日本房產怎樣出售？估價、媒介契約、買方議價與交割流程

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明住在日本以外的屋主（業主）要把日本房產賣掉時，從估價、簽媒介契約、和買方談條件，到結算交屋，每一步要看什麼、準備什麼；寫給住在台灣或香港、已在日本置產並考慮出售的讀者。出售的稅、帶租約出售與賣房款匯出，另見主文買日本房產前也要想退出。

人在海外，也可以委託日本的仲介出售。你要把關的是四件事：仲介估價時須說明根據，而且不得為此向你收費；媒介契約的書面要寫明售價、期間、登錄與報酬；買方以書面提出購買申請時，仲介都要報告你，價格與條件則由你和買方協商決定；結算當天登記文件須已備齊，不足時結算延期。住在海外的賣方，印鑑證明書和住所資料要改用其他方式準備，建議在找到買方之前就先著手。

賣日本房產，為什麼會在這幾步卡住？

人不在日本時，出售的進展要靠仲介轉達。仲介報了一個價格，你不確定是怎麼算出來的；簽了媒介契約，不清楚能不能自己找買方、能不能換仲介；有人出價，你不知道仲介有沒有全部轉告。到了結算前，才發現自己沒有日本的印鑑證明書，登記上的住址也還是多年前的舊址。

出售的一般流程（物件調查、價格查定、簽媒介契約、找買方、交涉、簽約、結算交屋）與三種媒介契約的對照，主文已經整理。本文依出售的順序，只談賣方在每一步要看的東西。

仲介報的價格，怎麼判斷有沒有根據？

價格查定（価格査定）是仲介估算房子可以賣多少，在簽媒介契約之前進行。仲介對媒介契約上要寫的售價陳述意見時，依宅地建物交易業法（宅地建物取引業法，以下稱宅建業法），須說明根據。

根據可以是價格查定手冊（価格査定マニュアル，公益財團法人不動產流通推進中心製作的手冊，或與此相當的手冊），也可以是同類的成交事例等其他能合理說明的資料。仲介的意見不必取得你的認同，但須合理；可以口頭說明，也可以用書面，用書面時須註明它不是不動產鑑定評價。

說明根據是仲介的法律義務，為此所做的查定，費用不得向你請求。這項查定和請不動產鑑定士（不動産鑑定士）做的鑑定評價是兩回事。

你也可以自己核對。國土交通省的網站「不動產資訊圖書館」（不動産情報ライブラリ），可以一併查看不動產交易價格資訊、地價公示與都道府縣地價調查的價格，以及成約價格資訊；國土交通省建議賣方視需要自行參考。

掛牌之後，價格也可能要調整。採用國土交通省標準媒介契約約款（標準媒介契約約款）時，售價因地價、物價變動等情形變得不適當，仲介須說明根據，向你建議變更。

可以問仲介的：

這個價格根據什麼：查定手冊，還是哪幾筆同類成交事例？
根據能不能用書面給我？
這次查定有沒有向我收費？

媒介契約書上，要看哪幾個地方？

簽訂媒介契約（媒介契約）後，仲介須毫不遲延地作成書面，記名押印後交給你；經你同意，可以改用電子方式提供。人在海外時，可以用這份書面逐項核對委託內容。下表是其中幾項法定記載事項，另有其他項目。

書面上的項目	為什麼要看
應出售的價額或其評價額	仲介對這個價格提意見，須說明根據
可不可以同時委託其他仲介	決定是專屬專任、專任還是一般媒介；經其他仲介成交時怎麼處理，也要寫明
有效期間與解除	專任與專屬專任最長3個月，約定更長的視為3個月
指定流通機構的登錄	專任型要在期限內登錄，並把登錄證明交給你
報酬	在法定上限內協議；採用標準約款時，沒有成交就不能請求
建物狀況調查業者的斡旋	物件是既有建物時要寫
是否採用標準媒介契約約款	違約金、費用償還等依約款；沒有採用的，依契約本身的條文

專任與專屬專任期滿要更新，須由你在每次期滿時提出，不得事先約定自動更新；你提出而仲介不同意時，契約就不更新。每次更新，期間同樣不超過3個月。一般媒介法律沒有期間限制，標準約款同樣訂在3個月以內。契約裡違反宅建業法所定期間、登錄與報告等規定的特約無效。

