外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國屋主在日本持有房產後須面對的管理安排：公寓的管理組合、出租時的管理公司與稅務、老屋的修繕費用，以及出租後適用的租賃規則。本文寫給住在台灣、香港或其他地方，已經或打算在日本置產的讀者。

買下日本公寓的一戶，你就自動成為這棟樓管理組合的成員，每月須繳管理費和修繕積立金，並遵守這棟樓的規約；房子出租後，房客也須遵守。人在海外時，公寓的開會通知、稅務申報與登記聯絡分屬不同制度，須逐項確認是否需要辦理，以及由誰在日本代為處理。

出租事務可以委託管理公司，但出租管理的收費沒有法定上限，法律對受託管理的要求也只約束登錄業者。公寓的修繕積立金可能不足以支應大規模修繕，屆時可能須調高或另收一次性費用；以普通租約出租後，屋主不能只因自己想收回房屋，就要求房客搬走。

先看六個重點

管理組合不是選項：買下公寓的一戶即成為成員；規約對你和日後承接這一戶的人均有效力；你的房客在房屋與公共設施的使用方法上，也須遵守。
2026年4月1日起規則改變：公寓集會的決議改以出席者計算；不住在日本的屋主，可以選任住在日本的國內管理人代收通知、代為表決。
在日本替你辦事的人分屬不同制度：公寓的國內管理人、稅務的納稅管理人、登記的國內聯絡人，辦妥其中一項，不代表其他幾項也已辦妥。
出租管理費沒有法定上限：管理200戶以上的業者才須登錄，簽約前說明、分帳管理、每年報告等法定義務只約束登錄業者。
修繕積立金可能不足：2023年度官方調查中，回答這一題的1,402個管理組合裡，36.6%的實際積存額低於長期修繕計畫。
租約種類決定能否收回房屋：普通租約下，屋主不續約或解約須有正當事由；想在約定期滿時收回，可以在出租前改用定期租約。

本文寫給誰？

本文寫給住在日本以外、已經或打算在日本持有房產的屋主（業主）。你持有的可能是一間出租的公寓、每年回去住幾次的度假屋，或是一棟獨棟住宅。

你可能尚未購買，想先知道持有後須處理哪些事；也可能已經收到管理組合的開會通知、管理公司的報告，或修繕積立金調漲的提案。以下依你可能提問的順序說明。

買下公寓的一戶，我會自動加入什麼？

你會加入這棟樓的管理組合（管理組合，公寓全體屋主組成的管理團體）。依區分所有法（建物の区分所有等に関する法律），分讓公寓的全體屋主自動組成管理建物、基地與附屬設施的團體，可以開集會、訂規約、設管理者。

截至2026年9月，日本法律沒有讓屋主選擇不加入或退出管理組合的做法。國土交通省的標準管理規約範本寫明：成為屋主時取得成員資格，不再是屋主時喪失。法律並要求全體屋主互相協力，讓建物的管理順利進行。

外國人和住在海外的人同樣可以成為成員。2026年4月1日新設的國內管理人制度，本身就是以在日本沒有住所的屋主為前提設計的；國土交通省也另為外國屋主製作說明手冊。

規約是什麼？只約束我嗎？

這棟樓的規則寫在規約（規約）裡，須以書面或電磁紀錄作成，由管理者保管。利害關係人請求閱覽時，除有正當理由外，不得拒絕。

規約和集會決議，對日後買下這一戶的人也有效力；房客在建物的使用方法上，負有與屋主相同的義務。經屋主同意而入住的房客，可以就與自己有利害關係的議題出席集會陳述意見，但沒有表決權。

國土交通省另製作了標準管理規約（マンション標準管理規約）。這是供各公寓訂定規約時參考的範本，不是法律。本文以下提到「範本」時均指這一份；實際以你那棟公寓的規約為準。

依範本，屋主出租時須在租約中寫明房客遵守規約的條款，並讓房客向管理組合提出遵守誓約書，以及已承租的申報。房客違反規約時，屋主須採取必要的矯正措施。法律另設有嚴重情形下的最終處理方式：房客的行為顯著妨害共同生活、以其他方法難以排除時，管理組合可經集會決議，以訴訟請求解除該租約並交還房屋。

想在自己那一戶經營民泊，也須先看規約：規約禁止時不得經營；規約沒有寫清楚時，須確認管理組合沒有禁止的意思。之後還須符合住宅宿泊事業法等民泊相關法律。

每個月要付什麼？前屋主欠的錢會算到我頭上嗎？

每月須向管理組合繳管理費（管理費）和修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）。依法律，共用部分的持分原則上按專有部分的樓地板面積比例計算，費用按持分負擔，規約可以另訂。

