外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國屋主出售日本房產時會遇到的規定，寫給住在台灣或香港、以自己名義在東京、大阪、福岡或北海道持有公寓或獨棟住宅（一戸建て）、正在考慮出售的讀者。

先講答案：外國屋主可以出售日本房產，目前日本沒有針對外國人買賣一般住宅的國籍限制，買方可以是日本人，也可以是外國人。賣方住在海外、在日本稅法上屬「非居住者」時，有三件事和日本居民不同：買方付款時通常要先預扣成交價的10.21%；讓渡所得稅只課國稅部分，短期30.63%、長期15.315%；隔年3月15日前要透過納稅管理人（納税管理人）辦理確定申告（確定申告），多扣的稅在申報時退還。人不在日本，也可以透過當地公證人認證的文件完成過戶；賣房款匯出日本不需要許可。

外國人可以把日本房子賣掉嗎？可以賣給誰？

可以。截至2026年10月，日本沒有針對外國人買賣一般住宅的國籍限制或配額，外國屋主可以把房子賣給日本人或外國人，手續與稅制和日本人大致相同。

只有一個區域性的例外：重要土地等調查法（重要土地等調査法）指定的「特別注視區域」（特別注視区域），也就是重要設施周邊與國境離島的部分區域，簽訂土地所有權移轉契約時，買賣雙方都要申報。簽約前值得向仲介確認房子是否位在這類區域。

買方是誰，影響的不是能不能賣，而是你的現金流：

買方	買方要不要預扣10.21%	對賣方的意思
個人，買來自己或親屬居住，成交價1億日圓以下	免除	全額入帳，賣方隔年3月15日前自行申報繳稅
個人，買來出租，或成交價超過1億日圓	要扣	10.21%先交給稅務署，申報後多退少補
法人（包括收購再轉售的業者）	要扣	同上

2026年起，買方登記時要多做幾件事：10月5日起，新屋主登記時要申報國籍（台灣籍以地域申報），這項資訊不會出現在公開的登記簿上；住在海外的外國買方，還要提供國內聯絡人與公證住址證明；非居民買方取得房產後20日內，要依外匯法向主管機關報告，不論金額大小。這些都是買方的義務，不影響你出售的權利。

另外，政府正在研議把重要設施周邊與國境離島的土地取得改為「事前許可制」，不分國籍。截至2026年10月9日仍未定案，對象也不是一般住宅區。

賣給誰、買方要做哪些申報，詳見日本房子賣給誰？買方類型、2026年國籍登記與外國買方申報。

從委託仲介到交屋，要經過哪些步驟？

賣房可以委託持牌的不動產仲介（宅建業者）找買方、準備契約；過戶登記一般由司法書士（司法書士）代辦。順序大致如下：

出售前先整理文件：登記識別情報（或舊式權利證）、購入契約與費用收據、取得日期、管理與房貸文件。
請仲介估價：仲介對售價表示意見時，依法須說明根據。成交行情也可以在國土交通省的不動產情報圖書館（不動産情報ライブラリ）查，有英文介面。
簽媒介契約：專任媒介契約（不得同時委託其他業者）的有效期間最長3個月，可以更新；仲介須至少每2週回報一次處理情況。
找到買方、簽買賣契約。
交屋（引渡し）：尾款結算與所有權移轉登記在同一天進行；固定資產稅一般按交屋日依日數分攤，以契約約定為準。
隔年申報：選任納稅管理人，在隔年2月16日至3月15日辦理確定申告。
把賣房款匯出日本。

仲介費有法定上限：成交價超過400萬日圓時，上限可簡算為「成交價×3.3%＋66,000日圓」（含消費稅）。上限不是定價，可以議價。

賣房要繳哪些稅？非居民和日本居民有什麼不同？

先看三件事：

一、買方預扣10.21%。向非居民購買日本房產、並在日本付款的人，付款時要按成交價（不是獲利）預扣10.21%，在次月10日前繳給稅務署。個人或法人買方都要扣，唯一的例外是個人買來自己或親屬居住、而且成交價在1億日圓以下。被扣的稅不是最終稅負，申報時可以扣抵。

二、讓渡所得稅率看「出售當年1月1日」的持有年數。讓渡所得＝成交價－（取得費＋讓渡費用）－特別扣除額。出售當年1月1日持有5年以下屬短期，所得稅30%加2.1%附加稅，合計30.63%；超過5年屬長期，合計15.315%。常見的39.63%與20.315%，是日本居民再加住民稅9%或5%後的數字。住民稅看的是出售隔年1月1日在日本有沒有住所；住在香港或台灣、隔年1月1日在日本沒有住所的賣方，一般不繳住民稅，個別情況最好請稅理士（税理士）確認。

要特別留意1月1日的算法：例如2021年3月買入，2026年內任何時候出售都算短期，要到2027年1月1日起才算長期。實際上，要跨過買入後的第6個1月1日。

三、一定要申報。有獲利的非居住者，須在出售隔年2月16日至3月15日辦理確定申告；即使買方沒有預扣，也要自己申報繳稅。住在日本以外的人，要先選任住在日本的納稅管理人，例如親屬或稅理士。預扣稅額大於應納稅額的部分，在申報後退還。

另外兩點：日本的「3,000萬日圓特別扣除」，只適用於自己住過的房子；從未入住、或只當度假據點的投資型房產不適用。曾在日本自住、之後搬到香港或台灣的人能否適用，目前未見官方說明，待確認。仲介替非居民出售日本房產收取的仲介費，依2026年的消費稅修正改為課稅（2026年3月31日以前簽的契約除外），適用開始日期待確認。

這一點要看你的持有年數、買方類型，以及有沒有在日本自住過。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

