日本老屋維修風險怎樣看？大規模修繕、積立金不足與屋主負擔

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本老公寓與獨棟住宅的修繕風險：怎麼從資料判斷修繕的錢夠不夠，不夠時屋主可能要多負擔什麼。寫給已經持有、或正在看屋齡較高的日本房產的讀者。

判斷一間老公寓的修繕風險，先看三件事：長期修繕計畫（長期修繕計画）排了哪些工程、修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）實際存了多少、建物在哪一天取得建築確認（建築確認）。錢不夠時，缺口由全體屋主（業主）補上，方式可能是調高每月金額、收一時金（一時金，一次性費用），或由管理組合（管理組合，公寓全體屋主組成的管理團體）借款；共用部分的費用原則上依你那一戶的持分負擔。截至2026年9月，獨棟住宅（一戸建て）沒有這套制度，修繕由屋主自己規劃；房子長期空置而管理不當時，還可能受到市町村的指導或勸告。

為什麼只看每月金額，看不出修繕風險？

物件資料上的修繕積立金，是現在每月要繳的金額，看不出這棟樓存的錢夠不夠支付接下來的工程。現在的金額也未必是之後的金額：2023年度公寓總合調查（マンション総合調査）中，回答這一題的1,522個管理組合裡，47.1%採用先低後漲的階段增額積立（段階増額積立方式）。

老公寓還多一層。國土交通省的指引說明，屋齡越高，所需的修繕積立金越多；而給排水管、窗框等門窗的更換周期，可能超出計畫期間而未列在計畫裡。考慮在日本置產買中古公寓，或已經持有一戶，都要把這些看進去。

長期修繕計畫要怎麼看？

先看計畫涵蓋多久、上次何時檢討，再看接下來排了哪些工程、哪些大項沒有列入。

長期修繕計畫是管理組合對未來修繕項目、時程與費用的計畫。國土交通省的長期修繕計畫作成指引（長期修繕計画作成ガイドライン）建議，計畫期間30年以上、包含2次大規模修繕（大規模修繕工事），約每5年依調查診斷結果檢討一次，同時檢討修繕積立金。這份指引和下文的修繕積立金指引都是國土交通省的指引，不是法律；實際以這棟公寓的長期修繕計畫與規約為準。

2023年度公寓總合調查（1,589個管理組合回答，各題回答數不同）中，有作成長期修繕計畫的占88.4%；計畫期間以「30年以上」最多，占72.7%；檢討時期以「大約每5年定期檢討」最多，占63.2%，沒有檢討的占3.7%。

大規模修繕多久一次？

指引說明，外牆塗裝、屋頂防水等大規模修繕的周期，一般約12至15年，依材料與工程規格而異。

國土交通省2021年度的工程案例調查（200家公司、818件，不含耐震改修工程）中，周期以13年最多，約7成在12至15年之間。依工程次數，第1次為15.6年、第2次14.0年、第3次12.9年，次數越多，周期越短。2023年度公寓總合調查中，大規模修繕做過的項目以外牆塗裝87.1%最多，其次是屋頂防水75.0%、陽台與開放走廊等地面防水61.6%。

除了外牆，還有哪些大工程？

指引列出的參考周期如下。這是參考，不是法定周期，也不代表設備可以用到這個年限：

外牆塗裝：12至15年重新塗裝，24至30年除去舊塗膜後重新塗裝。
屋頂防水：12至15年補修，24至30年撤除重做。
鐵件塗裝：5至7年。
給水管、排水管：19至23年更生（管內清洗後再塗覆，不是更換），30至40年更換。
電梯：12至15年補修，26至30年更換。
機械式停車場：5年補修，18至22年更換。

指引也提醒，即使計畫期間定為30年，給排水管更換、窗框等門窗更換的周期可能超出計畫期間而沒有列入。看老公寓時，值得確認這幾項大工程是否做過、是否列在計畫裡。

修繕積立金存得夠不夠，怎麼對照？

把這棟樓整個計畫期間的平均額算出來，對照國土交通省指引的參考值；再看累積方式，以及實際積存額和計畫差多少。

國土交通省的修繕積立金指引（マンションの修繕積立金に関するガイドライン，2024年6月修訂）以366個長期修繕計畫案例計算參考值，案例主要是屋主自住、純住宅用途的公寓。金額是整個計畫期間的平均，按每月、每平方公尺專有面積表示，不含機械式停車場：

