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首都圏・近畿圏コンパクトマンション(専有面積30㎡以上50㎡未満)供給動向
◎2023年首都圏・近畿圏コンパクトマンション市場報告
報告簡介
2023年,首都圏與近畿圏的**コンパクトマンション(小型公寓)**市場均呈現供應增加與價格上升的趨勢。這類房產專為單身族、DINKS(雙收入無子女家庭)、退休族群設計,並受到市場需求驅動。東京23區和神奈川縣在首都圏中占主導地位,而大阪市則是近畿圏的核心供應區域。
重點摘要
2023年,首都圏的新建コンパクトマンション(小型公寓)市場持續成長,全年供應量達3,617戶,較2022年增加260戶,市場占比達13.5%,創下2000年以來最高紀錄。隨著市場需求上升,價格同步走高,平均價格達5,111萬日圓,同比上漲7.1%。其中,東京23區仍是主要供應地區,共推出1,872戶(市場占比15.7%),其次為神奈川縣970戶(16.3%),品川區以256戶位居首位。開發商方面,オープンハウス・ディベロップメント供應299戶,位居市場第一,野村不動產則以290戶緊隨其後,顯示市場競爭激烈。
首都圏市場
- 2023年供應量:3,617戶(較2022年增加260戶)
- 市場占比:13.5%(創2000年以來最高)
- 價格變動:平均價格5,111萬日圓(同比+7.1%)
- 主要供應區域:
- 東京23區:1,872戶(市場占比15.7%)
- 神奈川縣:970戶(市場占比16.3%)
- 品川區供應最多(256戶)
- 主要開發商:
- 1位:オープンハウス・ディベロップメント(299戶)
- 2位:野村不動產(290戶)
近畿圏的新建コンパクトマンション市場持續擴展,全年供應量達1,251戶,較2022年增加49戶,市場占比達8.1%,成長1.4個百分點。雖然整體市場規模仍小於首都圏,但供應穩步上升。平均價格為3,651萬日圓,較去年微增0.2%,維持高價水準。大阪市仍為主要供應核心,其中大阪市中央區供應252戶,位居首位,而大阪府整體供應達930戶,占據市場主導地位。在開發商方面,プレサンスコーポレーション供應276戶,排名第一,日商エステム則以176戶緊隨其後,反映市場集中度提升。
近畿圏市場
- 2023年供應量:1,251戶(較2022年增加49戶)
- 市場占比:8.1%(較2022年+1.4%)
- 價格變動:平均價格3,651萬日圓(同比+0.2%)
- 主要供應區域:
- 大阪市中央區:252戶(市場最高)
- 大阪府供應最多(930戶)
- 主要開發商:
- 1位:プレサンスコーポレーション(276戶)
- 2位:日商エステム(176戶)
市場分析與解讀
1. 供應穩步成長,市場需求強勁
- 首都圏:供應量連續4年超過3,000戶,市場需求主要來自高房價環境下尋求相對可負擔物件的買家。
- 近畿圏:2023年供應成長4.1%,但市場規模仍小於首都圏,且價格相對較低,顯示市場仍處於發展階段。
2. 價格持續上升
- 首都圏均價突破5,000萬日圓,且2020年至今連續4年平均價格增長。
- 近畿圏雖價格漲幅較小,但仍維持高價水準,其中兵庫縣與滋賀縣漲幅超過20%。
3. 供應商市場集中度提升
- 首都圏市場:前10大開發商占比顯著提升,オープンハウス・ディベロップメント與野村不動產爭奪市場領先地位。
- 近畿圏市場:供應商數量減少,供應量超過100戶的企業僅2家,市場競爭格局有所變動。
4. 政策影響持續發酵
- 住宅貸款減稅適用範圍擴大(40㎡以上):刺激需求,特別是對小型公寓市場有積極作用。
- 建築成本與地價上升:可能進一步推動價格上漲,使投資回報率成為未來關鍵考量因素。
結論與投資建議
- 短期內市場供應將持續增加,價格仍有上升空間,尤其是東京都心與大阪核心區域。
- 投資者應關注高成長潛力區域:
- 首都圏:品川區、港區、世田谷區
- 近畿圏:大阪市中央區、西區、福島區
- 建議偏好穩健收益的投資者考慮郊區市場,如埼玉縣與千葉縣,這些區域的價格相對較低,且市場需求正在成長。
我們的觀察
這份報告講的是新建的コンパクトマンション(小型公寓),即2023年在首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)與近畿圏(大阪、兵庫、京都、奈良、滋賀、和歌山)新推出的30㎡以上50㎡未滿的住宅單位。「コンパクトマンション」(Compact Mansion)是日本房地產市場中的一個術語,指的是面積較小但功能齊全的公寓,通常位於城市中心或交通便利的地區。由於是過渡階段的房屋選擇,而且這類單身公寓,一般比其他面積及房型回報比較高,可以理解為投資特性比較高的物業類型,因此,コンパクトマンション(小型公寓)可以說是物業投資市場風向標。
コンパクトマンション(小型公寓)特點
面積小:一般在20-50平方公尺之間,主要針對單身人士、年輕夫婦或投資者。
設備齊全:儘管面積小,但通常配備現代化廚房、浴室、空調等基本設施,有時還帶有陽台或儲物空間。
便利性高:通常靠近車站、商業區,適合繁忙的上班族或租賃市場。
價格較低:相較於一般家庭型公寓(ファミリーマンション),售價及管理費用較低,因此吸引投資人購買出租。
投資屬性強:由於地段好、需求穩定,租金報酬率較高,常用於不動產投資。
- 東京與大阪核心區域的單身與雙人家庭需求仍然強勁,支撐市場穩定成長。
- 房價上漲可能影響租賃市場,投資者可關注租金報酬率是否跟隨價格上升。
- 政策變動仍是影響市場的重要因素,例如貸款利率與購房補助等。
這份報告顯示,コンパクトマンション市場正在持續擴張,並且短期內不太可能出現供應過剩的情況。
但要留意一點,雖然報告指出 不太可能出現供應過剩的情況,但 コンパクトマンション(小型公寓)本身是替代性比較高物業類型,意思是這類房屋一般是過渡性居住,代表可以以租為代替,而在日本置業,對 50㎡以上物業稅務上,有減免優惠,所以價格變動,會令需求可以轉移至其他地方 ,特別是首都圈市場占比:13.5%(創2000年以來最高),這個數字一定值得注意。
投資者應根據區域市場表現調整策略,優先考慮高需求區域,以獲取更穩定的資本增值與租金收益。