2026馬來西亞MM2H買房全攻略：簽證蓋章後多久內要買？10年不能賣怎麼辦？

最後查核：2026 年 10 月 31 日

本文是宅點實用指南的一篇，整理馬來西亞第二家園計劃（Malaysia My Second Home，MM2H）取得核准後的買房規定，寫給住在台灣、香港、中國大陸、新加坡、馬來西亞，正在考慮或已經申請 MM2H 的讀者。重點放在一件容易被放到後面的事：房子買了以後，要怎麼處理。

買房是 MM2H 申請的一部分，賣房卻是之後才會遇到的事，所以在買之前，就值得先想好 10 年後房子怎麼處理。

先講結論：目前官方規定，Platinum、Gold、Silver 核准後必須買房並持有，10 年內不得出售（換購更高價住宅除外），未遵守條款將導致准證被撤銷。外國人住宅印花稅、部分州的門檻與費率，官方已有公開資料；買房期限、定存提領、預售屋等問題，官方文件有的互相不一致，有的沒有寫。下訂金之前，把這些問題列成清單，逐項請律師與持牌公司書面回覆。

本文能幫你弄清楚：

簽證蓋章後，多久內要買房？買多少錢以上的房子才算數？
「10 年不得出售」實際鎖住什麼？換購怎麼算？
買房和日後出售，要先問律師哪些費用與稅？
貸款、定存提領、預售屋，哪些官方有寫，哪些還沒有答案？

本文重點

誰需要留意：正在評估 MM2H 的人、已取得有條件核准、準備找房的人，以及打算購買預售屋或打算貸款的人。
買房最低價（官方，2026 年 10 月查閱）：Silver RM60 萬、Gold RM100 萬、Platinum RM200 萬。
州門檻：各州規定不同。檳城官方頁面有列 MM2H，柔佛官方頁面沒有提到 MM2H，不能當成全國規則。
10 年限制：官方申請指南寫明，居所 10 年內不得出售，換購更高價住宅除外。10 年從哪一天起算，官方沒有寫。
買房期限：官方 2025 年 5 月的公告寫 Platinum、Gold、Silver 須在簽證蓋章後 1 年內完成購買。官網的申請指南頁只寫核准後必須買房，沒有寫期限。
外國人印花稅：已立法為 8%，適用於 2026 年 1 月 1 日起簽署的住宅買賣合約。
定存提領：官方文件有四種寫法，時點與金額都不完全相同，詳見下文。
本文不是買房建議，只列出決定前該問的問題。

簽證蓋章後，多久內要買房？買多少以上才算？

官方申請指南寫明，取得核准後必須購買並持有住宅。買房期限則從簽證蓋章起算。最低價依類別而定：Silver RM60 萬、Gold RM100 萬、Platinum RM200 萬（令吉，截至 2026 年 10 月）。經濟特區 SEZ／SFZ 類別的地點、賣方與購買時點另有規定，本文不展開。

MM2H 官網類別一覽表：各類別定存、買房最低價與每年居住天數 — 圖：馬來西亞第二家園計劃官網 Category Overview 頁節錄（查閱 2026-10-31）

期限方面，官方 2025 年 5 月 28 日的公告寫，Platinum、Gold、Silver 參加者在簽證蓋章（endorsement，把 MM2H 准證貼進護照）後，有 1 年時間完成購屋手續。官方流程圖的順序是：有條件核准、90 天內備妥文件、繳費、蓋章。整理成時間順序是：取得有條件核准，90 天內備妥文件，接著繳費、簽證蓋章，之後 1 年內完成購屋手續。

MM2H 官方申請流程圖：90 天內備妥文件、繳費到簽證蓋章 — 圖：馬來西亞第二家園計劃官網申請流程圖（查閱 2026-10-31）；紅框為宅點標示

買房期限從蓋章起算，所以「什麼時候開始看房」值得和持牌公司一起排時間。

各州門檻不同，不是全國一套

官方 MM2H 文件只寫聯邦最低價，沒有說明低於州門檻時如何處理。州的規定要逐州看：

檳城：土地局頁面有一項列「外國個人／MM2H 個人」，住宅最低控制價 RM50 萬，限購 2 個住宅單位，並須附旅遊部的批准證明。頁面更新日為 2026 年 10 月 12 日。
柔佛：土地局頁面列外國人購買住宅最低 RM100 萬，頁面沒有提到 MM2H，也沒有標更新日。

