外國人在馬來西亞賣房：買家、流程、稅費與資金匯出

本文是宅點百科馬來西亞房產系列的一篇，整理外國屋主出售馬來西亞房產時會遇到的規定，寫給住在台灣或香港、不是馬來西亞公民也不是永久居民、在吉隆坡、雪蘭莪、檳城或柔佛持有公寓或有地住宅、正在考慮出售的讀者。

先講答案：外國屋主可以出售馬來西亞房產，買方可以是馬來西亞公民，也可以是另一位外國人。外國人購置須取得的州政府同意，由買方申請，賣方要做的是配合提供文件。賣方要繳的是房地產盈利稅（Cukai Keuntungan Harta Tanah，RPGT）：持有未滿5年30%、第6年起10%；買方在付款時會先保留成交價的7%替你繳給稅局，多扣的部分之後退還。賣房款可以依外匯規定以外幣匯出。人不在馬來西亞，也可以用授權書委託他人辦理。

外國人可以把馬來西亞房子賣掉嗎？可以賣給誰？

可以。馬來西亞各州對外國人的管制，是管「取得」：每一位外國買方都要自行向州政府申請並取得同意（State Authority consent），這是買方的申請。外國屋主出售時，不必再為自己的外國人身分另外申請出售同意。

會影響買方範圍的，是各州對外國買方設的最低價格。以馬來西亞律師公會（Malaysian Bar）2024年第444號通函所附、資料截至2024年10月的條件表為準，二手住宅大致如下：

地區	分層住宅（公寓）	有地住宅	其他條件
吉隆坡	100萬令吉	100萬令吉	聯邦指引的一般排除項目
雪蘭莪第1、2區（八打靈、鵝嘜、烏魯冷岳、雪邦、巴生、瓜拉雪蘭莪、瓜拉冷岳）	200萬令吉	200萬令吉，只限有地分層地契	個別地契的有地住宅與拍賣房產不允許
雪蘭莪第3區	100萬令吉	100萬令吉，只限有地分層地契	同上
檳島	100萬令吉	300萬令吉	州政府批准時另收徵費
威省	50萬令吉	100萬令吉	同上
柔佛	100萬令吉	100萬令吉	單層與1.5層排屋不允許

這張表對賣方的意思很直接：房子的成交價低於所在州的外國人門檻，就只能賣給馬來西亞公民。另外，外國利益（foreign interest）的定義包括永久居民，所以買方是永久居民時，一樣要申請州政府同意。

賣方自己也可能需要州政府同意，但原因與國籍無關：地契若註記有轉讓限制（sekatan kepentingan），不論買方是誰，轉讓都要先取得州政府書面批准。租賃地契一律需要，部分永久地契也有。這種情況下，買賣合約通常寫成附條件合約，由賣方申請，申請費一般由賣方負擔，以合約約定為準。

賣給馬來西亞人或外國人各有什麼條件、買方的8%印花稅怎麼影響議價，詳見馬來西亞房子賣給馬來西亞人還是外國人？州門檻、州政府同意與買方8%印花稅。

從找買家到交屋，要經過哪些步驟？

業者整理的二手房流程如下：

出售前先整理文件：地契類型與轉讓限制、當初的買賣合約日期、房貸餘額、地稅與門牌稅、管理費是否繳清。
委託刊登、帶看。
買方出價並付誠意金：約為價格的2%至3%，存入仲介公司的客戶帳戶，不交給經紀個人。
簽買賣合約（Sale and Purchase Agreement，SPA）：定金補足到10%。這一天也是RPGT計算持有期間的「出售日」。
附條件事項：外國買方的州政府同意、地契轉讓限制的同意等。
稅務申報與預扣：賣方在簽約日起60天內申報RPGT；買方在同一期限內保留並繳交預扣款。
印花稅與轉讓：已發地契時簽轉讓表格14A（Borang 14A），尚未發分契時簽轉讓契約（Deed of Assignment）。
完成交易、清償房貸、交屋。
把賣房款匯出馬來西亞。

只有母地契、分契還沒發出的房產，以轉讓契約辦理，買方另登記私人告誡（private caveat）保障權益。

找仲介前，可以先知道幾個業者整理的說法：二手房的仲介費由賣方支付；依1986年估價師、評估師及房地產仲介規則附表七，買賣土地與建物的仲介費最高為成交價的3%，每宗最低1,000令吉；附條件合約要等最後一個條件達成，仲介費才到期。2018年的報導另指出，在海外推廣銷售馬來西亞房產時，不受3%上限約束，費用由委託人同意。委託前，把費率與到期條件寫進委託書。

