日本買房總成本表：買入、持有、出租與出售成本如何連在一起

本文是宅點百科「日本置產」中「交易成本」系列的一篇，寫給在日本置產、可能出租，並在幾年後出售的海外買家，回答買入、持有、出租、出售各階段的成本如何連在一起。各項費用的算法見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本；本文以一張表，串起每筆費用在哪個階段支付、之後又計入何處。

日本房產的成本，不宜將買入、持有、出租、出售分成四本帳各自計算。買入時支付的仲介費，以及買入自住或閒置房產時繳納的稅金，出售時會計入取得費，減少應課稅的獲利（買來出租的房產，這些稅金不計入取得費，一般作為出租期間的經費）。另一方面，出租期間每年提列的折舊，出售時會使取得費減少。

為什麼從買到賣的成本總是算不齊？

買房時拿到的是一張費用清單，出租時是另一份收支，出售時再算一次稅。三份資料分開看，便看不到兩個連結：同一張買入收據，出售時還會用到；出租期間的處理方式，會改變出售時的稅。

如果等到出售那年才整理，買入時的收據可能已不在手上。取得費不明時，可以售價的5%作為取得費；保留單據，才能以實際成本計算。

先說答案：四個階段怎麼連起來？

出售時的稅按獲利計算，而非按售價：售價減去取得費和讓渡費用，再減去特別扣除。
取得費主要來自買入階段：房價、買入時的仲介費；自住的房產還包括買入時繳的登錄免許稅（登録免許税）、不動產取得稅（不動産取得税）和印花稅（印紙税）。買來出租的房產，這幾項稅不計入取得費，一般改作出租期間的經費。
建物會折舊：出租期間提列的折舊，出售時須從建物的取得費扣除。
持有期間的固定資產稅（固定資産税）和修繕費，出售時不屬於讓渡費用；出租期間則是租金收入的經費。
住在海外的屋主，租金和售價都可能先被預扣（源泉徴収）一部分，之後透過納稅管理人（納税管理人）在日本申報結算。

一張表：每筆錢付在哪、之後算到哪？

先說明表中的三個用語。取得費是出售時可以從售價扣除的買入成本；讓渡費用（譲渡費用）是為出售而直接支出的費用；必要經費（必要経費）是出租時可以從租金收入扣除的費用。

階段	費用	付款時間	出租或出售時的處理
買入	房價（土地和建物）	簽約、交屋	計入取得費；建物部分須扣除折舊，土地不折舊
買入	買方的仲介費	依仲介契約約定	計入取得費（屬購入手續費）
買入	登錄免許稅、不動產取得稅、印花稅	登記、簽約、取得後	自住：計入取得費。出租：不計入取得費，一般作為出租期間的經費
買入	為買房借款的利息（到實際開始使用日為止的部分）	持有期間	計入取得費
持有	固定資產稅、都市計畫稅	每年	出租：固定資產稅列為必要經費。出售時不屬於讓渡費用
持有	損害保險費（產物保險的保費）	投保時	出租：必要經費
持有	修繕費	發生時	出租：必要經費。出售時不屬於讓渡費用
持有	設備費、改良費	發生時	計入取得費
持有	管理費、修繕積立金	每月	出租：修繕積立金原則上在修繕完成的年度列支，符合國稅廳所列條件時可在支付年度列支；管理費能否列為經費，請向稅理士確認
出租	租金、更新料、無須退還的押金	收租時	計入租金收入；房客付款時原則上先預扣20.42%
出租	建物折舊	每年提列	出租：必要經費。出售時從建物的取得費扣除
出售	賣方的仲介費、賣方負擔的印花稅、測量費、為出售付給房客的遷讓費	出售時	讓渡費用
出售	買方付給你的當年剩餘固定資產稅	交屋時收到	計入售價
出售	買方預扣的10.21%	買方付款時	預繳，申報時多退少補
出售	出租用建物部分的消費稅	出售時	屬消費稅課稅對象；實際是否須繳納，取決於前前年的課稅銷售額等條件

