外國人在日本賣房要交什麼稅？讓渡所得與持有年期影響

本文是宅點百科日本移居稅務系列的一篇。外國人在日本賣土地或房子，會碰到三件事：讓渡所得、持有年期稅率、非居民預扣稅。本文寫給在日本有房、考慮出售的外國屋主，包括住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方的華人讀者。

讓渡所得（譲渡所得）就是賣掉資產賺到的錢。這篇寫給住在台灣或香港、持有日本房產並考慮出售，或規劃移居日本的讀者。

舉例說明（以下為舉例情境）：住在台北的林先生，在日本有一間收租公寓，正在考慮賣掉。後面每一段，都會把規則套到林先生的情況上。

賣日本房產，要繳的稅是怎麼算的？

簡單說：先算賺了多少，再看房子持有多久，決定用哪一種稅率。

賺了多少：出售價款，減掉取得費和出售費用。
取得費：當初為了買到這塊地或這間房子付出的成本。
出售費用：為了把房子賣掉而花的錢。

日本把賣地、賣房的所得單獨算稅，不和事業所得、薪資所得加在一起。這叫分離課稅（分離課税）。

你在日本稅法上算不算居住者（居住者），判斷方式見投資者移居日本前，先了解資本收益、房產出售與海外投資的稅務影響。非居住者（非居住者）是指不符合居住者條件的個人。

如果你賣房時是非居住者或外國法人，買方還要先扣一筆稅，後文說明。

套到林先生身上：林先生第一步要確認，賣房時自己在日本稅法上是不是居住者。

持有年期怎麼分？長期與短期稅率差多少？

簡單說：持有超過5年算長期，稅率較低；5年以下算短期，稅率較高。

持有多久，是以「出售那一年的1月1日」來算。

持有期間（以出售年1月1日為準）	所得稅率	居民稅率	附加稅（以基準所得稅額計）
長期：超過5年	15%	5%	2026年度：復興特別所得稅2.1%；2027年度起：復興特別所得稅1.1%＋防衛特別所得稅1%
短期：5年以下	30%	9%	同上

長期、短期都要再加附加稅。附加稅是用基準所得稅額（也就是先算出來的那筆所得稅）乘上比例。

2026年度：加2.1%的復興特別所得稅（復興特別所得税）。
2027年度起：改成復興特別所得稅1.1%，加上防衛特別所得稅（防衛特別所得税）1%。
合計仍是2.1%，和所得稅一起申報繳納。

要注意：上表是一般土地建物的所得稅率和居民稅率，不是總稅率。自住住宅等特例，另有適用條件和稅率。

出售年份會決定你適用長期或短期。賣之前，先用出售年1月1日確認持有期間。

套到林先生身上：到出售那年1月1日，公寓若已持有超過5年，就適用長期；5年以下，就適用短期。

賣掉自住住宅，有什麼扣除或較低稅率？

簡單說：自己住的房子有兩種優惠，但要逐項符合官方條件才能用，不是所有住宅都適用。

3,000萬日圓扣除：出售符合自住住宅（居住用財産）特例條件的房屋，不論持有幾年，最多可從出售所得扣掉3,000萬日圓。
輕減稅率（軽減税率の特例）：一種較低的所得稅率。只限日本境內的自住住宅；房屋和它的土地，在出售年1月1日都要持有超過10年，還要符合其他條件。

符合輕減稅率全部條件時，所得稅這樣算：

課稅長期出售所得	所得稅
6,000萬日圓以下的部分	按10%計算
超過6,000萬日圓	超過的部分乘15%，再加600萬日圓

除了所得稅，另外還有復興特別所得稅和居民稅。

套到林先生身上：這間公寓是收租用，不是林先生自己住的。能不能用這兩種優惠，要逐項核對官方條件。

非居民賣方會被預扣稅嗎？10.21%是什麼？

會。原則上，買方付款時會先從價款扣下10.21%。

這叫預扣稅款（源泉徴収）：付款的一方在付錢時，先代你扣下稅款。條件如下：

賣方：非居住者或外國法人。
買方：在日本境內購買日本土地等，並在日本國內付款。
稅目：2026年度是所得稅和復興特別所得稅；2027年度起另含防衛特別所得稅。合計扣繳率仍是10.21%。

