日本公寓每月固定成本：管理費、修繕積立金、保險與管理服務

本文是宅點百科「日本置產」中「交易成本」系列的一篇，回答買下日本公寓之後，每月、每年固定須支付哪些費用。系列的整體說明見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。

買下一間日本公寓後，每月固定須支付管理費和修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金），每年須繳納固定資產稅；火災保險和地震保險也須自行安排。如果買來出租，另有出租管理公司的費用；如果人在海外，則須安排好由誰在日本代你收取通知、代繳費用。本文逐項說明這幾筆費用：每一筆由誰決定、應查閱哪份文件，以及聽到哪些說法時須多問一句。

為什麼看了房價，還是算不出每月要花多少？

售價旁列出的管理費和修繕積立金，是這一戶目前的金額。修繕積立金可能分段調漲，保險須另外投保，固定資產稅一年分幾期繳納；這些費用不會列在同一處。

住在海外的屋主（業主）還須處理一件事：公寓開會通知、每月扣款和稅單，均須有人在日本處理。在日本置產，買入費用只付一次，持有成本卻是每個月、每一年持續發生，宜在看房時就算清楚。

每月、每年要付哪些錢？

每月的固定支出是管理費和修繕積立金。金額由公寓的管理組合（管理組合，全體屋主組成的管理團體）依規約決定，按你這一戶的持分分攤；持分原則上依專有面積的比例計算。

每年須繳納固定資產稅；房子在市街化區域的，原則上還有都市計畫稅。依國土交通省的標準管理規約範本，共用部分的保險費由管理費支付，實際以各公寓的規約為準；你自己這一戶的室內和家財，一般須自行投保。出租時的管理費，截至2026年9月沒有法定上限，由你和管理公司約定。

費用	多久繳付一次	金額由誰決定	參考數字
管理費	每月	管理組合依規約，按持分分攤	全國平均每戶每月11,503日圓（不含停車場使用費等挹注）
修繕積立金	每月	同上；分每月均等或分段調漲兩種方式	全國平均每戶每月13,054日圓（不含挹注）
火災保險	依保險契約（住宅金融支援機構的說明是期間最長5年）	各保險公司自行訂定保費	—
地震保險	附加在火災保險上	依建物構造和所在地計算	保險金額為火災保險的30%到50%
固定資產稅、都市計畫稅	每年，原則上分4期	市町村評定的價格乘上稅率	固定資產稅標準稅率1.4%；都市計畫稅最高0.3%
出租管理費	依管理契約	你和出租管理公司約定	沒有法定上限

管理費和修繕積立金，要準備多少？

國土交通省2023年度的公寓總合調查（令和5年度マンション総合調査，2024年6月21日公布）顯示，全國平均每戶每月：

管理費：不含停車場使用費等挹注為11,503日圓，含挹注的總額為17,103日圓。戶數規模愈大的公寓，管理費總額有愈低的傾向。
修繕積立金：不含挹注為13,054日圓，含挹注的總額為13,378日圓。

「挹注」指公寓將停車場使用費等收入撥入的部分。這些數字是問卷調查的全國平均，個別公寓會因戶數、面積、地點和屋齡而有很大差距；調查期間為2023年10月到2024年1月，之後的變化須查閱各公寓的最新資料。

修繕積立金還有一項參考依據：國土交通省的修繕積立金指引（マンションの修繕積立金に関するガイドライン，2024年6月修訂）列出每平方公尺專有面積、每月的參考金額。這是整個修繕計畫期間的平均，不含機械式停車場：

20層未滿、建築延床面積5,000平方公尺未滿：235～430日圓（平均335日圓）
20層未滿、5,000平方公尺以上～10,000平方公尺未滿：170～320日圓（平均252日圓）
20層未滿、10,000平方公尺以上～20,000平方公尺未滿：200～330日圓（平均271日圓）
20層未滿、20,000平方公尺以上：190～325日圓（平均255日圓）
20層以上：240～410日圓（平均338日圓）

