日本固定資產稅是什麼？課稅標準、繳稅時間與屋主責任

本文是宅點百科日本房產持有稅系列的一篇。我們整理固定資產稅向誰課、怎麼算、何時繳，以及屋主要注意什麼。本文寫給在日本有房、或考慮在日本買房的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在海外、在日本沒有居留身分的人。

簡單說，固定資產稅（固定資産税）是日本地方政府每年收的一種稅。每年1月1日持有土地、房屋或折舊資產的人，要按資產的價格繳這筆稅。想先了解持有日本房產每年可能要繳哪些稅，以及都市計畫稅的概況，可先看持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報。

舉例（虛構情境）：住在台北的林先生，在東京23區有一間公寓。下面幾節會用林先生的情況，說明規則怎麼套用。

固定資產稅是誰課的？誰要繳？

房子在哪個市町村，就由那個市町村來課。東京23區比較特別，由東京都來課。

要繳稅的人，是每年1月1日登記在「固定資產課稅台帳」上的所有人。

納稅義務人：依法要繳這筆稅的人。
固定資產課稅台帳（固定資産課税台帳）：地方政府記錄課稅資產和所有人的名冊。

台帳上的所有人，具體這樣認定：

土地：登記簿或土地補充課稅台帳上寫的所有人。
房屋：登記簿或房屋補充課稅台帳上寫的所有人。

登記簿就是不動產的官方登記紀錄。所以原則上，房產登記在誰名下，就由誰繳。

例外是登記所有人在1月1日前死亡等情形。這時，1月1日實際擁有土地或房屋的人要繳稅。這個人還可能要交「現所有者申告書」，也就是向政府說明現在誰是所有人的文件。

如果家人名下的日本房產在年初前出現這類變動，實際擁有房產的人要留意這份文件。

舉例：林先生的公寓登記在林先生名下。只要1月1日台帳上的所有人是林先生，那年就由林先生繳稅。

稅率是多少？課稅標準怎麼算？

東京23區的稅率是1.4%。其他市町村不能直接套用這個數字。

計稅用的「課稅標準額」，不是市價或成交價。

在東京都，土地若被認定為「住宅用地」（住宅用地），就按下表計算課稅標準：

認定看每年1月1日的狀態。
純住宅用地，面積最多算到上面房屋樓地板面積的10倍。

區分	條件	固定資產稅課稅標準
小規模住宅用地（小規模住宅用地）	每戶住宅200平方公尺以內	價格×1/6
一般住宅用地（一般住宅用地）	每戶超過200平方公尺、且符合一般住宅用地認定的部分	價格×1/3

以上依東京都資料整理。兩種都要先通過住宅用地認定。表中比例只用在固定資產稅；都市計畫稅另見都市計畫稅是什麼？哪些日本房產需要繳付。

舉例：林先生公寓的土地，要先在1月1日被認定為住宅用地，才可能適用表中的比例。

稅單何時寄出？分幾期繳？

東京23區2026年度的稅單，在2026年6月1日寄出，分四期繳。這份通知書同時包含固定資產稅和都市計畫稅。

期別	繳納期限
第1期	2026年6月30日
第2期	2026年9月30日
第3期	2026年12月28日
第4期	2027年3月1日

這四個日期只適用東京23區2026年度，不能當成每年固定的日期。

有房產卻沒收到稅單，是什麼原因？

在東京23區，有房產卻沒收到某項資產的稅單，可能有兩個原因。

原因一：1月2日以後才取得

東京23區以1月1日為「賦課基準日」，也就是決定當年度向誰課稅的日子。
1月2日以後才取得的資產，當年度不會收到它的稅單。
那一年的納稅義務人，仍是1月1日台帳上的所有人。

原因二：金額沒達到門檻

同一人在同一區擁有的資產，課稅標準額合計後：

土地未達30萬日圓：土地不課固定資產稅。
房屋未達20萬日圓：房屋不課固定資產稅。

門檻看的是課稅標準額，不是市價或成交價。土地和房屋分開算。

舉例：如果林先生是1月2日以後才買下公寓，當年度不會收到這間公寓的稅單。那一年要繳稅的人，是1月1日台帳上的所有人。

人在海外，怎麼收稅單、怎麼繳，另見外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。每年要付的完整費用項目，可看日本房產年度成本表：固定資產稅、管理費、修繕金與保險。

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常見問題

固定資產稅的稅率是1.4%嗎？ 東京23區是1.4%。其他市町村不能直接套用這個數字。

東京23區什麼時候繳固定資產稅？ 2026年度的稅單在2026年6月1日寄出，分四期繳，最後一期期限是2027年3月1日。

1月2日以後買的房子，當年度會收到稅單嗎？ 在東京23區不會，因為1月1日是賦課基準日。

人在海外，也要繳固定資產稅嗎？ 要不要繳，看你1月1日是否列在固定資產課稅台帳上的所有人；跟住在哪裡無關。海外收件與繳稅方式另見外國屋主持有日本房產，要如何接收稅單與安排繳稅？。

名詞小詞典

固定資產稅（固定資産税）：日本地方政府按每年1月1日土地、房屋、折舊資產所有人持有資產的價格課徵的稅。
固定資產課稅台帳（固定資産課税台帳）：每年1月1日列在上面的土地、房屋或折舊資產所有人，就是固定資產稅納稅義務人。
課稅標準額（課税標準額）：東京23區判斷是否達免稅點所用的金額，不等於市價或成交價。
賦課基準日：決定當年度向誰課稅的日子；東京23區為1月1日。
住宅用地（住宅用地）：東京都依每年1月1日狀態認定；純住宅用地最多計入其上房屋樓地板面積的10倍。
小規模住宅用地（小規模住宅用地）：每戶住宅200平方公尺以內的住宅用地。
一般住宅用地（一般住宅用地）：住宅用地中每戶超過200平方公尺、且符合認定的部分。

資料說明

資料查核日期為2026年10月21日。本文有關東京23區的稅率、納稅義務人、通知書寄送日、四期繳納期限與免稅點，均整理自東京都主税局的官方頁面；住宅用地課稅標準特例為東京都資料所載，其他市町村的稅率與課稅標準不能直接套用。「房產登記在誰名下，原則上就由誰繳」是依台帳與登記簿的相關規定歸納，官方頁面沒有用這句話直接寫明。1月2日後取得資產不會收到該年度稅單，是依1月1日賦課基準日所述；買賣雙方之間如何分攤稅金，不在這項規定內，本文未整理。住宅用地特例以外的課稅標準計算方式、折舊資產的課稅標準、減免與申報程序，以及2027年度的寄送日與繳納期限，本文均未涵蓋。文中林先生為虛構舉例，只用來說明規則如何套用。