日本房產管理公司怎樣收費？出租管理、空置管理與維修安排

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本的出租管理公司（物業管理公司）怎樣收費、收費裡包含什麼、不包含什麼，寫給人在海外、正在比較管理公司報價的屋主（業主）。

截至2026年9月，出租管理的月費（本文稱為管理報酬）沒有法定上限，由你和管理公司約定；國土交通省2025年度以三個業界團體會員為對象的調查中，按月租比例收取的報酬以「4%以上未滿5%」最多（38.0%）。有上限的是招租的仲介費：屋主與房客合計不超過1個月租金的1.1倍（含稅），另有特例。

管理報酬包含哪些服務，由契約決定；空室時的水電費、更新手續費、維修工程費和墊付款，可能在報酬之外另計。管理200戶以上的登錄業者，簽約前須以書面說明報酬和報酬以外的費用；委託未登錄的小型業者，這些只能靠契約寫明。房子空著時的空屋管理，截至2026年9月沒有專門的登錄制度；民泊則屬另一套制度。

比較管理公司時，為什麼收費最難看懂？

兩家管理公司的報價，可能同樣寫「月租的某個百分比」，涵蓋的工作卻不一樣。國土交通省的標準管理受託契約書（賃貸住宅標準管理受託契約書）把管理業務分成四欄：點檢與清掃、修繕安排、收租與押金管理，以及入退租手續、房客投訴、招租、空室管理等其他業務；每一項由業者自己做或委託他人、多久做一次，均由契約逐項寫明。

這份契約書是範本，不是法律；報酬欄只留「租金及共益費的○％」空欄，實際以你簽的契約為準。本文以下提到「範本」時，均指這份契約書。國土交通省的有識者會議在2026年2月整理課題時，也列出屋主與房客的不滿包括「簽約時業務內容與報酬難以理解」。

比較之前，先分清楚兩筆錢。你每月付給公寓管理組合的是管理費，依國土交通省的標準管理規約（公寓規約的範本），其用途包括管理組合委託公寓管理公司的費用；付給出租管理公司、管理你那一戶出租的，本文稱為管理報酬。公寓外牆、屋頂等共用部分的修繕，由管理組合以修繕積立金支應；出租管理公司安排的，是你那一戶的修繕。

另外，只替你收租、不做點檢與修繕安排的業者，不屬法律所稱的出租住宅管理業，以下各節的法定義務對它不適用。

管理報酬有沒有上限？業者怎麼訂價？

截至2026年9月，出租管理報酬沒有法定上限或計算標準。出租住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）只要求登錄業者在簽約前說明報酬額與支付方式，並在契約書面寫明報酬事項，沒有規定金額。範本的報酬欄是空欄、另計消費稅，附註也說明可以採每棟定額；清掃、修繕等另有報酬時，可以另設欄位。

作為參考，國土交通省委託的令和7年度（2025年度）調查，2025年10月20日至11月6日以網路問卷詢問三個業界團體的會員，有效回答886件（回收率約3.3%）。報酬形態方面，78.2%的業者按月租比例收取，13.3%採每戶或每棟的定額。

在回答比例水準的742家中，「4%以上未滿5%」占38.0%最多，其次是「5%以上未滿6%」的32.9%，「3%以上未滿4%」占13.9%。這是業者自報的設定水準，不是法定標準，也不是屋主實付的金額；不含招租仲介費、更新手續費和維修費。