依範本，兩筆錢的用途不同：

管理費：用於日常管理，例如管理員人事費、共用設備保養、清潔、共用部分的火災與地震保險費、委託管理公司的費用等。
修繕積立金：只能用於定期的計畫修繕、意外事故的修繕、共用部分的改良等特別管理，並須與管理費分開記帳。

國土交通省令和5年度（2023年度）公寓總合調查（1,589個管理組合回答，2024年6月21日公布）中，每戶每月的管理費平均11,503日圓、修繕積立金平均13,054日圓，均不含停車場使用費等轉入的金額。這是問卷的全國平均，個別公寓差距大。

本文的「管理費」指付給管理組合的月費；付給出租管理公司的費用，本文稱為「管理報酬」，兩者不得混淆。

沒繳或晚繳會怎樣？

依範本，逾期未繳時，管理組合可以請求遲延損害金（利率由各公寓規約訂定）和律師費用等，理事長並可經理事會決議起訴；已繳的費用不能要求退還或分割。法律也讓管理組合對這類債權，就你那一戶的區分所有權等享有優先受償的權利（先取特権）。

範本以屋主的存款帳戶轉帳收取管理費等。住在海外時可以用哪些方式繳納，須向管理組合或其委託的公寓管理公司確認。

前屋主的欠費

依區分所有法，依規約或集會決議產生的債權，可以向承接這一戶的新屋主行使；範本也明寫管理費等屬於這類債權，實際以該公寓規約為準。因此，買二手公寓前，須確認這一戶有沒有未繳的款項。

同一份2023年度調查中，有住戶欠繳管理費或修繕積立金3個月以上的公寓占30.1%。

人在海外，開會通知和表決怎麼辦？

你須向管理組合申報海外的收件地址，並以書面或委託代理人表決；需要時，可以選任國內管理人代收通知、代為表決。

管理組合的集會（總會）每年至少開一次。法律規定通知至少在開會1週前發出，規約只能延長、不能縮短；範本規定2週前。通知寄到你向管理者申報的收件地址；沒有申報時，寄到你那一戶即視為已送達。

房子出租或空置時，寄到那一戶的通知你未必看得到，因此住在海外須先申報收件地址。

2026年4月1日起，表決規則有三項改變

決議改以出席者計算：除重建等處分區分所有權的決議外，普通決議由出席的屋主及其表決權各過半數決定；以書面或委託代理人表決的，算出席。國土交通省舉的例子包括外牆、屋頂防水等大規模修繕工程的決議。
規約變更：須全體屋主過半數且表決權過半數出席，再由出席者及其表決權各3/4以上通過。2026年3月31日以前的規定是全體屋主及表決權各3/4，較早的資料仍可能寫舊規則。
聯絡不上的屋主：經必要調查仍無法得知所在的屋主，法院可依其他屋主或管理者的請求作出裁判；被裁判為所在不明者，在集會沒有表決權。這須經法院裁判，不是聯絡不上就自動失去表決權。

2026年3月31日以前已開始召集程序的集會，仍依舊規定。

誰可以替你表決？

法律沒有限定代理人的身分；範本則限於配偶（含事實婚）、一親等親屬、同住親屬、其他成員和國內管理人。採用範本的公寓，你的朋友或一般仲介不在代理人範圍內。

國內管理人（国内管理人）是2026年4月1日起的制度：在日本沒有住所或居所的屋主，可以從住在日本的人中選任一位，代為處理這一戶的管理事務。法定權限有五項：

保存行為；
在不改變性質的範圍內，利用或改良你那一戶；
代收集會通知；
在集會代為表決；
代為清償共用部分等的債務，以及依規約或集會決議的債務；國內管理人只有代為清償的權限，本人不負清償義務。

選任後，須毫不遲延地把國內管理人的姓名與住所通知管理者；範本規定以書面向理事長申報。法律寫的是「可以」選任，範本的註解則指出，規約可以規定不住在日本的成員「必須」選任。國土交通省的手冊舉例，可以選任日本國內的親屬、朋友、律師等。

還要向管理組合申報什麼？會不會輪到當理事？

依範本，取得或喪失成員資格，以及申報內容（例如地址、電話）變更時，均須立即以書面向管理組合申報。不申報而妨礙管理時，理事長可以查明你的所在，並向你請求查明所需費用。

