日本公寓管理組合是什麼？管理費、修繕積立金與屋主責任

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明日本公寓的管理組合是什麼樣的團體，以及屋主成為成員後須負哪些責任，寫給剛買下或準備買下日本公寓一戶的讀者。

管理組合（管理組合）是由一棟分讓公寓的全體屋主（業主）依法組成的管理團體，買下一戶就成為成員。成員的責任與權利主要有五項：按持分繳納管理費和修繕積立金、遵守這棟樓的規約、出租時讓房客（租客）也遵守規約、向管理組合申報取得及聯絡資料的變動，以及出席總會或以書面、代理人行使表決權；依規約，你也可能被選任為理事。管理費支應日常管理，修繕積立金只能用於計畫修繕等特別管理，兩筆款項分開記帳。欠繳時，管理組合可以請求遲延損害金並起訴，這類債權也可以向日後承接這一戶的人行使。

為什麼買了公寓，還是不清楚管理組合在管什麼？

買賣資料上會出現管理費、修繕積立金、規約、總會、管理公司等名詞，但不容易看出它們之間的關係：錢繳給誰、誰負責決定，以及簽約後你須負哪些責任。

另一個原因是，這些責任有些出自法律，有些出自國土交通省的範本。兩者效力不同，本文逐項分開說明。

管理組合是什麼？誰在做決定？

依區分所有法（建物の区分所有等に関する法律），分讓公寓的全體屋主自動組成團體，管理建物、基地與附屬設施，可以召開集會、訂定規約、設置管理者。截至2026年9月，日本法律沒有讓屋主選擇不加入的做法；外國人和住在海外的人同樣是成員。

國土交通省製作的標準管理規約（マンション標準管理規約），是供各公寓訂定規約時參考的範本，不是法律。本文以下標示「依範本」的內容，均出自這份文件；實際以你那棟公寓的規約（規約）為準。

集會、管理者與理事會

集會（集会，範本稱總會〔総会〕）：全體屋主的會議，法律規定每年至少召開1次；規約的訂定與變更在此決議。
管理者（管理者）：依法保存共用部分、執行集會決議與規約所定事項，並在職務範圍內代理全體屋主。除規約另有規定外，由集會決議選任或解任；管理者有不正當行為等不適任情事時，各屋主可以請求法院解任。
理事會：依範本，理事和監事（合稱役員〔役員〕）由總會從成員中選任。本文後面提到的起訴追討欠費、處理房客違規，由理事長經理事會決議後進行。

此外，法律要求全體屋主互相協力，讓建物的管理適正、順利進行。

管理公司是管理組合請來的業者

管理組合可以將管理事務委託給公寓管理公司（マンション管理業者），其委託人是管理組合，不是個別屋主。依公寓管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律），經營這項業務須向國土交通省登錄，有效期5年；每個事務所須設置專任的管理業務主任者（管理業務主任者）。

訂立管理委託契約前，管理公司須在說明會日1週前，將重要事項書面交給全體屋主，再由管理業務主任者召開說明會說明；以相同條件續約時，事先將重要事項書面交給全體屋主即可；新建公寓分售期間等另有例外。受託的修繕積立金等，須與管理公司自有財產分別管理；管理業務主任者也須定期向管理者等報告管理事務。

令和5年度（2023年度）公寓總合調查中，回答的1,589個管理組合裡，包括會計收支、維修企劃等基幹事務（基幹事務）在內，全部委託管理公司的占72.9%，全部自行管理的占5.2%。這份問卷主要經由管理業協會的會員公司發給受託的管理組合，自主管理的樣本約10%，委託比例可能偏高。

有些公寓由管理公司兼任管理者，稱為管理業者管理者方式（管理業者管理者方式）。國土交通省說明，此時管理公司可能同時是工程的發包方與承包方，有利益衝突的疑慮；2026年4月1日起，這類管理公司與自己或密切關係者交易時，須事先召開說明會，向屋主說明重要事實（施行日起1個月內進行的交易不適用），災害等緊急情形除外。同一份調查中，由屋主以外的第三人擔任管理者的公寓占3.7%，這個比例包括管理公司和其他專家。