已列為其他所得經費的費用，不得再計入取得費。

買入的錢，哪些在出售時會回來？

出售時的讓渡所得（譲渡所得），是售價減去取得費和讓渡費用，再減去特別扣除；此項所得與薪資等其他所得分開計算。取得費計入得越完整，應課稅的獲利就越小。

可計入取得費的，包括房價或建築價款、購入手續費（例如買入時的仲介費）、之後的設備費和改良費，以及為買房借款、到實際開始使用日為止的利息。自住的房產，買入時繳的登錄免許稅（包括辦登記的費用）、不動產取得稅和印花稅也計入其中。

買來出租的房產，這幾項稅金不計入取得費，一般在出租期間作為租金收入的經費處理。同一筆登錄免許稅，自住和出租的歸類不同，所以買之前應先確定房子的用途。

找不到收據、取得費不明時，可以售價的5%作為取得費，稱為概算取得費（概算取得費）；實際取得費低於售價5%時，也可以採用5%。買入時的契約、收據和登記費用明細，建議和出租期間的單據一起保存到出售申報完成。

折舊只計算建物，不計算土地。買入時須掌握價款中土地和建物各占多少；契約上未分開載明的，出租申報或出售前請稅理士協助分配。向建商或法人購買新成屋時，售價中的消費稅只算在建物部分；向個人屋主購買其自住的房子，截至2026年9月，房價不含消費稅。

持有和出租期間的錢，怎麼影響租金的稅和出售的稅？

出租所得是總收入減去必要經費。總收入除了租金，還包括更新料（更新料）、押金（敷金、保証金）中無須退還的部分，以及以公共費名目收取的電費、水費和清潔費。

官方列出的主要必要經費，是出租房產的固定資產稅、損害保險費、折舊費和修繕費。國稅廳的申報說明另列出：為取得出租房產而借款的利息（本金部分不算），以及出租房產的不動產取得稅、登錄免許稅、印花稅等稅金。修繕積立金原則上在實際修繕完成的年度列支，符合國稅廳所列條件時可在支付年度列支。管理費和出租管理公司的費用，國稅廳沒有逐項列出，能否列為經費，須請稅理士（税理士）確認。

建物的折舊（減価償却）以定額法（定額法）按法定耐用年數分攤。新建的鋼筋混凝土住宅為47年，木造住宅為22年；二手建物另有耐用年數的計算方式。

折舊在出租期間會減少租金所得的稅，出售時卻會使取得費減少。出租的房子一般按「用於事業的建物」計算：將取得到出售每年的折舊加總，從建物的取得費扣除；某一年未列為經費，也同樣加總。

自住、未用於事業的建物，折舊適用另一條公式：建物取得價額×0.9×償却率×經過年數。償却率是木造0.031、木骨砂漿造0.034、鋼筋混凝土（含鋼骨鋼筋混凝土）0.015；經過年數6個月以上算1年，未滿6個月不計；扣除額最多為建物取得價額的95%。

新成屋持有幾年後，成本會增加一筆。2031年3月31日前新建的住宅，固定資產稅從開始課稅起減半3個年度，3層以上的耐火、準耐火建築為5個年度，以每戶居住部分120平方公尺為限；第4個年度（或第6個年度）起回到原本的稅額。估算持有成本和出租收支時，須將這段增加計入。

住在海外的屋主把房子租出去，房客支付租金時原則上須先預扣20.42%；房客是承租來給自己或家人居住的個人時，無須預扣。這是預繳，並非最終稅額：日本來源的所得超過所得扣除合計時，原則上須在隔年2月16日到3月15日，透過納稅管理人辦理確定申報（確定申告），多退少補，計算方式和住在日本的人相同。2027年1月1日起，預扣的稅目名稱改變，合計仍是20.42%。

