2026英國贈與款買房全攻略：律師要什麼文件？贈與人在香港怎麼辦？

最後查核：2026 年 10 月 31 日

看中英國一間屋，爸媽說首期他們出。你以為最難的是出價，結果律師要的文件清單裡，包含要「贈與人」提供的：身份證明、地址證明、這筆錢哪裡來。贈與人人在香港，文件要怎麼認證、要不要找公證行，要看律師行採用哪一種核實方式。

先講結論：用家人贈與的錢買英國樓，律師要查的是你，也是贈與人；律師可能要求贈與人提供身份、地址、簽名的贈與書，以及能說明資金來源的紀錄。贈與人在香港時，身份和地址怎麼認證，由你的律師行決定，動手前先問清楚。貸款機構對贈與款可能另有自己的規定，要在申請貸款前問。

這篇指南會解決四個問題：

律師為什麼連贈與人都要查？可能要哪些文件？
贈與人在香港，身份與地址怎麼核證？官方指引列出哪些核實方式？
資金來源要證明到什麼程度？只附銀行月結單夠不夠？
貸款機構和稅務這兩頭，要先問誰、問什麼？

本文重點

誰需要留意：用父母或親人的錢當首期，在英格蘭買房的香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞買家；以及人在這些地方、要把錢贈與給子女的家長。
律師會查贈與人：英國律師監管機構 SRA 說明，款項由第三人提供時，律師可能要核實該人的身份和資金來源。無法取得所需資料，律師不能繼續處理個案。
換律師行不能繞開：所有律師事務所適用同樣的反洗錢規定，換一家仍要提供同樣的資料。
查核不只看錢在不在：SRA 說明，查核資金來源不能只停在知道資金存在，也不能因為錢來自英國銀行帳戶就當作沒問題。
贈與人在香港：法律界反洗錢指引列出多種核實身份的方式，採用哪一種由各律師行依風險評估決定。
貸款機構與稅務：貸款機構對贈與款可能各有規定，申請前先問；GOV.UK 的遺產稅贈與頁沒有說明住在英國以外的贈與人是否適用，贈與人要先向稅務專業人士確認。

先分清你是哪一種情況

情況	要注意的重點
贈與人在香港、台灣、中國大陸、新加坡或馬來西亞	身份與地址認證怎麼做，向律師行問清楚；資金來源文件由贈與人所在地的銀行與雇主出具，外文文件可能要翻譯
贈與人在英國	律師仍可能要核實身份、地址與資金來源；SRA 的說明沒有按贈與人居住地區分
買家本人還沒搬到英國	買家的居住天數會影響印花稅，見下文「印花稅與居住天數」
贈與人不是父母（如祖父母、親戚）	律師可能要確認贈與人與你的關係；向貸款顧問確認貸款機構接受哪些親屬的贈與

本文以英格蘭買房為準。蘇格蘭與北愛爾蘭不在本文範圍，要另外向當地律師確認。

律師為什麼要查贈與人？

英國律師必須確認客戶身份，並查核交易所涉資金的來源。SRA 在給消費者的說明裡寫得很直接：如果錢是第三人提供的，例如父母贈與買房資金，律師可能也要核實對方的身份和資金來源。SRA 另一份專題檢討用的例子，就是父母贈與 £30,000 當首期：律師要核實贈與人身份、確認他與客戶的關係，並用對待客戶本人的方式了解贈與人這筆錢的根本來源。

這是每一位客戶都會遇到的程序。SRA 說，反洗錢規例不允許律師因為認識客戶而豁免，所有律師事務所的義務也相同，所以換律師行不會省掉這一步。律師如果拿不到所需資料，就不能繼續處理你的個案。

律師可能要哪些文件？

以下依 SRA 與法律界反洗錢指引整理。每個個案的要求不同，以你的律師寫給你的清單為準。

文件	內容	依據
贈與人的身份證明	護照等身份文件	SRA 說明律師可能要核實第三人身份
贈與人的地址證明	如水電費單、市政稅單一類文件	SRA 列出地址證明的例子
簽名的贈與書	律師可能要求贈與人簽名確認這筆錢是贈與	SRA 問答：取得贈與契或贈與人簽名的信件
資金來源證據	薪資單、儲蓄、銀行月結單、賣房或其他交易的買賣合約與收據	SRA 與法律界反洗錢指引
與你的關係	律師可能要確認贈與人和買家是什麼關係	SRA 專題檢討
翻譯本	文件如果是外文，可能要翻譯並由公證人認證	SRA 問答

SRA 官網說明律師可能要求身份證明、地址證明、資金來源證明，以及家人贈與款項的詳情 — 圖：SRA 官網《Anti-money laundering checks: What you need to know》截圖，節錄（查閱 2026-10-31）