樓層數／整棟延床面積	三分之二的案例落在	平均
未滿20層、未滿5,000平方公尺	235至430日圓	335日圓
未滿20層、5,000以上未滿10,000平方公尺	170至320日圓	252日圓
未滿20層、10,000以上未滿20,000平方公尺	200至330日圓	271日圓
未滿20層、20,000平方公尺以上	190至325日圓	255日圓
20層以上	240至410日圓	338日圓

「三分之二的案例」是排除最高與最低各六分之一後的範圍。指引說明，不在參考範圍內，不代表立即被判斷為不適當。

這棟樓的數字怎麼算？

指引的算法是：（計畫開始時的修繕積立金餘額＋計畫期間要收的修繕積立金總額＋停車場使用費等撥入的總額）÷整棟的總專有面積÷計畫期間的月數。三個金額均記載在長期修繕計畫裡。

有機械式停車場時，參考值要另外加算；停車場的修繕費由停車場使用費支應、並分開記帳時，不必加算。至於每一戶每月繳多少，長期修繕計畫作成指引的算法是：計畫期間推定修繕工事費的累計額，除以計畫期間的月數，再乘以各戶的負擔比例。

例如：指引的示範案例

一棟地上10層、整棟延床面積7,000平方公尺的公寓，總專有面積4,900平方公尺（每戶70平方公尺、共70戶），計畫期間30年。三項金額合計424,600,000日圓，424,600,000÷4,900÷360，約241日圓。

它屬於「未滿20層、5,000以上未滿10,000平方公尺」這一組，平均252日圓、幅度170至320日圓。如果有30台機械式停車位（3段・ピット2段昇降式），加算約36日圓，參考值變為平均288日圓、幅度206至356日圓；241日圓均在範圍內。

換算成一戶70平方公尺，241日圓約等於每月16,870日圓。這是換算估計，僅作量級參考，而且是整個計畫期間的平均，不是現在每月應繳的金額。這個案例是指引虛構的模型，不是實際的公寓。

現在金額低，之後會不會漲？

可能會。累積方式有兩種：每月平均積存的均等積立方式（均等積立方式），以及先壓低初期金額、分階段調高的階段增額積立方式。指引認為均等積立較理想，因為曾有公寓在要調漲時，屋主之間無法形成共識，以致積存不足。

採階段增額時，指引以均等積立的每月金額為基準額，初期金額至少為基準額的0.6倍，最終不超過1.1倍；但這不限制因工程費上漲而檢討計畫時大幅調高。指引並說明，屋齡增加、屋主高齡化會讓負擔更難，階段增額應盡早完成調高。即使是均等積立，檢討長期修繕計畫後也可能需要增額。

2023年度調查（此題回答1,522個管理組合）中，採階段增額的占47.1%、均等積立占40.5%，完成年次越新的公寓，採階段增額的比例越高。修繕積立金金額的決定方式，以「依長期修繕計畫算出的必要額決定」最多，占78.4%。

哪些情況代表可能不夠？

實際積存額低於計畫：2023年度調查中，回答這一題的1,402個管理組合裡，這類公寓占36.6%，不足超過20%的占11.7%。
計畫很久沒有檢討，或沒有計畫：指引建議約每5年檢討一次，並據此重新設定修繕積立金。
採階段增額，計畫中的調漲尚未完成：現在的低金額只是其中一個階段。
大規模修繕的年度，積存額暫時低於推定工事費：指引說明，這時須以一時金、借款等方式對應。

錢不夠時，屋主要多負擔什麼？

由全體屋主補上。依修繕積立金指引，方式包括調高每月金額、在修繕時收一時金，或向金融機構借款；長期修繕計畫作成指引也提醒，發生災害或意外事故時，要留意收取一時金等對應。依區分所有法（建物の区分所有等に関する法律），共用部分的費用除規約另有規定外，依持分負擔；持分原則上按你那一戶的專有面積比例計算。

修繕積立金用於共用部分的工程；你那一戶室內的裝修費用，原則上不在修繕積立金的範圍內，要另外準備。

工程費可以參考國土交通省2021年度的工程案例調查（200家公司、818件）：每戶工程金額以「100萬至125萬日圓」的區間比例最高，其次是「75萬至100萬日圓」與「125萬至150萬日圓」。這不是平均值，也不含共通假設費與消費稅，之後的工程費變化未反映在內。

管理組合借錢修繕，對你有什麼影響？

住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）的公寓共用部分修繕貸款（マンションすまい・る融資），借款人是管理組合，不是個別屋主。依截至2026年9月的機構網頁，由公寓管理中心或住宅改良開發公社擔保時，條件包括：

