing – Vietnam’s New Real Estate Business Law 2025 Key Provisions
聲明
本文內容主要根據 2023–2024 年間公開之越南官方法規、地產市場報告與國際機構資料進行整理與交叉驗證，引用之第三方內容已標註來源，資料更新時間以原始發佈為準。