成為成員之後，我要負哪些責任？

下表分別列出法律與範本的規定。範本的部分，以你那棟公寓的規約為準。

責任	依據	沒做到時
繳納管理費和修繕積立金	法律：按持分負擔共用部分的費用；範本：兩筆款項均向管理組合繳納	範本：遲延損害金、律師費用等，可被起訴；法律：先取特權，債權可向承接這一戶的人行使
遵守規約與集會決議，不做違反共同利益的行為	法律	法律：可被請求停止；嚴重時，可經集會決議訴請禁止使用或拍賣
出租時讓房客遵守規約	法律：房客在使用方法上負相同義務；範本：租約條款、誓約書、申報	範本：屋主須採取矯正措施；法律：嚴重時可訴請解除租約
申報取得、喪失成員資格及聯絡資料的變更	範本	範本：理事長可探查所在並請求費用
參與總會表決	法律：集會每年至少召開1次	不出席，也不以書面或代理人表決，不計入普通決議
擔任理事、監事	範本：資格是成員，與是否居住無關	依規約，可增設居住要件

規約去哪裡看？舊規約還有效嗎？

規約須以書面或電磁紀錄作成，由管理者保管，保管場所須在建物內顯眼處揭示。利害關係人請求閱覽時，除有正當理由外不得拒絕。

2026年4月1日修正法施行後，舊規約中與新法抵觸的條文，自施行日起失效。較早訂定的規約可能仍載有舊的表決門檻，此時以法律為準。

違反規約或共同利益，管理組合能做什麼？

法律禁止屋主從事有害建物保存，或違反全體屋主共同利益的行為；這項規定也適用於房客等占有人。有這類行為或有此之虞時，其他全體屋主或管理組合法人可以請求停止、除去結果或預防；提起訴訟須經集會決議。

情形嚴重，且以其他方法難以排除時，法律另設三項最後手段，均須經集會決議並以訴訟提出；決議前須給對方辯明的機會：

在相當期間內，禁止該屋主使用其專有部分；
請求拍賣該屋主的區分所有權與基地利用權；
對房客等占有人，請求解除其租約並交還房屋。

這三項決議，須屋主及表決權各過半數出席，並經出席者及其表決權各3/4以上同意。

出租時，要替房客辦什麼？

依範本，屋主將自己那一戶出租時，須做三件事：

在租約中載明房客遵守規約及使用細則的條款；
讓房客向管理組合提出遵守規約的誓約書（誓約書）；
讓房客向管理組合提出已承租的申報。

房客違反規約時，理事長可經理事會決議，予以勸告、指示或警告；屋主對自己的房客，須採取必要的矯正措施。經屋主同意而入住的房客，可以就與自己有利害關係的議題出席總會陳述意見，但沒有表決權。

範本另有一條選擇性條文：規約禁止出租給暴力團員時，租約須包括房客確認自己不是暴力團員、發現是暴力團員時屋主可以不經催告解約，以及屋主不行使時管理組合可以代為行使解約權等條款。這一條不是每棟公寓都有，須查看規約。想在自己那一戶經營民泊，同樣須先看規約：規約禁止時不得經營。

要向管理組合申報什麼？

依範本，取得或喪失成員資格時，須立即以書面向管理組合申報；範本所附的取得申報書，須填寫姓名、現住所、電話號碼與緊急聯絡人。之後地址、電話等申報內容有變更，也須立即申報。因繼承取得這一戶的繼承人，同樣須申報。

未申報而妨礙或可能妨礙管理時，理事長可經理事會決議探查你的所在，並向你請求探查費用，以及作為違約金的律師費用等。這份申報與不動產登記的住所變更登記是兩件事，辦妥其中一項，不代表另一項也已辦妥。

總會怎麼開、怎麼表決？

法律規定通知至少在開會1週前發出，範本規定2週前。依範本，總會須有議決權總數過半數的成員出席；普通決議由出席成員的議決權過半數決定；規約的制定、變更等特別決議，須成員總數過半數且議決權總數過半數出席，再由出席者及其議決權各3/4以上通過。以書面或代理人表決的，計入出席。

法律上，2026年4月1日起的普通決議，也改由出席的屋主及其表決權各過半數決定。人在海外如何收取通知、表決與安排代理人，見人在海外如何管理日本出租房產？房客、維修、稅務與代理溝通。

會不會輪到我當理事？

依範本，理事和監事的資格是「成員」，判斷依據是是否為屋主，與是否住在這棟公寓無關。各公寓可以另加「現住在本公寓的成員」等居住要件，也可以採用選任外部專家為役員的版本，例如公寓管理士、律師、建築士。範本也規定，破產尚未復權者、暴力團員等不得擔任役員。