範本把理事、監事的資格定為「成員」，與是否住在該公寓無關；各公寓也可以另加居住要件。住在海外會不會被選任為理事，要看你那棟公寓的規約。

管理組合、管理費與修繕積立金的細節，見日本公寓管理組合是什麼？管理費、修繕積立金與屋主責任。

人在海外，誰在日本替你處理哪一件事？

至少有三種角色，分屬公寓管理、稅務和登記三個制度；出租時再加上管理公司。辦妥其中一項，不代表其他幾項也已辦妥。

角色	處理什麼	是否必須	向誰申報
國內管理人（国内管理人）	公寓管理：代收集會通知、代為表決、代為清償給管理組合的款項	法律是可以選任；規約可以規定必須選任	管理者（範本：以書面向理事長申報）
國稅的納稅管理人（納税管理人）	所得稅申報、收取稅務署文件、繳稅、領取退稅	非居住者需要處理這些國稅事項時，須選定；個人或法人均可	稅務署長；可用 e-Tax、書面持送或郵寄
固定資產稅的納稅管理人	固定資產稅的納稅事項	在該市町村沒有住所等時，須選定；經市町村長認定不影響徵收的，可以不設	市町村長
國內聯絡人（国内連絡先となる者）	所有權登記上的聯絡對象	2024年4月1日起，海外居住者登記時須提供；沒有時可以申報沒有	登記申請時一併提供
出租管理公司	出租期間的維修安排、收租等	自行選擇	管理受託契約

國稅與固定資產稅的納稅管理人，由不同法律規定、向不同機關申報；一般理解是須分別辦理，不會自動互通。國內聯絡人可以是個人或法人，法務省舉的例子是不動產相關業者、司法書士等。

每年還有哪些固定手續？

固定資產稅（固定資産税）：每年1月1日登記為所有人的人納稅；市町村寄送納稅通知書，原則上分4期繳納，月份依各地條例而定。
住所變更登記：2026年4月1日起，姓名或住所變更後須在2年內申請變更登記；無正當理由不辦，可能被處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。在這之前已變更的，須在2028年3月31日前辦理。
海外住所的處理：住在海外的屋主，不在登記機關依職權辦理住所變更的對象內，須自行申請；在海外搬家也屬住所變更。

租出去之後，租金的稅怎麼處理？

如果你是非居住者（在日本沒有住所、也沒有連續1年以上居所的個人），在日本國內付租金的人，付款時原則上須先預扣20.42%（預扣，源泉徴収）。個人承租供自己或親屬居住而支付的租金，不須預扣；租稅條約也可能影響稅率。

預扣的義務在付租金的一方，不是你；公司承租時，不論用途均須預扣。2027年1月1日以後的所得，稅目改為所得稅、防衛特別所得稅和復興特別所得稅，合計仍是20.42%，不是加稅。

由管理公司代收租金時，實際由誰扣繳、租約和管理契約怎麼約定，須與管理公司及稅務專業人士確認。

預扣之後，還要申報嗎？

須視所得金額而定。不動產所得屬綜合課稅、須確定申報的所得類型；整年住在海外、日本國內所得金額超過所得扣除合計額時，原則上須在次年2月16日至3月15日，透過國稅的納稅管理人辦理確定申報（確定申告）。被預扣的稅款，可以透過申報申請退還。

所得＝租金收入－必要經費。國稅廳列出的主要經費有固定資產稅、損害保險費、折舊費和修繕費；另外，取得出租房產的借款利息可以列入，但借款本金部分不行。所得稅、住民稅本身不是必要經費。

修繕積立金、管理費能不能列為經費？

修繕積立金原則上在實際修繕完成的年度，就用到的部分列為必要經費。規約符合範本，而且以下四個條件全部符合時，可以在支付的年度列支：

屋主對管理組合負有支付義務；
管理組合沒有返還的義務；
只用於將來的修繕，不挪作他用；
金額依長期修繕計畫，按各屋主的持分以合理方法計算。

你那棟公寓是否符合，須看規約與長期修繕計畫，可以向稅理士確認。管理組合的管理費、付給出租管理公司的管理報酬，國稅廳的說明沒有逐項列出，申報前請與稅理士確認。

管理公司可以替我報稅嗎？

不可以，除非對方是稅理士（税理士）。不是稅理士的管理公司，即使不收費，也不得以業務方式替你製作申告書、代為申報，或就課稅標準的計算提供諮詢；違反者可處2年以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金。管理公司提供的收支報告可以用來準備申報，申報本身須交給稅理士或由你自己辦理。

住民稅和匯款要注意什麼？

個人住民稅以每年1月1日在日本有住所的人為對象；截至2026年9月，1月1日已住在海外、在日本沒有住所的屋主，一般不會因租金收入被課住民稅的所得割。年中搬離或回日本居住的人，以及在日本有房屋而沒有住所時是否課均等割，須向物件所在的市町村確認。