這些範圍是指引參考事例中間三分之二所落的區間，並非法定標準。有機械式停車場的公寓，須另外加算。

例如：一間專有面積60平方公尺的公寓，位於一棟20層未滿、建築延床面積5,000平方公尺未滿的建物。依指引的數字換算，平均為每月約20,100日圓（335×60），範圍約14,100到25,800日圓。如果物件資料上的修繕積立金明顯低於這個範圍，須問清楚是否採分段調漲，下一次會調到多少。

修繕積立金之後會漲嗎？

取決於這間公寓採用哪一種方式。指引列出兩種：整個計畫期間每月金額相同的「均等積立方式」，以及先低後漲的「段階增額積立方式」（段階増額積立方式）。指引認為均等積立較理想。

採分段調漲的，指引建議以均等積立時的每月金額為基準，一開始至少為基準的0.6倍，最後不超過1.1倍。看新成屋時，售價旁的修繕積立金可能只是起步金額；應向仲介或賣方索取調漲計畫，將之後的金額一起算進預算。

這兩筆費用各用在哪裡？

國土交通省的公寓標準管理規約（マンション標準管理規約，2025年10月17日修正）是供各公寓訂定規約使用的範本，內容大致如下，實際以你那間公寓的規約為準：

管理費：用於日常管理，包括管理員人事費、公租公課（稅費等公共負擔）、共用設備的保養與運轉、共用部分的火災保險和地震保險等損害保險費、清潔費，以及委託管理公司的費用。
修繕積立金：用於定期的計畫修繕、突發事故的修繕、共用部分的改良或變更等，且須與管理費分開記帳。停車場等使用費，除了用於停車場本身的管理，其餘也積存為修繕積立金。

公寓管理公司由管理組合委託，並非由你個人簽約；在範本中，這筆委託費屬於管理費的支出。以營業方式受託管理公寓的業者，須在國土交通省登錄（有效期5年），並將受託的修繕積立金等，與自己的財產、其他管理組合的財產分開管理。

前屋主欠的費用，會變成你的嗎？

可能會。區分所有法（建物の区分所有等に関する法律）規定，依規約或集會決議對屋主的債權，也可以向買下這一戶的新屋主行使；國土交通省的標準管理規約範本也寫明，管理組合對管理費等的債權可以向新屋主請求。實際以這棟公寓的規約為準。同一份2023年度調查中，30.1%的公寓有住戶欠繳3個月以上。

買二手公寓時，簽約前應向仲介確認這一戶有無欠繳；如果有，由誰負擔須在買賣契約中談清楚。

保險要自己買哪些？

火災保險：法律沒有強制，但房貸可能要求

截至2026年9月，所查的日本法規沒有要求屋主必須投保火災保險。使用住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）融資的人，在還清之前必須持續為建物投保；其他銀行及各公寓規約的要求，須個別確認。

火災保險補償火災、落雷、破裂爆炸、風災、雪災、竊盜等損害，不補償地震、火山噴發和海嘯造成的損害。保費由各保險公司自行訂定。依住宅金融支援機構的說明，保險期間最長5年，到期須續保。

損害保險料率算出機構（損害保険料率算出機構）在2021年和2023年均調高過火災保險的參考純率（参考純率），全國平均分別為10.9%和13.0%；參考純率是保險公司沒有義務採用的參考值，上述數字是參考純率的平均調幅，不等於你的保費漲幅。2023年那次也將水災部分的費率，依市區町村的風險分成5級。

地震保險：附加在火災保險上，最多賠到一半

地震保險（地震保険）不能單獨投保，須附加在火災保險上；已有火災保險的，也可以在契約期間中途加保。保險金額只能設在火災保險金額的30%到50%，建物上限5,000萬日圓、家財上限1,000萬日圓。

