海外房產可以放進香港信託嗎？日本、泰國、英國、澳洲、新加坡的限制

本文是宅點百科香港家族信託系列的一篇。我們整理了日本、泰國、英國、澳洲、新加坡的房產放進香港信託時，各地的主要限制。如果你是手上有海外房產、想用香港信託把財產傳給家人的華人讀者，不論住在香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞或其他地方，這篇是寫給你的。

答案是可以，但有前提。香港信託成立了，海外房產不會因此只照香港的文件走。香港信託本身是什麼，見香港家族信託是什麼？海外家庭用信託做傳承與資產管理前要知道的事。

先認識信託裡的三個角色：

委託人：把財產放進信託的人。
受託人：幫你保管和管理財產、依約定照顧受益人的人。
受益人：從信託得到好處的人。

每個地方先看的重點不同，可先看下表：

房產所在地	先看什麼	關鍵數字或期限
日本	依《不動產登記法》辦理信託登記	2024年4月1日起，外國居住的外國人或外國法人申請成為所有權登記名義人，適用住所證明通達
泰國	外國人買地條件、公寓外國人持份上限	買地須同時符合投資至少4,000萬泰銖並持續至少5年、內政部長許可、上限1萊、地點與自住條件；公寓外國人合計不超過49%
英國	土地登記、信託登記服務、SDLT、IHT	符合條件的非居民住宅交易 SDLT 加收2%；2020年10月6日前取得的 TRS 登記期限為2027年9月1日
澳洲	受託人是否算外國投資人、各州附加稅、空置費	2025年4月1日至2027年3月31日原則禁止外國人買已建成住宅；新南威爾斯州附加買家印花稅9%、維多利亞州外國買家附加印花稅8%
新加坡	住宅 ABSD (Trust)、外國人買有地住宅須批准	ABSD (Trust) 65%；部分退還須於文書簽立後6個月內申請

舉例來說（虛構情境）：住在台北的林先生，在日本有一間收租公寓，也考慮讓香港信託在新加坡買一間住宅。後面各段會把各地規則套進這個例子。

日本房產可以放進香港信託嗎？

可以，但一定要在日本辦信託登記。只在香港簽文件不夠。

信託登記，就是在日本的房產登記上，記下這間房子的信託資料。日本法律規定：

信託登記要和相關的權利登記一起申請，例如保存、設定、移轉或變更登記。
受託人可以自己一個人申請信託登記。
登記內容包括委託人、受託人、受益人的姓名或名稱及地址。
也要登記信託目的、財產管理方法、信託結束的原因（終止事由）等。

受益人資料不是一律可以不登記。只有已登記下列其中一項，才可不登記受益人的姓名或名稱及地址：

受益人的指定條件或決定方法
信託管理人
受益人代理人（只限這位代理人所代理的受益人）
受益證券發行信託
無受益人之信託

所以，不要以為房產放進信託後，受益人就能完全匿名。

另一個日期要記住：2024年4月1日或之後提出的登記申請，外國居住的外國人或外國法人，若要成為所有權登記名義人（登記上的屋主），要依日本法務省關於住所證明資訊的通達辦理。通達是主管機關發出的行政指示。要交哪些證明文件，請另按現行規定確認。

套到林先生的例子：日本公寓要放進香港信託，要在日本辦信託登記。信託登記要和相關權利登記一起申請，也要寫明受益人資料，除非符合上面的免登記情形。

日本信託登記與之後出售的細節，另見把日本房產放進信託：信託登記、登錄免許稅與之後出售。

泰國房產可以放進香港信託嗎？土地和公寓有什麼不同？

泰國對外國人買土地和買公寓，規定差很多。土地要同時符合好幾個條件；公寓則有外國人合計49%的上限。

外國人買泰國土地，要全部符合以下條件：

投資至少4,000萬泰銖，並持續至少5年
取得內政部長許可
最多持有1萊土地
土地在曼谷、芭達雅、府市鎮或依法指定的住宅區，且在軍事安全區外
只供本人居住

違反這些條件，可能被要求售回。

繼承也有上限。外國人以法定繼承人（依法律有權繼承的人）身分取得泰國土地時，繼承的土地加上原本已有的土地，不能超過泰國《土地法》允許的面積。

公寓的規定不同：

符合居留、投資促進或外幣匯入等資格的外國人或法人，可以持有公寓單位。
一棟公寓裡，外國人合計持有的面積，不能超過全部單位總面積的49%。

注意：這條規定不代表香港信託的受託人可以登記泰國公寓。要另外按信託及外國人資格核對。

英國房產放進香港信託，要注意哪些登記和稅？

要分開看三件事：土地登記、信託登記服務、稅。每一件規定都不一樣。

一、土地登記（英格蘭及威爾斯已登記土地）

英國土地登記冊只記「法律上誰擁有」，不記「誰享有好處」：

法定所有權：法律上登記為業主的權利。
受益權：從這個財產得到好處的權利。

信託的受託人會以屋主身分登記。受託人能怎麼處分房產，可以被登記上的限制（restriction）約束。

只有一位受託人持有時，應該登記 Form A 限制（Form A restriction）。這要主動申請，登記處不會自動加上。所以，不要以為一位受託人就能自由出售。