把租金匯到海外，外匯法（外為法）的事後報告門檻是每次收付超過3,000萬日圓等值；報告義務由居住者負擔，非居住者免除。

例如：住在台北、出租東京公寓的王先生

王先生住在台北，在東京有一間出租中的公寓。如果承租的是公司，公司付租金時須先預扣20.42%；如果是承租供自己居住的個人，就不預扣。

不論哪一種，所得超過所得扣除合計額時，他原則上須在次年2月16日至3月15日，透過國稅的納稅管理人辦理確定申報，被預扣的稅款在申報時一併結算。他委託的管理公司可以提供收支報告，但如果不是稅理士，不得替他製作申告書。他要做的是：確認租金由誰預扣、選定納稅管理人，再決定由稅理士申報或自行辦理。

人在海外管理出租房產的細節，見人在海外如何管理日本出租房產？房客、維修、稅務與代理溝通。

交給管理公司，對方受什麼規範、怎麼收費？

出租管理公司受出租住宅管理業法規範，但法定義務只約束登錄業者（管理200戶以上者須登錄）；管理報酬沒有法定上限，招租的仲介費則有上限。

須先分清楚兩種「管理公司」：

公寓管理公司（マンション管理業者）：受管理組合委託，處理整棟樓的會計收支、維修企劃等。須向國土交通省登錄（有效期5年），並把受託的修繕積立金等與自有財產分別管理。它的委託人是管理組合，不是個別屋主。
出租管理公司（賃貸住宅管理業者）：受你委託，管理你那一戶的出租。以下說明的是這一種。

法律所稱的出租住宅管理業，是受屋主委託，進行點檢、清掃並依結果安排修繕（維持保全），或在此之外一併管理房租、押金等。只替你收租、不安排維修的業者，不屬於這個業別；單一公寓套房的出租，也在法律範圍內。

哪些業者受法律規範？

依出租住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律），管理200戶以上的業者須向國土交通大臣登錄，每5年更新；未登錄而經營者，可處1年以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金，或兩者併科。200戶是業者管理的總戶數，你只有一戶也可以委託登錄業者；登錄簿供一般閱覽。

未滿200戶、未登錄的業者，不受這部法律對受託管理的義務規範。因此，以下幾項保障只約束登錄業者：

簽約前說明：交付書面並說明11項重要事項，包括報酬額與支付方式、報酬以外的費用、部分再委託、責任與免責、契約期間、更新與解除等。國土交通省的解釋文件認為，說明到簽約之間宜留約1週；符合條件時可以用視訊說明。
簽約後書面：交付載明管理業務內容、報酬、契約期間等的書面。
不得全部轉包：可以部分再委託，但不得把管理業務全部交給他人。
分帳管理：收到的房租、押金須與業者自有財產的帳戶分開，並以帳簿按契約區分；不須每位屋主各開一個帳戶。
每年報告：自簽約日起每1年以內，以及契約期滿後，交付管理業務報告書並說明，內容包括實施狀況和房客投訴的處理；2021年6月15日以前簽的契約另有過渡規定。法定最低頻率是每年一次，每月明細依契約約定。

管理報酬有沒有上限？

截至2026年9月，出租管理報酬沒有法定上限或計算標準，由你和管理公司約定。國土交通省的標準管理受託契約書也是範本，報酬欄只留「租金及共益費的○％」空欄，附註說明也可以採每棟定額；範本另列報酬以外的費用，例如空室管理時的水電費、更新手續費。

作為參考，國土交通省委託的令和7年度（2025年度）調查，於2025年10月20日至11月6日以網路問卷詢問三個業界團體的會員，有效回答886件（回收率約3.3%）。78.2%的業者按租金比例收取；在回答比例水準的742家中，「4%以上未滿5%」占38.0%最多，其次是「5%以上未滿6%」的32.9%。這是業者自報的設定水準，不是法定標準，也不含招租仲介費、更新手續費和維修費。

招租的仲介費則有上限：宅建業者就租賃仲介向屋主與房客收取的報酬合計，不得超過1個月租金的1.1倍（含稅）；住宅租賃除非接受委託時已取得該方同意，向一方收取不得超過0.55倍，另有特例。除依你委託所做的廣告費用外，不得另收帶看費、申請費等。替你招租、仲介租約的業者須持有宅建業免許（宅地建物取引業），這與出租管理業登錄是兩個制度。

委託契約裡要看什麼？

依標準管理受託契約書的設計（範本，不是法律）：

災害或事故等緊急情況，管理公司可以先處理，再以書面通知處理內容與費用。
每件墊付金額在雙方約定的上限內，不須你事先同意；超過的須事先協議。這個金額寫在契約的頭書，由雙方訂定。
代理續約、與房客協議修繕費用分擔、協議退租時的原狀回復，須事先取得你的同意。
房客不回應合法請求而發生紛爭時，這類交涉會構成律師法第72條禁止的非律師行為，管理公司不能再代為處理。

