日本二手市場容易退出嗎？城市、樓齡、租約與買家來源分析

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，回答一個問題：日本的二手房將來好不好賣，官方統計能說明什麼、不能說明什麼。寫給已在日本置產、或正在比較物件而想先看清退出路線的讀者；出售的流程、稅與匯款，見主文買日本房產前也要想退出。

截至2026年9月，沒有一項官方統計能告訴你某一間日本二手房要多久賣掉、成交價會比開價低多少。統計能看出的是整體差異：同在首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），東京23區與埼玉、千葉的成交單價走向不同；屋齡31年以上的公寓，成交件數相對新登錄件數的比率約2成，低於屋齡11～15年的約4成；在國土交通省列出數字的東京、大阪市、福岡市與札幌市，二手公寓買方中登記住址在國外的占2.5%到5.6%。房子有沒有房客會不會影響好不好賣，本文所查的官方統計都沒有按租約狀態區分，無法回答。

為什麼「好不好賣」很難一句回答？

你可能同時看到「日本房價指數創新高」和「全國空屋900萬戶」兩種說法。兩者都是官方數字，但量的是不同的東西，範圍也不同。

讀任何一個數字之前，先確認它是誰發布、看的是什麼、涵蓋哪些交易：

統計	發布機構	看的是什麼	讀的時候要記得
不動產價格指數（不動産価格指数）	國土交通省	價格相對各地區自己2010年水準的變化；公寓指數主要反映二手公寓	不能比較地區之間誰比較貴；2026年1月以後的數字延後公布
既存住宅販賣量指數（既存住宅販売量指数）	國土交通省（試驗運用）	個人買進二手住宅的量，以登記為基礎，含別墅、第二住宅與投資用物件	不含法人買方；同樣是和自己2010年相比，不代表件數多寡
登記統計（登記統計）	法務省	因買賣而移轉所有權的登記件數	包含法人、非住宅與新舊建物，不等於二手住宅成交量
REINS 市場統計	東日本不動產流通機構（東日本不動産流通機構）等4個指定流通機構（指定流通機構，國土交通大臣指定的公益法人，不是政府部會）	登錄在 REINS（レインズ）的物件的成交、新登錄與在售件數、價格	只涵蓋登錄在 REINS 的物件；2025年1月起的系統改修可能影響成交件數
登記資料分析（國外住址買方）	國土交通省	登記住所在國外的買方所占比例	看住址不看國籍；只涵蓋三大都市圈及地方四市
住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査）	總務省	空屋數與空屋率	抽樣推計；不能推論某一間房子賣不掉
地域別將來推計人口（地域別将来推計人口）	國立社會保障・人口問題研究所	在一定假設下推估的各地人口	是推估，不是預言，也不直接對應房子的出售結果

日本的二手住宅市場有多大？

日本每年有數十萬件建物買賣登記。2025年，建物因買賣而移轉所有權的登記有389,437件、涉及800,166個建物（公寓每一戶算一個建物）；土地則有1,295,215件。這些數字包含法人、非住宅與新舊建物，只能當作規模感，不是二手住宅的成交量。

二手屋在住宅流通中占多少，國土交通省的資料目前有兩種算法，結果差距很大：

以住宅・土地統計調查與住宅開工統計（住宅着工統計）計算，2018年全住宅流通量中二手屋約占14.5%。
以既存住宅販賣量指數與住宅開工統計（新建＝訂製住宅、分售獨棟與分售公寓）計算，2023年二手屋占40.4%，2013年為30.8%。

兩個數字不能互相比較，引用任何一個時都要連同算法一起看。

個人買進二手住宅的量，可以看既存住宅販賣量指數。2026年6月（國土交通省2026年9月30日公布）全國合計為131.3、公寓130.3；扣除面積未滿30平方公尺的小套房後，公寓只有105.3。國土交通省說明，因個人購買未滿30平方公尺的套房增加，公寓才同時公布含與不含兩種數字。你的房子若是小套房，和家庭型公寓看的是不同的一組數字。

首都圈的二手公寓，2025年在 REINS 成交約4.9萬件，統計機構提醒2025年起的系統改修可能影響件數；整體情形見主文。

房子在哪個城市，差在哪裡？

同一個都市圈之內，差距就很明顯。東日本不動產流通機構（東日本レインズ）的2025年首都圈二手公寓成交資料如下：

東京23區：21,912件，每平方公尺130.75萬日圓，較前一年上升13.2%；平均成交價7,401萬日圓，平均屋齡25.06年。
多摩：4,527件，每平方公尺55.51萬日圓。
橫濱・川崎：8,298件，每平方公尺64.72萬日圓。
埼玉縣：5,628件，每平方公尺43.19萬日圓，下降1.3%。
千葉縣：5,377件，每平方公尺39.84萬日圓，下降1.3%。