律師可能要求贈與人提供銀行月結單與資金來源說明。要提供哪些紀錄、涵蓋幾個月，以你的律師和貸款機構給你的清單為準；匯款前後的紀錄，可以先保留。

贈與人在香港：身份與地址怎麼核證？

核證沒有單一做法。法律界反洗錢指引列出，律師核實身份可以看原件、在風險考量下看副本（認證副本可提供較高信心，但律師要記錄依賴它的風險）、使用可靠的電子核實平台，或取得其他受規管人士的資訊。見不到面時，地址可以用官方海外來源、可靠的名錄，或當地受同等標準規管的人士確認。SRA 也提到，許多律師行可能使用第三方服務商以數位方式核實身份。所以選哪一種，是各律師行依自己的風險評估決定。

給贈與人的建議：

還沒找公證行或花錢之前，先問你的律師行：接受哪一種身份核實方式？網上人像識別可不可以？
問清楚地址證明要幾份、要不要認證、認證人要符合什麼資格。
贈與人的文件如果是中文，問清楚要不要翻譯、由誰翻譯、要不要公證人認證。

資金來源：證明到什麼程度？

SRA 的立場很清楚：查核資金來源，不能只停在知道錢存在。 檢討裡列為不良做法的，包括因為資金來自英國銀行帳戶就假設合法。換句話說，只附一張顯示有足夠餘額的月結單，說明不了這筆錢怎麼來；律師要問的是：這筆錢是怎麼累積來的？

法律界反洗錢指引列出可用來說明資金來源的文件：銀行月結單、遺囑、完整薪資單、買賣合約、其他交易收據；資料要能說明資金為什麼會在那裡，例如薪資、贈與。對在香港的贈與人，資金來源與可準備的文件可以對照如下：

來自薪資：近期的薪資單，加上同一帳戶的銀行月結單。
來自賣房或其他資產買賣：買賣合約、收款紀錄。
來自積蓄：能看出長期累積的月結單。

這些是按指引文件類型整理的準備方向，不是律師的固定清單。贈與人自己的稅務或財產安排，請向專業人士確認。

SRA 問答提醒，第三人贈與的資金，要取得贈與契或贈與人簽名的信件確認這是贈與，並了解贈與人資金的根本來源。贈與在法律與稅務上的意義，請贈與人簽名前向專業人士確認。

步驟：從決定贈與到完成

出價前，先問貸款顧問或貸款機構：贈與款有哪些規定。
委託律師時，告訴律師首期來自贈與，請他寫下贈與人要交的文件清單。
贈與人準備：依律師的清單備妥身份文件、地址證明、資金來源證據；律師可能要求簽署贈與書。
核證：依律師行指定的方式完成（電子核實、認證副本等）。
匯款前，與律師確認收款帳戶與匯款方式，並保留匯款紀錄。
律師核對資料；拿不到所需資料，律師不能繼續處理個案。

自製示意圖：贈與款首期文件從贈與人、律師到貸款機構的走向 — 圖：宅點整理（示意圖）

貸款機構：要問什麼？

各貸款機構對贈與款的規定可能不同，以貸款機構的書面要求為準。

申請貸款前，向貸款顧問或貸款機構問清楚這幾件事：

哪些親屬的贈與可以接受？
贈與書要寫哪些內容、由誰簽、要不要在特定期限內簽？
贈與人住在海外，款項可不可以來自海外銀行帳戶？
贈與款要不要先通報貸款機構？

把答案寫下來交給律師，避免律師與貸款機構的要求對不上。

贈與人那邊的稅務要先問

英國的遺產稅規則涉及贈與。GOV.UK 的贈與頁說明，去世前不足 7 年所給的贈與，可能要課遺產稅，視贈與對象與關係、贈與金額、贈與時間而定；每個稅務年度有 £3,000 的年度免稅額，未用完的額度可結轉一個稅務年度。遺產稅通常由遺產支付；如果 7 年內的贈與合計超過 £325,000，受贈人可能要就其受贈部分繳稅。

GOV.UK 說明贈與規則：去世前不足 7 年所給的贈與可能被課遺產稅，視贈與對象、金額與時間而定 — 圖：GOV.UK《How Inheritance Tax works: thresholds, rules and allowances》截圖，節錄（查閱 2026-10-31）

這一頁沒有說明住在英國以外的贈與人是否適用這些規則，所以贈與人在香港、台灣、中國大陸、新加坡或馬來西亞時，不能直接套用，要先向稅務專業人士確認。曾長期住在英國的贈與人要特別留意：GOV.UK 長期居民頁說明，長期英國居民的英國以外資產，在轉移資產或身故時可能要課遺產稅；離開英國後，這個身份最多可保留 10 個稅務年度。贈與人所在地的稅務，也要向當地專業人士確認。