包租（サブリース）要注意什麼？

包租是業者向你承租整戶，再轉租給房客。業者即使未登錄，只要經營包租，就須遵守廣告、勸誘與締約前說明的規範。國土交通省的包租指引另外提醒兩點：

「家賃保証」字樣不等於租金不會調降：以普通租約簽的主租約，在稅負、房價等經濟情勢變動或與附近租金相比不相當時，業者即使契約寫著約定期間內不減租，仍可請求減租。你可以不接受，協議不成時由法院決定；只有以定期租約簽約並訂有不減額特約時，業者才不能請求減額。
想收回並不容易：以普通租約簽的主租約，你拒絕續約須有正當事由。指引並要求在主租約中訂明：主租約終止時，由你承受包租業者對入住房客的出租人地位；承受後不能無正當事由拒絕房客續約，也須承受押金返還債務。

民泊和空屋管理

人在海外經營民泊（住宅宿泊事業，每年住宿日數不超過180日），屋主不在時須委託登錄的住宅宿泊管理業者，另有例外；這與一般出租管理是不同的制度與登錄。

房子空著、請人定期巡查或通風，截至2026年9月，這類空屋管理服務沒有專門的登錄或執照制度。國土交通省2024年6月發布指引，作為不動產業者受託空屋管理的標準規則；指引設想的情形包括屋主因海外赴任而空置的公寓。市町村也可以指定NPO、公司等為空家等管理活用支援法人，這是市町村的指定，不是執照；可以查詢物件所在的市町村有沒有指定。

尚在研究的改變

依2026年6月16日國土交通省向內閣府消費者委員會提出的說明資料，有識者會議2026年2月整理的方向，包括訂定區分基本業務與選項業務的「標準管理業務指引」，以及由業界團體檢討出租管理的評價制度。截至2026年9月，指引尚未公布、評價制度尚未建立，法律也沒有修改。

管理公司收費與服務範圍的細節，見日本房產管理公司怎樣收費？出租管理、空置管理與維修安排。

房子老了，修繕的錢夠不夠？會不會要多出錢？

可能不夠，也可能要多出錢。公寓的大規模修繕由修繕積立金支應。積存不足時，管理組合可能調高每月金額、收取一次性費用（一時金），或向金融機構借款；共用部分的費用，由全體屋主依持分負擔。

修多久一次、要多少錢？

國土交通省的長期修繕計畫作成指引（指引，不是法律）建議：計畫期間30年以上，並包含2次大規模修繕；約每5年依調查診斷結果檢討一次，同時檢討修繕積立金。外牆塗裝、屋頂防水等大規模修繕（大規模修繕工事）的周期，指引說明一般約12至15年，依材料與工程規格而異。

指引另列參考周期，例如給水管、排水管30至40年更換，電梯26至30年更換。這些是參考，不是法定周期，也不代表設備可以用到這個年限；其中有些項目可能不在30年的計畫期間內。

國土交通省2021年度的工程案例調查（200家公司、818件）中，大規模修繕的周期以13年最多，約7成在12至15年之間。每戶工程金額以「100萬至125萬日圓」的區間比例最高；這不是平均值，也不含共通假設費與消費稅，之後的工程費變化未反映在內。

修繕積立金存得夠不夠？

國土交通省的修繕積立金指引（2024年6月修訂）列出參考值，以計畫期間全體的平均額計算，金額按每月、每平方公尺專有面積表示。例如未滿20層、整棟延床面積未滿5,000平方公尺的公寓，平均為335日圓，三分之二的案例落在235至430日圓；不含機械式停車場。指引說明，不在參考範圍內，不代表立即被判斷為不適當。

累積方式有兩種：每月平均積存的均等積立，以及先低後漲的階段增額積立。指引認為均等積立較理想，因為曾有公寓在須調漲時，屋主之間無法形成共識而積存不足。指引的考量是：階段增額時，初期金額至少為基準額的0.6倍，最終不超過1.1倍；但這不限制因工程費上漲而大幅調高。

2023年度公寓總合調查的相關數字：

採階段增額積立的占47.1%，均等積立占40.5%（此題回答1,522個管理組合）。
有作成長期修繕計畫的管理組合占88.4%。
在回答積存額與計畫差距的1,402個管理組合中，實際積存額低於計畫的占36.6%，不足超過20%的占11.7%。
管理組合對將來的不安，以「屋主高齡化」57.6%最多，「修繕積立金不足」為39.6%。

另外，有些公寓在購買時收取一筆修繕積立基金（修繕積立基金）；專有部分的室內裝修，原則上不在修繕積立金的範圍內。

管理組合借錢修繕，會怎樣影響我？

管理組合可以向住宅金融支援機構申請共用部分修繕的貸款，借款人是管理組合，不是個別屋主。依截至2026年9月的機構網頁，由公寓管理中心等機構擔保時，每月還款額原則上須在每月收取的修繕積立金的80%以內。對屋主而言，修繕積立金可能為了還款而調高，這須經總會決議。

