買日本房產前也要想退出：轉售流程、稅費、流動性與資金匯出

本文是宅點百科日本置產系列「出售與退出」主題的主文。這個主題整理日本房產的出售流程、賣房時的稅與預扣、二手市場好不好賣、帶著房客出售，以及賣房款如何匯回，寫給住在台灣或香港、已經或打算在日本置產的讀者。

住在日本以外，也可以把日本的房子賣掉。一般的做法是委託日本的仲介，經過價格查定、簽訂媒介契約、找到買方、簽約，再到收款交屋與過戶登記；人在海外時，部分證明文件須改用其他方式準備。

賣房的獲利稱為讓渡所得（譲渡所得），住在台灣或香港也須在日本申報。買方在日本付款給所得稅法上的非居住者（例如一直住在台灣或香港的賣方）時，原則上會先預扣價款的10.21%，你再透過在日本的納稅管理人（納税管理人）辦理申報、結算。房子租給房客（租客）時，可以帶著租約出售；賣房款匯出日本原則上自由，但銀行會確認你的身分與匯款目的。

至於好不好賣，統計只能看出整體情形，而且地區之間、屋齡之間差距很大。

先看七個重點

1. 住在海外也能賣：委託仲介時簽的媒介契約（媒介契約）有三種，其中兩種專任型的期間最長3個月。
2. 仲介費有上限：成交價超過400萬日圓時，每一方的上限換算下來相當於「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」（含稅，須繳消費稅的仲介業者的一般上限；800萬日圓以下的物件另有特例）；採用標準約款時，沒有成交就沒有仲介費。
3. 稅按獲利算，不按售價算：以出售那一年的1月1日判斷，持有超過5年，所得稅15%；5年以下，所得稅30%；兩者均另加附加稅，另有例外。
4. 住在海外，價款先被預扣10.21%：這是預繳，不是最終稅額，申報時結算。
5. 3,000萬日圓扣除以自己住過為前提：只出租、自己沒住過的房產，目前用不到。
6. 房客不必因房子賣掉而搬走：租約由買方承接，押金的返還義務也移轉給買方。
7. 匯款前先準備好說明：超過100萬日圓的海外匯款，銀行會把匯款人、金額與匯款原因報給稅務署；銀行也可能請你說明資金來源。

住在海外，日本的房子要怎麼賣？

可以委託日本的仲介出售，步驟和住在日本的屋主（業主）大致相同；差別在於簽名證明、登記文件和稅務手續。

出售大致依以下順序進行。這是一般流程，不是法定程序：

1. 物件調查
2. 價格查定（価格査定）
3. 簽訂媒介契約
4. 尋找買方
5. 與買方交涉
6. 簽訂買賣契約
7. 結算與交屋（決済、引渡し）

視情況，還需要稅務諮詢、登記、建物狀況調查（建物状況調査）等手續。仲介依媒介契約通常負責上述這一段，實際範圍依業者和契約而定，簽約前先問清楚。

價格查定，是仲介估算這間房子可以賣多少。仲介對售價提出意見時，須說明根據，例如同類的成交事例；為此所做的查定，不得另向你收費。這項查定不同於不動產鑑定士的鑑定評價。

委託仲介時，三種媒介契約差在哪裡？

登錄期限不計休業日。專任型約定的期間超過3個月，視為3個月；更新須由你在每次期滿時提出，不得事先約定自動更新。不論哪一種契約，仲介收到書面的購買申請（申込み），均須報告你。

REINS（レインズ）是國土交通大臣指定的指定流通機構（指定流通機構）營運的網路系統，仲介在上面登錄出售物件。簽專任型契約後，仲介會交給你登錄證明；憑證明上的網址、帳號和密碼，你可以在REINS的賣方專用畫面（売主専用画面）自行查看物件目前是「公開中」「有書面購買申請」或「因賣方因素暫停」。人在海外，也能確認物件是否真的在公開銷售。

採用國土交通省標準媒介契約約款時，簽了專屬專任，卻透過其他仲介或自己找到的買方成交，仲介可以請求相當於約定報酬額（不含消費稅）的違約金。簽了專任，自己找到買方成交時，仲介可以請求已支出的費用，上限是約定報酬額。