比較比例時，先確認計算的基數：範本寫的是「租金及共益費」的百分比，只算租金或連共益費一起算，同樣的百分比金額會不同。

月租百分比之外，還可能付哪些錢？

以下是比較報價時，要和管理報酬一起看的費用。表中有上限規定的，只有招租仲介費。

費用	規則	簽約前確認
管理報酬	截至2026年9月沒有法定上限；範本以「租金及共益費的○％」或每棟定額表示，另計消費稅	計算基數含不含共益費；清掃、修繕是否另收報酬
招租仲介費	宅建業者（宅地建物取引業者）向屋主與房客收取的報酬合計，不得超過1個月租金的1.1倍（含稅）；住宅租賃除非接受委託時已取得該方同意，向一方收取不得超過0.55倍；另有特例	向你和向房客各收多少
廣告費	上限之外，只可另收依你委託所做廣告的費用；不得另收帶看費、申請費	名目、金額，以及是否出於你的委託
報酬以外的費用	範本舉例：空室管理時的水電費、更新手續費；國土交通省的解釋文件另舉空室管理費	登錄業者須在簽約前以書面列明
緊急處理與墊付款	範本：緊急時可先處理、再以書面通知內容與費用，費用由你支付（業者責任造成的除外）；每件墊付在約定上限內不須你事先同意	契約頭書寫的墊付上限金額

維修的錢，算在管理報酬裡嗎？

範本把安排修繕的工作和修繕的費用分開處理。管理業務裡的「修繕」一欄，指的是需要修繕時，業者做的估價、安排施工業者等工作；緊急處理的費用和業者墊付的款項，均由你支付或償還。超過約定墊付上限的支出，須事先與你協議。

範本也規定，管理公司要從收到的房租中直接扣除管理報酬，須事先取得你的同意。

管理報酬不包含哪些事？

與房客的交涉：依範本，代理續約、與房客協議修繕費用分擔或退租時的原狀回復，須事先取得你的同意。房客不回應合法請求而發生紛爭時，這些交涉會構成律師法第72條禁止的非律師行為，管理公司不能再代為處理，須交給律師或由你自己處理。
報稅：不是稅理士的管理公司，即使不收費，也不得以業務方式替你製作申告書或代為申報；申報的安排見人在海外如何管理日本出租房產？房客、維修、稅務與代理溝通。
招租：範本把招租列在可約定的「其他」管理業務中，是否含在管理報酬內，看你的契約；替你仲介租約的業者須持有宅建業免許，有效期間5年。這和出租管理業登錄是兩個制度，同一家公司可能兩者都有，須分別確認。

物件在東京都內、由宅建業者仲介新租約時，依東京都的紛爭防止條例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例），業者還須另以書面向房客說明退租原狀回復與入住期間修繕的基本想法等事項。這是仲介業者的義務，不是屋主的。

簽約前，管理公司依法要告訴你什麼？

要看對方是不是登錄業者。管理200戶以上的業者須向國土交通大臣登錄，每5年更新；200戶是業者管理的總戶數，你只有一戶也可以委託登錄業者，登錄簿供一般閱覽。登錄業者須在每個營業所或事務所選任1名以上業務管理者（業務管理者），管理與監督契約內容是否明確等事項。

登錄業者與你簽管理受託契約（管理受託契約）前，須交付書面（本文稱為重要事項說明書）並說明以下11項：

業者名稱、登錄年月日與登錄號碼
管理的住宅
管理業務的內容與實施方法
報酬額，以及支付時期與方法
報酬未包含、執行管理業務所需的費用
部分再委託的事項
責任與免責
向你報告的事項
契約期間
向房客周知管理業務內容的方法
更新與解除

比較收費時，重點是第4、5、6項。國土交通省的解釋文件認為，說明到簽約之間宜留約1週；經你同意、事先寄送說明書與附件，並能以影像和聲音雙向交流時，視訊說明才與面對面說明同等看待。經你同意，書面也可以用電子方式提供；你本身是宅建業者等專業者時，不在說明對象內。

簽約後，登錄業者須不延遲地交付載明管理業務、報酬事項、契約期間等的書面，載有全部事項的契約書即可作為這份書面。

業者把工作交給別人做，誰負責？

登錄業者可以部分再委託，但須事先說明，並明示再委託的業務內容與預定對象；再委託對象不必是登錄業者，由與你簽約的登錄業者對其執行負責。把管理業務全部交給他人、自己完全不做，違反法律，分給多家業者全部委出也一樣。

