外國人在馬來西亞買樓前，先理解州別門檻、土地限制與持有風險

很多外國買家研究馬來西亞房產時，會默認「一個國家一套規則」——然後在簽約前才發現：土地在馬來西亞是州的權限。外國人能不能買、最低要買多貴、哪些房型碰不得、審批要過誰的手，答案在每個州都不一樣，而且會隨州政府的政策調整。

本文把外國買家進場前必須核實的三層規則——州別門檻、土地與房型限制、州同意程序——一次講清楚，再補上進場後容易被低估的持有風險。

三個核心問題

• 為什麼馬來西亞買樓要「按州做功課」，常見州別的外國人門檻現在是什麼口徑
• 哪些土地與房型是外國人碰不得的：馬來保留地、土著配額、低成本房屋與部分有地房產
• 過了門檻之後還有什麼：州同意程序、稅費現值與長期持有的結構性風險

誰需要在看盤之前先看州規則？

第一種是跨城市比較的買家：在吉隆坡、檳城、新山之間猶豫，卻不知道三地的外國人門檻與限制根本不是一套規則。

第二種是被單一項目吸引的買家：中介說「外國人可以買」，但這句話在 A 州成立、在 B 州可能因房型或地契類別而不成立。

第三種是預算剛好卡在門檻附近的買家：門檻差 50 萬令吉，選擇範圍完全不同。

對三種人，正確的功課順序都是：先確認州規則，再看具體樓盤——反過來做，看中的房子很可能根本不在你的可購清單裡。

第一層：州別門檻——同一個國家，好幾套價格線

法律框架先講清楚：在《1965 年國家土地法典》的體制下，土地事務屬州權限，外國人取得不動產須經物業所在州的州政府同意，最低購買門檻由各州自訂。以下是常見州別的公開整理口徑（2026 年初）——注意這些數字會隨州政策調整，簽約前務必向該州核實現值：

兩個讀表提醒：第一，門檻是「最低購買價」，不是稅或費——它決定的是你能看哪些盤；第二，各家整理對雪蘭莪等州的分區細節略有出入，任何精確數字都以州政府現行公告為準，這正是「按州做功課」的意義。

第二層：土地與房型限制——有些房子，價錢再高也買不了

過了價格線，還有類別線。以下幾類一般不對外國人開放：

• 低成本／可負擔房屋：保障本地居住需求的房型，外國人不可購。
• 馬來保留地（Malay Reserved Land）：法律上保留予馬來人的土地，外國人（以及非馬來人）不可取得。
• 土著配額單位（Bumi lot）：發展項目中保留予土著買家的配額單位，一般不可售予外國人；市場上流傳的「解除配額」說法是否可行、程序如何，以州與項目規定為準。
• 部分州的有地房產（landed）：如雪蘭莪等州對外國人購買有地房屋另有限制或附加條件，分層（公寓類）通常是外國買家的主要選項。

實務上最容易踩雷的是後兩類：樓盤資料未必標明哪些單位是 Bumi lot，二手市場上也存在地契帶著保留地或配額屬性的物業。看盤時直接問清楚地契類別與單位屬性，並在律師盡職調查時逐項核對——這是這一層的全部功課。

第三層：州同意程序——簽了約不等於過了戶

外國人的買賣要向州政府申請同意（state consent），這是過戶前的必經環節：審批時間與費用各州不同，個別州對特定房型或區域可能附加條件。對買家的實際意義有二：第一，交易時間表要把這段審批期算進去，資金安排（尤其貸款與付款節點）要與之匹配；第二，買賣合約中應有州同意未獲批時的處理條款——這是律師該替你把守的位置。

進場之後：稅費現值與持有風險

稅費先記兩個現值：非公民買住宅的印花稅自 2026 年 1 月 1 日起為單一 8%（按售價與 LHDN 估值孰高計）；將來出售時，非公民的 RPGT 為持有首 5 年內 30%、第 6 年起 10%，按增益計、無免稅檔。