仲介費最多多少？什麼時候付？

仲介費有法定上限，對賣方、買方各自計算。成交價（不含消費稅）200萬日圓以下的部分為5.5%，超過200萬到400萬日圓的部分為4.4%，超過400萬日圓的部分為3.3%，比率已含消費稅。成交價超過400萬日圓時，換算下來相當於「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」（含稅）；以3,000萬日圓成交為例，上限為105.6萬日圓。以上是須繳消費稅的仲介業者（課税事業者）的上限。

• 上限不是定價：實際金額依仲介提供的服務，與你協議決定。
• 沒成交不收：採用標準約款時，仲介在買賣契約成立後才能請求報酬，並須先交付法定的契約書面，才能收款。
• 800萬日圓以下另有特例：仲介在簽媒介契約時事先說明並取得你同意，可以收取超過一般上限的報酬，課稅業者最多33萬日圓（含稅）。
• 不得另收的費用：帶看費、申請費不得另收。可以另收的，限於你委託的廣告費、遠地出差旅費，以及你特別要求並事先同意負擔的特別費用（例如遠地現場調查）的實費。人在海外委託時，先問清楚有沒有這類費用和估價。

簽約之後，賣方要注意什麼？

手付（手付）：簽約時買方交付的訂金。在買方著手履行契約之前，你可以向買方現實提供手付的2倍來解除契約；買方也可以放棄手付解除。這是民法的規定，可以用契約另外約定，實際以契約條款為準。

契約不適合責任（契約不適合責任）：交付的房子在種類、品質或數量上不符合契約時，買方可以請求修補、減價、損害賠償或解除契約。種類或品質不符時，買方須在知道之時起1年內通知你；你在交屋時明知或因重大過失而不知道的，不受這個期限限制。

目前，宅地建物交易業法（宅地建物取引業法）的「至少2年」限制，只約束仲介業者自己當賣方的情形；你以個人身分出售，期間與範圍依民法和契約約定。你可以和買方約定不負這項責任，但自己明知而沒有告知的事實，不能免責。已知的漏水、白蟻等問題，如實告知並寫進契約，是保護自己的做法。

印花稅（印紙税）：紙本買賣契約，你持有的那一份正本也須貼用印花。2027年3月31日前作成、契約金額超過1,000萬日圓到5,000萬日圓的，每份1萬日圓（一般稅額為2萬日圓），其他金額級距也有減輕。這項減輕之後是否延長，尚未定案。

交屋與過戶，人在海外要準備什麼？

一般來說，買方付清尾款的同時，你交屋並辦理所有權移轉登記。結算當天，到場的司法書士（司法書士）確認登記所需文件齊全後，買方才付尾款；文件不足或資訊無法確認時，結算延期。所以文件須在結算日之前備齊。

一般買賣契約通常約定，賣方須除去抵押權等負擔後再交屋。房貸（按揭）尚未還清的，抵押權須除去並塗銷登記；結算當天，司法書士也會確認塗銷所需的文件。帶著房客出售時，租約由買方承接，不在須除去的負擔之內（見下文）。

台灣、香港的公證人具體要做成什麼格式，委託前先向承辦的司法書士確認。

2026年4月1日起，屋主搬家或改名後，須在2年內申請變更登記；住在海外的人不在法務局代為變更的範圍內，須自行申請。沒有正當理由不辦，可處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。2026年4月1日以前的變更，須在2028年3月31日前辦理。

每年1月1日登記為所有人的人，是當年度固定資產稅（固定資産税）的納稅人；你在1月2日以後才過戶，當年度仍由你繳納。交屋時由買方按日分攤，是交易慣例，不是法律規定，分攤方式依買賣契約。

各步驟的細節，見日本房產怎樣出售？估價、媒介契約、買方議價與交割流程。

賣房要繳哪些稅？怎麼算？

獲利要在日本繳所得稅。住在台灣或香港，出售日本房產的所得，原則上須在日本辦理確定申報（確定申告），計算方法和住在日本的人相同。稅按獲利計算，持有多久、自己有沒有住過，稅率差很多。

所得稅法上，在日本有住所、或連續1年以上有居所的人是居住者，其他人是非居住者（非居住者）。住在台灣或香港、在日本沒有住所也沒有連續1年以上居所的人，屬非居住者；住所依客觀事實判定，個案可由稅理士（税理士）判斷。申報期間是出售次年的2月16日到3月15日。