老公寓還要看什麼？

截至2025年年底，屋齡40年以上的分讓公寓約158.8萬戶（國土交通省依建築著工統計等推計的存量）；國土交通省推估，10年後約增為2.0倍，20年後約3.2倍。

耐震方面，現行的新耐震基準（新耐震基準）自1981年6月起適用，判斷依據是建築確認（建築確認）的日期，不是完工日期。1981年5月31日以前（也就是6月1日之前）取得建築確認的，依舊耐震基準興建；國土交通省說明，這類建物耐震性不足者很多。2023年度調查中，依舊耐震基準興建的公寓做過耐震診斷的占31.6%。

重建的門檻，2026年4月1日起如下：

原則：重建決議須屋主及表決權各4/5以上。
有客觀事由時降為3/4：不符合耐震或防火的安全基準、外牆等剝落有危害周邊之虞、給排水管線劣化而有顯著衛生危害之虞（限改修顯著困難者）、不符合無障礙相關基準。
新增的再生方式：一棟翻新、建物與基地一併出售、拆除後出售基地、拆除，原則上也須4/5，有上述事由時為3/4；涉及出售的兩種，基地利用權持分價格也須達到相同比例。
通知期限：召集重建決議的集會，須在開會至少2個月前通知，並附上修繕計畫內容與已積存的修繕積立金金額。

共用部分的變更原則上是特別決議（屋主及表決權各過半數出席，出席者及其表決權各3/4以上）；為除去共用部分的瑕疵（例如耐震性不足、給排水管腐蝕）或無障礙化所需的變更，出席者的比例改為2/3。截至2025年3月31日，全國公寓重建累計323件（約26,000戶），不含三次大地震受災公寓的重建。

公寓管理的認定制度

自2022年度起，管理組合可以自願向地方政府申請公寓管理計畫認定，認定每5年更新。基準例如每年至少開1次總會、長期修繕計畫30年以上且含2次大規模修繕、修繕積立金平均額不明顯偏低等，地方政府可另訂基準。這是自願申請，沒有取得認定不代表管理不好。

已公布的改正將在2027年4月1日施行，截至2026年9月尚未施行：分售業者可以在銷售時申請認定並移交管理組合，並設立認定標示制度。

獨棟住宅和空著的房子

截至2026年9月，獨棟住宅（一戸建て）沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度，修繕的費用與時程由屋主自行規劃。

長期沒有人使用的房子，屋主須努力妥善管理，不讓它影響周邊環境；這是努力義務。管理不當、可能成為特定空家時，市町村可以指導、勸告；已成為特定空家（例如有倒塌等顯著危險）時，可以依序指導、勸告、命令，不履行時可代為執行。被勸告後，土地不再適用固定資產稅的住宅用地特例（200平方公尺以下部分課稅標準為價格的1/6，其餘為1/3）。

老屋修繕風險的細節，見日本老屋維修風險怎樣看？大規模修繕、積立金不足與屋主負擔。

租給房客之後，還能收回嗎？押金和修繕怎麼算？

能不能收回，取決於租約的種類。日本的建物租賃適用借地借家法（借地借家法），本文分普通租約和定期租約說明；房客（租客）受到的保護，在兩者之間不同。

普通租約

期滿未通知即更新：雙方在期滿前1年至6個月之間，沒有通知不續約，視為以相同條件更新，但更新後變成沒有約定期間。通知後房客繼續使用而你沒有及時提出異議，也視為更新。
不續約或解約須有正當事由：你通知不續約或提出解約，須有正當事由（正当の事由）。判斷時考量雙方使用房屋的需要、租賃的經過、利用狀況與現況，以及你提出的財產給付，也就是一般所稱的立退料（立退料）。解約申入後經過6個月，租約才終止。
想自住也不是當然理由：截至2026年9月，法律沒有「屋主想收回自住即可解約」的規定；自住需要只是考量因素之一，換了屋主也一樣。
沒有固定金額：正當事由沒有固定的成立條件，立退料也沒有法定金額或計算標準，由協商或法院依個案判斷。

違反上述更新規定、對房客不利的特約無效。

定期租約

定期租約（定期建物賃貸借）可以約定期滿不更新，條件是：

以書面締約；條文寫的是「公正證書等書面」，公正證書只是其中一種，不必公證。
事先交付書面，告知「此租約不更新、期滿即終止」並加以說明；沒有說明時，不更新的約定無效。
期間1年以上的，須在期滿前1年至6個月之間通知房客租約將終止；逾期才通知的，自通知日起經過6個月後才能終止。

居住用、面積未滿200平方公尺的定期租約，房客因調職、療養、照護親屬等不得已事由，可以中途解約，申入後1個月終止。

要用普通租約還是定期租約，須看你日後是否可能想收回自住，以及打算出租多久。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