錢怎麼保管、多久報告一次？

分帳管理：代收的房租、押金須與業者自有財產的帳戶分開，並以帳簿按契約區分；不須每位屋主各開一個帳戶。
每年報告：自簽約日起每1年以內，以及契約期滿後，交付管理業務報告書並說明。說明方式不限，但須與你協議、備妥可以雙向交流的環境，並確認你理解內容；經你同意可以用電子方式提供。每月明細依契約約定。

2021年6月15日以前簽的管理受託契約，法律上簽約後書面與每年報告的規定不適用；但國土交通省的解釋文件要求，之後變更契約時補交載明全部事項的書面，更新後開始定期報告。

管理未滿200戶、未登錄的業者，不受上述受託管理義務規範；委託這類業者時，報酬以外的費用、報告頻率與保管方式，須寫進契約本身。

例如：住在台中、比較兩家管理公司的張先生

張先生在福岡有一間準備出租的公寓，收到兩家管理公司的報價，都以月租的百分比計算。甲公司是登錄業者，簽約前須交付書面，說明報酬額、報酬以外的費用、部分再委託等11項；乙公司管理的戶數未滿200戶、沒有登錄，不受這些義務規範。

兩家替他招租時，向他和房客收取的仲介費合計均不得超過1個月租金的1.1倍（含稅），另有特例。他要做的是：請乙公司把報酬以外的費用、墊付上限和報告方式寫進契約，再把兩家的費用項目並排比較。

包租寫著「家賃保証」，價格要怎麼看？

包租（サブリース）是業者向你承租整戶，再轉租給房客；你拿到的是業者付給你的租金，不是房客付的租金。經營包租的業者稱為特定轉租事業者（特定転貸事業者），即使管理未滿200戶、沒有登錄，也須遵守以下規範：

締約前說明：交付書面並說明付給你的租金額、支付期日與方法等條件及其變更、損害賠償額的預定或違約金，以及借地借家法等相關法令的概要；締約後另須交付書面。
廣告：就應付的租金、維持保全方法、契約解除等，不得作與事實顯著不符，或使人誤認顯著優良有利的表示。
勸誘：不得故意不告知或告知不實的重要事項，也不得以威迫、深夜或長時間勸誘等方式勸誘。

國土交通省的包租指引（指引，不是法律）要求，廣告使用「家賃保証」等字樣時，須在旁邊標示可能定期調整租金，以及可能依借地借家法第32條被請求減租。以普通租約簽的主租約，即使寫著約定期間內不減租，業者仍可在經濟情勢變動等情形請求減租；你可以不接受，協議不成時由法院決定。

所以比較包租條件時，看的不只是起始租金，還有租金變更的條件與解約條款。以普通租約簽的主租約，你拒絕續約須有正當事由；指引要求在主租約中訂明：主租約終止時，由你承受包租業者對入住房客的出租人地位與押金返還債務。房客保護的規則見日本房客保護制度會如何影響屋主？租約、續租與退租安排。

房子空著，空屋管理找誰、怎麼收費？

截至2026年9月，定期巡迴、通風這類空屋管理服務，沒有專門的登錄或執照制度。國土交通省在2024年6月發布空屋管理受託指引（不動産業者による空き家管理受託のガイドライン），作為宅建業者和不動產管理業者受託空屋管理的標準規則；指引不是法律。指引設想的空屋，包括屋主因海外赴任等而空置的公寓專有部分。

依這份指引，宅建業者可以在仲介契約之外另訂契約，就空屋管理收取仲介報酬以外的報酬。所查的官方資料沒有空屋管理的收費水準，比較時只能看各家契約寫的內容與頻率。

房子若預定出租，不論正在招租或尚未開始招租，空置期間仍屬出租住宅；由登錄業者受託管理時，在出租住宅管理業法的範圍內。範本也把空室管理（定期巡迴、換氣）列在管理業務的其他一欄，空室時的水電費則列為報酬以外的費用。

