日本買房不等於移民：房產、簽證與稅務身分要分開理解

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的一篇，回答一個常被問到的問題：在日本買房，能不能因此取得簽證或長住。系列的整體規則見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

在日本買房（買樓），不會讓你取得居留身分。截至2026年9月，日本沒有因為擁有房產而核發的在留資格（在留資格，外國人在日本停留與活動的法定身分），永住的要件中也沒有「擁有房產」這一項。居留、向政府報告、繳稅是三件事，各有各的判定方式。

買了房，可以拿到簽證或長住嗎？

不可以。日本目前的在留資格，有的依你在日本從事的活動而定（例如留學、經營事業），有的依你的身分而定（例如日本人的配偶），沒有一種是以擁有不動產為依據。

若想長住，須另行申請合適的在留資格。

沒有其他在留資格，每次可以待多久？

以短期滯在（短期滞在）入境，在留期間為90日、30日或15日。這是觀光、探親、業務聯絡等短期停留適用的資格。法務大臣為個別外國人指定不超過90日的期間時，以指定的期間為準。

屋主（業主）沒有專屬的在留資格。沒有其他在留資格、以短期滯在入境的屋主，適用的也是這一套期間。

開公司買房出租，能申請經營・管理嗎？

取決於是否符合下列基準，買房本身不在基準之內。經營・管理（経営・管理）是提供給在日本經營或管理事業者的在留資格，2025年10月16日起適用新基準，主要有五項：

資本金等在3,000萬日圓以上。
僱用1名以上常勤職員（常勤職員，全職員工），對象限日本人、特別永住者，以及永住者、定住者等。
你或常勤職員其中一人，日語能力達「日本語教育參照框架」B2相當以上，例如日本語能力試驗（JLPT）N2以上。
你具有相關領域的博士、碩士或專門職學位，或有3年以上經營或管理事業的經驗。
事業計畫書須經專業人士確認，新基準施行時指定的是中小企業診斷士、公認會計士、稅理士。

此外，若將業務委託出去，以致看不出你本人有經營的實際活動，不會被認定符合資格。自宅兼作辦公室，原則上不予認可。在留期間內無正當理由長期出國，更新不會獲准。

買房出租這項事業是否符合，須以出入國在留管理廳（出入国在留管理庁，以下稱入管廳）的現行要求為準，個案結果由入管廳審查。

申請永住，要看有沒有房產嗎？

要件中沒有這一項。截至2026年9月，永住許可的法定要件有三項：素行善良、有足以獨立營生的資產或技能、永住符合日本的利益。

第三項原則上須連續在日本在留10年以上，其中5年以上是以就勞資格或居住資格在留，技能實習與特定技能1號不計入。此外還須依規定納稅、繳納公的年金與公的醫療保險保費。

日本人或永住者的配偶、高度專門職等，在留年數另有特例。

買房後，要向日本政府報告嗎？

住在海外的買方須報告。依外為法（外国為替及び外国貿易法，日本管理外匯與對外交易的法律），非居住者（非居住者）取得日本的不動產後，須在20日內經由日本銀行向財務大臣提出報告書。

誰算非居住者：判斷標準是居住地，不是國籍。外國人原則上推定為非居住者；在日本境內的事務所工作，或入境後已滿6個月以上的人，推定為居住者。外交官等另有例外。
自住也要報：2026年4月1日以後取得的不動產，不問目的、金額、面積均須報告。可以免報告的只有三種「不動產相關權利」（例如租賃權）的取得，購買房產本身不在其中。
誰來報：你本人，或住在日本的代理人，例如不動產仲介業者。報告書須以日文填寫，簽約前應問清楚由誰負責。
沒報會怎樣：未報告或虛偽報告，可處6個月以下拘禁刑（拘禁刑）或50萬日圓以下罰金。即使過了期限，仍須提出報告書。

住在海外，日本的稅怎麼算到我？

稅法的「居住者」定義和外為法不同。在日本有住所（生活的重心），或到現在連續1年以上有居所（實際居住的地方）的個人為居住者，其餘的個人為非居住者。租稅條約另有判定方法。

居住者原則上國內、國外的所得均須課稅。非居住者只就國內源泉所得（国内源泉所得，來自日本的所得）課稅，出租或出售日本不動產的收入均包括在內；租稅條約另有規定時，依條約辦理。

其中兩筆稅由付款人在付款時先行扣繳，稱為源泉徵收（源泉徴収）：

你是非居住者，而且	誰要扣	稅率	不用扣的情形
把日本的房子出租	在日本國內支付租金的房客，法人、個人均包括在內	20.42%	個人承租供自己或親屬居住
把日本的房子或土地賣掉	在日本國內支付價款的買方，法人、個人均包括在內	10.21%	個人購買供自己或親屬居住，而且價款在1億日圓以下

反之，你向非居住者承租或購買房產時，須扣繳的人就是你，上表所列無須扣繳的情形除外。稅率依2026年4月1日的現行法令；2027年起稅目名稱改變，合計稅率不變。稅額的計算以國稅廳（国税庁）現行規定為準。

三種身分，怎麼對照自己的情況？

居留看在留資格，取得報告看外為法，繳稅看所得稅法。持有在留資格，不代表在另外兩項就是居住者。登記、納稅管理人與持有稅，請參閱主文外國人在日本買房前要先理解的規則。

想再確認

若對房產與身分的界線仍有疑問，可以到問問宅點提出。

問問宅點

日本買房與身分問答 FAQ

已經有經營・管理資格，不符合新基準會怎樣？

到2028年10月16日為止，更新申請不會僅因不符合新基準而不獲許可；此後提出的更新申請，須符合新基準。屆時仍不符合者，如果經營狀況良好、依規定繳納法人稅等，而且預計下次更新前可以符合，入管廳會連同其他在留狀況一併判斷，結果逐案審查。

不符合新基準，可以從經營・管理轉成永住嗎？

不可以。新基準施行後，不符合新基準者，由經營・管理等資格變更為永住的申請不獲認可。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日，依據日本官方網頁與文件。以下兩項結論是從官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：一是「沒有以擁有房產為依據的在留資格」，依據是入管廳在留資格一覽表所列的資格；二是「永住要件不看房產」，依據是永住許可指引（永住許可に関するガイドライン，2026年2月24日修訂）第1項所列要件的文字。指引並未說明要件中的「資產」是否會將不動產納入評價，因此本文不判斷房產對永住審查有無其他影響。「沒有其他在留資格的屋主以短期滯在入境時適用同一套期間」與「買房本身不在經營・管理的基準之內」，同樣是由一覽表與所列基準歸納。外為法的居住者判定，引用的是財務省問答摘錄的解釋通達，通達全文未另行取得。不動產出租業能否符合經營・管理、各國免簽證天數、源泉徵收後的稅額計算，均不在本次查核範圍；永住許可基準日後可能變動，請以入管廳現行公告為準。