日本與香港的租稅協定、台日之間的民間租稅協議，均規定出售位於日本的不動產，日本可以課稅。台日之間不是正式條約，而是民間協議加上日本國內法令，整體上相當於租稅條約。台灣、香港端如何課稅，不在本文範圍。

獲利怎麼算？

課稅讓渡所得金額＝售價－（取得費＋讓渡費用）－特別扣除額，和薪資等其他所得分開計算。

• 售價：買方分攤給你、相當於出售日到年底的固定資產稅和都市計畫稅，也要計入售價。
• 取得費（取得費）：買價、建築費、購入手續費（例如買入時的仲介費），以及登錄免許稅、不動產取得稅、印花稅等；出租用的房產，這些稅金不計入取得費。建物部分須扣除持有期間的折舊，出租期間的折舊也會從取得費中扣除。取得費不明時，可以用售價的5%計算，例如以3,000萬日圓出售時為150萬日圓。
• 讓渡費用（譲渡費用）：出售時的仲介費、你負擔的印花稅、測量費，以及為了出售而請房客搬遷所付的遷讓費（立退料）等。修繕費、固定資產稅不算。
• 賣虧時：虧損只能抵其他土地、建物的讓渡所得，不能抵薪資等其他所得；出售自住房屋的虧損另有例外。

稅率是多少？

持有期間以出售那一年的1月1日判斷：超過5年為長期，5年以下為短期。例如2021年6月買、2026年6月賣，2026年1月1日時持有未滿5年，仍屬短期。

• 所得稅另加附加稅，為所得稅額的2.1%。2027年1月1日以後產生的所得，附加稅改為防衛特別所得稅1%加復興特別所得稅1.1%，合計仍是2.1%。
• 依上述稅率計算，長期的所得稅加附加稅約為15.315%，短期約為30.63%。
• 住民稅只對出售次年1月1日在日本有住所的人課徵（見下一段）；會被課住民稅的人，依上述稅率計算，長期合計約20.315%、短期約39.63%。
• 表中為主要稅率，另有例外；減輕稅率超過6,000萬日圓的部分，另有算法。

住在海外，要繳住民稅嗎？

目前，出售日本房產的住民稅，看的是出售次年的1月1日你在日本有沒有住所。一直住在台灣或香港的賣方，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅。出售當年還住在日本、到次年1月1日之後才移出的人，仍會被課；出國期間與目的被認定只是旅行時，也會被視為仍住在原地（東京都江戶川區的說明）。

自己住過的房子，有什麼優惠？

• 3,000萬日圓特別扣除：出售自己住的房子，不論持有多久，最多可以從讓渡所得扣除3,000萬日圓。條件包括：目前自住，或搬離後第3年的12月31日前出售；買方不是父母子女、配偶等特別關係人；前一年和前前年沒有用過，另有其他條件。臨時居住或主要供休閒的別墅不適用；要用這項扣除，須報稅並附上文件。
• 10年超的減輕稅率：出售那一年的1月1日，房屋和土地都持有超過10年等條件成立時，6,000萬日圓以下的部分，所得稅為10%。這項稅率可以和3,000萬日圓扣除併用。

目前，只出租、自己沒住過的房產，一般用不到這兩項優惠，稅率回到一般的15%或30%。搬回台灣或香港後才出售原本的自宅，截至2026年9月，官方說明沒有區分居住者和非居住者，是否適用須請稅理士確認。這一點要看你的居住身分、搬離的時間與房子的使用情形。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

例如：住在香港的陳太太

陳太太在東京工作時買下一間公寓自住，2024年5月搬回香港，之後把房子租出去。依規則計算，不再居住之日起經過3年是2027年5月，她須在2027年12月31日前出售，才在3,000萬日圓扣除的期限內；搬離後出租，不影響這項要件。她現在是非居住者，官方說明沒有區分居住者和非居住者，能不能用這項扣除，須請稅理士確認。住民票上的地址和房子不同時，申報還要附上能證明曾住在那裡的文件。

