Nhi Hau 和 Guten Tag。 歡迎來到我們關於德國房地產市場的下一專欄，了解他的所有新聞。 我們一如既往地為您提供有關實際主題和趨勢的背景信息。
這些天，您會在德國經濟媒體和政治機構中發現令人振奮的消息。 住宅物業的租金在上個月上漲了 5% – 10%，而且還沒有結束。 為什麼這個主題對德國房地產市場如此重要？
德國是世界上為數不多，甚至可能是唯一擁有租戶市場而非業主市場的國家。 德國住宅自有率是歐洲和世界上最低的之一。 超過 70% 的德國人以租戶身份生活，而且並非短暫地如此，而是長久地或整個人生都以租戶身份生活。 這有其歷史原因，也有個人奇怪的想法，部份人認為擁有住宅物業比租戶更具風險和昂貴。 與此同時，抵押貸款銀行的嚴格財務規定和低自有資本率也是原因之一。
租戶的法律地位非常強，增加租金或改變租賃條件的可能性有限。 每一次租金上漲都牽連甚廣，涉及到很多人的預算，並觸及至政治層面。租金變化快速影響德國政府，更甚者，將在下一次投票中看到結果。 因此，政客們對這個主題非常謹慎，並且大多站在租戶的一邊——無論是否理智。
過去，住宅物業的房地產市場處於平衡狀態。 在過去的 10 到 12 年間，新建公寓的數量持續下降。 新建築規則、更多的官僚主義、更多的環境規則、新碳排放規定以及新的財務規則等。皆使建造新房或翻新舊樓變得更加複雜和困難。 對於私人所有者來說，以正確的方式進行投資越來越成為一個問題。 私人投資者利用這個機會購買德國房產，因為他們看到了需求市場的機會。 與此同時，德國估計需要 100 萬套新公寓。
德國政府希望在 2022 年建造 400,000 套新公寓——實際上將完成 25-28萬套。 現在短缺越來越嚴重，並在可見的將來也不會改變。政府的所有政治抗議都被無視，因為規劃和確認的決定權在於地區政府，而不是德國中央政府決定的。 有 17 方須達成共識……
這一切的結果是租金價格持續上漲，市場以價格調節一切。 然而，值得注意的是，價格上漲因地區和城市而異。
在慕尼黑、漢堡和柏林等德國大城市，租金增長率在 5-7% 之間。 這表示租金價格正在接近極限。租戶的收入狀況無法迅速適應，更高的租金價格。
在普遍中產人口介於20,000 至 250,000人之間的地區，租金價格上漲了 7% – 10%。 而令人驚訝的是，在租金價格處於穩定低位的地區（例如：在勃蘭登堡Brandenburg和薩爾州Saarland地區）。 現在看來亦經調整，租金價格全面、全方位地上漲。
如果住房政策不徹底改變，這種趨勢將在未來幾年繼續下去。 但這實際上在政治決策過程中不太可能發生。 執政者應記得“戈耳狄俄斯之結”(Gordian knots)的故事……。
對於租戶而言，未來前景相當模糊。 儘管受到德國法律的良好保護，但實際的房地產情況將迫使他們接受更高的租金，因為平均租金也在增長。
但對於投資者和自用買家來說，這是一個好時機。
當然，利率從過去的1%上升至現時的3%。 但是，如從20年期固定利率來看，這也是可以接受的。 同時，還需考慮德國實際通脹率約為 10%。 僅此一點，就足以值得投資德國房地產。 短期和中期的前景非常好，但從長期的角度看，投資也是積極的。
如有任何疑問，歡迎登記下表與我聯繫。保重，再見。
Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
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