二、信託登記服務（Trust Registration Service, TRS）

TRS 是英國讓信託登記資料的服務。非英國的明示信託（當事人刻意成立的信託），若受託人直接取得並登記合資格的英國土地權益，就可能要登記：

2020年10月6日起取得：納入。
2020年10月6日前取得、且2026年6月30日仍持有：也納入，登記期限為2027年9月1日。
透過公司持有，不等於受託人直接取得。

三、稅

英國土地印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT），是英格蘭及北愛爾蘭房產轉移時可能要繳的稅：

轉移時有付款或其他應課稅對價（chargeable consideration），可能要繳 SDLT。轉入信託不會因此當然免稅。
英格蘭及北愛爾蘭符合條件的非英國居民住宅交易，SDLT 另加2%。香港信託算不算非居民，要按個案核對；不是每個香港信託都要多付2%。
2025年4月1日起，交易若適用額外住宅較高 SDLT 稅率，首12.5萬英鎊那一段是5%。這只是第一段，不是整筆交易的稅率。
非居民的2%可能再疊加。信託交易要按身分與受益權判斷。

英國遺產稅（Inheritance Tax, IHT）：

住在海外的人，英國境內資產（例如房產）仍可能要繳 IHT。
但信託資產另有規則。香港信託持有英國房產，要按信託類型、資產與相關人的居住身分另外核對。
2025年4月6日起，海外資產是否納入 IHT，改看是否為英國長期居民。一般看課稅事件前20個稅年中，是否至少10年是英國稅務居民。
持有英國土地或房屋的相關財產信託（relevant property trust），若超過 IHT 門檻：每滿十周年可能課十年費；財產轉出時也可能課轉出費（exit charge）。

住宅包封年度稅（Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED）：

主要針對公司持有、價值超過50萬英鎊的英國住宅。
自然人受託人直接持有，不會因為「信託」二字就自動適用。
透過公司持有，要另外核對。

以上各項都另有交易類型、信託類型與個別豁免，要逐案核對。

澳洲房產放進香港信託，受託人算外國人嗎？

不一定。要看誰享有受益權、誰有控制權，不能只看信託在香港成立。一旦被當成外國投資人（foreign investor），買住宅、各州附加稅、空置申報都會不同。

澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board, FIRB）的外國投資人，可以包括信託的受託人。條件是下列任一方對信託有重大權益：

非澳洲通常居民
外國公司
外國政府

外國投資人買住宅的兩條基本規則：

取得住宅土地權益，原則上不論價值，都要先提外資申請。
2025年4月1日至2027年3月31日，原則禁止外國人買已建成住宅，有有限例外。

各州附加稅

酌情信託，指由受託人決定分給誰、分多少的信託。兩州對酌情信託的判斷都比較寬。

州	稅目	數字與日期	怎麼判斷
新南威爾斯州	附加買家印花稅（surcharge purchaser duty），在一般轉讓印花稅（transfer duty）之外另繳	2025年1月1日起，外國人簽訂住宅相關房產買賣或轉讓協議，為應課稅價值9%；仍須核對過渡條款	受託人是否屬外國人，依信託類型及受益人判斷，酌情信託標準尤其寬
新南威爾斯州	附加土地稅（surcharge land tax）	2025土地稅年度起，外國擁有人持有住宅土地，為土地價值5%	信託身分按受益權等條件判斷
維多利亞州	外國買家附加印花稅（foreign purchaser additional duty），在一般轉讓稅之外另計	2019年7月1日起，外國買家取得住宅房產，稅率8%	外國買家（foreign purchaser）包括外國信託（foreign trust）的受託人；外國自然人、外國公司或另一外國信託受託人對信託財產有重大權益，即可構成外國信託；酌情信託另有較寬的判斷
維多利亞州	缺席屋主附加稅（absentee owner surcharge），疊加一般土地稅與信託附加	2024土地稅年度起為4%，可適用於缺席信託（absentee trust）受託人持有的土地	要判斷是否屬缺席信託，也要核對土地稅豁免與應稅價值門檻

各州附加稅另有交易類型、信託類型與個別豁免，要逐案核對。

空置費

適用空置費制度的外國住宅屋主，要注意兩件事：

可能要繳空置費（vacancy fee）：住宅在一個空置年度（vacancy year）內，居住或出租使用未達183天（即空置183天或以上）。申報資格、例外與金額要另外核對。
每年要申報：就算不一定要繳，只要適用制度且仍持有已建成住宅，每個空置年度結束後30日內，都要透過外國投資者網上服務提交空置費申報表（vacancy fee return）。

只持有未建成住宅空地的人，不適用這項申報。已售出或不再是外國人等情況，另按澳洲稅務局（Australian Taxation Office, ATO）指引核對。

新加坡住宅放進香港信託，要先付多少 ABSD？

要先付65%。受託人買新加坡住宅，額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）適用65%的 ABSD (Trust)。

