一直以來，日本的房地產市場都備受海外投資客的關註，尤其是東京、大阪這樣的大城市，很多海外投資者作為資產配置，已置購物業。而隨著日本樓價的不斷攀升，對於已經盈利的客戶，物業變現是個不錯的選擇。下面，Zagdim 就出售日本物業的流程具體給大家介紹一下。
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出售流程
【步驟1】瞭解價格行情
如果想出售日本物業，首先要計算物業評估額。可以多向幾家房地產公司進行價格查定，進行比較。尤其是關於貸款、稅金等一系列的問題，可多找幾家房地產公司、網站進行對比確認。
【步驟2】委託物業仲介公司
由於語言的障礙，以及對行情瞭解有限，大部分外國業主會通過仲介買賣物業，更加省時省力、安心及更有保障。在選擇仲介公司時，需要注意公司的信譽度和口碑。
為了便於賣方找到合適的物業仲介，補充介紹三種委託方式：
【一般媒介】
委託人可重復委託給多家房地產公司，同時也可以和自己找到的購買者進行出售。
【專任媒介】
委託人只能委託一家公司。但是，如果自己找到買方，可以直接簽約。
【專屬專任媒介】
委託人只能委託一家公司。並且不能自己找到買家，直接簽約。
綜上所述，可以結合自身情況，選擇最適合方式售賣。海外業主通常會進行對比，然後委託仲介公司出售物業。如果想以最快速度出售物業，業主或會選擇與多間仲介「一般媒介」。
【步驟3】簽署賣房協議
一旦確認了物業仲介公司，業主需要與該公司簽署賣房仲介合同，委託仲介公司代表賣家進行房屋交易。仲介合同有《專屬專任仲介合同》、《專任仲介合同》、《一般仲介合同》3種類型：
1.《専屬専任媒介合同》
只委託一家不動產仲介來介紹，並且假如業主自己有買家，或者朋友想購買，也需要通過這家仲介。
2《専任媒介契約》
只委託一家不動產仲介販賣物業，跟上述不同的是，業主自己找到買家的話，可以自行販賣，無需通過仲介。但基於涉及過戶等法律行政手續，一般情況下，買方都會尋求仲介協助處理。
3.《一般媒介契約》
業主可以同時委託多家仲介進行販賣，自己找到買家的話，也可以自己進行交易。
當然，委託專屬專任媒介，仲介也會更加上心。無論是哪種形式的契約，期限都為三個月，三個月到期後，再決定是否繼續簽約或者更改狀態。
【步驟4】開展營銷活動
簽訂合同後，仲介公司會將物業資訊發布到日本不動產網站及店鋪，提高物業廣告的曝光率，同時會登錄到國土交通大臣，指定的不動產流通機構，運營的電腦網絡系統。
【步驟5】接受買家申請及訂金
當有買家打算購置物業，會通過買家的仲介公司發送購買申請書。業主按申請次序決定是否接受，業主可以與買家進行溝通，仲介公司亦會進行協調，例如第二位買家較首位買家出價較高，可向首位買家詢問是否願意以第二位買家價格購置。待確認買家及交易價格後，仲介會製作重要事項調查報告給予買家：確認物業的情況，如目前大廈的管理費及修繕金、過去曾否做過大維修、未來有沒有加管理費計劃等等。當物業情況確認後，買方將支付10%首期作為訂金，訂金將轉帳至宅建士公司帳戶保管，如金額較大的交易更會按照法例交至指定銀行或仲介協會的信託戶口，以保障買賣雙方。隨後，雙方將簽訂不動產買賣合同。
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【步驟6】簽署買賣合同
當買賣雙方就物業價格等資訊確認無誤，雙方便可以簽署不動產買賣合同。不動產買賣合同將由雙方仲介草擬，海外賣家可以透過視像由宅建士講解文件內容。與購買時相同，宅建士將講解買賣契約書及重要事項說明，內容明確記載了交易詳情、當事人的權利和義務、物業及單位的情況等。買賣雙方簽字蓋章即成立。簽訂不動產買賣合同後，雙方按照合同書上的記載內容履行權利和義務。當違反義務時，有時候需要支付違約金。
【步驟7】結算、交接與支付費用
在簽署買賣合同後，買家需按雙方議定期限之前支付餘額，賣家需要繳納相關稅款，包括印花稅、所得稅、仲介手續費、還有未還貸款時的抵押權註銷費用(如有貸款)、司法書士費用報酬及貸款事務手續費等。稅款的繳納金額將根據房屋的實際售價來確定，仲介亦會提供詳細的費用清單，多數可直接從售樓所得中扣除，賣家謹記核對費用清單。
【步驟8】過戶手續
賣家在交房之前搬家、公共費用(煤氣水電等)的清算等交房準備。如交易物業是出租單位，且本身已有租客入住，亦會按過戶日結算租金，但不影響租客繼續居住。如果有抵押登記，賣家需要準備取消抵押登記的手續。交房日賣家收取剩餘款項繳納稅款。以上手續及結算，仲介公司會協助賣家和買家完成過戶手續。賣家需要交出物業文件、鑰匙等物品，基本上完成所有的手續後，交易便算正式完成。
海外賣家幾時收到款項?
