日本租金回報背後的成本：管理費、修繕金、空置與匯率

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，逐項說明日本公寓出租時，除了廣告上的租金回報，還須扣除哪些成本、各由誰收取，以及如何估算。本文寫給住在台灣或香港、已持有或正在考慮購買日本公寓出租的屋主（業主）。

廣告上的租金回報，是一年預定租金除以取得價格，尚未扣除任何費用。要知道實際能留下多少，須依序扣除管理費與修繕積立金、每年的持有稅、委託管理與招租費用、退租後的修繕費及空置月份的租金損失，最後再看匯率。

為什麼估算到這一步會卡住？

第一個原因是沒有現成的基準可以借用。截至2026年9月，日本官方統計沒有公布東京、大阪、福岡的租金回報率，只能從自己那一戶的租金與成本算起。

第二個原因是成本分散在不同對象手中：管理費與修繕積立金繳給公寓的管理組合，固定資產稅由市町村課徵，出租管理費付給管理公司，招租報酬則付給仲介。支付時間也不同：有的每月支付，有的每年支付，有的只在更換房客時發生。

第三個原因是，查得到的官方數字是全國平均或參考值，不是你那一戶的實際金額。以下各項均先說明官方數字或規則，再指出該查閱哪份文件，將平均數換成實際金額。

先說答案：表面回報要扣掉哪幾層？

從表面回報算到實際能留下的金額，至少須扣除六層：

每月的管理費與修繕積立金，無論是否出租都須繳納。
每年的固定資產稅與都市計畫稅。
出租管理公司的報酬；更換房客時，還有招租仲介的報酬。
房客退租後，正常損耗與經年變化所需的修繕費。
空置月份的租金損失：沒有租金，但第1、2層仍須支付。
將日圓換回美元或自己的貨幣時，匯率變動造成的差額。

其中第1、2層是固定成本，第3、4、5層隨出租狀況變動，第6層取決於換匯時點。

管理費和修繕積立金，要看哪些數字？

全國平均只能作為起點。依國土交通省令和5年度公寓總合調查（マンション総合調査，2023年10月至2024年1月調查），每戶每月的管理費（管理費）平均11,503日圓、修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）平均13,054日圓；這組數字不含停車場使用費等轉入的收入。計入轉入收入後的總額，管理費為17,103日圓、修繕積立金為13,378日圓。管理費總額有公寓總戶數愈多、金額愈低的傾向。

這些是問卷調查得出的全國平均，個別公寓的差距大；調查時點是2023年底，之後的變化尚未反映。估算時，須改用該棟管理組合（管理組合，公寓區分所有人組成的管理團體）實際收取的金額。

兩筆費用各用於什麼：依國交省的公寓標準管理規約範本（マンション標準管理規約，2025年10月17日改正），區分所有者依各自的共用部分持分，向管理組合繳納管理費與修繕積立金。管理費用於管理員人事費、稅費（公租公課）、共用設備的保養與運轉、共用部分的火災保險與地震保險等保險費、清潔費及委託業務費等日常管理支出。修繕積立金原則上只用於定期的計畫修繕、突發事故的修繕，以及共用部分的改良或變更，並須與管理費分開記帳。範本不是法律，實際仍以你持有的那一棟公寓的規約為準。

這兩筆費用一般由屋主繳給管理組合，出租後一般仍由屋主負擔，不因出租而轉由房客（租客）繳納。共用部分的保險包含在管理費中；專有部分與室內家財的保險，一般須由屋主另行安排。

修繕積立金會不會調漲：國交省的修繕積立金指引（2024年6月改定）列出每平方公尺專有面積、每月的參考值（不含機械式停車場）：

未滿20層、整棟延床面積未滿5,000平方公尺：平均335日圓（235～430日圓）
未滿20層、5,000平方公尺以上未滿10,000平方公尺：平均252日圓（170～320日圓）
未滿20層、10,000平方公尺以上未滿20,000平方公尺：平均271日圓（200～330日圓）
未滿20層、20,000平方公尺以上：平均255日圓（190～325日圓）
20層以上：平均338日圓（240～410日圓）

括號內是約3分之2的事例所落入的範圍；設有機械式停車場者，須另行加算。比對時，將該戶每月的修繕積立金除以專有面積，再與同一級距的參考值比較。若明顯偏低，又採先低後高的段階增額方式（段階増額積立方式），日後可能調漲，出租淨收入也會隨之減少。這些是參考值，不是法定標準。