住在海外會不會被選任，須看你那棟公寓的規約。2023年度公寓總合調查（1,589個管理組合回答）中，正在檢討或將來必要時想檢討選任外部役員的公寓占34.6%，理由以屋主高齡化（42.7%）和役員人選不足（42.3%）居前。

管理費和修繕積立金，各付什麼？

法律上，共用部分的費用按持分負擔；持分原則上依專有部分的樓地板面積比例計算，規約可以另訂。依範本，屋主須向管理組合繳納管理費（管理費）和修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金），金額依共用部分的共有持分計算。

管理費：支應日常管理，例如管理員人事費、公租公課（稅捐等公共負擔）、共用設備的保養與運轉、共用部分的火災與地震保險費、清潔消毒與垃圾處理、委託業務費等。
修繕積立金：只有用於特別管理時才能動用，例如定期的計畫修繕、意外事故所需的修繕、基地與共用部分的改良或變更等；須與管理費分開記帳。
停車場使用費等：除了用於停車場本身的管理，其餘積存為修繕積立金。

有些公寓在購買時另收一筆修繕積立基金（修繕積立基金），與每月的修繕積立金是兩筆款項。專有部分，也就是你那一戶室內的裝修費用，原則上不在修繕積立金的範圍內。

每月大約多少？會不會漲？

國土交通省令和5年度（2023年度）公寓總合調查（1,589個管理組合回答，2024年6月21日公布）中，每戶每月的管理費平均11,503日圓、修繕積立金平均13,054日圓，均不含停車場使用費等轉入的金額。含轉入時分別為17,103日圓和13,378日圓；含轉入的管理費，總戶數規模愈大的公寓愈低。這是問卷的全國平均，個別公寓差距大。

修繕積立金的金額不是固定的。國土交通省的指引建議長期修繕計畫約每5年檢討一次，並一併檢討修繕積立金；即使採每月平均積存的均等積立方式，之後也可能因計畫檢討而增額。積存金額是否足夠、老公寓的修繕負擔，見日本老屋維修風險怎樣看？大規模修繕、積立金不足與屋主負擔。

繳出去的錢，之後能拿回嗎？

依範本不得要求返還或分割已繳的管理費和修繕積立金，實際以該公寓規約為準。出租時，修繕積立金在哪一年可以列為必要經費，有四個條件，見主文。

例如：住在台中、買下東京公寓出租的張先生

張先生買下東京一間公寓的一戶，打算出租，這棟公寓的規約採用範本的寫法。取得後，他以書面向管理組合提出取得申報，填寫姓名、現住所、電話號碼與緊急聯絡人，並按持分每月繳納管理費和修繕積立金。

出租時，他在租約中載明房客遵守規約的條款，讓房客向管理組合提出誓約書和已承租的申報。之後房客如果違反規約，理事長可經理事會決議警告房客，張先生須採取必要的矯正措施。他要做的是：先確認規約與範本是否不同，再決定由自己或委託的管理公司準備這些申報與條款。

沒繳或晚繳，會怎樣？

依範本，管理費等以屋主的存款帳戶轉帳收取。逾期未繳時：

管理組合可以請求遲延損害金（遅延損害金，利率由各公寓規約訂定），以及作為違約金的律師費用、催繳費用等；
管理組合須採取催繳等必要措施，理事長可經理事會決議起訴或採取其他法律措施；
法律讓管理組合對這類債權，就你那一戶的區分所有權（含共用部分的權利與基地利用權）以及放在建物內的動產，享有先取特權（先取特権），也就是優先受償的權利。

依區分所有法，依規約或集會決議產生的債權，可以向承接這一戶的新屋主行使；範本也明定管理費等屬於這類債權，實際以該公寓規約為準。因此，買二手公寓前，須確認這一戶是否有未繳款項。同一份2023年度調查（1,589個管理組合回答）中，有住戶欠繳管理費或修繕積立金3個月以上的公寓占30.1%。

住在海外時可以用哪些方式繳納，須向管理組合或其委託的管理公司確認。

哪些說法要小心？

「管理組合就是管理公司」：管理公司是管理組合委託的業者；做決定的是全體屋主的集會。
「標準管理規約寫的就是規定」：範本不是法律，你那棟公寓的規約可能不同。
「修繕積立金是自己的存款，賣房時可以領回」：依範本，已繳的修繕積立金不得要求返還或分割。