地方上有沒有可以諮詢的窗口？

市町村長可以把NPO、一般社團或財團法人，或以空屋管理、活用為目的的公司，指定為空家等管理活用支援法人（空家等管理活用支援法人），並公示其名稱與地址。支援法人的業務包括提供管理與活用的資訊或諮詢、受委託定期確認空屋狀態，以及受委託探索屋主等。

這是市町村的指定，不是執照；市町村必要時可以要求支援法人報告、命令改善，違反命令時可以取消指定。可以查詢物件所在的市町村有沒有指定。

獨棟住宅空著，要注意什麼？

截至2026年9月，獨棟住宅（一戸建て）沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度，屋頂、外牆的修繕由屋主自行規劃。委託空屋管理時，巡迴時發現需要修繕，由誰安排、費用怎麼算，簽約前問清楚。

依空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法），經常沒有使用的建築物及其基地，屋主須努力適切管理，這是努力義務。管理不當、可能成為特定空家時，市町村可以指導、勸告；被勸告後，土地不再適用固定資產稅的住宅用地特例。

例如：住在香港、暫時不回東京公寓的李小姐

李小姐在東京有一間公寓，暫時不回去住，也尚未決定是否出租。截至2026年9月，空屋管理沒有專門的登錄制度；受託的宅建業者可以在仲介契約之外另訂契約，收取空屋管理的報酬。

如果她決定出租，從預定出租到招租期間，由登錄業者受託管理時，也在出租住宅管理業法的範圍內，業者須在簽約前以書面說明。她要做的是：確認契約寫明巡迴與換氣的頻率、空室時的水電費由誰負擔，以及發現需要修繕時怎麼通知她。

想做民泊，管理的規則一樣嗎？

不一樣。住宅宿泊事業（民泊）是每年讓人住宿不超過180日的事業；讓人住宿期間屋主不在時，須把管理業務委託給向國土交通大臣登錄的住宅宿泊管理業者（住宅宿泊管理業者），另有例外。這項登錄每5年更新，與出租管理業登錄是不同制度。

正用於民泊的住宅，不屬出租住宅管理業法所稱的出租住宅，上述簽約前說明、分帳管理、每年報告的規定不適用。買的是公寓時，先看規約：規約禁止時不能經營；規約沒有寫清楚時，須確認管理組合沒有禁止的意思。

管理公司的收費規則會改嗎？

仍在研究，沒有定案。依2026年6月16日國土交通省向內閣府消費者委員會提出的說明資料，有識者會議2026年2月整理的方向，包括訂定區分基本業務與選項業務的「標準管理業務指引」，以及由業界團體主導檢討出租管理的評價制度。截至2026年9月，指引尚未公布、評價制度尚未建立，法律也沒有修改。

聽到哪些說法要小心？

「出租管理的收費有法定比例」：目前出租管理報酬沒有法定上限或計算標準，調查數字只是業者自報的水準。
「月租○%全包」：看重要事項說明書裡報酬以外的費用、墊付上限，以及清掃和修繕是否另計。
「另收廣告費是慣例」：招租仲介費上限之外，只可另收依你委託所做廣告的費用；問清楚名目與依據。帶看費、申請費不得另收。
「有家賃保証，租金不會降」：以普通租約簽的主租約，業者仍可請求減租。
「每月報告是法律規定」：法定最低是每年一次，每月明細依契約。
「空屋管理有國家認證」：目前空屋管理沒有專門的登錄制度；支援法人是市町村的指定，不是執照。
「我們也可以替你報稅」：對方不是稅理士時，不得以業務方式替你製作申告書。

下一步怎樣判斷？

先把各家的重要事項說明書並排比較，重點是報酬額、報酬以外的費用和部分再委託；再確認對方是不是登錄業者，招租是否由持有宅建業免許的業者負責。對方未登錄時，把上述內容寫進契約再簽。