仲介費有法定上限，上限不是定價，金額要和你協議；算法見主文。

自己找到買方，或想另找仲介，會怎樣？

簽了專屬專任，另透過其他仲介或和自己找到的買方成交，仲介可以請求違約金；簽了專任，可以和自己找到的買方簽約，但須先通知仲介，仲介可以請求已支出的費用。以上是標準約款的規定，主文已有說明；以下幾點，值得在簽約前看清楚：

違約金的金額：相當於約定報酬額（不含消費稅），不是另外加倍的罰款。仲介原本可能同時向其他客戶收取的報酬，不得算進違約金。
費用償還要有明細：仲介請求已支出的費用時，須就現場調查、廣告、通訊、交通等費用作成明細，並以收據等證明金額；上限是約定報酬額。
一般媒介也有通知義務：你委託了沒有告知這家仲介的其他仲介並成交，這家仲介可以請求費用償還，上限同樣是約定報酬額。你自己或經其他仲介成交時，須毫不遲延地通知；沒有通知，仲介在成交後善意支出的費用，可以向你請求。
避開仲介直接成交：專任與一般媒介在有效期間內或期滿後2年內，專屬專任在期滿後2年內，你排除仲介、和經這家仲介介紹認識的買方直接成交時，仲介可以依它對成交的貢獻比例，請求相當的報酬。這2年是標準約款的約定，不是法律規定的期限。
對你不利的特約：請求超過約定報酬額的違約金等特約，不被認可為依標準約款的契約；違反約款、對你不利的特約無效。

人在海外，怎麼知道仲介有沒有在賣？

簽了專任或專屬專任，仲介要在簽約日起7日內（專屬專任5日內）把物件登錄到指定流通機構（指定流通機構）營運的 REINS（レインズ），不計休業日。這裡的簽約日是雙方意思一致的那一天，不是書面交付的日期，當天不算入期間。登錄的內容包括所在、規模、形質、售價等；成交時，仲介要通知指定流通機構。

仲介的定期報告，內容是為了找買方採取的措施（例如 REINS 登錄、廣告）和詢問情形。你也可以用登錄證明上的網址、帳號和密碼，進入 REINS 的賣方專用畫面（売主専用画面）自行查看物件狀態，這項功能自2016年1月起提供，細節見主文。

有人出價時，價格怎麼談？

價格要讓多少、用什麼方式出價與還價，本文所查的日本官方資料沒有規定，由你和買方協商決定。仲介依媒介契約通常負責與買方交涉這一段，但實際範圍依業者與契約而定，簽媒介契約前先問清楚。

法令管到的有兩件事。第一，不論簽哪一種媒介契約，買方以購入申込書（購入申込書）等書面明確表示購買意願時，仲介都要毫不遲延地報告你；即使條件不符合你的希望，也要每次報告。第二，仲介對售價提意見須說明根據；採用標準約款時，價格變得不適當，仲介也要說明根據、建議你變更。

簽了專任型契約，你可以在賣方專用畫面看物件是否顯示「有書面購買申請」，再和仲介的報告對照。

談的不只是價格。以下條件同樣由你和買方在買賣契約中約定，談價時可以一起考慮：

手付的金額，以及用手付解約的期限：見下一節。
契約不適合責任的期間與範圍：要不要約定免責，見下一節。
固定資產稅（固定資産税）怎麼分攤：每年1月1日登記為所有人的人，是當年度的納稅人；交屋時由買方按日分攤是交易慣例，不是法律規定，方式依契約。
印花稅由誰負擔：紙本契約雙方各持一份正本時，每份都要貼；誰負擔由契約約定。
是否帶租約出售：房子有房客住著時，要在買賣契約中寫明。
結算交屋的日期：一般來說，簽約時交付手付，數週到數個月後結算尾款並交屋。