新加坡的規定：

2023年4月27日起，外國人買住宅 ABSD 為60%；受託人買住宅的 ABSD (Trust) 為65%。
住宅有償轉給受託人持有，也可能適用65%。
外國人買有地住宅（含聖淘沙灣），要依《住宅房產法》（Residential Property Act）申請批准；外國信託不能直接繞過。

先付的65%，能不能退？不能預設全退。只有同時做到下面兩點，才可能退還部分款項：

所有受益人都是可識別個人受益人等條件成立
在文書簽立後6個月內申請

適用範圍也有界線。新加坡國內稅務局（Inland Revenue Authority of Singapore, IRAS）說明，65% ABSD (Trust) 適用2022年5月9日起轉入生前信託（本人在世時成立的信託）的住宅。死亡後才生效的遺囑信託，不屬這項 ABSD (Trust) 規則。

套到林先生的例子：香港信託的受託人在新加坡買住宅，要先付65% ABSD (Trust)。之後能不能退一部分，要看所有受益人是否都是可識別個人受益人等條件，而且要在文書簽立後6個月內申請。

放進香港信託，就可以避開日本或泰國的繼承法嗎？

不能一概而論，尤其是不動產。香港法院和遺產承辦處只管香港境內的遺產；香港以外的遺產，要照財產所在地的法規處理。

遺產承辦處是香港處理遺產承辦文件的機關。香港法律對信託另有一條相關規定，它的適用條件與界線，見香港家族信託是什麼？海外家庭用信託做傳承與資產管理前要知道的事。

台灣居民還要注意一點。經常居住台灣境內的中華民國國民過世時留有財產，台灣《遺產及贈與稅法》規定，台灣境內外全部遺產都要課稅。這不代表所有信託財產必然屬遺產；台灣稅務的整體說明見香港家族信託是什麼？海外家庭用信託做傳承與資產管理前要知道的事。

套到林先生的例子：日本公寓在香港境外，要照日本法規處理，不歸香港法院管。若林先生是經常居住台灣的中華民國國民，台灣會就境內外全部遺產課稅；但公寓放進信託後是否算遺產，不能一概而論。

受託人、受益人與房產所在地不同，結論就不同。宅點可以為你安排合適的專員協助。問問宅點

常見問題

海外房產放進香港信託後，就統一由香港處理嗎？ 不是。香港法院及遺產承辦處只管香港境內遺產，香港境外遺產要照財產所在地法規處理。

日本房產可以只簽香港信託文件、不辦日本信託登記嗎？ 不可以。日本房產放進信託要辦信託登記，並和相關權利的保存、設定、移轉或變更登記一起申請。

香港信託的受託人在澳洲都算外國人嗎？ 不一定。FIRB 的外國投資人定義要看受益權及控制關係，不能只看信託在香港成立。

新加坡住宅信託先付的65% ABSD 都能退嗎？ 不能預設全退。所有受益人都是可識別個人受益人等條件成立，且在文書簽立後6個月內申請，才可能退還部分款項。

名詞小詞典

SDLT（Stamp Duty Land Tax）：英格蘭及北愛爾蘭的土地印花稅。
TRS（Trust Registration Service）：英國信託登記服務。
IHT（Inheritance Tax）：英國遺產稅；信託資產另有規則。
ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）：主要針對公司持有、價值超過50萬英鎊英國住宅的年度稅。
Form A restriction：英格蘭及威爾斯土地登記上，只有一位受託人持有時，應主動申請登記的處分限制。
FIRB（Foreign Investment Review Board）：澳洲外國投資審查委員會。
ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）：新加坡住宅額外買家印花稅；受託人買住宅適用 ABSD (Trust)。

資料說明

本文資料查核日期為2026年10月21日。各地限制依官方法規與政府網頁歸納，各項稅費另有交易類型、信託類型與個別豁免。文中林先生的例子為虛構情境，只用來示範規則怎麼套用。

正文提到的條文出處：日本信託登記同時申請與受託人單獨申請，見《不動產登記法》第98條；登記內容與受益人免登記情形，見同法第97條及第2項；香港信託相關規定為香港第41Y條；台灣境內外全部遺產課稅，見《遺產及贈與稅法》第1條。

日本《不動產登記法》條文以 e-Gov 法令檢索為據，查核當日未重新擷取；日本法務省住所證明通達的具體文件未列入。澳洲空置費相關的澳洲稅務局頁面以搜尋結果節錄讀取，未核完整頁面。

以下細節本文未展開：香港信託接收海外房產的完整程序文件；英國 Form A 在涉及 capital money 等處分時的要求、TRS 的租約門檻、非居民 SDLT 對信託的判斷規則、IHT 離英後的尾期；新南威爾斯州與維多利亞州酌情信託的完整判斷標準、維多利亞州缺席屋主附加稅的應稅價值門檻；澳洲183天居住或出租的合併計算與空置費金額；新加坡「可識別個人受益人」定義與退還金額計算。