有租約的日本房產如何出售？房客權益、收益物件與買家預期

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明出租中的日本房產要怎麼賣、房客的權利和租約會怎樣移轉給買方，寫給住在台灣或香港、日本的房子正租給房客（租客）、正在考慮出售的屋主。出售的整體流程、稅與匯款，見主文買日本房產前也要想退出。

可以帶著房客賣，日本稱為帶租約轉售（オーナーチェンジ）。租約不會因為房子賣掉而結束，買方成為新的房東，押金的返還義務也一併移轉；目前，買方日後想收回房子，同樣要依法定程序處理。

房子有房客住著，賣的時候會卡在哪裡？

出租中的房子要賣，屋主（業主）第一個要決定的是：先請房客搬走，還是帶著房客賣。接著是一連串細節：換房東要不要房客同意、手上收的押金怎麼辦、交給包租（サブリース）業者或管理公司的契約會不會跟著走、買方接手後能不能自己住。人在海外，更需要在找仲介之前，把這些規則弄清楚。

先說答案：帶著房客賣，會發生什麼事？

房客已經入住的租約，房子賣掉後對買方仍然有效，買方承接房東的地位（賃貸人たる地位），不需要房客同意。退還押金（敷金）的義務，也由買方承接。買方要完成所有權移轉登記（所有権の移転の登記），才能以新房東的身分向房客主張，例如收租。目前，房子賣掉本身不是普通租約結束的理由，買方想收回，和你一樣受通知期間與正當事由（正当の事由）的限制；有效成立的定期租約（定期建物賃貸借），則可以在期滿時結束。換句話說，買方買到的是一間仍在收租的收益物件（収益物件），租約的權利和限制一起接手。

賣出之後，哪些權利和義務移到買方身上？

項目	出售後由誰負責	要注意的地方
房東的地位	買方	不需房客同意；買方完成過戶登記後，才能向房客主張
退還敷金	買方	你手上收的敷金怎麼和買方結算，依買賣契約
房客請求的費用償還	買方	與敷金一起移轉
包租契約	房東地位移轉時，可由買方以相同內容承接（國交省指引所述情形）	屋主要終止，須有正當事由
管理委託契約	看有沒有委託人地位承繼的條款	沒有的話，與買方的委託視為新契約
房客付租金時的預扣	看新房東的身分	你住在海外時，房客原則上預扣20.42%，另有例外

房東的地位：不需要房客同意

依借地借家法（借地借家法），房屋租約即使沒有登記，只要房子已經交給房客使用，對之後取得這間房子的人也有效力。這是租約具備對抗要件（対抗要件）的方式之一。

依民法（民法），具備對抗要件的租約，房子一經出售，房東的地位就移轉給買方。即使租約不具備對抗要件，你和買方也可以約定把房東地位移轉給買方。兩種情形都不需要房客同意。

過戶之前，買方還不能向房客主張

房東地位移轉後，買方要完成所有權移轉登記，才能向房客主張自己是房東，例如請房客把租金付給他。

法律另有一種例外：你和買方約定把房東地位留在你身上，並由買方把房子租給你，這時房東地位不移轉給買方；這項安排之後終了時，房東地位再移轉給買方。

押金：由買方退還

敷金是房客為擔保租金等因租約產生的金錢債務，交給房東的錢，不論契約上用什麼名目。房東地位移轉給買方時，退還敷金的義務由買方承接；房客依民法可以向房東請求的費用償還，也由買方承接。

房東退還敷金的時點，是租約終了且房子已經交還，或房客合法轉讓租賃權的時候；退還的金額，是敷金扣除房客因租約尚欠的金錢債務之後的餘額。

你手上收的敷金要怎麼和買方結算，法律沒有規定，由買賣契約約定。簽約前，先看清楚這一條。

租金的預扣：換房東後看買方的身分

你是所得稅法上的非居住者、把日本的房子出租時，在日本國內付租金的房客，原則上要在付款時預扣20.42%；個人租來給自己或親屬住的不用扣。房子賣出後，租金改由買方收取；換成新房東後，是否預扣要看新房東的身分。

買方接手後，能請房客搬走嗎？

買方接手普通租約後想收回房子，要在期滿前1年到6個月之間通知不續約，或提出解約後經過6個月，而且都要有正當事由；提出給付遷讓費（立退料），只是判斷正當事由的考量因素之一（細節見主文）。打算買來自住的買方，要把這段時間算進去。

定期租約：有效成立，期滿就能結束

定期租約是約定不續約、期滿即終了的租約。它要有效成立，須符合兩個條件：

書面簽約：以公證書（公正証書）等書面簽訂；以電磁紀錄簽訂的，視為書面。
事前說明：簽約前，房東須另外交付載明「這份租約不續約，期滿即終了」的書面，並加以說明；經房客同意，可以改用電子方式提供。沒有做這項說明，不續約的約定無效。