該機構的說明是：東京23區成交單價的漲幅擴大到兩位數，多摩與橫濱・川崎的漲幅縮小為微增，埼玉、千葉與神奈川其他地區轉為下降。這是2025年一年的描述，不是之後的走向。

首都圈以外，REINS 目前能看到的是都道府縣的月資料。2026年8月，大阪府二手公寓成交753件、月底在售11,720件；高知縣成交7件、在售127件，秋田縣成交1件、在售97件（4個流通機構合計）。地方縣的單月成交樣本很少，而且只算登錄在 REINS 的物件，件數少不等於沒有交易。其他都道府縣的數字見主文。

指數不能拿來比地區。截至2025年12月，公寓價格指數北海道地方為291.5、九州・沖繩地方275.9、東京都234.8（2010年平均＝100）。這只表示北海道相對它自己的2010年漲得較多，不表示北海道的公寓比東京貴或比較好賣。2026年1月以後的指數，國土交通省已公告延後公布，新日期未定。

既存住宅販賣量指數的地區數字也是同一個讀法。2026年6月的公寓指數（含／不含未滿30平方公尺）：東京都149.3／104.7、大阪府162.3／99.6、愛知縣189.1／131.7、北陸地方90.8／79.1。各地都是和自己的2010年相比，不代表哪裡成交件數比較多。

空屋與人口，只能當背景：

2023年全國空屋（空き家）900萬2千戶、空屋率13.8%，均為新高。各地空屋率：東京都10.9%、沖繩縣9.4%、福岡縣12.4%、大阪府14.2%、北海道15.6%、和歌山縣21.2%、德島縣21.3%。這是抽樣推計，空屋率高不能推論某一間房子賣不掉。
國立社會保障・人口問題研究所的推計（2023年推計）：以2020年為100，2050年只有東京都高於100（102.5），秋田縣為58.4；包括秋田、青森、高知等11縣，2050年人口比2020年少3成以上。這是在一定假設下的推估，本文只當作各地條件不同的背景，不用來推斷房價或成交。

例子：住在高雄的張先生

張先生持有埼玉縣一間屋齡33年的公寓，想知道將來好不好賣。2025年埼玉縣二手公寓的成交單價為每平方公尺43.19萬日圓，較前一年下降1.3%；首都圈屋齡31～35年公寓的「成交件數÷新登錄件數」為19.6%。

這兩個數字一個是埼玉全縣的平均，一個是整個首都圈的屋齡帶，都不是他那一間的預估。他要做的是：請仲介以埼玉縣內、屋齡與面積相近的成交事例說明查定根據，並整理這間公寓的修繕與點檢紀錄。

屋齡高的房子，比較難賣嗎？

屋齡高的公寓也在成交，只是相對新登錄件數的成交比率較低。2025年首都圈成交的二手公寓，平均屋齡26.58年，新登錄的是30.08年；成交物件中，屋齡超過20年的占60.3%。

東日本不動產流通機構用「成交件數÷同年新登錄件數」看各屋齡帶，稱為對新登錄成約率（対新規登録成約率）。2025年首都圈二手公寓：

屋齡0～5年：33.4%（2024年31.9%）
屋齡11～15年：40.9%，為各屋齡帶最高（2024年36.2%）
屋齡26～30年：26.2%（2024年16.6%）
屋齡31～35年：19.6%（2024年11.6%）
屋齡36～40年：17.4%（2024年11.1%）
屋齡41年以上：20.9%（2024年13.2%）

這個比率是同一年兩個件數的比，不是掛牌後賣掉的機率，也不是天數，同一物件還可能重複登錄。2025年各屋齡帶都比2024年高，可能部分受系統改修影響，不宜讀成「舊公寓變好賣」。二手獨棟住宅的比率同樣以屋齡11～15年最高，為33.2%。該機構另指出，屋齡25年以下的物件在成交中所占比例高於在新登錄中所占比例，並解讀為需求較高。

成交價方面，2025年首都圈二手公寓按屋齡的平均成交價如下：

屋齡0～5年：8,666萬日圓（每平方公尺143.64萬日圓）
屋齡11～15年：7,335萬日圓（114.11萬日圓）
屋齡21～25年：6,075萬日圓（86.10萬日圓）
屋齡26～30年：4,286萬日圓（64.45萬日圓）
屋齡31～35年：2,638萬日圓（44.14萬日圓）
屋齡41年以上：2,558萬日圓（47.50萬日圓）