總會決議：須決議實施工程、向機構借款（金額、期間、預定利率）、以修繕積立金還款、委託擔保；為補足自有資金收一時金，或調高修繕積立金時，也須決議其意旨與金額。
積存狀況：修繕積立金須與管理費分帳、以管理組合或管理者名義保管、1年以上定期積存，欠繳比例原則上在10%以內。
還款上限：每月還款額須在每月收取的修繕積立金的80%以內；欠繳比例超過10%、在20%以內的，須在60%以內，另有條件。
額度與期間：最低100萬日圓，最高可達融資對象工程費；還款期間1年以上10年以內，耐震改修、給排水管更換、電梯更換等工程可到20年，部分工程且取得管理計畫認定的可到35年。
專有部分：專有部分的工程費原則上不在融資對象內。

借款由管理組合用修繕積立金償還；為了還款，修繕積立金可能調高，這須經總會決議。

你實際要多負擔多少，要看這棟公寓的長期修繕計畫、實際積存額與你那一戶的持分，沒有一個通用的數字。手上有這些資料卻不確定怎麼看，可以把情況告訴問問宅點。

例如：住在香港的李太太

李太太在日本持有一戶老公寓，收到總會通知：管理組合打算向住宅金融支援機構借款，更換給排水管，並調高修繕積立金。

依截至2026年9月的機構條件，借款人是管理組合；借款、調高後的金額均須經總會決議；每月還款額須在每月修繕積立金的80%以內；給排水管更換的還款期間可到20年。她那一戶室內的裝修原則上不在貸款對象內。她要做的是：看清議案中調高後的金額與還款期間，決定以書面或委託代理人表決，並把室內部分的費用另外估算。

人在海外，修繕和重建的表決跟我有什麼關係？

大規模修繕由出席者過半數決定；重建這類決議，看的是全體屋主。

2026年4月1日起，除重建等處分區分所有權的決議外，集會決議以出席的屋主及其表決權各過半數決定，規約可以另訂；以書面或委託代理人表決的，算出席。法務省舉的例子，就是外牆、屋頂防水等大規模修繕工程的決議。共用部分的變更原則上是特別決議（屋主及表決權各過半數出席，出席者及其表決權各3/4以上）；為除去共用部分的瑕疵（例如耐震性不足、給排水管腐蝕）所需的變更，出席者的比例改為2/3。沒有出席、也沒有以書面或代理人表決的屋主，不計入這些決議。

重建，以及一棟翻新、出售、拆除等新的再生決議，原則上須屋主及表決權各4/5以上，有耐震不足等客觀事由時降為3/4；涉及出售的兩種，基地利用權持分價格也須達到相同比例，受政令指定災害損害的建物另有2/3的規定。召集重建決議的集會，須在開會至少2個月前通知，並附上修繕計畫內容與已積存的修繕積立金金額。

聯絡不上的屋主，須經必要調查仍無法得知所在，並由法院裁判為所在不明，才在集會沒有表決權；不是聯絡不上就自動失去表決權。通知寄到你向管理者申報的地址，沒有申報時寄到你那一戶即視為送達；申報海外地址、選任國內管理人（国内管理人）的方式，見主文。

舊耐震的老公寓，還要看什麼？

截至2025年年底，屋齡40年以上的分讓公寓約158.8萬戶（國土交通省依建築著工統計等推計的存量）；國土交通省推估，10年後約增為2.0倍，20年後約3.2倍。

耐震看建築確認的日期：1981年5月31日以前（也就是6月1日之前）取得建築確認的，依舊耐震基準（旧耐震基準）興建，國土交通省說明，這類建物耐震性不足者很多。這類建物無法以既有的結構計算書檢查是否符合新耐震基準（新耐震基準）。2023年度公寓總合調查（1,589個管理組合回答，各題回答數不同）中，依舊耐震基準興建的公寓做過耐震診斷的占31.6%。看舊耐震公寓時，先問有沒有做過耐震診斷、有沒有改修計畫；前述2021年度工程調查不含耐震改修工程。

老公寓會不會被重建？

不宜預設會重建。截至2025年3月31日，全國公寓重建累計323件（約26,000戶），不含阪神・淡路、東日本、熊本地震受災公寓的重建（共115件）；公寓敷地賣卻（マンション敷地売却）等累計17件（約1,300戶）。