以東京某公寓為例（假設2021年3月以5,000萬日圓買入、未出租，以6,000萬日圓賣給法人），試算的讓渡所得約682.8萬日圓：2026年10月出售屬短期，稅額約209.1萬日圓，但買方會先扣612.6萬日圓，申報後約退403.5萬日圓；若等到2027年2月出售，屬長期，稅額約104.6萬日圓。完整算式與前提，見在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算。

賣房款可以匯出日本嗎？

可以。依外匯法，除列為許可制的特定支付之外，國外匯款與外幣兌換是自由的，賣房款匯出不需要許可。

申報義務落在別人身上：外匯法的支付報告，每筆3,000萬日圓以下免報，非居住者本身也免除報告義務；日本居民買方付給你超過3,000萬日圓時，報告的是買方。銀行則會對每筆超過100萬日圓的國外匯款向稅務署提出調書，並依防制洗錢規定確認你的身分與交易目的，可能會問資金來源。

出售前要先確認的是帳戶：部分日本銀行會限制已離開日本者的帳戶使用，尾款能否直接匯到香港或台灣帳戶、各銀行要哪些文件，本輪未查證，以承辦銀行的書面要求為準。詳見日本賣房款怎麼匯出？外匯申報、銀行國外匯款報告與文件。

人不在日本，怎麼簽約與過戶？

可以。過戶登記通常要附印鑑證明，住在海外的人可以用署名證明代替；只不過，日本使領館的署名證明只受理日本國籍者，香港或台灣籍的賣方要找當地公證人。

一般做法是：司法書士事先擬好宣誓供述書（宣誓供述書），寄給你；你在當地公證人面前簽名並取得認證，再把正本寄回日本，作為登記附件。登記簿上的地址和你現在的地址不同時，也要用同樣方式證明地址變遷經過。

另外兩件事要一起處理：一是選任納稅管理人，二是登記地址若要改為海外地址，而且還沒有登記國內聯絡人，就要一併提供國內聯絡人（可以是個人或法人，例如司法書士）或申報沒有。詳見人在海外怎麼賣日本房產？公證宣誓書、納稅管理人與國內聯絡人。

委託仲介之前，先準備哪些文件？

先確認這幾樣：

登記識別情報或權利證：2005年以後是12碼的登記識別情報，之前是紙本權利證，兩者都不能補發；遺失時可用事前通知制度或司法書士的本人確認情報等方式替代。
登記簿上的地址：2026年4月1日起，地址變更後2年內須申請變更登記；2026年4月1日以前已搬家但未登記者，須在2028年3月31日前登記，未辦理可處5萬日圓以下罰鍰（過料）。地址不一致本來就會影響過戶，出售前一併處理。
購入契約、購入時的費用收據：計算取得費要用，找不到時只能用成交價的5%概算。
取得日期：決定短期或長期稅率。
公寓管理文件、固定資產稅通知書、房貸資料。

完整清單與各從哪裡拿，見日本賣房前的文件清單：登記識別情報、地址變更登記與管理文件。

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外國人在日本賣房 FAQ

外國人可以把日本房子賣給另一位外國人嗎？

可以。日本沒有外國人配額；外國買方登記時要多提供國籍、羅馬字姓名等資料，住在海外的買方還要提供國內聯絡人，這些是買方的手續。

業主住在香港，賣日本房的稅率是39.63%還是30.63%？

隔年1月1日在日本沒有住所的非居民賣方，一般只繳國稅部分：短期30.63%、長期15.315%。39.63%與20.315%是日本居民加上住民稅後的稅率。

買方預扣了10.21%，還要報稅嗎？

要。預扣不是最終稅負，須在隔年3月15日前透過納稅管理人辦理確定申告，多扣的部分退還，不足則補繳。

日本賣房持有滿5年是怎麼算的？

看出售當年1月1日的持有期間是否超過5年，不是看實際出售日。例如2021年3月買入，要到2027年1月1日起出售才算長期。

日本賣房款匯回台灣或香港需要申請嗎？

匯出不需要許可。非居住者本身免做外匯法的支付報告；銀行會對超過100萬日圓的國外匯款向稅務署提出調書，並確認身分與交易目的。

名詞小詞典

非居住者（非居住者）：在日本沒有住所、也沒有連續1年以上居所的個人。
源泉徵收（源泉徴収）：買方付款時先扣下稅款、代為繳納。
讓渡所得（譲渡所得）：出售房產的獲利，成交價扣除取得費、讓渡費用與特別扣除後的金額。
確定申告（確定申告）：每年2月16日至3月15日辦理的個人所得稅申報。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在日本的人處理申報等稅務的人，須住在日本。
稅理士（税理士）：日本的稅務專業人士。
司法書士（司法書士）：代辦不動產登記的專業人士。
登記識別情報（登記識別情報）：2005年以後取代紙本權利證的12碼登記密碼。
宣誓供述書（宣誓供述書）：在公證人面前宣誓內容屬實並簽名認證的文件。
特別注視區域（特別注視区域）：重要設施周邊與國境離島中，土地交易須事先申報的區域。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。稅務規定依國稅廳說明與 e-Gov 法令原文；登記規定依法務省頁面與通達；外匯規定依財務省、日本銀行說明與外匯法原文。以下結論是官方文件沒有直接寫明、由查證歸納：一般住宅沒有國籍限制、非居民賣方一般不繳住民稅（另有業者說法支持）、從未自住的投資房不適用3,000萬日圓特別扣除。以下事項列為待確認：搬到海外後的前居民能否適用3,000萬日圓特別扣除、仲介費消費稅改制的適用開始日期、非居民帳戶與各銀行的匯出文件。宣誓供述書的做法、交屋流程與固定資產稅分攤屬業者說法。重要土地法的許可制仍在研議、沒有定案，之後可能改變。