她要做的是：先確定出售時間，再請稅理士判斷能否適用、要準備哪些申報文件。

出租用房產的建物部分出售，截至2026年9月屬消費稅的課稅對象。是否實際須繳納，要看前前年的課稅銷售額是否在1,000萬日圓以下、是否已登記為適格請求書發行事業者等條件，請稅理士確認。

各項計算與申報，見賣出日本房產要交哪些稅？讓渡所得、住民稅與申報責任。

賣房時價款被先扣10.21%，還要自己報稅嗎？

要。買方在日本付款給所得稅法上的非居住者賣方時，原則上須先扣下價款的10.21%代為繳納；這只是預繳，你仍須在日本申報，結算後多退少補。

• 按價款全額，不按獲利：買方在付款次月的10日前繳納。
• 不預扣的情形：買方是個人、買來給自己或親屬住，而且價款在1億日圓以下；三個條件同時成立才不預扣。買方是公司時，這項例外不適用。
• 申報時結算：依實際讓渡所得算出的稅額低於預扣額（例如賣虧或適用扣除），申報後可退還差額；高於預扣額，則須補繳。沒有被預扣，申報義務也不會因此免除。
• 2027年起：預扣的稅目名稱改變，合計仍是10.21%。

申報須透過納稅管理人。非居住者賣方須在提出確定申報書之前，從在日本有住所或居所的人之中選定納稅管理人（個人或法人均可），並向稅務署提出申報書；之後稅務署的文件會寄給納稅管理人。國稅的納稅管理人和固定資產稅等地方稅的納稅管理人，是不同的手續。

沒有自己選任時，稅務署可以書面要求你在60日以內的指定日前申報納稅管理人；逾期仍未申報，稅務署可以指定「特定納稅管理人」，例如與你生計相同的成年親屬，或與交易有密切關係的人。特定納稅管理人只負責收受和轉送稅務文件，不會替你申報或繳稅。

例如：住在台北的王先生

王先生2019年3月買下東京一間二手公寓，一直出租，自己沒有住過。2026年10月，他帶著房客，以3,000萬日圓賣給一家日本公司，價款在日本支付。

• 2026年1月1日時持有超過5年，屬長期；他沒住過，用不到3,000萬日圓扣除和10年超的減輕稅率。
• 買方是公司，付款時先扣306.3萬日圓（3,000萬日圓×10.21%，依上述稅率計算），並在付款次月的10日前繳納。
• 他在2027年2月16日到3月15日，透過納稅管理人申報2026年的讓渡所得：所得稅15%另加附加稅，被預扣的稅款在申報時結算。取得費要用買入時的契約和收據計算，找不到時，可以用售價5%的150萬日圓作為概算取得費。
• 2027年1月1日他不住在日本，一般不會被課這筆讓渡所得的住民稅。
• 房客繼續住，房東地位和押金返還義務由買方承接。

他要做的是：簽約前選好納稅管理人，並找出買入時的契約與收據。

日本的二手房好賣嗎？統計看得出什麼？

統計只能看出整體情形：首都圈二手公寓一年成交約4.9萬件，價格指數相對2010年上升，但地區之間、屋齡之間差距很大。這些數字不是某一間房子能賣多少、多久能賣掉的預估。

價格走勢：截至2025年12月，全國公寓價格指數為225.1（2010年平均＝100；2024年12月為207.7），獨棟住宅為121.9；公寓指數主要以二手公寓為對象。分地區的公寓指數，東京都234.8、大阪府233.1、愛知縣196.5。

每個地區都是和自己2010年的水準相比，不能用來比較哪裡的房價比較高。2026年1月以後的指數，國土交通省2026年9月28日公告因計算程式錯誤延後公布，新日期未定。

首都圈的成交：2025年首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）二手公寓成交49,114件，平均成交價5,200萬日圓，成交物件的平均屋齡為26.58年。首都圈內差距很大：東京23區每平方公尺成交單價130.75萬日圓，較前一年上升13.2%；埼玉縣43.19萬日圓、千葉縣39.84萬日圓，均下降1.3%。

屋齡：2025年首都圈二手公寓的「成交件數÷新登錄件數」，屋齡11～15年最高，為40.9%；屋齡31～35年為19.6%，36～40年為17.4%，41年以上為20.9%。這個比率是同一年兩個件數的比，不是掛牌後賣掉的機率。