2026年4月1日起，原公寓重建等圓滑化法改為公寓再生等圓滑化法（マンションの再生等の円滑化に関する法律）。公寓的管理者等可以向特定行政廳（特定行政庁）申請「要除卻等認定」（要除却等認定）：公寓不符合耐震或防火安全基準、外牆等剝落有危害周邊之虞、給排水等管線劣化而有顯著衛生危害之虞（限改修顯著困難者），或不符合無障礙相關基準時，特定行政廳應予認定。取得認定的公寓，屋主須努力進行拆除等。

基地面積達政令所定規模以上、取得這項認定的公寓重建或翻新，經特定行政廳許可，容積率或各部分高度可以在許可範圍內放寬。這須經許可，不是自動放寬。

管理計畫認定，可以當作判斷的參考嗎？

可以當作一個訊號，但沒有取得認定，不代表管理不好。

公寓管理計畫認定（管理計画認定）自2022年度起，由管理組合自願向地方政府申請（作成公寓管理適正化推進計畫的市與特別區；町村部為都道府縣），每5年更新。基準例如每年至少開1次總會、有管理規約、管理費與修繕積立金分開記帳、長期修繕計畫30年以上且剩餘期間含2次以上大規模修繕、修繕積立金平均額不明顯偏低、備有組合員名簿與居住者名簿等；地方政府可以另訂基準。

取得認定的優惠包括住宅金融支援機構【フラット35】的利率調降，以及實施有助延長壽命的大規模修繕時減少固定資產稅額，要件以官方現行規定為準；上述修繕貸款的35年還款期，也以取得認定為條件之一。國土交通省的目標，是把取得認定的比例從2024年的約3%提高到20%。

已公布的改正將在2027年4月1日施行，截至2026年9月尚未施行：分售業者可以在銷售時申請認定並移交管理組合，並設立認定標示制度。

獨棟住宅或空著的房子，屋主要負什麼責任？

截至2026年9月，獨棟住宅沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度，修繕的費用與時程由屋主自行規劃。上文的參考值與周期均以公寓為對象，不宜直接套用到獨棟住宅。

民法第717條規定，土地工作物（土地の工作物）的設置或保存有瑕疵而使他人受損害時，由占有者賠償；占有者已盡防止損害發生所需的注意時，由所有者賠償。房子出租時，占有者可能是房客；人在海外的屋主，也可能須負這項責任。

長期沒有人使用的房子，適用空家等對策推進特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）。「空家等」是指建築物經常處於沒有居住或其他使用的狀態者，以及其基地。屋主須努力適切管理，不讓它對周邊生活環境造成不良影響；這是努力義務。管理不當時，市町村有以下措施：

管理不全空家等（管理不全空家等，2023年12月13日起）：放著可能成為特定空家時，市町村長可以指導；指導後仍未改善、成為特定空家的可能性大時，可以勸告採取修繕等具體措施。
特定空家等（特定空家等）：放著可能倒塌等顯著危險、顯著有害衛生、顯著損害景觀時，市町村長可以助言或指導、勸告；無正當理由不採取勸告的措施且特別必要時，可以命令，不履行時可以代執行。
稅的影響：被勸告後，土地不再適用固定資產稅（固定資産税）的住宅用地特例（200平方公尺以下部分課稅標準為價格的1/6，其餘為1/3）。

人在海外、房子長期空著時，由誰定期查看、誰安排必要的修繕，要事先講定。

哪些說法要多看一眼？

「修繕積立金很低，持有成本就低」：可能是階段增額的初期金額，也可能積存已經低於計畫。
「漲幅不會超過1.1倍」：0.6倍與1.1倍是指引的考量，不是法律上限，也不限制因工程費上漲而大幅調高。
「在參考值範圍內，就不用擔心」：參考值是整個計畫期間的平均，還要對照這棟樓的計畫與實際積存額。
「剛做完大規模修繕，接下來沒事」：給排水管、窗框等門窗的更換周期，可能不在30年的計畫期間內。
「老公寓之後會重建」：重建須全體屋主與表決權各4/5（或3/4）通過；容積率放寬須經許可。