下一步怎麼判斷？

在日本置產買下公寓後，先取得這棟樓的規約和使用細則，逐項對照：

出租時的誓約書、申報格式，以及是否禁止民泊；
理事、監事是否有居住要件；是否要求不住在日本的屋主選任國內管理人（国内管理人）；
管理費、修繕積立金的繳納方式，以及自己何時須提出取得申報；
管理事務是否委託管理公司，管理公司是否兼任管理者。

也可以詢問這棟樓是否取得公寓管理計畫認定（管理計画認定）。這是管理組合自2022年度起可以自願向地方政府申請的認定，每5年更新；基準例如總會每年至少召開1次、管理費與修繕積立金分開記帳、備有成員名簿等，地方政府可以另訂基準。取得認定的公寓，有住宅金融支援機構【フラット35】利率調降等優惠。

這是自願申請，沒有取得不代表管理不好；國土交通省修法概要列的目標，是把取得認定的比例由約3%（令和6年）提高到20%。已公布的擴充（分售業者可以在銷售時申請認定等）將在2027年4月1日施行，截至2026年9月尚未施行。

想了解持有期間的全貌，包括出租管理公司、租金稅務與房客保護，請參閱主文外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排。

想弄懂自己那棟公寓的管理組合

對規約或管理組合的通知仍有疑問，可以先問問宅點。

問問宅點

日本公寓管理組合問答 FAQ

賣掉日本物業（房產）時，已繳的修繕積立金可以拿回來嗎？

依國土交通省標準管理規約範本，已繳的管理費和修繕積立金不得要求返還或分割，賣出後成員資格也隨之喪失。範本不是法律，實際以該公寓的規約為準。

住在海外的業主，會被選為管理組合的理事嗎？

有可能。範本將理事、監事的資格定為成員，與是否住在該公寓無關；但各公寓可以在規約中另加居住要件。住在海外會不會被選任，須看你那棟公寓的規約。

房客違反公寓規約，屋主要負責嗎？

依範本，理事長可經理事會決議，對房客予以勸告、指示或警告；屋主須對自己的房客採取必要的矯正措施。情形嚴重時，管理組合可經集會決議，訴請解除該租約並交還房屋。

名詞小詞典

管理組合（管理組合）：分讓公寓全體屋主依法組成的管理團體。
規約（規約）：一棟公寓自己的管理規則，須以書面或電磁紀錄作成。
標準管理規約（マンション標準管理規約）：國土交通省製作、供各公寓參考的規約範本，不是法律。
管理者（管理者）：依法保存共用部分、執行集會決議的人，由集會選任。
役員（役員）：管理組合的理事與監事。
修繕積立基金（修繕積立基金）：部分公寓在購買時另收的一筆款項，與每月的修繕積立金不同。
遲延損害金（遅延損害金）：逾期未繳時加計的款項，利率由各公寓規約訂定。
先取特權（先取特権）：管理組合就欠繳債權，對該戶區分所有權等優先受償的權利。
誓約書（誓約書）：房客向管理組合提出、承諾遵守規約的文件。
公寓管理公司（マンション管理業者）：受管理組合委託處理管理事務、須向國土交通省登錄的業者。
公寓管理計畫認定（管理計画認定）：管理組合自願向地方政府申請、每5年更新的管理計畫認定。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令與國土交通省的官方資料，未另做網路研究。

「沒有可以選擇不加入的做法」依區分所有法第3條「全員」構成團體的規定推得；「外國人和住在海外的人同樣是成員」依所查文件沒有相反規定，且國內管理人制度以不住在日本的屋主為前提推得。標準管理規約是國土交通省的範本，長期修繕計畫作成指引與修繕積立金指引是指引，均不是法律；實際以各公寓的規約為準。

本文所引的令和5年度公寓總合調查以管理組合問卷為主，回答1,589件；30.1%是「有住戶欠繳3個月以上的公寓」的比例。72.9%、5.2%與3.7%出自同一調查的集計表，問卷主要經管理業協會會員公司發放，自主管理的樣本約10%；3.7%包括管理公司和其他專家，調查未區分。所查的這份調查沒有統計外國屋主或住在海外的屋主比例。管理計畫認定的約3%是國土交通省修法概要列的基準值，不是總合調查的數字。

仍在變動的事項：公寓管理計畫認定的擴充2027年4月1日才施行，截至2026年9月尚未施行。