這是同一年、不同屋齡物件的平均，地點、面積與建築規格都不同，不是「一間房子每過一年跌多少」。屋齡41年以上的每平方公尺單價略高於31～35年，也說明價格不是單純隨屋齡遞減。二手獨棟住宅方面，屋齡5年以內的成交價在5,000萬日圓台，超過35年的在2,000萬日圓台。

屋齡已高的房子，可以先整理修繕與點檢紀錄。自2018年4月1日起，出售既有建物時，仲介在重要事項說明中須交代有沒有做過建物狀況調查（建物状況調査，限實施後未超過規定期間者）與結果概要，以及設計圖、點檢紀錄等文件的保存狀況。官方沒有說做了調查就能賣得比較快或比較貴；做過調查、保存了紀錄，重要事項說明時就有資料可以交代。

有房客的房子，統計看得出好不好賣嗎？

看不出來。截至2026年9月，本文所查的官方統計與 REINS 統計，都沒有按「有沒有房客」區分成交件數、成交天數或價格。所以「帶著房客比較難賣」或「比較好賣」，目前都沒有統計可以支持。

能確定的是法律面：已入住房客的租約，房子賣出後對買方仍然有效，買方成為新的房東，不需要房客同意。房客的權益、租約是普通還是定期、押金怎麼處理，以及買方會看什麼，見有租約的日本房產如何出售？。

和出租有關的官方數字，只有出租住宅的空屋：2023年全國出租用空屋443萬6千戶；集合住宅的空屋中，出租用占78.5%（394萬7千戶）。這描述的是空著的出租住宅有多少，不是帶租約物件的成交統計。

誰在買日本的二手公寓？海外買家多嗎？

在有統計的城市，二手公寓的買方以登記住址在日本國內的人為主。國土交通省依登記資料分析，2025年登記住址在國外的買方，占二手公寓取得的比例為：

東京都2.5%、東京23區2.7%、都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）5.6%
大阪市4.4%、福岡市4.8%、札幌市2.5%

同年新建公寓的比例相近：東京都2.5%、東京23區2.8%、都心6區5.9%。國土交通省表示，國外住址者取得二手公寓近期沒有看到特別增加的傾向；東京23區二手公寓的這個比例，在1～3%台之間變動。

國外住址買方登記的是哪些國家・地區：東京23區的二手公寓，登記上的國家・地區以前中國占近一半，近年台灣也增加；新建公寓自疫情前就以中國、香港、台灣居多，近年台灣最多。另外，內閣官房依姓名推定為外國人的買方，占都心6區2025年公寓交易的11.9%（新建與二手合計，較前一年下降）；這是用姓名推定，國土交通省也說明現行制度無法判定國籍。

「國外住址」看的是登記上的住所，不是國籍。住在日本的外國人，或透過日本法人購買的海外人士，都不算在內。這些數字只說明誰買了，不表示賣給台灣或香港的買方比較容易；官方也沒有「賣方住在國外」的統計。

例子：住在香港的何小姐

何小姐持有福岡市一間公寓，想過將來賣給香港或台灣的買家。2025年福岡市二手公寓的買方中，登記住址在國外的占4.8%；2026年8月，福岡縣在 REINS 的二手公寓成交252件、月底在售6,061件。

這些數字說明的是買方組成與單月的樣本量，不是她那一間能不能賣給海外買家。她要做的是：不以海外買家為前提安排出售，請仲介說明福岡市內同類物件的成交事例。

聽到這些說法，要怎麼讀？

「開價比成交價高，差額就是議價空間」：2025年東京23區新登錄物件的單價為每平方公尺159.44萬日圓，成交單價130.75萬日圓；兩者是不同物件群的平均，差距不是議價空間。官方沒有議價率的統計。
「成交比去年同月少了一成，市場轉弱」：2026年8月首都圈二手公寓成交較前一年同月減少10.5%，但前一年同月的件數特別多，系統改修也可能影響件數，單月變化不宜單獨解讀。
「北海道的指數比東京高，比較好賣」：價格指數是各地區和自己的2010年相比，不能比較地區之間的價格或好不好賣。
「成約率兩成，表示掛牌後兩成能賣掉」：成約率是同一年成交件數÷新登錄件數，不是機率，也不是天數。
「人口減少的地方，房子就賣不掉」：人口推計與空屋率是地區背景，不能推論某一間房子的出售結果。
「海外買家越來越多」：以二手公寓來說，國土交通省表示近期沒有看到國外住址買方特別增加。