條件談定後，可以請仲介把每一項寫進買賣契約，確認後再簽名。

簽買賣契約時，哪些條款和賣方直接相關？

收了手付，還能解約嗎？

手付（手付）是簽約時買方交付的款項。在買方著手履行契約之前，你可以向買方現實提供手付的2倍來解除契約；買方也可以放棄手付來解除。買方已著手履行之後，就不能用這個方式解除。這是民法的規定，契約可以另外約定，例如約定手付解除的期限，實際以契約條款為準。

宅建業法把手付限制在價金的10分之2以內，這項上限只約束仲介業者自己當賣方的情形。截至2026年9月，你以個人身分出售，不受這項上限限制，手付金額由雙方約定。

例子：住在香港的李小姐

李小姐要賣掉大阪的一間公寓，和買方簽了紙本買賣契約，契約金額2,000萬日圓，收到手付200萬日圓。之後她想改變主意，只能在買方著手履行契約之前，向買方現實提供400萬日圓（其中200萬日圓是退還的手付）來解除；買方已著手履行之後，就不能用這個方式解除。契約另有手付解除期限等約定的，依契約。

她持有的那一份契約正本也要貼印花；契約金額超過1,000萬日圓到5,000萬日圓、在2027年3月31日前作成的，每份1萬日圓。她要做的是：簽約前確認手付金額、解除期限和印花稅由誰負擔都已寫進契約。

交屋後發現問題，賣方要負什麼責任？

交付的房子在種類、品質或數量上不符合契約內容時，你要負契約不適合責任（契約不適合責任）。買方可以請求修補等補正；買方定相當期間催告而沒有補正時，可以依不符合的程度請求減價。下列情形，買方不經催告就可以直接請求減價：

無法補正；
你明確表示拒絕補正；
依契約性質須在特定期間內履行，你沒有補正就過了這段期間；
其他催告也顯然得不到補正的情形。

買方另外可以依民法請求損害賠償或解除契約。不符合是買方自己的原因造成時，買方不得請求補正或減價。移轉的權利不符合契約內容時，也準用這些規定。

種類或品質不符時，買方須在知道之時起1年內通知你，否則不能再以此為由請求；但你在交屋時明知，或因重大過失而不知道的，不受這個期限限制。這1年從買方知道問題時起算，不是從交屋日起算。

宅建業法對責任期間的限制（業者自己當賣方時，通知期間最短只能約定為交屋起2年），只約束仲介業者自己當賣方的情形。截至2026年9月，你以個人身分出售，責任的期間、範圍和要不要免責，依民法與你和買方的約定。即使約定不負責任，你明知而沒有告知的事實，以及你自己為第三人設定或讓與第三人的權利，仍不能免責。已知的漏水、白蟻等問題，如實告知並寫進契約，是保護自己的做法。

出售二手公寓或獨棟住宅（一戸建て）時，建物狀況調查（建物状況調査）會出現在三個地方。2018年4月1日起，媒介契約書面要寫仲介斡旋調查業者的事項；仲介向買方做重要事項說明（重要事項説明）時，要說明有沒有做過調查和結果概要，以及設計圖、點檢紀錄等文件的保存狀況；買賣契約的書面要寫雙方確認的建物結構主要部分等狀況。條文要求的是說明有沒有做，沒有要求賣方必須做調查；手上有修繕、點檢紀錄，說明時就有資料可交代。

印花稅要付多少？

紙本買賣契約按契約上的金額，每一份正本課印花稅（印紙税）。2014年4月1日至2027年3月31日作成、契約金額超過10萬日圓的不動產買賣契約書，適用減輕稅額：超過500萬日圓到1,000萬日圓為5千日圓，超過1,000萬日圓到5,000萬日圓為1萬日圓，超過5,000萬日圓到1億日圓為3萬日圓，超過1億日圓到5億日圓為6萬日圓，其他級距另有規定。這項減輕之後是否延長，尚未定案。

結算交屋前，人在海外要備齊哪些文件？

結算當天，到場的司法書士（司法書士）確認所有權移轉、抵押權塗銷等所需的文件與資訊都齊全後，買方才支付尾款；文件不足或資訊無法確認時，結算延期。事前還要準備固定資產稅等的精算金和登記費用等。房貸（按揭）尚未還清的，一般買賣契約通常約定賣方要除去抵押權並塗銷登記後再交屋。