期間1年以上的定期租約，房東須在期滿前1年到6個月之間，通知房客租約將因期滿終了；沒有在這段期間通知，不能以期滿終了對抗房客。通知期間過後才通知的，自通知日起經過6個月，就可以主張終了。

房客這一方也有解約權。居住用、樓地板面積未滿200平方公尺的定期租約，房客因調職、療養、照顧親屬等不得已的事由，難以把這裡當作生活據點時，可以申請解約，自申請日起1個月後終了。違反上述通知與解約規定、對房客不利的特約無效。

買方承接有效成立的定期租約後，可以依上述程序在期滿時結束。租約是普通還是定期，要看契約本身和事前說明有沒有完成，不只看契約名稱。

例如：住在高雄的張先生

張先生在福岡有一間面積未滿200平方公尺的公寓，以定期租約出租，租約到2028年3月31日期滿。他打算2027年初帶著房客出售，買方希望期滿後自己使用。

如果這份租約以書面簽訂，簽約前也已交付說明書面並完成說明，買方承接後，可以在期滿前1年到6個月之間（2027年3月底到9月底）通知房客，租約在期滿時終了。事前說明如果沒有做，不續約的約定無效。期滿之前，房客若因調職等不得已的事由難以居住，可以申請解約，1個月後終了。

他要做的是：出售前找出租約書和事前交付的說明書面，交給仲介讓買方確認。

交給包租或管理公司時，契約會跟著走嗎？

包租和管理委託是兩種不同的契約，出售後的處理也不同。

包租（サブリース）：由包租業者向你承租房子、再轉租出去，你和業者之間的契約稱為マスターリース契約。房子在契約期間中出售、房東地位移轉給買方時，包租契約以相同內容由買方承接。包租業者知道房東換人後，宜儘速把能看懂契約內容的書面交給買方；這是國土交通省指引的建議，不是法定義務。

包租契約本身也受借地借家法保護。即使契約寫有屋主可以中途解約的條款，屋主解約仍須有正當事由；屋主拒絕續約也一樣。接手的買方要結束包租，同樣受這項限制。

管理委託（管理受託契約）：把出租住宅的管理交給管理公司，房子不由業者轉租。出售後管理契約會不會跟著走，要看契約裡有沒有「委託人的地位由新房東承接」的特約：

有，而且以相同內容承接時，管理公司宜儘速把契約內容的書面交給買方。
沒有的話，與買方的管理委託視為新契約，管理公司須重新向買方做重要事項說明（重要事項説明），並交付締約時的書面。

出售前，可以先翻出管理契約確認這一條，並和管理公司講好交接方式。

先收回再賣，還是帶著房客賣？

想以空屋出售，可以和房客協議搬遷，或依前面的通知期間與正當事由處理，個案須諮詢專家。為了出售而請房客搬遷所付的遷讓費，計算讓渡所得（譲渡所得，賣房的獲利）時可以列為讓渡費用（譲渡費用），從售價中扣除；帶著房客出售，就沒有這筆支出。

決定帶著房客賣時，留意買賣契約的一般條款。一般的買賣契約書，約定賣方須除去抵押權、租賃權等妨礙買方行使所有權的負擔，再交屋並辦理移轉登記。帶租約出售是以房客繼續承租為前提，租約不在須除去的負擔之內；建議在買賣契約中寫明以帶租約出售為前提，避免和這類條款衝突。

賣之前，可以先準備什麼？

官方沒有規定帶租約出售時賣方要交給買方哪些資料。以下是建議事先整理的項目，方便回答買方或仲介的提問，實際以仲介與買賣契約的要求為準：

租約書：先確認是普通租約還是定期租約；定期租約另外找出事前交付的說明書面。
租約期間、到期日與續約紀錄：買方要據此判斷何時可能收回。
敷金的金額與收取紀錄：買方承接退還義務，結算方式寫進買賣契約。
目前的租金與房客的付款情形：買方接手的是這份租金收入。
包租契約或管理委託契約：確認有沒有地位承繼的條款，以及契約期間與解約條款。
過戶後通知房客的安排：法律沒有規定要通知房客，但買方要完成登記後才能向房客主張；建議和買方講好由誰、在什麼時候通知房客新的收租方式。