結構性風險則有四項值得放進長期帳：

1. 州政策變動：門檻與限制由州自訂，也就由州調整——今天合規的購買計劃，明年門檻上調後可能就不成立（反之亦然）。

2. 轉售對象受限：帶土著配額或特殊地契屬性的單位，轉售池子比一般單位小，流動性折價要在買入時就計入。

3. 租賃地契（leasehold）的續期：續期屬州裁量與費用事項；市場上一般認為剩餘年期短的物業在融資與轉售上更受限（實際視銀行與買家而定）。

4. 持有成本：管理費與維修基金是長期現金流支出，加上上述稅費，投報試算要用全成本口徑。

外國買家最常見的誤解與風險

誤解一：全國一個門檻。

門檻按州、有時按區、按房型分——「馬來西亞外國人買房 100 萬」只是最常見基準的簡稱，不是你看的那個州的答案。

誤解二：達到門檻就什麼都能買。

價格線之外還有類別線：低成本房、馬來保留地、Bumi lot 與部分州的有地房產都不在可購清單。價錢再高，類別不對就是買不了。

誤解三：簽了買賣合約就穩了。

州同意是過戶前的必經審批，時間與結果都不是合約能自行決定的。合約要有相應的條件條款，時間表要預留審批期。

誤解四：門檻與限制永遠不變。

這些是州政策工具，會隨州政策調整。用三年前的攻略做今天的決定，兩層都可能踩空。

誤解五：便宜的 Bumi lot 是撿漏機會。

配額單位的價格折讓對應的是轉售受限與程序不確定性——那不是折扣，是風險定價。沒有律師逐項核過地契屬性之前，不要碰。

三個典型情境：按州做功課長什麼樣

情境一：在吉隆坡與檳城之間比較的買家。

A 先生預算 RM1,200,000 左右。吉隆坡按公開口徑過線；檳城要分清楚島上（RM1,000,000）與威省（RM500,000）兩套線。他該做的是分別向兩地核實現行門檻與房型限制，再按可購範圍比較具體樓盤——而不是先看中盤再回頭查規則。

情境二：被雪蘭莪有地排屋吸引的家庭買家。

B 女士想買有地房屋給家人住。雪蘭莪對外國人購買有地房產限制較多、門檻口徑也更高——她要嘛把預算與文件按該州的有地規則備齊、並為審批安排預留時間（各州實務不同），要嘛把選擇範圍轉向分層產品或其他州。這是典型的「州規則決定產品形態」情境。

情境三：看中二手「筍盤」的投資者。

C 先生發現一個明顯低於行情的單位。第一件事不是議價，而是查地契：是不是 Bumi lot、有沒有保留地屬性、leasehold 剩多少年——低價背後常常是類別與流動性問題。委託律師做完地契盡職調查再談價，順序不能反。

外國人在馬來西亞買樓州別規則常見問題 FAQ

Q1：外國人在馬來西亞買房，最低要買多少錢的房子？

沒有全國統一答案——門檻由各州自訂。公開口徑（2026 年初）：吉隆坡 RM1,000,000、雪蘭莪分層約 RM1,500,000 級別（有地更高）、檳城島上 RM1,000,000 而威省 RM500,000、多數州以 RM1,000,000 為常見基準。數字會隨州政策調整，簽約前以該州政府現值為準。

Q2：哪些房子是外國人不能買的？

一般包括：低成本／可負擔房屋、馬來保留地上的物業、發展項目中的土著配額（Bumi lot）單位，以及部分州限制的有地房產。同一項目內不同單位的屬性可能不同，看盤時要逐一確認地契類別與單位屬性，並由律師在盡職調查中核實。

Q3：什麼是 state consent？要等多久？

外國人取得不動產須經物業所在州的州政府同意，是過戶前的必經審批（提交方式與流程各州不同）。審批時間與費用各州不同，本文不給統一數字——時間表與合約條款應按該州實務由律師安排，並在買賣合約中約定未獲批時的處理方式。

Q4：買入和賣出各要付什麼稅？

買入時，非公民購住宅的轉讓文書印花稅自 2026 年 1 月 1 日起為單一 8%（按售價與 LHDN 估值孰高）。賣出時，非公民按增益繳 RPGT：持有首 5 年內 30%、第 6 年起 10%，無免稅檔。兩個數字都應以 LHDN 現行公告為準，放進投報試算。

Q5：leasehold（租賃地契）的房子能買嗎？

可以買，但要把年期當核心變數：市場上一般認為剩餘年期短的物業在融資與轉售上更受限（實際視銀行與買家而定），而續期屬州裁量與費用事項。買 leasehold 前先確認剩餘年期、州的續期實務，並讓律師評估對轉售與融資的影響。

Q6：州的門檻以後調高了，會影響我已經買的房子嗎？

一般而言，門檻是「購買時點」的資格線；新規如何適用（包括對既有持有的影響），以該州公告為準。政策變動更直接影響的是你未來的轉售池——例如門檻上調後，能接手你物業的外國買家範圍改變。這是把「州政策變動」列入長期持有風險的原因之一，出場規劃要留彈性。

聲明

本文為一般資訊整理，依據截至 2026 年的馬來西亞法律框架（國家土地法典下的州權限）、稅務法例現值及主要專業機構對各州門檻的公開整理撰寫，不構成法律、稅務或投資建議，亦不保證任何個案的購買或審批結果。各州門檻、限制與程序由州政府自訂並可能隨時調整，文中州別數字均為公開整理口徑；交易前務必向物業所在州核實現行規定，並由合資格律師辦理盡職調查與州同意申請。

參考資料出處

National Land Code 1965 – 州權限與外國人取得不動產框架 / 各州土地局／州政府 – 外國人最低購買門檻現行公告（正本出處）/ Finance Act 2025 – 非公民住宅印花稅 / Real Property Gains Tax Act 1976 – Schedule 5 / iProperty、HousingWatch、PropCashflow – 2026 州別門檻公開整理 / Global Law Experts – Buying residential property in Malaysia for foreigners