人在海外怎麼賣日本房產？公證宣誓書、納稅管理人與國內聯絡人

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理人在台灣或香港、不打算為了出售特地飛到日本時，怎麼完成過戶簽署、怎麼安排日本的稅務代理與聯絡人，寫給持有日本房產、準備從海外出售的讀者。賣房全程見主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

為什麼人在海外會卡在「印鑑證明」？

日本的不動產過戶登記，賣方通常要附印鑑證明，證明文件上的印章是本人的。住在海外的人沒有日本的印鑑登記，就要用別的文件代替。讀者會聽到的「署名證明」與「在留證明」由日本使領館核發，但只受理日本國籍者，香港或台灣籍的賣方無法申請。走錯窗口，就會白跑一趟。

先講答案

可以從海外出售。香港或台灣籍的賣方，一般做法是：司法書士（司法書士）事先擬好宣誓供述書（宣誓供述書），你在當地公證人面前簽名並取得認證，再把正本寄回日本，用來代替印鑑證明；地址證明也可以用同樣方式處理。稅務方面，要選任住在日本的納稅管理人（納税管理人）；如果要把登記地址改為海外地址，還要一併處理國內聯絡人。

用什麼代替印鑑證明？

法務省的說明是：本人住在海外、無法取得印鑑證明時，可以改附日本領事作成的署名證明；離領事館遠等情形，也可以用外國公證人作成的署名證明。

對香港或台灣籍的賣方，第一條路走不通：外務省寫明，使領館的署名證明只受理日本國籍者申請，外國籍者要向當地公證人辦理。在留證明也是給日本人的，日本台灣交流協會核發在留證明時，要求申請人已在當地提交「在留届」。

所以實際的做法是宣誓供述書。不動產流通推進中心整理的做法如下：

司法書士擬稿：負責登記的司法書士事先擬好宣誓供述書，內容可包含登記委任的事項。
寄給你：文件寄到你在海外的住址。
在當地公證人面前簽名認證：在香港或台灣找當地的公證人，依承辦司法書士的指示辦理。
正本寄回日本：作為登記申請的附件，代替印鑑證明。

如果你剛好在日本，也可以用本國駐日大使館等核發的簽名證明代替印鑑證明。只不過，香港或台灣居民可以向哪個機構申請、是否受理，待確認。

地址證明怎麼辦？

過戶時也要證明你的住址。住在海外的外國人，可以用居住國官方核發的住址證明書，或經當地公證人認證的住址宣誓供述書。

如果登記簿上的地址和你現在的地址不同（例如買房時住在日本，後來搬回香港），過戶時還要證明地址變遷的經過；住在海外的人，可以把地址變遷經過寫成文件，請公證人認證為宣誓供述書。

另外，2026年4月1日起，地址變更登記成為義務：變更後2年內要申請，2026年4月1日以前的變更須在2028年3月31日前登記，未辦理可處5萬日圓以下罰鍰。法務局依住基網資料代為更新地址的機制不適用於海外居住者，住在海外的人要自己申請。出售前，可以先問司法書士地址變更登記要怎麼和過戶一起安排。

什麼是國內聯絡人？什麼時候要提供？

2024年4月1日起，海外居住者登記為所有權人時，要提供在日本的「國內聯絡人」（国内連絡先となる者）資料，沒有的話也可以申報沒有。這主要是買方的手續，但賣方也可能碰到：如果你把登記地址從日本改為海外地址，或從一個海外地址改為另一個，而且還沒有登記國內聯絡人，就要在這次變更登記時一併提供（或申報沒有）。

國內聯絡人可以是個人或法人，例如不動產業者或司法書士。

納稅管理人要怎麼選？

出售有獲利，就要在隔年2月16日至3月15日辦理確定申告（確定申告）。在日本沒有住所與居所的人，要選任納稅管理人處理申報等稅務：

誰可以當：住在日本的人，例如親屬或稅理士（税理士）。
怎麼辦：向納稅地所轄稅務署提出選任申報，可用 e-Tax，也可以書面持送或郵寄。
什麼時候：決定人選時，或出國日之前。
沒有選任會怎樣：稅務機關要求選任後仍未提出時，稅務機關可以指定納稅管理人。

建議在簽約前就決定人選，因為買方預扣的10.21%要透過申報才拿得回來。稅額怎麼算，見在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算。

這一點要看你在日本有沒有可以委託的親屬，以及要不要同時辦地址變更。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

還有哪些事要先問司法書士？

以下幾點，所查資料沒有寫明，待確認，以承辦司法書士的要求為準：

香港的公證文件是否另須海牙認證，台灣的公證文件是否須其他驗證。
外文文件是否須附日文譯本。
簽買賣契約與收款，可以本人郵寄簽署，也可以另立授權書委託代理人；這和給司法書士的登記委任是兩件事，授權書是否須公證，以司法書士與仲介的要求為準。

下一步怎麼判斷？

簽署方式確定後，接著準備過戶與申報要用的文件，見日本賣房前的文件清單：登記識別情報、地址變更登記與管理文件；收到賣房款後怎麼匯出，見日本賣房款怎麼匯出？外匯申報、銀行國外匯款報告與文件。整體流程回到主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

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從海外出售日本房產 FAQ

香港人可以去日本總領事館辦署名證明賣日本房嗎？

不行。日本使領館的署名證明只受理日本國籍者；香港或台灣籍的賣方要向當地公證人辦理，一般做法是由司法書士擬好宣誓供述書，在當地公證後寄回。

業主在台灣，日本的納稅管理人可以找誰？

納稅管理人須住在日本，例如親屬或稅理士；選任後向納稅地所轄稅務署提出申報，可用 e-Tax 或書面。

賣日本房一定要有國內聯絡人嗎？

國內聯絡人主要是海外居住者登記為新屋主時的手續。賣方把登記地址改為海外地址、且尚未登記國內聯絡人時，要一併提供，沒有也可以申報沒有。

名詞小詞典

印鑑證明（印鑑証明書）：證明印章已登記、屬於本人的文件。
署名證明（署名証明）：日本使領館為海外日本人核發、代替印鑑證明的簽名證明。
在留證明（在留証明）：日本使領館為海外日本人核發的住址證明。
宣誓供述書（宣誓供述書）：在公證人面前宣誓內容屬實並簽名認證的文件。
司法書士（司法書士）：代辦不動產登記的專業人士。
國內聯絡人（国内連絡先となる者）：海外居住者登記為所有權人時登記的日本聯絡窗口。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在日本的人處理稅務的人，須住在日本。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。署名證明的替代規定依法務省頁面；署名證明的申請資格依外務省頁面（2026年10月9日無法連線，使用9月30日的頁面副本）；在留證明依日本台灣交流協會頁面；地址變更義務與國內聯絡人依法務省頁面；納稅管理人依國稅廳說明與國稅通則法第117條。宣誓供述書的做法、地址證明與駐日使館簽名證明的路線，依不動產流通推進中心整理的法務省先例與業者說法，屬實務做法。以下事項列為待確認：港台駐日機構是否核發簽名證明、海牙認證或其他驗證、日文譯本、買賣契約授權書的形式。