例如：住在香港、打算幾年後回日本自住的陳小姐

陳小姐在大阪有一間公寓，打算先出租，約5年後自己搬回去住。如果以普通租約出租，期滿時她想收回，須有正當事由；自住需要只是考量因素之一。

如果改以期間5年的定期租約出租，她須以書面締約、事先交付書面說明不更新，並在期滿前1年至6個月之間通知房客，租約才能在期滿時終止。她要做的是：出租前決定租約種類，記下通知期間，或寫進與管理公司的委託事項。

租金、修繕和押金怎麼算？

租金調整：稅負、房價等經濟情勢變動，或與附近同類房屋租金相比不相當時，雙方均可請求增減租金；約定期間內不增加租金的特約依其約定。協議不成時由法院決定。定期租約訂有租金改定特約時，不適用這項請求。
修繕義務在屋主：房屋使用所需的修繕由屋主負責，可歸責於房客的除外。房客通知後你沒有在相當期間內修繕，或情況急迫時，房客可以自行修繕，並可立即請求你償還必要費用。
不能使用時租金減額：房屋一部分不能使用、且不是房客的責任時，租金按不能使用部分的比例減額。
押金（敷金）：租約終止、收回房屋後，扣除房客欠款，須將餘額返還房客；房客不能要求以押金抵租。
買入有房客的房子：房客已入住的租約，房子賣出後出租人的地位移轉給買方，押金返還債務也由買方承繼。

退租時，房客要負擔什麼？

依2020年4月1日施行的修正民法，房客對入住後產生的損傷負原狀回復（原状回復）義務，但通常使用產生的損耗和經年變化不在其內。原狀回復不是恢復到入住時的全新狀態。

國土交通省的原狀回復指引（2011年8月再改訂版）自述不具法律拘束力，但提供了一般基準：

通常損耗和經年變化的修繕費用，視為已包含在租金中，由屋主負擔。
房客應負擔的部分，也依經過年數遞減；例如壁紙、地毯，以6年殘存價值1日圓計算。
指引列舉的例子：家具造成的地板凹痕、冰箱背後牆面的黑斑、日照造成的壁紙變色，由屋主負擔；吸菸造成的煙垢與臭味、搬家時的刮痕、塗鴉，由房客負擔。
要讓房客負擔通常損耗，指引整理判例列出三項要件，並須在契約中具體寫明範圍、由房客明確同意。

房客保護制度的細節，見日本房客保護制度會如何影響屋主？租約、續租與退租安排。

持有期間，先確認這七件事

取得這棟公寓的規約，確認是否要求選任國內管理人、代理人的範圍、可否經營民泊，以及出租時的申報與誓約書。
向管理組合申報海外的收件地址與聯絡方式；需要時選任國內管理人。
查看長期修繕計畫最近一次檢討的年份、修繕積立金的累積方式、實際積存與計畫的差距，以及有沒有調漲或一時金的計畫。
買二手公寓時，確認前屋主有沒有未繳的管理費或修繕積立金。
選定國稅和固定資產稅的納稅管理人；確認登記的國內聯絡人，住所變更時在2年內辦理變更登記。
委託出租管理前，確認對方是否為登錄業者，比較重要事項說明書裡的報酬和報酬以外的費用。
出租前決定採用普通租約還是定期租約，並記下通知期間。

想釐清自己的持有安排

自住、出租或空置，須安排的事項各不相同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本房產管理問答 FAQ

日本公寓的業主可以不加入管理組合嗎？

不可以選擇。截至2026年9月，買下公寓的一戶即自動成為管理組合的成員，日本法律沒有讓屋主選擇不加入或退出的做法；賣出後才不再是成員。外國人和住在海外的人同樣是成員，須繳管理費和修繕積立金，並遵守規約。

日本物業每月的管理費和修繕積立金大約多少？

依2023年度國土交通省公寓總合調查（1,589個管理組合回答），每戶每月的全國平均為管理費11,503日圓、修繕積立金13,054日圓，不含停車場使用費等轉入的金額。這是問卷平均，個別公寓差距大，實際金額以該公寓的資料為準。

住在海外，出租日本房產的租金要怎麼繳稅？

非居住者的租金，由在日本國內付款的一方先預扣20.42%；個人承租供自己居住的不預扣。整年住在海外、所得超過所得扣除合計額時，原則上須在次年2月16日至3月15日透過納稅管理人辦理確定申報。管理公司如果不是稅理士，不得替你製作申告書。