2017年1月1日以後起保的契約，依損害程度分四級理賠：

全損：保險金額的100%（以時價為限）
大半損：60%（以時價的60%為限）
小半損：30%（以時價的30%為限）
一部損：5%（以時價的5%為限）

建物的全損，是指主要結構的損害達時價50%以上，或燒毀、流失的部分達延床面積70%以上等情形；損害未達一部損，不理賠。

保費依建物構造和所在地計算。契約期間可以選1年，或2年到5年的長期；長期契約的保費乘以長期係數，5年期為4.70。另有建築年、耐震等級、免震建築、耐震診斷四種折扣，依建築年份或耐震性能折扣10%到50%，不得重複適用；1981年6月1日以後新建的建物，可適用建築年折扣（10%）。

例如：這一戶的火災保險，建物保險金額設為2,000萬日圓。地震保險只能設在600萬到1,000萬日圓之間。如果設1,000萬日圓，遇到地震被認定為小半損，理賠為300萬日圓，且以時價的30%為限。因此，地震保險理賠的金額不會是全額重建的金額。

如果你住在日本，且自住這一戶，地震保險費可以扣除：所得稅每年最多5萬日圓，住民稅最多2萬5千日圓。截至2026年9月，住在海外的非居住者，或買來出租、不自住的房子，均無法適用這項扣除。

固定資產稅怎麼放進每月預算？

每年1月1日登記為所有人的人，須繳納當年度的固定資產稅；交屋時按日分攤，是交易慣例，不是法律規定。標準稅率1.4%，市町村可以另訂；稅額依市町村評定的價格計算，每3年重新評價。

房子在市街化區域的，原則上一起課都市計畫稅，稅率最高0.3%。公寓的土地部分，每戶200平方公尺以下適用住宅用地特例，課稅標準為價格的1/6。

納期原則上分4期，也可以一次繳清；以東京23區為例，為6月、9月、12月和2月。編列每月預算時，可以將年稅額除以12估算，但實際付款是分期或一次付出。

2031年3月31日前新建的住宅，固定資產稅從開始課稅起3個年度減半，3層以上的耐火、準耐火建築為5個年度，以每戶居住部分120平方公尺為限；期滿後回到原本水準，預算須預留這一段。專有面積未滿40平方公尺的套房無法適用這項減半。

住在海外、在當地沒有住所的屋主，須選定納稅管理人（納税管理人）代收稅單、繳稅，或經市町村認定後免設。稅的細節，主文已有整理。

買來出租，管理公司的費用怎麼看？

出租管理費沒有法定上限，截至2026年9月，由你和管理公司約定。比較時可參考契約前的書面資料：

登錄：管理200戶以上的出租管理業者，須向國土交通大臣登錄，每5年更新。
契約前說明：登錄業者在簽訂管理契約前，須以書面說明報酬金額、支付時間和方式。
分開管理與報告：收到的租金、押金，須與業者自己的資金分開管理，並定期向你報告。

招租時的仲介費另計，房東和房客雙方合計最多為1個月租金的1.1倍（含稅）。買房時的仲介如果在仲介之外另外提供其他服務，須事先說明，並另以書面等方式簽約，載明內容和報酬。

報稅時，國稅廳列出的主要必要經費包括出租房產的固定資產稅和損害保險費。修繕積立金原則上在實際修繕完成的年度，就用到的部分列為經費；規約符合國土交通省範本，而且符合國稅廳所列四個條件時，可以在支付的年度列支。管理費能否列為經費，國稅廳沒有逐項列出，申報前請向稅理士確認。

人在海外，誰替你收通知、代繳管理費？

2026年4月1日起，在日本沒有住所或居所的公寓屋主，可以從住在日本的人當中選任國內管理人（国内管理人），代為處理公寓的管理事務：收集會的開會通知、在會議上行使表決權、代繳管理費等。選任後須通知管理者或管理組合。

法律規定的是「可以選」，但公寓規約可以規定屋主不住在日本時「必須選」，購買前應查閱規約。國內管理人只是代為繳款，本身不負清償責任，費用仍由你負擔。國內管理人也只處理公寓事務，繳稅須另外安排納稅管理人。相關費用應事先問清楚。