包租先看租金變更與解約條款；房子要空置，先確認巡迴頻率與水電費；打算做民泊，改找住宅宿泊管理業者。

如果你的問題不只在管理公司，例如管理組合的月費、租金的稅務或租約種類，回到主文外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排，看在日本置產後的完整持有安排。

還有疑問

想對照手上的報價或契約條件，可以把問題告訴宅點。

問問宅點

日本房產管理公司收費 FAQ

日本物業管理公司報價只寫月租幾%，還可能另收哪些費用？

可能另計的包括招租仲介費、依你委託所做的廣告費、空室管理時的水電費、更新手續費、維修工程費和墊付款。登錄業者須在簽約前以書面列明報酬以外的費用；委託未登錄的業者，要把這些寫進契約。

管理公司說自己管理不到200戶、不必做簽約前說明，這樣合法嗎？

合法。管理未滿200戶、未登錄的業者，不受出租住宅管理業法的受託管理義務規範，簽約前說明、分帳管理和每年報告只能靠契約寫明。但經營包租的業者，未登錄也須遵守廣告與締約前說明的規範。

業主人在海外、房子空著，空屋管理要找有執照的業者嗎？

截至2026年9月，空屋管理沒有專門的登錄或執照制度。國土交通省2024年的指引是不動產業者的標準規則，不是法律；市町村指定的支援法人也不是執照。簽約前確認巡迴頻率與報酬以外費用。

名詞小詞典

出租管理公司（賃貸住宅管理業者）：受屋主委託，做出租住宅的點檢、清掃與修繕安排，並可一併管理房租與押金的業者；管理200戶以上須登錄。
管理報酬：本文指付給出租管理公司的費用，與付給管理組合的管理費不同。
管理受託契約（管理受託契約）：屋主與出租管理公司簽的委託契約。
標準管理受託契約書（賃貸住宅標準管理受託契約書）：國土交通省製作的出租管理契約範本，不是法律。
宅建業者（宅地建物取引業者）：持有宅建業免許，可以業務方式仲介或代理不動產買賣與租賃的業者。
包租（サブリース）：業者向屋主承租整戶，再轉租給房客的經營方式。
空家等管理活用支援法人（空家等管理活用支援法人）：市町村指定、協助空屋管理與活用的NPO、法人或公司。
住宅宿泊管理業者（住宅宿泊管理業者）：受民泊經營者委託管理民泊、須向國土交通大臣登錄的業者。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令，以及國土交通省、東京都、內閣府消費者委員會的官方資料；未另做網路研究。

以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：「出租管理報酬沒有法定上限或計算標準」依出租住宅管理業法及其施行規則只規定說明與記載報酬、沒有上限規定，以及標準管理受託契約書的報酬欄為空欄歸納；「空屋管理沒有專門的登錄制度」依國土交通省2024年指引的自述與所查法律歸納；「獨棟住宅沒有管理組合、修繕由屋主自行規劃」依區分所有法與公寓修繕指引的適用範圍推得，不排除共有私道等其他個別安排。

標準管理受託契約書、包租指引、空屋管理受託指引和標準管理規約，均為國土交通省的範本或指引，不是法律；出租住宅管理業法的解釋文件是國土交通省的行政解釋。實際以你簽的契約和你那棟公寓的規約為準。

令和7年度（2025年度）管理業調查的對象是三個業界團體的會員，以網路問卷實施，有效回答886件、回收率約3.3%，比例水準一題回答742家；數字是業者自報的設定水準，不代表屋主實付的金額。所查的官方資料沒有空屋管理或民泊管理的收費水準，本文不寫金額；招租仲介費的特例（例如長期空置房屋的租賃仲介）適用條件，本文未展開。

仍在變動的事項：出租住宅管理業的標準管理業務指引與評價制度尚在研究，沒有定案，本文不寫時程。