也須確認欠繳情形：同一調查顯示，30.1%的公寓有住戶欠繳管理費或修繕積立金3個月以上。購買二手公寓時，這件事可能牽涉到你：區分所有法（建物の区分所有等に関する法律）規定，依規約或集會決議產生的債權，可以向買下該戶的新屋主行使；國交省標準管理規約範本也寫明管理費等屬於這類債權，實際仍以該公寓的規約為準。因此，前屋主欠繳時，管理組合一般可能向新屋主請求。簽約前，先確認該戶是否有欠繳。

每年的固定資產稅，怎麼估？

由誰繳納：固定資產稅（固定資産税）以每年1月1日為準，由當天登記簿上記載的所有人繳納。標準稅率1.4%，市町村可以透過條例訂定不同稅率。市街化區域內的土地與房屋，原則上另課都市計畫稅（都市計画税），稅率不得超過0.3%，東京23區為0.3%。

住宅用地可減輕稅負：出租公寓的土地也屬於住宅用地。每戶200平方公尺以下的部分，固定資產稅的課稅標準為價格的6分之1，都市計畫稅為3分之1；公寓以每一個獨立區畫計算戶數。只不過，實際課稅標準還受其他調整措施影響，不能直接以評價額乘上這些比例算出稅額，須以該戶的實際稅額估算。

人在海外、於房產所在市町村沒有住所等情形時，固定資產稅須另行選定納稅管理人（納税管理人）並申告；經認定不影響徵收者，可以免設。這與國稅的納稅管理人是兩套手續，細節見外國屋主出租日本房產要交稅嗎？。

委託管理和找房客，費用有上限嗎？

出租管理費沒有法定上限。截至2026年9月，出租管理報酬由你與管理公司約定。法律規範的是程序：依賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律），管理200戶以上的出租住宅管理業者，須向國土交通大臣登錄，每5年更新。登錄業者簽訂管理委託契約前，須以書面向你說明報酬金額、支付時期與方法，以及報酬之外另須負擔的費用。業者收到的租金、押金等，須與自有財產分開管理，並定期向你報告管理狀況。

委託前，先確認該公司是否已登錄，並取得簽約前的書面說明，將報酬與其他費用納入估算。如果改做民泊，而住宿期間你不在場，原則上須委託已登錄的住宅宿泊管理業者，這是另一筆委託費用；規則見日本短租與民泊是否合法？。

招租仲介費有上限。依國交省的報酬告示，仲介租賃時向房東與房客雙方收取的報酬，合計含稅不得超過1個月租金的1.1倍。住宅租賃向其中一方收取的報酬，除非接受委託時已取得該方同意，否則不得超過0.55個月。在上限內，雙方可以協商分擔，也可以只由一方負擔。

另收廣告費須符合條件。業者不得在上限之外另收報酬；例外是依委託人委託所做廣告的費用。國交省的解釋文件也說明，業者不得另收帶看費、申請費，或不是依委託人委託所做的廣告費。收到「廣告費」請款時，先確認它對應你委託的哪一項廣告。

房客退租後，修繕費由誰付？

正常損耗由房東負擔。依民法第621條，房客退租時須將自己造成的損傷回復原狀，但正常使用產生的損耗與經年變化不在此限；損傷不可歸責於房客時，房客也不須負責。

國交省的原狀回復指引（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン，2011年8月再改訂），將房客故意、過失或超出正常使用造成的損耗，與經年變化、正常損耗區分：前者由房客修復；後者的修繕，例如為招租下一位房客而更換設備或翻新，應由房東負擔。指引沒有強制力，最終依契約內容與使用狀況個別判斷。契約可以另訂特約，但須符合民法與消費者契約法的限制，不得假設翻新費均能轉由房客負擔。

押金須結算後返還。房東收取押金（敷金）後，須在租約結束、房屋交還後，扣除房客對房東的債務，再返還餘額（民法第622條之2）。

對估算而言，兩任房客之間的翻新，部分費用由房東負擔，而且發生在沒有租金收入的空置期間。

空置要怎麼算進去？

官方統計沒有公布出租空置率。2023年10月1日時點，全國為出租而空著的「出租用空屋」有443萬5,800戶；依官方戶數推算，約占全國出租住宅的18.6%。這只是粗略指標，讀法見主文。

統計無法告訴你某一戶會空多久。國民生活中心（国民生活センター）提醒，出租時可能因空室、欠租，收不到預定租金。估算時，將可能空置的月份從一年12個月中扣除；這些月份沒有租金收入，但管理費、修繕積立金與固定資產稅仍須支付，退租後的翻新費與招租仲介費也落在這段期間。

寫了「家賃保證」的包租，可以不算空置嗎？

不能將空置風險視為已消失。包租（サブリース）是業者向你承租房屋，再轉租給房客的方式。日本消費者廳等政府機關提醒，即使契約寫有家賃保證，業者付給你的租金，在契約期間或更新時，仍可能依借地借家法（借地借家法）第32條被請求減額；收到減額請求時，你也不須照單全收。若契約訂有業者可以解約的條款，契約期間內也可能被解約。原狀回復與大規模修繕的費用，原則上由屋主負擔。