例外：個人為自己或親屬居住而買，而且出售價款不超過1億日圓，買方付款時不必預扣這筆稅。

如果你賣房時是非居民賣方，簽約前先和買方確認會不會被預扣10.21%。這樣實際收到的錢才不會和預期不同。

套到林先生身上：林先生若賣房時是非居住者，又不屬於上面的例外，原則上會先被扣下價款的10.21%。

出售所得怎麼計算？哪些能當成本扣掉？

簡單說：賣價減掉買房成本和賣房花費，剩下的就是要算稅的所得。

項目	能不能扣
購買價款、建築價款、購買手續費、設備費、改良費	可以，算進取得費
為出售支付的仲介手續費	可以，算進出售費用
修繕費、固定資產稅等維持管理費	不屬直接出售費用
收取出售價款的費用	不屬直接出售費用
已列入事業所得等必要經費的支出	不能再算進取得費

建物還有兩點要注意：

建物的取得費，要減掉持有期間相當於折舊費的金額。折舊費可以理解成房子隨時間變舊而減少的價值。
取得費不明，或實際取得費低於出售價5%時，可以用出售價的5%當取得費。這叫概算取得費（概算取得費）。

套到林先生身上：公寓一直在收租。林先生要檢查哪些支出已列入事業所得等的必要經費，這些就不能再算一次。

下一步要確認什麼？

簡單說：照下面順序，一項一項確認。

賣房時，你是不是日本稅務居住者。
以出售年1月1日為準，持有期間是超過5年還是5年以下。
整理取得費和出售費用的單據；建物還要扣掉持有期間相當於折舊費的金額。
可能符合自住住宅特例的話，逐項核對官方條件。
如果你是非居民賣方，事先和買方確認價款會不會被預扣10.21%。

每個出售案件的身分、持有期間與特例條件都不同，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

常見問題

賣日本房產的持有年期怎麼算？ 看出售年1月1日的持有期間。超過5年是長期，5年以下是短期。

一般長期和短期的稅率是多少？ 一般長期是所得稅15%、居民稅5%；短期是所得稅30%、居民稅9%。兩者都要再依基準所得稅額加附加稅。

自住住宅賣掉可以扣多少？ 符合自住住宅特例條件的房屋，不論持有幾年，最多可從出售所得扣掉3,000萬日圓。

非居民賣方會被預扣多少？ 買方在日本境內付款時，原則上按價款10.21%預扣。個人為自己或親屬居住而買、且價款不超過1億日圓時，不必預扣。

名詞小詞典

讓渡所得（譲渡所得）：出售資產所產生的所得，本文指出售日本土地或建物的所得。
分離課稅（分離課税）：把出售所得與事業所得、薪資所得等其他所得分開計算稅額。
非居住者（非居住者）：不符合居住者條件的個人。
自住住宅（居住用財産）：供自己居住使用的住宅。
輕減稅率（軽減税率の特例）：日本境內自住住宅持有超過10年並符合其他條件時，適用的較低所得稅率。
預扣稅款（源泉徴収）：付款方在支付價款時先代扣稅款。
取得費（取得費）：為取得土地或建物而支付的成本。
概算取得費（概算取得費）：以出售價5%估算的取得費。

資料說明

本文資料查核日期為2026年10月21日。持有期間判斷、長期與短期稅率、5%概算取得費、取得費與出售費用範圍，均整理自國稅廳讓渡所得相關問答頁，屬官方直接載明。2027年度起附加稅分列為復興特別所得稅1.1%及防衛特別所得稅1%，依據為國稅廳說明附加稅修法的問答頁（No.1522），套用於土地建物出售時，請再以No.3208、No.3211頁的最新內容為準。自住住宅特例與輕減稅率，本文只列主要門檻，未列全部適用條件。非居民或外國法人被預扣10.21%後，賣方後續如何申報或清算，本文未整理。