律師費方面，馬來西亞半島的買賣轉讓依2023年律師收費令（2023年7月15日生效）：首50萬令吉1.25%（最低500令吉），其次700萬令吉1%。

賣房要繳哪些稅？誰付？

賣方要繳的只有RPGT；轉讓印花稅由買方負擔。

稅率看身分與持有年數。非馬來西亞公民且非永久居民的個人，屬RPGT法附表五的第III部分：

持有期間	外國個人（第III部分）	馬來西亞公民（第I部分，比較用）
第1至第5年	30%	另有稅率表
第6年起	10%	不課

這套稅率自2019年1月1日起適用。稅率作用在「應稅利得」上，不是成交價：出售價可扣除仲介費、律師費、估價費與提升房產價值的支出；取得價可加上當初的律師費與印花稅；房貸利息不能扣。個人另有減免：1萬令吉或應稅利得的10%，取較高者。這項減免官方寫明適用「個人」、沒有限定公民；外國個人在線上申報時能否同樣申報，待確認。第8條一生一次的自住房減免只給公民與永久居民。

持有期間從兩份合約日期算。有書面合約時，出售日就是買賣合約的日期，不是交屋或過戶日。當初的購買合約日期到這次的出售合約日期，決定適用30%還是10%。

這一點要看你兩份合約的日期，以及你是否持有永久居留。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

申報與繳稅有法定期限。2025年1月1日起RPGT改為自我評稅：賣方須在出售日起60天內，在內陸稅收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri，LHDN）MyTax 的 e-CKHT 線上提交 CKHT 1A，並在出售日起90天內繳清稅款或差額；紙本不受理。沒有馬來西亞稅號的賣方，可經 e-Daftar 申請。未繳清的稅款加徵10%，並可能被限制出境。

買方的7%是預繳，不是稅率。賣方是外國個人時，買方必須保留成交價的7%，在出售日後60天內繳給內陸稅收局，用來抵你的RPGT。2026年1月1日起，賣方可以在買方繳款前把自行計算的稅額正式通知買方，買方就改繳這個較低的金額；沒有應稅利得時，賣方提交 CKHT 3，買方可免除保留。多繳的部分依退稅程序退還賣方。

以吉隆坡某公寓單位為例（假設2022年8月購入、價格120萬令吉，2026年10月以145萬令吉出售），試算的RPGT約39,285令吉，而買方預設會扣101,500令吉。若在第6年才簽約出售，稅額降為約13,095令吉。完整算式與前提，見在馬來西亞賣房要繳多少稅？RPGT 30%／10%、買方預扣7%與試算例。

馬來西亞2027年財政預算案於2026年10月9日下午提交國會；本文查核時預算案尚未宣讀，所查資料未見RPGT稅率、7%預扣或外國買方印花稅的變動。預算案若宣布調整，生效日以憲報公布為準。

賣房款可以匯出馬來西亞嗎？要準備什麼？

可以。依馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）的外匯政策，非居民可以自由匯出在馬來西亞投資的撤資款，匯出須以外幣辦理；非居民也可以透過境內銀行，為任何目的把令吉換成外幣。截至2026年10月9日，所查外匯規定沒有為賣房款設上限，也沒有要求先向央行申請批准。

實際要交哪些文件，由承辦銀行決定。實務上可以準備：出售的買賣合約與轉讓文件、律師結算表與房貸清償明細、入帳紀錄、e-CKHT 申報確認與稅款憑證、當年購買的合約與購屋匯款紀錄，以及海外收款帳戶資料。

要留意的是，買方預扣的7%在稅局，不在你的帳戶裡；多扣的部分要等退稅。詳見馬來西亞賣房款怎麼匯出？外匯規定、銀行文件與7%退稅。

人不在馬來西亞，可以委託別人賣嗎？

可以。依1949年授權書法，在馬來西亞半島以外簽署的授權書，須由公證人、宣誓專員、法官、裁判官或馬來西亞領事官員等人員認證簽署。授權書一般還要把真實副本存放於高等法院；只用於土地局辦理過戶的授權書，依法律見證後可不適用這項規定。

在香港或台灣於公證人前簽署後，馬來西亞律師與土地局是否另外要求馬來西亞駐香港總領事館或駐台北的馬來西亞友誼及貿易中心認證、費用多少，所查資料未明寫，待確認，送件前先向承辦律師確認。步驟與文件見人在海外怎麼賣馬來西亞房產？授權書、公證與領事認證。