所有權移轉登記，原則上由買方和你共同申請，並提供登記原因證明情報（登記原因証明情報）。交屋文件一覽見主文；以下三個問題，住在海外的賣方需要特別留意。

登記識別情報找不到，還能賣嗎？

可以，但要多一道本人確認。登記識別情報（登記識別情報）是你成為登記名義人時，登記官通知你的一組符號，出售登記時用來確認是你本人申請；舊制的登記濟證（登記済証，俗稱權利證）也可以當作已提供。

有正當理由無法提供時，有三條路：

事前通知（事前通知）：登記官通知你有這項申請，你須在期間內回覆申請內容屬實；期間內沒有回覆，就不能登記。你的住所在登記上辦過變更的，原則上還會通知登記記錄上的前住所。
本人確認情報（本人確認情報）：由司法書士等可代理登記的專業人士與你面談，作成確認你是本人的資料，登記官認為相當時，不必事前通知。資料上要寫明面談的日期、地點與狀況。
公證人認證：申請資料（委託代理時為委任狀）經公證人作成確認你是本人的認證，登記官認為相當時，也不必事前通知。這裡的公證人是日本公證人法的公證人。

沒有日本的印鑑證明書，怎麼辦？

以書面申請登記時，你要附作成後3個月以內的印鑑證明書（印鑑証明書）；委託司法書士代為申請時，要在委任狀上記名押印，並附同樣3個月以內的印鑑證明書。

住在海外、無法取得印鑑證明書時，可以改附署名證明（署名証明）：

日本國籍者：可以向日本駐外館處申請，須本人親自前往，不能代理或郵寄申請，每份手續費相當1,700日圓。
外國籍者：駐外館處的署名證明只發給日本國籍者，外國籍賣方要委託居住地的公證人辦理。難以取得駐外館處的署名證明時，法務省也承認外國公證人作成的署名證明。

台灣、香港的公證人要做成什麼格式，委託前先向承辦的司法書士確認。

登記上的住址是舊址，怎麼辦？

登記上的住所與你現在的住所（印鑑證明書或署名證明上的住所）不一致時，移轉登記會被駁回，除非在登記官所定的期間內補正。所以目前，搬家後須在移轉登記之前或同時，先辦住所變更登記。

2026年4月1日起，搬家或改名後須在2年內申請變更登記，這項義務主文已說明。法務局有一種「スマート変更登記」：所有人事先申出含出生年月日等的檢索用情報（検索用情報），法務局確認變更後代為登記；但住在海外的人即使申出，也不在代為登記的範圍內，須自行申請。沒有正當理由不辦，可處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）；登記官要先催告，仍不申請的才會通知法院。

例子：住在台中的吳先生

吳先生是台灣籍，以前在東京工作時買下一間公寓，2025年搬回台中，登記上的住所仍是東京的舊址。他找不到當年的登記識別情報，打算2027年出售。

他沒有日本的印鑑證明書，也不能申請駐外館處的署名證明，要委託台中的公證人作成署名證明，格式先問司法書士。登記識別情報找不到，可以走事前通知，或由司法書士與他面談作成本人確認情報。登記上的住所和署名證明上的住所不同，要辦住所變更登記；他在2026年4月1日前搬家，法定期限是2028年3月31日，但出售時要在移轉登記之前或同時辦好。住在海外，他須自行申請。

他要做的是：在找買方之前，先和司法書士確認三項文件各要怎麼準備、要多久。

哪些情況要先停下來確認？

仲介說不出估價的根據，或要你付查定費：說明根據是法律義務，查定費用不得向你請求。
媒介契約寫著期滿自動更新：專任型的更新須由你在期滿時提出，不得事先約定。
REINS 顯示「有書面購買申請」，仲介卻沒有告訴你：書面的購買申請，仲介須毫不遲延地報告。
契約的免責條款很寬，而房子有你知道卻沒告知的問題：明知而不告知的事實，不能免責。
結算日前，印鑑證明書（或署名證明）、登記識別情報、住所變更登記仍有一項沒有著落：文件不足時，結算延期。