下一步怎麼判斷？

統計只能幫你找到自己房子所屬的那一組數字，真正的出售條件要看那一間本身。可以依序做這幾件事：

對上自己的位置：在首都圈，看所在區塊與屋齡帶；在首都圈以外，本文所查的統計可用的是都道府縣的單月資料，可以看同縣的成交與在售件數，但記得是單月、只含 REINS 物件。
對上自己的面積：未滿30平方公尺的小套房與家庭型公寓，看的是不同的販賣量數字。
請仲介說明查定根據：仲介對售價陳述意見時，依法須明示根據，例如同類的成交事例；你也可以自行查看國土交通省「不動產資訊圖書館」（不動産情報ライブラリ）的成約價格資訊。出售的步驟見日本房產怎樣出售？。
整理房子的紀錄：重要事項說明須交代設計圖、點檢紀錄等文件的保存狀況，修繕紀錄也可以一併整理。
有房客時，先看法律面：見帶租約出售；賣房後的稅與資金匯出，見賣房的稅與資金匯出。

房子若同時涉及地方城市、較高屋齡或帶著房客，該參考哪些數字要看個別條件，可以把你的情況告訴問問宅點。

想評估自己那一間的出售條件

城市、屋齡、面積與租約不同，要看的數字也不同。宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本二手房出售問答

日本的二手物業，掛牌多久可以賣掉？

官方與流通機構的統計都沒有平均成交天數。REINS 的對新登錄成約率是同一年成交件數與新登錄件數的比，不是賣掉的機率，也不是天數；實際時間取決於個別物件與售價。

有房客住著的日本房子，比較難賣嗎？

目前沒有官方統計按有沒有房客區分成交件數、天數或價格，無法用統計回答。法律上可以帶著房客出售，租約由買方承接，不需要房客同意；細節見帶租約出售一文。

賣給台灣或香港的買家，會比較容易嗎？

統計看不出來。2025年東京23區二手公寓買方中，登記住址在國外的占2.7%，大阪市4.4%、福岡市4.8%；國土交通省表示近期沒有特別增加。這看的是住址，不是國籍。

名詞小詞典

指定流通機構（指定流通機構）：國土交通大臣依宅地建物取引業法指定的公益法人，營運仲介登錄物件的 REINS 系統；全國版統計由4個機構合編。
REINS（レインズ）：仲介登錄出售物件與成交資料的網路系統；它的統計只涵蓋登錄在上面的物件。
新登錄（新規登録）：當期新登錄到 REINS 的出售物件。
對新登錄成約率（対新規登録成約率）：同一年成交件數除以新登錄件數的比率。
在售（在庫）：月底仍登錄、仍在出售中的物件。
不動產價格指數（不動産価格指数）：國土交通省以2010年平均為100，看各地區價格相對自己的變化。
既存住宅販賣量指數（既存住宅販売量指数）：國土交通省以登記為基礎，看個人買進二手住宅的量，目前為試驗運用。
國外住址者：登記上的住所在國外的買方；不是依國籍區分。
建物狀況調查（建物状況調査）：對既有建物狀況所做的調查；出售時，仲介須在重要事項說明中交代有沒有做過。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據國土交通省、法務省、總務省、內閣官房、國立社會保障・人口問題研究所的官方統計與文件，以及日本的法令；日文原文由宅點翻譯整理。
成交件數、成交價、屋齡與在售件數，出自東日本不動產流通機構等指定流通機構。它們是國土交通大臣指定的公益法人，不是政府部會；資料只涵蓋會員業者登錄在 REINS 的物件，不是全部交易，2025年1月起的系統改修可能影響成交件數。首都圈以外的屋齡別統計，本文未找到同類公開報告。
以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：二手屋占住宅流通的比例有約14.5%與40.4%兩種算法、不能互相比較，是依國土交通省兩份審議會資料（均未標日期）各自的算法註記整理。
「沒有按有無房客區分的統計」「沒有成交天數、議價率與賣方國外住址比例的統計」，是指本文所查的官方與 REINS 公開統計範圍內沒有。
國外住址買方的比例，是國土交通省依登記資料所做的分析，只涵蓋三大都市圈及地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）；依姓名推定為外國人的比例，是用姓名推定，不是國籍。人口推計是在一定假設下的推估。
可能改變的事：不動產價格指數2026年1月以後的數字延後公布（2026年9月28日公告，新日期未定），本文寫到2025年12月；既存住宅販賣量指數仍為試驗運用；REINS 月資料每月更新，本文寫到2026年8月。