用第二家園（MM2H）買的房子，可以賣嗎？

要先看10年限制。第二家園計畫（Malaysia My Second Home，MM2H）的官方指引寫明，參加者獲批後必須購買並持有住宅，10年內不得出售，除非是為了換購價值更高的住宅。10年從哪天起算、換購前怎麼申請、違反的後果，官方資料未明寫，待確認；簽約前應先向 MM2H 中心取得書面答覆。

MM2H 不改變稅務身分：沒有永久居留的持有人，RPGT 仍屬第III部分。

委託仲介之前，先準備哪些文件？

先備齊這幾樣，後面的步驟會順很多：

地契：分層地契、個別地契，或只有母地契（以轉讓契約轉讓）；看清楚是永久地契還是租賃地契、有沒有轉讓限制。
當初的買賣合約：日期決定稅率，價格與律師費、印花稅收據決定取得價。
裝修與改善工程單據：可能列為可扣除的支出。
當年地稅、門牌稅收據：外國買方申請州政府同意時，也要附上這兩份收據與賣方護照影本（柔佛的清單如此列明）。
管理費對帳：公寓買方會查核有沒有欠繳管理費。
房貸清償證明：有房貸時，向銀行申請。
馬來西亞稅號與申報安排：委託律師或稅務代理在60天內提交申報。

完整清單與MM2H持有人的注意事項，見馬來西亞賣房前的文件清單：地契、稅單、管理費與MM2H持有人須知。

想釐清你的情況

稅率、買家範圍與授權都要看個案條件，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

海外大小事，先問問宅點！

宅點｜海外房產與全球生活第一站

以資訊與研究，陪你掌握新知、看懂變化。

海外大事電子報訂閱電子報 →

外國人在馬來西亞賣房 FAQ

外國人在馬來西亞賣房，自己要申請州政府同意嗎？

不必為外國人身分另外申請。外國人購置同意由外國買方申請；只有地契註記轉讓限制時，賣方要申請轉讓同意，這與買方國籍無關。

外國人持有滿5年再賣，RPGT是多少？

從第6年起適用10%；第1至第5年為30%。持有期間以兩份買賣合約的日期計算。

買方扣的7%就是我的稅嗎？

不是。7%是買方替你預繳的金額，實際稅額以你的申報為準；多扣的退還，不足的由你補繳。2026年起也可以先把稅額通知買方，改扣較低金額。

業主不在馬來西亞，賣房款可以匯回台灣或香港嗎？

可以申請匯出，須以外幣辦理。銀行會看買賣合約、律師結算表與稅務紀錄等文件，以承辦銀行的要求為準。

我的公寓價格低於外國人門檻，還能賣嗎？

可以賣給馬來西亞公民。成交價低於所在州的外國人最低價格時，外國買方取得不了州政府同意。

名詞小詞典

房地產盈利稅（Cukai Keuntungan Harta Tanah，RPGT）：出售馬來西亞房產時，就利得課徵的稅。
第III部分（Part III）：RPGT法附表五中，非公民且非永久居民的個人與外國公司這一類賣方。
內陸稅收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri，LHDN／HASiL）：馬來西亞的稅務機關。
e-CKHT：內陸稅收局 MyTax 網站上的RPGT線上申報系統。
州政府同意（State Authority consent）：外國人購置房產前須向州政府取得的批准。
轉讓限制（sekatan kepentingan）：地契上註記、轉讓前須州政府批准的限制。
買賣合約（Sale and Purchase Agreement，SPA）：買賣雙方簽訂的合約，簽約日即RPGT的出售日。
轉讓表格14A（Borang 14A）：已發地契的房產辦理轉讓登記所用的表格。
轉讓契約（Deed of Assignment）：分契未發出時，以契約方式轉讓權益的文件。
第二家園計畫（Malaysia My Second Home，MM2H）：馬來西亞的長期居留計畫。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。稅務規定依內陸稅收局網站與2026年第2號作業指引；2025年財政法（第874號法令）條文為第三方網站轉載的官方刊本；授權書法條文為律師事務所轉載的合併版。各州外國人門檻依律師公會通函所附、資料截至2024年10月的條件表，各州現行條件以州土地局為準。以下結論是條文沒有直接寫明、由查證歸納：外國賣方不必為外國人身分另申請出售同意（同意由買方申請）、外匯規定沒有設上限或事先批准；以下列為待確認：外國個人能否申報1萬令吉／10%減免、港台授權書是否另需領事認證、MM2H 10年限制的起算與程序、各州現行徵費。流程、定金、仲介費與銀行文件屬業者或實務整理。2027年財政預算案於查核當日下午提交國會，查核時尚未宣讀，之後可能改變。