下一步怎麼判斷？

出售程序只是退出日本房產的一部分。準備出售時，可以先做三件事：找出登記識別情報或登記濟證、確認登記上的住所是否與現在一致、向司法書士確認署名證明的格式。

其他問題，分別見以下各篇：

賣房要繳哪些稅、怎麼申報：賣出日本房產要交哪些稅？
日本的二手房好不好賣：日本二手市場容易退出嗎？
房子有房客住著怎麼賣：有租約的日本房產如何出售？
賣房款怎麼匯出日本：賣房後資金如何匯出日本？
出售與退出的全貌：買日本房產前也要想退出

想再問清楚

對出售的流程還有疑問，可以到問問宅點提問。

問問宅點

日本房產出售流程問答

日本的仲介幫我估價，要付費嗎？

不用。仲介對媒介契約上的售價陳述意見時，依法須說明根據，例如價格查定手冊或同類成交事例；為此所做的查定，費用不得向你請求。這和不動產鑑定士的鑑定評價是兩回事。

買方出價，仲介會全部告訴我嗎？

會。不論簽哪一種媒介契約，仲介收到買方的購買申込，都須毫不遲延地報告你；以購入申込書等書面表示購買意願的，即使條件不符合你的希望，也要每次報告。價格怎麼談，由你和買方協商決定。

住在台灣的外國籍業主，沒有日本的印鑑證明書，還能賣嗎？

可以，改附署名證明。日本駐外館處的署名證明只發給日本國籍者，外國籍賣方要委託居住地的公證人辦理；公證人要做成什麼格式，委託前先向承辦的司法書士確認。

名詞小詞典

價格查定（価格査定）：仲介估算房子可以賣多少，在簽媒介契約之前進行。
媒介契約（媒介契約）：委託仲介找買方的契約，分專屬專任、專任、一般三種。
標準媒介契約約款（標準媒介契約約款）：國土交通省訂的媒介契約範本條款。
指定流通機構（指定流通機構）：國土交通大臣指定的機構，營運仲介登錄物件的 REINS（レインズ）系統。
手付（手付）：簽約時買方交付的款項；買方著手履行前，賣方現實提供2倍可以解約。
契約不適合責任（契約不適合責任）：交付的房子與契約不符時，賣方對買方負的責任。
登記識別情報（登記識別情報）：登記完成後通知所有人的一組符號，出售登記時用來確認是本人申請。
本人確認情報（本人確認情報）：司法書士等與申請人面談後，向登記官提供的本人確認資料。
署名證明（署名証明）：沒有日本印鑑證明書的人，用來代替印鑑證明書的簽名證明。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是宅地建物取引業法與施行規則、國土交通省的標準媒介契約約款與《宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方》、國土交通省給賣方的說明文件與消費者頁、民法、不動產登記法與其施行令、規則、法務省與外務省的說明、國稅廳的印花稅說明、東京都住宅政策本部與東京都主稅局的說明。來源都是日文，中文名稱為本文翻譯。
以下結論由官方文件歸納，官方沒有一句話直接寫明：
個人賣方不受宅建業法「至少2年」責任限制與手付上限的限制，是依條文只約束業者自己當賣方推論。
登記住所與現住所不一致時須先辦住所變更登記，是依「不一致即駁回」的條文推論。
交屋時分攤固定資產稅屬交易慣例、不是法律規定，出自東京都主稅局的說明。
條文沒有要求賣方必須做建物狀況調查，是依條文只要求說明「有沒有做」推論。
買方議價的方式、讓價幅度，以及購買申請書面的格式與效力，本文所查的官方資料沒有規定，本文只寫法令管到的部分，其餘由買賣雙方約定。
REINS 由國土交通大臣指定的指定流通機構（公益財團法人，不是政府部會）營運；本文只寫它的登錄與賣方專用畫面，沒有使用它的統計。
違約金、費用償還、直接成交的報酬與報酬請求時點，依國土交通省的標準媒介契約約款；沒有採用標準約款的契約，依該契約的條文。一般流程與結算交屋的說明，出自國土交通省給賣方的說明文件與東京都住宅政策本部的說明，屬一般實務，個案依契約。
可能改變的事：印花稅的減輕稅額適用到2027年3月31日作成的契約書，之後是否延長尚未定案；2026年4月1日以前的住所變更，須在2028年3月31日前辦理變更登記。