日本物業管理公司的收費有上限嗎？

出租管理報酬截至2026年9月沒有法定上限，由屋主和管理公司約定。國土交通省2025年度的業者調查中，報酬設在月租「4%以上未滿5%」的占38.0%、「5%以上未滿6%」的占32.9%，但這是業者自報的水準，不是法定標準。招租的仲介費則有上限：屋主與房客合計不超過1個月租金的1.1倍（含稅），另有特例。

租客住進去之後，業主想收回自住可以嗎？

以普通租約出租時，屋主不續約或解約須有正當事由，自住需要只是考量因素之一，法律沒有「想自住即可收回」的規定；立退料也沒有法定金額。以定期租約出租、並依規定事先說明與通知的，租約在期滿時終止。

名詞小詞典

管理組合（管理組合）：公寓全體屋主依法組成的管理團體。
規約（規約）：一棟公寓自己的管理規則，對屋主、日後的買家和房客的使用方法均有效力。
標準管理規約（マンション標準管理規約）：國土交通省製作、供各公寓參考的規約範本，不是法律。
修繕積立金（修繕積立金）：公寓為將來大規模修繕每月積存的長期修繕基金。
長期修繕計畫（長期修繕計画）：公寓未來30年以上的修繕項目、時程與費用計畫，指引建議約每5年檢討。
國內管理人（国内管理人）：不住在日本的公寓屋主可以選任、住在日本的代理人，處理公寓管理事務。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在當地的納稅人收取文件、申報和繳稅的人；國稅與固定資產稅分別辦理。
國內聯絡人（国内連絡先となる者）：海外居住者辦理所有權登記時提供的日本聯絡對象，沒有時可以申報沒有。
預扣（源泉徴収）：付款人付款時先扣下稅款，代為繳納。
稅理士（税理士）：可以代為製作申告書、代辦申報的日本稅務專業人員。
包租（サブリース）：業者向屋主承租整戶，再轉租給房客的經營方式。
正當事由（正当の事由）：普通租約的屋主不續約或解約時須具備的理由，綜合雙方使用需要等因素判斷。
立退料（立退料）：屋主為請房客遷出而提出的財產給付，是判斷正當事由的因素之一。
定期租約（定期建物賃貸借）：以書面約定期滿不更新的建物租約。
原狀回復（原状回復）：房客退租時，把入住後產生的損傷回復原狀；通常損耗與經年變化不在其內。
建築確認（建築確認）：建物依法取得的設計確認；判斷新舊耐震基準時，看取得這項確認的日期。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令，以及國土交通省、法務省、國稅廳、總務省、財務省、日本銀行、住宅金融支援機構、內閣府消費者委員會的官方資料；未另做網路研究。

以下結論由官方文件歸納，官方沒有直接以相同文字表述：「沒有可以選擇不加入或退出管理組合的做法」依區分所有法第3條「全員」構成團體的寫法推得；「外國人和住在海外的人可以成為成員」依所查文件沒有相反規定、且國內管理人制度以非居住屋主為前提推得；「獨棟住宅沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度」依區分所有法與兩份公寓指引的適用範圍推得，不排除共有私道等其他個別安排；「出租管理報酬沒有法定上限」依出租住宅管理業法及其施行規則沒有上限規定歸納；「空屋管理沒有專門的登錄制度」依國土交通省2024年指引的自述與所查法律歸納；「屋主想自住不能當然收回」與「正當事由、立退料沒有固定標準」依借地借家法第26至30條推得，未查法院判決統計。

以下幾點官方文件沒有說明，本文不作判斷：非居住者屋主的租金由管理公司代收時，由誰負責預扣；管理組合的管理費、出租管理報酬能否列為必要經費。住在海外的屋主「一般不會因租金被課住民稅的所得割」，是依總務省說明、地方稅法第294條與第318條，以及東京都江戶川區的說明推論，官方沒有以出租房產為例；出租中的房屋是否屬課均等割的「家屋敷」，所查文件沒有說明。所查的2023年度公寓總合調查，沒有統計外國屋主或住在海外的屋主比例。

標準管理規約、標準管理受託契約書、修繕積立金指引、長期修繕計畫作成指引、包租指引、空屋管理受託指引和原狀回復指引，均為國土交通省的範本或指引，不是法律；實際以各公寓的規約和你簽的契約為準。本文所引的調查各有範圍：2023年度公寓總合調查以管理組合問卷為主，各題回答數不同（1,589、1,522、1,402），30.1%是「有住戶欠繳3個月以上的公寓」比例；2021年度大規模修繕調查是200家工程公司的818件案例；2025年度管理業調查的對象是三個業界團體的會員，回收率約3.3%。

仍在變動的事項：出租住宅管理業的標準管理業務指引與評價制度尚在研究，沒有定案；公寓管理計畫認定的擴充2027年4月1日才施行；住宅金融支援機構的貸款條件取自2026年9月30日的網頁，可能隨時修改。