法律要求業者事先說明。賃貸住宅管理業法將包租稱為「特定賃貸借契約」（特定賃貸借契約）。包租業者與代為勸誘的人，在廣告中不得就付給屋主的租金、維護方法、解約事項等，作出與事實明顯不符或誇大有利的表示；勸誘時不得故意不告知重要事項，或告知不實。簽約前須以書面說明契約內容，包括付給屋主的租金金額、支付條件與變更、維護費用的分擔、違約金、更新與解除，以及借地借家法等相關法令的概要；簽約後須交付契約書面。業者未說明第32條所涉及的減額可能，屬於違反包租規範。

不動產業界的廣告規約也要求，廣告標示由賣方等保證租金時，須寫明由誰負擔，以及內容、期間等條件。國民生活中心另提醒，投資用公寓的建物與設備會老化、價格可能下跌，固定資產稅與修繕等負擔也仍由屋主承擔。

是否採用包租，取決於契約所訂的租金變更與解約條件，以及該戶本身的狀況；你可以把這些條件提供給問問宅點一起釐清。

租金換回美元或自己的貨幣，會差多少？

租金以日圓收取。依日本銀行公布的美元兌日圓月平均，同樣10萬日圓的月租，換成美元的金額會隨時點變動。數字愈大，代表日圓愈弱：

月份	1美元兌日圓（日本銀行月平均）	10萬日圓約合美元※
2020年1月	109.38日圓	約914美元
2020年12月	103.83日圓	約963美元
2022年10月	147.16日圓	約680美元
2024年6月	157.90日圓	約633美元
2025年1月	156.42日圓	約639美元
2025年12月	155.85日圓	約642美元
2026年8月	158.81日圓	約630美元

※依日本銀行月平均推算，不是官方公布的換算值。

比較2020年1月與2026年8月，美元換算值約減少31%（推算）。這是過去一段期間以美元計價的示意，不代表未來，匯率也可能反向變動。實際換匯適用銀行牌價，並另有手續費；這些不在日本銀行的統計中。

匯回租金是否須向日本報告：依外匯法（外国為替及び外国貿易法），日本與海外之間的單筆匯款超過3,000萬日圓相當額時，居住者原則上須事後提出報告；3,000萬日圓相當額以下不須報告，非居住者免除報告義務。住在海外的屋主將租金匯回居住地，本人一般不是報告義務人；外匯法上的居住者與所得稅法的區分不同，不應混用。

這些成本，報稅時可以扣嗎？

部分可以。在日本，不動產所得是租金等總收入減去必要經費；國稅廳列出的主要經費包括出租房產的固定資產稅、損害保險費、折舊費與修繕費。修繕積立金原則上在實際修繕完成的年度列支，符合國稅廳所列條件時，可以在支付的年度列支。管理費、出租管理費能否列入，國稅廳沒有逐項列出，請向稅理士確認。可以扣除，是指降低課稅所得，不是將成本退還給你。

例如：用全國平均走一遍一間公寓的收支（純示意）

假設月租10萬日圓（沿用上文匯率示意的金額，不代表任何地區的行情），管理費與修繕積立金用全國平均（不含轉入）。不含稅、出租管理費與其他費用，也不計算任何回報百分比。

表面：一年租金120萬日圓。

管理費11,503日圓加修繕積立金13,054日圓，每月24,557日圓，一年294,684日圓；扣掉後約90萬5千日圓（推算）。

固定資產稅、都市計畫稅與出租管理費：須看那一戶的稅額與管理契約，這裡無法填數字。

換房客時：招租仲介費雙方合計最多11萬日圓（含稅）；空一個月，少收10萬日圓，24,557日圓照付；正常損耗的翻新由房東負擔。

換成美元：10萬日圓在2020年1月約合914美元，2026年8月約合630美元（推算）。

你要做的是：把每一行的平均數，換成那一戶實際的管理費與修繕積立金、固定資產稅額，以及管理公司書面說明的報酬，再決定要預留幾個月的空置。

哪些說法要多留意？

「回報○%」卻不說是表面還是實質：國交省的包租指引，將標示回報時未說明是表面還是實質，列為誇大廣告的例子。先確認扣除了哪些費用。
「管理費和修繕積立金很便宜」：先依專有面積換算，與指引參考值比較，並確認積立方式與日後的調漲計畫。
「家賃保證，不用擔心空置」：包租租金仍可能被請求減額，業者也可能解約。
「退租的翻新都由房客付」：正常損耗與經年變化的修繕，原則上由房東負擔。
「管理費是法定的○%」：出租管理費沒有法定上限，也沒有法定比例，由契約約定。
「廣告費要另收」卻說不出是哪一項廣告：另收的廣告費，限於你委託的廣告。