最新一個月：2026年8月，首都圈二手公寓成交3,180件，較前一年同月減少10.5%，連續5個月減少；月底仍在銷售的物件為48,235件，增加8.2%，連續6個月增加。統計機構註明，2025年1月起的系統改修可能影響成交件數；前一年同月的件數也特別多，這個月的減少不宜單獨解讀為市場轉弱。

東京以外：同樣是2026年8月（全國4個流通機構合計），二手公寓的成交與月底在售件數如下。這些統計只涵蓋登錄在REINS的物件，件數少不等於沒有交易。

誰在買：2025年，東京23區二手公寓的買方中，登記住址在國外的占2.7%，都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）為5.6%。其他城市方面，大阪市為4.4%、福岡市4.8%、札幌市2.5%。國土交通省依登記資料分析後表示，近期沒有看到特別增加的傾向；東京23區這群國外住址買方中，近年台灣也增加。

換句話說，在這些城市，二手公寓買方中登記住址在國外的，占比在2.5%到5.6%之間。「國外住址」看的是登記上的住所，不是國籍，住在日本的外國人不計在內。

成交件數、單價、屋齡與在售件數，出自國土交通大臣指定的指定流通機構（公益財團法人，不是政府部會），只涵蓋登錄在REINS的物件，不是全部交易。

地區、屋齡與買方來源的細節，見日本二手市場容易退出嗎？城市、樓齡、租約與買家來源分析。

房子有房客住著，可以賣嗎？

可以。帶著房客出售，日本稱為帶租約轉售（オーナーチェンジ）。房客已經入住的租約，房子賣出後對買方仍然有效，買方成為新的房東；換房東不需要房客同意。

• 過戶之後才換人收租：買方須完成所有權移轉登記，才能以新房東的身分向房客主張，例如請房客把租金付給自己。
• 押金：房客退租時退還敷金（敷金）的義務，由買方承接。你手上收的敷金怎麼結算，由買賣雙方在買賣契約中約定，簽約前看清楚條款。
• 出租期間的預扣：你持有並出租時，房客付租金原則上先預扣20.42%，個人租來給自己或親屬住的除外；房子賣出後，租金改由買方收取。

想先讓房客搬走再賣？目前，普通租約不會因為房子賣掉而結束，房東想收回房子，須依法定程序處理：

• 房東不續約，須在期滿前1年到6個月之間通知房客；沒有在這段期間通知，視為以原條件續約。
• 房東提出解約，經過6個月，租約才終了。
• 不續約或解約均須有正當事由（正当の事由）。提出給付遷讓費，是判斷正當事由的考量因素之一，並不表示付了就能收回。
• 對房客不利的特約無效。

定期租約不同：以公證書等書面簽訂，並事先交付書面、說明「不續約、期滿即終了」的定期租約（定期建物賃貸借），期滿即結束；期間1年以上的，房東須在期滿前1年到6個月之間通知房客。租約是普通還是定期，要看契約本身和事前說明有沒有完成，不只看契約名稱。

交給包租或管理公司時：房東地位移轉、包租（サブリース）契約由買方以相同內容承接時，包租業者宜儘速交付書面，讓買方了解契約內容；屋主要終止包租契約，同樣須有正當事由。委託管理公司管理的，要看管理契約有沒有「委託人地位由新屋主承接」的條款；沒有的話，與買方的管理委託視為新契約，管理公司須重新向買方說明並交付書面。