是否選任、由誰擔任，取決於這間公寓的規約、你打算自住還是出租，以及你在日本的頻率；可以將情況告訴問問宅點。

聽到這些說法，要多問一句

「修繕積立金很低，每月負擔很輕。」可能只是分段調漲的起步金額，須查閱調漲計畫。
「管理費已經含保險。」範本中管理費支付的是共用部分的保險，你這一戶的室內和家財須另行確認。
「有地震保險，房子震壞就能重建。」地震保險最多為火災保險金額的50%，且依損害等級理賠。
「前屋主欠的費用跟你無關。」管理組合一般可以向新屋主請求。
「出租管理費有法定上限。」沒有，由你和管理公司約定，應比較各家的書面說明。
「選了國內管理人，稅也一起處理好了。」國內管理人管公寓事務，納稅管理人是另一個制度。

下一步怎麼判斷？

看房時，應向仲介索取以下資料：重要事項說明、管理費和修繕積立金的金額與調漲計畫、這一戶有無欠繳、公寓規約（是否要求國內管理人、保險和費用如何分擔），以及固定資產稅的年額。取得數字後，將修繕積立金除以專有面積，與指引的範圍對照；再向保險公司估算火災和地震保險的保費。

如果這幾項均有清楚說明，即可將每月和每年的持有成本納入預算。如果修繕積立金遠低於指引範圍又沒有調漲計畫，或欠繳的處理說明不清，應先停下來問清楚再往下走。買入時的仲介費、登記費和稅，以及出售時如何計算，請回到主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本看完整脈絡。

想算清楚這間公寓每月要付多少

將物件資料和你的打算告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本公寓持有成本問答 FAQ

日本物業的管理費和修繕積立金，每月大概要多少？

2023年度調查的全國平均，每戶每月管理費11,503日圓、修繕積立金13,054日圓，不含停車場使用費等挹注。個別公寓差距很大，以該物件的重要事項說明為準。

買二手公寓，前業主欠繳的管理費會要我付嗎？

可能會。區分所有法規定，依規約或集會決議的債權可以向買下這一戶的新屋主行使；國土交通省標準管理規約範本也明寫管理費等屬於這類債權。簽約前應確認有無欠繳，並在買賣契約中談清楚由誰負擔。

住在海外、把日本公寓出租，地震保險費可以扣稅嗎？

截至2026年9月，無法適用。地震保險費扣除只適用於日本所得稅的居住者，標的也須為自己經常居住的房屋或家財；非居住者和出租用的房子均不符合。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是國土交通省的公寓總合調查、修繕積立金指引與標準管理規約，區分所有法、地震保險法、所得稅法、地方稅法、賃貸住宅管理業法等法令，以及財務省、國稅廳、總務省、東京都主稅局、損害保險料率算出機構、住宅金融支援機構的說明。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：沒有法律強制投保火災保險，是依地震保險法、財務省與住宅金融支援機構文件歸納，未檢索全部法令、其他貸款機構與各公寓規約；非居住者和出租房產無法適用地震保險費扣除，是依所得稅法第77條、第165條的要件推論；出租管理費沒有法定上限，是依賃貸住宅管理業法及其施行規則沒有上限規定歸納。
管理費和修繕積立金的用途，依國土交通省的標準管理規約範本，範本沒有法律拘束力；「室內和家財一般要自己投保」是依範本只把共用部分保險費列入管理費推論。管理費、修繕積立金的全國平均出自2023年度調查，之後的變化未能核實。
地震保險的基準費率，所查頁面列的是2021年6月10日申報、2022年10月1日以後起保適用的版本；火災保險參考純率，所查頁面列出2021年與2023年兩次修正。之後可能再修正。固定資產稅的納期取自東京23區的說明，其他地方依各市町村規定。
公寓管理適正化法另有2027年4月1日施行的修正，本文未比對內容。國內管理人與出租管理的費用行情，沒有官方數字。