下一步怎麼判斷？

可以繼續估算的情形：你已取得該戶的管理費、修繕積立金金額與積立方式，確認沒有欠繳，知道固定資產稅的實際稅額，管理公司也已書面說明報酬。這時可將六層成本逐項填入，再以幾種空置月數與匯率試算。

須先停下來查證的情形：修繕積立金換算後明顯低於參考值，且採段階增額；前屋主有欠繳；包租契約未寫清楚租金變更與解約條件；廣告費無法說明對應哪項委託。

如果你尚未確定回報如何定義、房客從哪裡來、能否做民泊，或租金在日本如何課稅，先回到主文了解全貌：看日本租金回報前，先理解房客來源、空置率、管理成本與城市差異。

想釐清自己的情況

正在估算某一戶的出租收支？你可以將自己的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本公寓出租成本問答 FAQ

日本物業租出去之後，管理費和修繕積立金要由房客付嗎？

一般不會。依國交省標準管理規約範本，這兩筆費用由區分所有者按共用部分持分繳給管理組合，出租後一般仍由屋主繳納，空置月份也照付。實際以該棟公寓的規約為準。

業主買二手公寓，前屋主欠的管理費會落到自己身上嗎？

可能會。區分所有法規定，依規約或集會決議產生的債權可以向新屋主行使；國交省範本也寫明管理費等屬於這類債權，實際以該公寓規約為準。簽約前先確認該戶是否有欠繳。

把日本的租金匯回台灣或香港，要向日本報告嗎？

依外匯法，非居住者免除支付等報告；居住者在日本與海外之間單筆匯款超過3,000萬日圓相當額時，才須事後報告。外匯法的居住者區分與所得稅法不同，須依個別事實判定。

名詞小詞典

表面回報（表面利回り）：一年租金除以買價、未扣除任何成本的回報。
管理費（管理費）：區分所有者繳給管理組合、用於公寓日常管理的費用。
修繕積立金（修繕積立金）：公寓為日後大修累積的長期修繕基金。
管理組合（管理組合）：公寓全體區分所有人組成的管理團體。
段階增額積立方式（段階増額積立方式）：修繕積立金先低後高、分段調漲的積立方式。
固定資產稅（固定資産税）：以每年1月1日的登記所有人為對象課徵的地方稅。
都市計畫稅（都市計画税）：原則上對市街化區域內的土地與房屋課徵的地方稅。
出租住宅管理業者（賃貸住宅管理業者）：受屋主委託管理出租住宅的業者，管理200戶以上須登錄。
包租（サブリース）：業者向屋主承租、再轉租給房客的方式，法律上稱特定賃貸借契約。
原狀回復（原状回復）：房客退租時修復自己造成的損傷，不含正常損耗與經年變化。
押金（敷金）：房東在租約開始時收取、租約結束後扣除房客債務再返還的款項。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在當地的納稅人處理申報、繳稅的人。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本法令，以及國土交通省、總務省統計局、消費者廳、國民生活中心、國稅廳、財務省與日本銀行的官方文件。市場數字只採用官方統計與官方調查，未採用出租管理費、廣告費、保費與包租減租幅度等市場行情。
以下結論由官方文件歸納，官方文件並未直接以相同語句表述：「出租管理費沒有法定上限」，依據是賃貸住宅管理業法與施行規則只要求書面說明報酬，沒有上限規定；「官方統計沒有公布東京、大阪、福岡的租金回報率」，依據是所查的不動產價格指數、地價公示與住宅・土地統計調查均無回報率統計；「管理費與修繕積立金出租後一般仍由屋主繳」與「專有部分保險一般由屋主安排」，依據是標準管理規約範本；「前屋主欠繳時一般可能向新屋主請求」，依據是區分所有法第7、8條與範本第26條，個別公寓規約未查；「住在海外的屋主匯回租金，本人一般不是報告義務人」，依據是財務省與日本銀行說明的非居住者免除規定。
以下數字依官方數字推算，不是官方公布的數值：出租用空屋占出租住宅的比例（約18.6%）、例子框中的合計與扣除金額，以及表中以美元換算的金額與約31%的減少。僅以美元示意，未換算港幣或新台幣。
管理費與修繕積立金的全國平均出自2023年度的調查（每5年一次），之後的變化未能核實。修繕積立金指引以2024年6月改定版為準。管理費、出租管理費能否列為經費，國稅廳沒有逐項列出，請向稅理士確認；修繕積立金的列支年度，依國稅廳的質疑應答事例。