住宅長期出租的租金不課消費稅，未滿1個月的出租除外。

哪些費用能列為出租經費、折舊從哪一年算起，取決於你何時開始出租、房子是新成屋還是二手屋；可以將你的情況告訴問問宅點。

出售那一年，哪些日期和條件會改變稅額？

長期或短期，以出售那年的1月1日為準

持有期間以出售那一年的1月1日為準：超過5年為長期，5年以下為短期。長期的所得稅率15%，短期30%，另加所得稅額2.1%的附加稅；2027年起附加稅名稱改變，合計仍是2.1%。

例如：有人在2022年10月買下一間公寓，打算「滿5年」再賣。2027年10月實際持有滿5年，但2027年1月1日時只持有4年多，這一年出售仍屬短期，所得稅率30%。須到2028年1月1日才持有超過5年，2028年出售才屬長期，所得稅率15%。他應以出售年份的1月1日回推，而不是以交屋日加5年計算。

另有住民稅（住民税），長期5%、短期9%，只對出售次年1月1日在日本有住所的人課徵。截至2026年9月，到那一天已不住在日本的賣方，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅；出售當年還住在日本、到次年1月1日之後才移出的人，仍會被課。

讓渡費用和售價：哪些算、哪些不算

讓渡費用是為出售而直接支出的費用，包括出售時支付的仲介費、賣方負擔的印花稅、測量費，以及為出售付給房客的遷讓費等。持有期間的修繕費、固定資產稅這類維持管理費用，以及收取價款的費用，均不屬之。

出售時的仲介費，上限和買入時一樣按成交價計算，買方、賣方各自適用。細節見日本房產仲介費怎樣計算？買方要付多少與何時支付。

交屋時，如果買方付給你相當於出售日到年底的固定資產稅和都市計畫稅，這筆錢須計入售價。按日分攤固定資產稅是交易慣例，不是法律規定；如何分攤依買賣契約而定。

如果仍有房貸，還清後塗銷抵押權的登錄免許稅為每個不動產1,000日圓，土地和建物各算1個；司法書士的報酬另計。

3,000萬日圓扣除：取決於你是否曾經自住

出售自住的房子，不論持有多久，最多可以從讓渡所得扣除3,000萬日圓（マイホームを売ったときの特例）。可以是現在住的房子，也可以是以前住過、在不再居住後第3年的12月31日前出售的房子。

此外還有其他條件：買方不是父母、子女、配偶等特別關係人；前一年和前前年未曾適用這項特例；僅為適用特例而入住、臨時居住或主要供度假的房子不適用。須附文件辦理確定申報。這項扣除也可能無法與房貸減稅同時適用。

從未自住、只用於出租的房產，截至2026年9月，不符合這項扣除的居住條件。先住後租的人，須留意搬出後第3年12月31日這個期限。

預扣10.21%和消費稅：影響你實際拿到的錢

住在海外的人出售時，如果買方在日本國內付款，原則上會先預扣價款的10.21%。此預扣按售價而非按獲利計算，之後申報時多退少補；規劃資金時，須將這筆暫時無法取得的款項計入。買方是買來給自己或家人居住、價款在1億日圓以下的個人時，無須預扣，但你的申報義務不變。

住在海外的賣方，原則上須在出售隔年的2月16日到3月15日申報讓渡所得，計算方式和住在日本的人相同；須事先選定納稅管理人。

出售出租用房產時，建物部分屬消費稅（消費税）的課稅對象，土地不課。實際是否須繳納，取決於前前年的課稅銷售額是否在1,000萬日圓以下，以及是否登記為適格請求書發行事業者等條件，請向稅理士確認。截至2026年9月，個人出售自住的房子，不屬以事業身分進行的交易，不含消費稅。

例如：一位住在台灣的買家，向建商購買一間新建的鋼筋混凝土公寓出租，未曾自住，幾年後出售。買入時支付的仲介費計入取得費；登錄免許稅、不動產取得稅和印花稅不計入取得費，一般在出租期間作為經費。出租期間每年依47年定額法提列建物折舊，出售時建物的取得費須扣除這些折舊。出售時支付的仲介費是讓渡費用，買方分攤給他的當年剩餘固定資產稅須計入售價；他無法適用3,000萬日圓扣除。他須做的是將各階段的單據分開保存，確認出售年份1月1日的持有年數，並在出售隔年2月16日到3月15日透過納稅管理人申報。