雪蘭莪等其他州，請向律師取得現行門檻的書面說明。這些頁面不代表某個類別在某州一定買得到或買不到。簽約前，請向律師與持牌公司取得該州現行門檻的書面說明。

「10 年內不得出售」到底鎖住什麼？

官方寫法是：居所 10 年內不得出售，換購更高價住宅除外。對讀者的意思是：

換購有條件：如果打算賣掉目前的房子，新房的價值要高於現有房子。「更高價」如何認定、需要提交什麼文件，官方公開文件沒有細寫，要向持牌公司與移民局確認。
起算點沒有寫：10 年從買入、過戶還是蓋章起算，官方沒有寫。
提前終止沒有寫：如果提前終止 MM2H，10 年限制如何處理，官方文件沒有寫。打算中途離開馬來西亞的人，要先問清楚。
違規的後果：官方條款寫，未遵守條款將導致 MM2H 准證被撤銷。實際程序與是否有寬限，官方公開文件沒有寫。

買房前，也要想清楚這筆資金能放多久。有沒有可以不買房的例外，請向持牌公司確認。

過了限制期，房子也要賣得掉才算真的退出。買之前可先問清楚該區的成交情況、管理費與持有成本，不要只看購入價。

買房和日後出售，有哪些費用要先問律師？

目前公開的官方 MM2H 文件沒有列出買房雜費。請讓律師依你的案件，逐項列出買入與日後出售的所有費用。

外國人印花稅：已立法為 8%

馬來西亞 2025 年財政法修訂了印花稅。自 2026 年 1 月 1 日起，住宅賣給外國公司，或賣給非公民且非永久居民的人，印花稅為每 RM100 收 RM8，也就是 8%。計算基礎是對價或市值，取較高者。

簽約日分界：馬來西亞稅局回覆專業團體的聯合備忘錄時寫明，這一項適用於 2026 年 1 月 1 日起簽署的買賣合約。備忘錄的例子是 2025 年 12 月 20 日簽買賣合約、2026 年 1 月 5 日簽轉讓書，稅局確認 8% 不適用。
之前的稅率：2026 年預算文件寫，先前的外國人固定稅率是 4%。
共同持有：稅局回覆，住宅共同持有時按各人持分分開計算。非公民且非永久居民的持分適用 8%。
MM2H：條文沒有提到 MM2H，也沒有另設例外。你的情況如何適用，請律師書面確認。

州政府批准費：各州不同

外國人購屋須經州政府批准，費率各州不同。以檳城為例，官方頁面列外國個人與 MM2H 個人購買住宅的批准費為房產價值的 1.5% 或 3%，另列每單位 RM10,000 的處理費。頁面註明，3% 依買賣合約日期自 2014 年 3 月 1 日起適用，1.5% 適用於島上價值 RM100 萬至 RM150 萬的分層房產。

這只是檳城的例子，不能套到其他州。實際金額以買賣當時州政府公告為準，請律師依你的州別書面估算。

其他要逐項問的項目

項目	要問什麼
律師費	買賣合約（SPA）的法律費用怎麼算
仲介費、維修基金	買方與賣方各付什麼
持有期間的稅	如果出租，租金所得如何課稅、可扣除哪些費用
出售時的稅	馬來西亞稅局現行表列，非公民且非永久居民出售不動產，房地產利得稅在持有 5 年內為 30%，第 6 年起為 10%。實際計算請稅務師書面說明

這些費用的重點，是出售時你實際拿回多少。建議在簽約前就請律師把「買入成本」與「假設日後出售的成本」一起列出，而不是只看買入。

貸款怎麼辦？

官方手冊只概略提到可以在當地貸款，MM2H 條款沒有訂貸款規則。馬來西亞國家銀行 2025 年 10 月更新的常見問題寫，非居民可以向國內銀行借令吉購買不動產，純土地除外。至於最高成數與條件，各銀行不同，請向銀行取得書面條件。

貸款申請要在什麼時間點提出、MM2H 定存能不能作為質押、貸款年期是否與申請人年齡有關，請向銀行問清楚，並取得書面說明。

請在簽訂買賣合約之前，向銀行取得書面的貸款原則批准或條件說明，並確認貸款失敗時合約怎麼處理。

定存可以領多少？什麼時候可以領？

官方文件對提領時點與金額有四種寫法：

官方文件	可以提領的時點	金額
申請指南網頁、各類別頁、新參加者條款	核准成為參加者之後	本金最多 50%
官方手冊（Guide）	核准後第二年起	本金最多 50%
官方類別說明（Insights）	滿 1 年	本金最多 50%
移民局頁面	第二年起，從 MM2H 准證蓋章日起算	50 歲以上 RM5 萬；未滿 50 歲 RM15 萬