外國賣家多數是在決算日(過戶日)後約一星期收到，因為跨國匯款需時。買家仲介會在決算日前，將款項匯出至賣方仲介，確保賣方在決算日前收到款項。而賣家仲介在此之前會向賣家提供交易明細，列明各項費用，在過戶後將款項匯出至賣家指定帳戶。
賣樓所需文件
在日本出售物業時，業主需要準備哪些文件？大體分為兩類：物業資料及業主身份證明。海外業主在出售前可將相關文件郵寄至代表仲介，方便仲介準備及後的交易及過戶手續。
1.買賣契約書
買家當初購置物業時的買賣合約，注意需打上日本政府印花(厘印)方為正式文件。此契約書根據宅地建築物交易業協會的規定條文製成。如果買賣雙方有與規定條文不同的固有約定，可以在文末的“特別條款”欄中註明。
2.重要事項說明書
購置物業時另一重要文件，內容記載單位的所有訊息。城市規劃法、建築基準法、飲用水、電、煤氣，沙土、水災、石綿、耐震診斷，以及管理組合的資金狀況等。還包括確認管理費、修繕費的交納狀況等。
3.不動產登記權利情報
相當於樓契，由日本法務部發行，以證明業主權利的重要文件，上面會有購買物件的位址、番號表示、申請日期、登記名義人的資訊，而最下面整條黑色條碼，是由英數字組合而成的12位數認證號碼(稱爲登記識別情報)，且用不透明膠紙封貼。外國賣家需事先將以上文件正本寄到日本，方便之後的過戶手續。
4.身份證明文件
聲明書：香港民政署可以免費辦理，聲明個人資料屬實，包括姓名、身份證號碼、地址等。等同由政府為賣家背書，證明是登記在冊的業主，而非同名同姓。
5.租約
若已有租約需一併準備，通常租約正本會保存於賣家的租務管理方手上。
稅務和費用
在日本出售物業時，主要會產生的稅費及費用包括三種：一是讓渡所得稅，持有5年內為短期讓渡所得、持有5年以上為長期讓渡所得，稅率有所不同；二是根據物業買賣契約書金額需支付印紙稅。三是各種服務方的報酬，如仲介佣金、司法書士酬金等。而大眾常聽到的源泉稅，其實是一種徵稅方式，不算是新稅種，類似國內五險一金，賣家在收取款項前先行預繳，在稅務年度完結時再向政府結算，多退少補。
一、讓渡所得稅
不動產出售時所產生的利潤稱為【讓渡所得】。
【讓渡所得】 = 賣出價 – 買入價(土地 + 建物 – 建物部份折舊) – 交易費用 – 特別控除額(如有)。
持有不動產5年以內出售 =
短期轉讓稅：讓渡所得 x 30% + 住民稅：讓渡所得 x 9%（非居住者免住民稅）
持有不動產5年以上出售 =
長期轉讓稅：讓渡所得 x 15% + 住民稅：讓渡所得 x 5%（非居住者免住民稅）
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二、印花稅
買賣物業的契約書上，需要根據交易金額，送交日本政府貼上對應的收入印花紙 (打厘印)，賣方和買方各自持有一份契約書原件的情況，則需要各自負擔所持有契約書的印紙稅。要注意：日本不同地區的印花稅稅率不一。
三、其他費用
仲介費
銷售價格(不含消費稅)的3%，加6萬日元。
產權轉移登記律師費
代辦以上所有手續的司法書士報酬、交通費等，通常占成交金額的1%左右。
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稅項自源泉徵收
源泉稅並非一項稅項，而是日本政府徵稅的方式，不只適用於不動產。業主出售日本不動產時，須要將房屋買賣金額的10.21% 交納日本稅務局，以履行源泉徵收義務。也就是，買方向業主支付房款時，只會支付買賣金額的89.79%，其餘的10.21% 買家將在交易的次月10日之前，作為源泉稅交納給稅務局。而賣家在該稅務年度結束時，可向日本政府進行稅務申告，退回多繳的款項。
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注意事項
廣告增出售機會
業主可自行尋找買家，亦可委託仲介出售。在日本，除了常見的地產店舖外，亦流行於網上平台刊登廣告，但部分網上平台的廣告需要額外收費，賣家可按需要而決定是否增加廣告費。
其他影響出售的原因
除此之外，影響出售速度的常見原因還包括：物業是否出租中；單位的租客年齡是否偏高，萬一租客在單位發生意外，會導致樓價急速下降；亦有買家顧慮大廈的剩餘修繕費用是否充足；實際回報率……這些都是買家買樓前注意的細節問題。
當然仲介不會因為存在不利因素而懈怠出售工作，仲介公司可能因應市場反應，向賣家提供不同的建議，如促銷方案和調整價格。業主亦可增加獎金，仲介會為了多賺獎金而努力推薦給客人，亦會吸引其他仲介幫忙推薦，增加出售機會。