聽到這些說法，要多想一步

「房子賣了，房客就要搬走。」不對。目前，普通租約不因出售而結束，買方要收回也須依通知期間並有正當事由。
「換房東要先取得房客同意。」不需要。房東地位移轉給買方，不需要房客同意。
「簽了約，買方就可以向房客收租。」買方要完成所有權移轉登記，才能向房客主張。
「付了遷讓費，房客就得搬。」遷讓費只是判斷正當事由的考量因素之一。
「契約名稱寫定期租約，期滿就能收回。」還要看是否以書面簽訂、事前說明有沒有完成。

下一步怎麼判斷？

先確認租約的種類與到期日；定期租約，確認書面與事前說明都齊全。
決定帶著房客賣，或先收回再賣；要收回，把通知期間與協議搬遷的時間算進出售計畫。
有包租或管理委託的，確認契約會不會由買方承接、要不要先和業者談。
帶著房客賣，把敷金結算與「以帶租約出售為前提」寫進買賣契約。

買方怎麼為帶著房客的房子出價、用什麼收益率評估，本文所依據的官方資料沒有規定或統計，取決於個別物件、租約條件與買方本身。要帶著房客賣還是先收回，取決於你的租約種類、到期時間和管理安排，可以把情況告訴問問宅點。

出租用房產的建物部分出售，截至2026年9月屬消費稅的課稅對象；是否實際須繳，要看前前年的課稅銷售額是否在1,000萬日圓以下、是否已登記為適格請求書發行事業者等條件，請稅理士確認。這部分和讓渡所得的計算，見賣出日本房產要交哪些稅？。出售的步驟見日本房產怎樣出售？，好不好賣見日本二手市場容易退出嗎？，賣房款怎麼匯出見賣房後資金如何匯出日本？。

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出租中的房子怎麼賣，要看你的租約和管理安排。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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帶租約出售問答 FAQ

賣掉租給租客的日本物業，要先通知房客嗎？

法律沒有要求出售前取得房客同意；本文所查的條文也沒有寫明通知房客的義務。只不過，買方完成所有權移轉登記後，才能向房客主張自己是新房東；建議和買方約定由誰、在什麼時候通知房客新的收租方式。

房客的押金由誰退還？

由買方退還。房東地位移轉給買方時，退還敷金的義務由買方承接；租約終了、房子交還後，買方退還敷金扣除房客尚欠債務後的餘額。你手上收的敷金怎麼和買方結算，依買賣契約約定。

定期租約的房子，買方期滿後可以收回嗎？

可以，前提是定期租約有效成立：以書面簽訂，簽約前也已交付書面說明不續約。期間1年以上的，須在期滿前1年到6個月之間通知房客。沒有完成事前說明，不續約的約定無效。

名詞小詞典

帶租約轉售（オーナーチェンジ）：房客繼續住、房東換成買方的出售方式。
收益物件（収益物件）：有租金收入的房產；本文指帶著房客出售的房子。
對抗要件（対抗要件）：租約可以對新屋主主張效力的條件；房屋租約即使沒有登記，房子交給房客使用後即具備。
敷金（敷金）：房客交給房東、用來擔保租金等債務的押金。
正當事由（正当の事由）：房東不續約或解約時，法律要求具備的理由。
遷讓費（立退料）：房東為請房客搬遷而提出的金錢給付；法律用語是「財產上的給付」。
定期租約（定期建物賃貸借）：以書面簽訂並事前說明、期滿即終了的房屋租約。
包租（サブリース）：業者向屋主承租房子、再轉租出去的安排。
管理委託（管理受託契約）：屋主把出租住宅的管理交給管理公司的契約。
讓渡費用（譲渡費用）：計算賣房獲利時，從售價扣除的出售費用。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據民法、借地借家法的條文，國土交通省的包租指引（2023年3月31日修訂）與賃貸住宅管理業法FAQ集（2025年10月9日時點），國稅廳的說明，以及東京都住宅政策本部的說明。來源都是日文，中文名稱為本文翻譯。
以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：
房子賣掉本身不會使普通租約結束，買方要收回也須依通知期間並有正當事由，是依借地借家法與民法條文組合推論。
換成新房東後房客是否預扣要看新房東的身分，是依國稅廳對「向非居住者等承租」的說明推論。
出租用建物出售的消費稅，本文只寫課稅對象與免稅條件的一般規則，是否實際須繳依個別條件。
買賣契約書約定除去租賃權等負擔，出自東京都住宅政策本部對一般契約條款的說明，不是法定義務，個案依契約。
包租業者、管理公司把契約內容書面交給新房東，官方用語是「宜」，不是義務；管理委託沒有承繼條款時的重要事項說明與書面交付，才是業者須做的事。
官方資料沒有帶租約房產的出價、收益率或交接清單，本文的準備清單是建議。可能改變的事：租金預扣的稅目名稱自2027年起改變。