下一步怎麼判斷？

可以往下評估：拿得到長期修繕計畫、最近一次檢討的年份與實際積存額，計畫也涵蓋接下來的大工程。把計畫中的調漲放進自己的持有成本。
先停下來補資料：計畫很久沒有檢討、積存明顯低於計畫，或管理組合正在討論借款、一時金。先要到總會資料與議案，弄清楚你那一戶可能多負擔多少。
買中古公寓時：確認這一戶有沒有未繳的款項。依區分所有法，依規約或集會決議產生的債權，可以向承接這一戶的新屋主行使；國土交通省的標準管理規約（範本，不是法律）也明寫管理費等屬於這類債權，實際以該公寓規約為準。
需要全貌時：管理組合、在日本代為處理事務的人、出租與稅務等整體安排，回到主文外國屋主持有日本房產後，管理組合、租務管理與維修成本怎樣安排。

想釐清你那一戶的修繕負擔

手上有長期修繕計畫或總會議案，不確定對你代表什麼？把情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本老屋修繕問答 FAQ

日本老公寓的業主，會被要求一次繳一大筆修繕費嗎？

有可能。積存不夠時，管理組合可能在修繕時收一時金，也可能調高每月金額或借款；共用部分的費用原則上依持分負擔。要繳多少，看這棟公寓的工程與積存差距，實際以該公寓的決議為準。

修繕積立金低於國交省參考值，代表這棟公寓有問題嗎？

不一定。參考值是指引列出的整個計畫期間平均，不是法定標準；指引也說明不在範圍內不代表立即被判斷為不適當。應再對照這棟樓的長期修繕計畫、累積方式，以及實際積存額與計畫的差距。

在日本買獨棟住宅，也要繳修繕積立金嗎？

截至2026年9月，獨棟住宅沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度，修繕由屋主自行規劃。房子長期空置時，屋主須努力適切管理；管理不當被勸告後，土地不再適用固定資產稅的住宅用地特例。

名詞小詞典

長期修繕計畫（長期修繕計画）：公寓未來30年以上的修繕項目、時程與費用計畫，指引建議約每5年檢討。
大規模修繕（大規模修繕工事）：對整棟或多個部位的大規模計畫修繕，例如全面外牆塗裝。
修繕積立金（修繕積立金）：為將來修繕共用部分每月積存的長期修繕基金。
均等積立方式（均等積立方式）：把計畫期間的修繕費平均分攤到每個月積存。
階段增額積立方式（段階増額積立方式）：初期金額較低、之後分階段調高的積存方式。
一時金（一時金）：修繕或災害時向屋主一次收取的費用。
建築確認（建築確認）：建物依法取得的設計確認；判斷新舊耐震基準時看這個日期。
要除卻等認定（要除却等認定）：特定行政廳對不符合耐震等基準、需要拆除或恢復主要結構效用工程的公寓所作的認定。
管理計畫認定（管理計画認定）：管理組合自願向地方政府申請、每5年更新的公寓管理認定。
特定空家等（特定空家等）：放著可能倒塌等、有顯著危險或危害的空屋，市町村可依序指導、勸告、命令。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，事實均出自宅點百科本系列的核查表，依據日本的法令，以及國土交通省、法務省、住宅金融支援機構的官方資料；未另做網路研究。

「截至2026年9月，獨棟住宅沒有類似管理組合或修繕積立金的法定制度」，是依區分所有法與兩份公寓修繕指引的適用範圍推得，官方沒有一句話直接寫明，也不排除共有私道等其他個別安排。民法第717條的條文用語是「土地工作物」，沒有直接寫「建物」；房子出租時占有者可能是房客、海外屋主也可能須負責任，是依條文所作的說明，本文未查判例。

修繕積立金指引、長期修繕計畫作成指引與標準管理規約，均為國土交通省的指引或範本，不是法律；參考值、周期與0.6倍、1.1倍都是指引的考量。實際以各公寓的規約與長期修繕計畫為準。指引示範例與70平方公尺的換算，是指引虛構的模型與本文的換算估計，不代表實際公寓。

本文所引調查各有範圍：2023年度公寓總合調查以管理組合4,270件為對象、回答1,589件（約37%），各題回答數不同（積立方式一題1,522、積存差距一題1,402）；2021年度大規模修繕工程實態調查是200家工程公司的818件案例，不含耐震改修工程，工程金額不含共通假設費與消費稅；屋齡40年以上的戶數是國土交通省依統計所作的推估。重建門檻降為3/4與要除卻等認定所依據的耐震等基準，分別由法務大臣與國土交通大臣訂定，具體內容本文未查核。

仍在變動的事項：公寓管理計畫認定的擴充2027年4月1日才施行；住宅金融支援機構的貸款條件取自2026年9月30日的網頁，利率本文未查，條件可能隨時修改。