帶租約出售的細節，見有租約的日本房產如何出售？房客權益、收益物件與買家預期。

賣房的錢，怎麼匯回台灣或香港？

從日本匯款到海外原則上自由。你要面對的是銀行的確認：身分、匯款目的，必要時還有資金來源的佐證。

先算清楚入帳金額：被預扣10.21%時，依上述稅率計算，實際收到的價款會先少約一成，差額要等申報後才結算。

• 告知書：辦理海外匯款時，匯款人須向銀行提出告知書（告知書），寫明姓名、住所、個人番號（マイナンバー）和匯款原因。沒有個人番號的人，以姓名和住所確認。從你在日本以本人名義開設、銀行已完成確認的帳戶匯出，通常不必每次另填告知書。
• 匯款目的：銀行會對照你的年齡、職業和開戶時的交易目的，確認匯款的目的與金額是否合理；過去沒有資金往來的帳戶突然有大額進出，也是銀行檢核的情形之一。遇到這類情形，銀行可能詢問你，並要求可信的佐證。官方沒有列出具體文件；可以先備妥買賣契約書、結算明細和申報紀錄，方便說明資金來源。
• 開戶：在日本的銀行開戶時，銀行須確認你的本人特定事項、交易目的與職業。
• 收款地：部分國家或地區匯款時，須另外提出收款方詳情或資金來源資料，匯款前先向往來銀行確認（全國銀行協會的說明）。

外匯法（外国為替及び外国貿易法）上的居住者判斷和稅法不同。外國人原則上推定為非居住者；在日本的事務所工作，或入境日本滿6個月以上的人，推定為居住者。同一個人，可能在稅法上是非居住者，在外匯法上卻是居住者。

買房時，非居住者須在取得後20日內提出外匯法的取得報告。目前，這項不動產報告只針對取得，出售時沒有對應的報告。

資金匯出的細節，見賣房後資金如何匯出日本？銀行文件、稅務紀錄與匯款安排。

現在買房，可以先為將來出售準備什麼？

1. 保存買入時的契約、收據與登記費用明細：出售時用來計算取得費；找不到時，可以用售價的5%作為概算取得費。
2. 妥善保管登記識別情報：出售登記時須提供；遺失時，要多一道本人確認。
3. 搬家或換海外地址，2年內辦住所變更登記：住在海外的人須自行申請。
4. 打算自住，記下入住和搬離的時間：想用3,000萬日圓扣除，須在搬離後第3年的12月31日前出售。
5. 出租時，保存租約與押金明細：定期租約另須保存事前交付的說明書面。
6. 保存修繕與點檢紀錄：2018年4月起，出售既有建物時，仲介的重要事項說明須交代有沒有做過建物狀況調查，以及設計圖、點檢紀錄等文件的保存狀況。
7. 先想好納稅管理人人選：出售後的申報，須透過納稅管理人辦理。

想先弄清楚將來怎麼賣

出售的稅、文件和匯款，會因你的居住身分與房子的用途而不同。可以把你的情況告訴宅點。

問問宅點

日本房產出售問答 FAQ

住在台灣，日本物業賣掉之後，要在日本報稅嗎？

要。出售日本房產的所得屬日本國內來源所得，原則上須在出售次年的2月16日到3月15日，透過納稅管理人在日本辦理確定申報。買方有沒有預扣10.21%，原則上都須申報。台日之間的租稅協議也規定，出售位於日本的不動產，日本可以課稅。

在日本賣房，都會被先扣10.21%嗎？

不是。買方在日本付款給非居住者時，原則上須預扣；但買方是個人、買來給自己或親屬住，而且價款在1億日圓以下時，不預扣。預扣按價款全額計算，申報時結算，多退少補。

房子租給租客了，還能賣嗎？

可以。已入住房客的租約對買方仍然有效，房東地位和押金返還義務由買方承接，不需要房客同意。目前，普通租約不會因房子賣掉而結束；想先收回房子，須依法定的通知期間處理，並具備正當事由。

賣房的錢匯回香港，要準備什麼？

官方沒有列出固定的文件清單。超過10萬日圓的海外匯款，銀行須確認你的身分；超過100萬日圓，銀行會把匯款資料報給稅務署。銀行也可能詢問匯款目的並要求佐證，可以先備妥買賣契約書、結算明細和申報紀錄。外匯法上的非居住者，單筆匯款超過3,000萬日圓也不必自己提出支付報告。

日本的二手公寓容易賣嗎？

統計只能看出整體情形。2025年首都圈二手公寓成交49,114件；屋齡11～15年的「成交件數÷新登錄件數」約4成，屋齡31年以上約2成。地方縣的成交件數很少，例如2026年8月秋田縣只有1件。這些是登錄在REINS物件的統計，不是個別房子的預估。