移民局頁面還寫，參加者須維持最低餘額到終止參加為止：50 歲以上 RM10 萬，未滿 50 歲 RM15 萬。這一段的標題寫「現有 MM2H 參加者」，沒有說明指哪一批人，頁面也沒有標日期。

用途也不完全相同。前三種文件寫購屋、教育、醫療與旅遊；移民局頁面寫購屋、子女教育與醫療。

請確認你的案件適用哪一套時點與金額。

官方沒有回答的缺口

官方 2025 年 5 月的公告另列了為購屋提領 50% 的資格：Platinum、Gold、Silver 要在蓋章前 2 年內購買，經濟特區類別是蓋章前 6 個月內；蓋章前買的房子，現值要達到該類別的最低價。

問題在於，同一份公告又要求蓋章後 1 年內完成購買。提領資格只寫蓋章前購買，官方沒有說蓋章後才買的人能不能為購屋提領 50%。本文不推斷答案，請在買房前書面確認。

文件與流程

移民局頁面寫，提領採核銷方式，購屋要交買賣合約全部頁面與付款收據；沒有收據時，可交經相關機關認證的合約。文件齊全的處理時間是 3 個工作天。領出的款項實際怎麼使用、銀行端要辦哪些手續，請向持牌公司與銀行確認。

建議在買房前，以書面問清楚三件事：以你的情況，哪一天起可以領？可以領多少、要留多少？如果你在蓋章後才買，還能不能為購屋提領？

買舊屋還是預售屋？

目前公開的官方聯邦文件沒有寫預售屋（期房）是否算「完成購買」。買賣合約提交表有物業類型與合約日期欄位，沒有完工日欄位，但這只是線索，不是規定。

另一個風險是時間。預售屋的完工日可能在你的買房期限之後。如果你的買房期限是蓋章後 1 年，預售屋能不能在期限內被認定，要在簽約前向持牌公司與移民局書面確認。

不論舊屋或預售屋，都要問產權文件，例如分層地契（strata title）何時、由誰辦理，要在簽約前問清楚。

哪些問題要先問律師？

下面這份清單可以直接帶去問。每一題都請對方書面回答，並寫明所依據的規定。

這間房子符合我的類別與所在州的最低價嗎？州的現行外國人購屋門檻是多少？
簽約日、交屋日、過戶日，哪一個算是「完成購買」？我的 1 年期限從何時起算？
預售屋能不能在期限內被認定？如果延遲交屋，我的簽證怎麼辦？
買入的全部費用，加上假設日後出售的全部費用，各是多少？
我的買賣合約簽署日適用哪一個印花稅率？條文對我的身份如何適用？
這一州的批准費與處理費，以買賣當時的公告計算是多少？
貸款不核准時，買賣合約的訂金能退嗎？
「10 年不得出售」從哪一天起算？
想在 10 年內換購更高價的房子，需要向誰申請、準備什麼？
我的定存從哪一天起可以領、可以領多少、最低要留多少？
我若在蓋章後才買，能否為購屋提領 50%？
房子的產權文件類型是什麼，有沒有分層地契的問題？
若我之後想終止 MM2H，房子、10 年限制和剩餘定存分別怎麼處理？
如果出租，租金所得的稅怎麼算？

常見問題

MM2H 買房一定要在 1 年內嗎？

官方 2025 年 5 月 28 日的公告寫 Platinum、Gold、Silver 在簽證蓋章後 1 年內完成購買，期限從蓋章起算。官網申請指南頁只寫核准後必須買房，沒有寫期限，建議向持牌公司確認你的案件適用的期限。

10 年內真的完全不能賣嗎？

官方寫法是 10 年內不得出售，換購更高價住宅除外，未遵守條款將導致准證被撤銷。換購的程序與證明文件，公開資料沒有細寫，要向主管機關確認。

MM2H 持有人買房要付 8% 印花稅嗎？

條文的對象是外國公司，以及非公民且非永久居民的人，適用於 2026 年 1 月 1 日起簽署的買賣合約。條文沒有提到 MM2H，也沒有另設例外。你的情況請律師書面確認。

50 歲以上有居住天數的要求嗎？

申請指南網頁與官方手冊寫，未滿 50 歲才須每年累計住 90 天。類別一覽與官方類別說明寫，25 至 49 歲每年 90 天，可由主申請人、配偶與受扶養人合計；50 歲以上沒有最低居住要求。各類別頁與條款寫每年累計 90 天，並寫 25 至 49 歲可由主申請人或受扶養人滿足，但沒有寫到 50 歲以上的豁免。這一點請向持牌公司取得書面說明。