哪些說法要小心？

「預扣過了就不用報稅」：20.42%和10.21%均為預繳，原則上仍須在日本申報，多退少補。
「持有滿5年就是長期」：依據的是出售那一年的1月1日，而非交屋日加5年。
「買房時的稅，賣的時候都能扣」：出租用房產的登錄免許稅、不動產取得稅和印花稅，不計入取得費。
「折舊沒有列經費，出售時就不用扣」：出租的房子一般按用於事業的建物計算，每年的折舊均須加總扣除。
「只出租也能用3,000萬日圓扣除」：這項扣除以曾經自住為條件。
「賣日本的房子要付10%消費稅」：土地不課；個人賣自住房不屬事業交易；出租用建物部分才是課稅對象，且還須視納稅義務條件而定。

下一步怎麼判斷？

買之前：先決定自住、出租，還是先住後租。這會決定買入時的稅歸入取得費還是出租經費，也會決定能否適用3,000萬日圓扣除。
簽約時：確認契約上的土地和建物價款；將買入的契約、收據、登記費用明細建檔保存。
開始出租時：選定國稅的納稅管理人，在選定時或離開日本前向稅務署提出選任申報書。固定資產稅等地方稅的納稅管理人另外向市町村或都道府縣辦理，公寓管理的國內管理人又是另一個制度。
準備出售前：以出售年份的1月1日計算持有年數，估算10.21%預扣對資金的影響，將出租期間的折舊加總起來。

各項費用本身的算法，請回到日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。買入費用的細節見日本買房除了房價還要付什麼？外國買家的交易成本清單，稅費見登錄免許稅、不動產取得稅與固定資產稅：日本買房稅費怎樣看，每月成本見日本公寓每月固定成本：管理費、修繕積立金、保險與管理服務。

想把自己的成本表算清楚

自住、出租或先住後租，每筆費用的歸類均不同。將你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本買房總成本問答 FAQ

日本物業出租時沒有列折舊，賣的時候還要從取得費扣嗎？

一般須扣除。國稅廳對用於事業的建物，是將取得到出售每年的折舊加總，從建物取得費扣除；某一年未列為經費，也同樣加總。出租房如何歸類，申報前請向稅理士確認。

先自己住幾年再出租，賣房時還能用3,000萬日圓扣除嗎？

可能可以。須在不再居住後第3年的12月31日前出售，並符合其他條件，例如買方不是特別關係人、前一年和前前年未曾適用這項特例。超過期限即不符合。

日本買樓的收據找不到了，出售時取得費怎麼算？

取得費不明時，可以售價的5%作為取得費；實際取得費低於售價5%時，也可以採用5%。所以買入時的契約、收據和登記費用明細，應保存到出售申報完成。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是國稅廳、總務省、國土交通省、東京都主稅局、東京都江戶川區與中央區等官方文件與日本法令。日文原文由宅點翻譯整理。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：
出租的建物照「用於事業的建物」計算折舊扣除：國稅廳的說明分「用於事業」與「其他」兩種，出租歸入前者是依業務用的性質推論。
從沒自己住過的房產不符合3,000萬日圓扣除，是依「現在或以前自己居住」的要件推論；所查文件沒有按居住者、非居住者區分這項扣除。
個人出售自住房屋不屬事業交易，是依國稅廳以生活用資產為例的定義推論。
出售次年1月1日已不住在日本的賣方一般不課這筆讓渡所得的住民稅，是依地方稅法（讓渡所得的住民稅以所得割納稅義務人為對象）與東京都江戶川區、中央區對一般住民稅的說明推論，官方沒有以出售不動產為例。
本次未查：管理費和出租管理費能否列為出租經費；塗銷抵押權的費用是否屬讓渡費用；二手建物的耐用年數算法；房貸減稅與3,000萬日圓扣除的關係。