名詞小詞典

• 媒介契約（媒介契約）：委託仲介找買方的契約，分專屬專任、專任、一般三種。
• 指定流通機構（指定流通機構）：國土交通大臣指定的公益財團法人，營運仲介登錄物件的REINS（レインズ）系統。
• 手付（手付）：簽約時買方交付的款項；買方著手履行前，賣方提供2倍可以解約。
• 契約不適合責任（契約不適合責任）：交付的房子與契約不符時，賣方對買方負的責任。
• 登記識別情報（登記識別情報）：登記完成後通知所有人的一組符號，出售登記時用來證明是本人申請。
• 署名證明（署名証明）：沒有日本印鑑登錄的人，用來代替印鑑證明書的簽名證明。
• 讓渡所得（譲渡所得）：出售不動產的獲利。
• 取得費（取得費）、讓渡費用（譲渡費用）：計算讓渡所得時，從售價扣除的買入成本和出售費用。
• 預扣（源泉徴収）：付款人在付款時先扣下稅款，代為繳納。
• 納稅管理人（納税管理人）：替住在海外的納稅人提出申報、繳稅、收受稅務文件的人。
• 住民稅（住民税）：依每年1月1日的住所地課徵的地方稅。
• 帶租約轉售（オーナーチェンジ）：房客繼續住、房東換成買方的出售方式。
• 敷金（敷金）：房客交給房東、用來擔保租金等債務的押金。
• 正當事由（正当の事由）：房東不續約或解約時，法律要求具備的理由。
• 國外送金等調書（国外送金等調書）：銀行就超過100萬日圓的海外匯款，向稅務署提出的資料。

資料說明

• 本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本的法令，國土交通省、法務省、外務省、國稅廳、總務省、財務省、日本銀行、金融廳、警察廳等官方文件，東京都及東京都江戶川區、中央區的說明，以及日本與香港的租稅協定、台日民間租稅協議。
• 以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：
• 「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」是依分段比率換算的速算式。
• 個人賣方不受「至少2年」的限制，是依條文只約束業者自己當賣方推論。
• 登記住所與現住所不一致時須先辦住所變更登記，是依「不一致即駁回」的條文推論。
• 交屋時分攤固定資產稅屬交易慣例，出自東京都主稅局的說明。
• 只出租、沒住過的房產用不到3,000萬日圓扣除與減輕稅率，是依自住要件推論；兩項優惠沒有區分居住者和非居住者，是依國稅廳說明與條文沒有這類區分歸納，未查核全部通達。
• 出售次年1月1日不住在日本的賣方一般不課住民稅，是依地方稅法與江戶川區、中央區對一般住民稅的說明推論，官方沒有以出售不動產為例。
• 出租用建物出售的消費稅，本文只寫課稅對象與免稅條件的一般規則，是否實際須繳依個別條件。
• 普通租約不因出售而結束，是依借地借家法與民法條文組合推論。
• 沒有被預扣時仍須申報，是依國稅廳說明出售不動產的所得原則上須申報、並未以是否被預扣區分推論。
• 外匯法沒有出售時的不動產報告，是依所查條文與財務省資料只規定取得時報告推論。
• 部分國家或地區匯款須提出資金來源資料，出自全國銀行協會（業界團體）的說明，不是法規，也沒有指明哪些國家或地區。
• 二手公寓的成交件數、單價、屋齡與在售件數，出自國土交通大臣指定的指定流通機構（東日本不動產流通機構等公益財團法人），不是政府部會的統計，只涵蓋登錄在REINS的物件；2025年1月起的系統改修可能影響成交件數。國外住址買方的比例，是國土交通省依登記資料所做的分析，只涵蓋三大都市圈及地方四市。
• 一般出售流程、結算與交屋的說明，分別出自國土交通省給賣方的說明文件與東京都住宅政策本部的說明，屬一般實務，個案依契約。
• 可能改變的事：不動產價格指數2026年1月以後的數字延後公布（2026年9月28日公告，新日期未定），本文寫到2025年12月；附加稅自2027年1月1日起改為防衛特別所得稅加復興特別所得稅，合計不變；印花稅的減輕稅額適用到2027年3月31日，之後是否延長尚未定案。

參考資料

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重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或金融方面的個別建議。資料查核日期為2026年9月30日。各項稅率、門檻與規定可能更新，請以日本主管機關的現行公告為準，必要時諮詢合資格的稅理士、司法書士等專業人士。