本文是宅點百科日本房產持有稅系列的一篇。我們以東京23區和大阪市的規定為例，說明外國屋主在日本有房時，稅單會寄到哪裡、要怎麼繳稅。本文寫給在日本有房或考慮買房的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，也包括住在日本以外、在日本沒有居留身分的人。
貫穿全文的舉例（僅為舉例）：林先生原本在東京工作，和家人一起買了一間東京23區的公寓。登記簿上，林先生排在第一位。後來林先生因海外調職搬回台北，公寓改為出租。
日本房產稅單會寄給誰？共有或年中買房會怎樣？
簡單說：依東京都資料，誰在每年1月1日登記為屋主，那一年的稅就由誰繳。
這個要繳稅的人，法律上叫「納稅義務人」。
- 固定資產稅：由每年1月1日列在固定資產課稅台帳（固定資産課税台帳）上的所有人繳。課稅台帳就是稅務單位記錄「這塊地、這間房屬於誰」的名冊。具體來說，是登記簿或補充課稅台帳上寫的土地或房屋所有人。
- 都市計畫稅：同樣由1月1日登記在台帳上的土地或房屋所有人繳。
在東京23區，下面三種情況要特別注意：
| 情況 | 結果 |
|---|---|
| 房子是共有登記 | 稅單只寄給登記簿上排第一位的人（第一順位名義人）。其他共有人不會另外收到。 |
| 登記的屋主在1月1日前死亡等 | 1月1日實際擁有土地或房屋的人要繳稅。這個人可能要交「現所有者申告書」，向稅務單位說明現在誰是屋主。 |
| 1月2日以後才取得房產 | 1月1日是決定誰繳稅的日子（賦課基準日）。所以當年不會收到這筆房產的稅單。 |
舉例：林先生排在登記簿第一位，所以稅單寄給林先生，一起登記的家人不會另外收到。
住在海外，也要繳固定資產稅嗎？
以大阪市為例：要繳，住在國外不會因此免稅。
大阪市說明，住在海外的外國人等海外居住者，持有大阪市的土地或房屋時，固定資產稅等不會因為住在哪裡而免除。
固定資產稅和都市計畫稅的基本規定，可見持有日本房產每年要付什麼稅？固定資產稅、都市計畫稅與出租申報。
人在海外，稅單要寄到哪裡？可以指定誰代收嗎？
可以指定。在東京23區，搬離日本前就要先決定由誰代收稅單。
這位代收的人叫「納稅管理人」（納税管理人）。意思是：你不在日本時，由你指定、代你收稅單的人。
東京23區
- 屋主因海外調職等搬出日本，要向房產所在區的都稅事務所交「納稅管理人申告書」。
- 交了之後，稅單會寄給納稅管理人。
大阪市
- 海外居住的屋主，可以申告一位住在大阪市內的納稅管理人。
- 如果想找住在市外、適合的人，要另外申請核准。
- 同一個行政區只能選一人。
- 申告書交給房產所在區所屬的市稅事務所，也可以用 eLTAX（日本地方稅的網路申報系統）辦理。
舉例：林先生搬回台北前，要到公寓所在區的都稅事務所交納稅管理人申告書。之後，稅單就寄給這位納稅管理人。
東京23區的稅單什麼時候寄、分幾期繳？
2026年度的稅單在2026年6月1日寄出，稅款分四期繳。
這裡的稅單，是固定資產稅和都市計畫稅的通知書。2026年度的繳納期限如下：
| 期別 | 繳納期限 |
|---|---|
| 第一期 | 2026年6月30日 |
| 第二期 | 2026年9月30日 |
| 第三期 | 2026年12月28日 |
| 第四期 | 2027年3月1日 |
表中日期只適用2026年度，不是每年固定的日期。
稅單沒收到或地址變更，怎麼辦？
在東京23區，稅單寄出後10日以上還沒收到，可以聯絡房產所在區都稅事務所的固定資產稅班。
搬家改地址也要注意：改了住民票地址，稅單不會跟著改寄。住民票就是你在日本的住址登記。
在東京23區，固定資產稅和都市計畫稅通知書的寄送地，要另外申請變更：
- 想讓每年6月的稅單寄到新地址，要在3月底前辦理。
- 4月以後才辦理的，當年還要另外使用郵局的轉寄服務。
出租日本房產，海外屋主要怎麼處理所得稅申報？
出租日本房子的租金，屬於要在日本申報所得稅的所得類型。但你個人是否要申報，還要逐案確認。
國稅廳的說明如下：
- 日本境內房產的租金，算是非居住者的「國內來源所得」。非居住者是日本稅法上不算住在日本的人；國內來源所得就是在日本產生的所得。
- 這類所得要用「總合課稅」方式計算，也就是和其他所得合併算稅，再做「確定申告」（自己算出一年所得、向稅務署申報）。
- 個人是否須申報、是否被扣繳、可以適用哪些租稅協定，都要逐案核對。
非居住者如果須辦日本所得稅確定申告，要向納稅地所轄的稅務署，交「所得稅／消費稅納稅管理人選任或解任申報」。這份申報用來指定或取消納稅管理人。
這和前面固定資產稅的納稅管理人，是兩套不同手續：
| 稅別 | 交給誰 |
|---|---|
| 固定資產稅 | 都稅事務所（東京23區）或市稅事務所（大阪市） |
| 所得稅 | 納稅地所轄的稅務署 |
國稅廳這份說明以海外勤務者（在海外工作的人）為主要例子。從未在日本居住的屋主，要先確認自己的申報義務和納稅地。
舉例：林先生把公寓出租，要先確認自己是否須申報。如果須申報，要另外向稅務署交所得稅的納稅管理人申報。
租金收入和可扣除的項目，可見出租日本房產要交哪些稅？租金收入、管理費扣除與申報。
稅單誰收、誰當納稅管理人、租金要不要申報，都要看房產在哪裡和你的申報義務。宅點可以為你安排合適的專員協助。 問問宅點
常見問題
人在海外，沒收到日本房產稅單該怎麼辦？ 在東京23區，稅單寄出後10日以上還沒收到，可以聯絡房產所在區都稅事務所的固定資產稅班。
改了住民票地址，稅單會跟著改寄嗎？ 在東京23區不會。稅單寄送地要另外申請變更；要趕上6月的稅單，須在3月底前辦好。
共有房產為什麼只有一個人收到稅單？ 東京23區的稅單只寄給登記簿上排第一位的名義人，其他共有人不會另外收到。
東京23區稅單可以分幾期繳？ 2026年度分四期，期限依序為2026年6月30日、9月30日、12月28日及2027年3月1日。
資料說明
本文資料查核日期為2026年10月21日。大阪市「海外居住者不免除固定資產稅等」的說明，只適用大阪市；原文只說海外居住者，未依居留資格分類。東京23區的稅單寄送、納稅管理人與變更送達地規定，也只適用東京23區。日本其他地區的稅單寄送與納稅管理人規定，本文未列入。東京23區四期繳納期限為2026年度，其他年度期限未列入。出租所得稅的說明出自國稅廳 No.1926，該文以海外勤務者為主例；其中出境時點、所得控除及申報期限等細節，不可直接套用於從未在日本居住的屋主。文中林先生的情境僅為舉例，不代表個案結論。
參考資料
東京都主税局－固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ／ 大阪市財政局－大阪市：よくある質問（土地・家屋関係） ／ 国税庁－No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為2026年10月21日。日本與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。
