杜拜租房一定要辦 Ejari 租約登記：沒有登記，政府部門和租務爭議都不會受理
杜拜的 Ejari 租約登記，依 2007 年第 26 號法令（經 2008 年第 33 號法令修訂）第 4(2) 條，所有受這部法令管轄的租約都要向不動產監管局（Real Estate Regulatory Agency，RERA）登記；沒有登記的租約，司法機關和政府部門不得受理相關的爭議、請求或任何手續。
杜拜土地局（Dubai Land Department，DLD）在 2026 年 11 月 2 日宣布，房東和房客現在可以在杜拜政府的 DubaiNow App 裡建立、登記、續約和取消 Ejari 租約，用阿聯酋數位身分 UAE PASS 電子簽署，同一個流程還能繳杜拜水電局（Dubai Electricity and Water Authority，DEWA）的押金、開通水電。Khaleej Times 與 Gulf News 同日報導，這項服務是 DLD 和 DEWA、Digital Dubai 合作推出。
新的 App 讓手續少跑一趟，但很多剛到杜拜的人連 Ejari 是什麼、誰該去辦都還不清楚。這篇從頭整理：Ejari 是什麼、沒登記會卡在哪裡、有哪些管道和費用，以及續約、搬家前要怎麼處理。
本文重點
- 誰需要留意：在杜拜租房的外國居民、剛拿到工作準備搬到杜拜的人、要續約或搬家的房客，以及把房子出租的個人房東。
- Ejari 租約登記不是可有可無的手續：沒有登記，DEWA 開通水電、用租約當住所證明，以及押金、租金爭議都會卡住。
- 2026 年 11 月 2 日起多了 DubaiNow 這個管道，但它只適用於自己出租、自己管理的個人房東；物業由管理公司經手的，仍然走管理公司或其他管道。
- 搬家前要記得取消 Ejari、辦 DEWA 遷出，押金才會按程序結算。
Ejari 是什麼、由誰登記：杜拜所有租約的官方紀錄
Ejari 是 RERA 依 2007 年第 26 號法令開發的線上租約登記系統，適用杜拜各類物業。租約登記之後，DLD 會發出電子租約登記證明（e-Contract Registration Certificate），一般稱為 Ejari 證明。
法令只寫租約「須向 RERA 登記」，沒有指定由房東還是房客去辦。實務上誰操作，看你走哪個管道：
- DubaiNow：由房東發起、填寫並簽署，再送給房客；房客審閱接受、用 UAE PASS 簽署並付服務費。
- 不動產服務信託中心（Real Estate Services Trustee Centers）：申請人是房客，或持正式授權書的代理人。
- Ejari 系統（DLD 網站）：由持物業管理牌照的公司，或自己管理物業的屋主操作。
所以租房前最實際的一步，是先問清楚：這間房子由誰管理、Ejari 由誰辦、費用由誰付，並寫進租約或往來訊息裡。
沒辦 Ejari 會卡住哪些事：政府手續、水電開通、家屬住所與押金爭議
第 4(2) 條的效果很直接：只要事情和租約有關，沒有登記就不會被受理。對房客來說，最常碰到的是以下幾件事。
| 會卡住的事 | 為什麼和 Ejari 有關 | 資料依據 |
|---|---|---|
| DEWA 開通水電 | 自由區以外的房客，DEWA 開通水電的要件是有效的 Ejari 號碼；Ejari 發出後，DEWA 會自動寄來帳號和押金繳費連結 | DEWA 遷入服務頁 |
| 用租約辦政府手續 | 政府部門、機構不得就未登記的租約採取任何行動 | 2007 年第 26 號法令第 4(2) 條 |
| 家屬居留的住所條件 | 杜拜移民局（GDRFA）的家屬居留條件包括「為家屬提供合適住所」；如果用租約證明住所，租約需要先完成登記 | GDRFA 服務頁、第 4(2) 條 |
| 押金、租金爭議 | 法令規定房東在租約期滿時退還押金或餘額；但租約沒有登記，司法機關不受理相關爭議 | 第 20 條、第 4(2) 條 |
GDRFA 的服務頁沒有逐條列出要附哪一份住所文件，申請家屬居留前，以系統當下要求的文件為準。家屬居留的條件與流程，可以參考宅點的〈阿聯酋家屬依親長期居留攻略〉。
Ejari 租約登記怎麼辦：三種管道的條件、文件與費用
DLD 列出的登記或續約管道有 DubaiNow、Dubai REST App、DLD 網站的 Ejari 系統，以及不動產服務信託中心。以下全部出自 DLD 的服務頁（2026 年 11 月 3 日查閱）：
| 管道 | 誰能用 | 要準備什麼 | 費用（AED） | 辦理時間 |
|---|---|---|---|---|
| DubaiNow | 自己出租、自己管理的個人房東與房客；雙方需要有效的 Emirates ID | 有效 Emirates ID；用 UAE PASS 電子簽署 | 177.75 | 即時 |
| Dubai REST App／DLD 網站 | App：房東和房客都是個人，屋主資料是最新的；系統：持物業管理牌照的公司或自管屋主 | 統一租約（Unified Tenancy Contract）影本 | 177.75 | 經 DLD 職員審核後，證明以電郵寄出 |
| 不動產服務信託中心 | 物業不是由房地產公司或已有 Ejari 帳號的屋主管理；申請人是房客或代理人 | 統一租約正本、申請人的 Emirates ID；代理人需要正式授權書 | 220 | 25 分鐘（不含等候） |
線上管道的 177.75 迪拉姆，是租約登記費 100、服務夥伴費 55、知識費 10、創新費 10，加上服務夥伴費的 5% 增值稅 2.75。信託中心的 220 迪拉姆，差別在服務夥伴費是 95 迪拉姆加增值稅。付款方式上，信託中心和線上管道接受信用卡、現金與 Noqodi 電子錢包；DubaiNow 頁面只列 Noqodi。
物業如果由管理公司經手，DLD 的服務中心流程寫明，可以直接到這家物業管理公司辦。授權書若在杜拜發出，填入號碼即可；在其他酋長國發出，則要附上文件。
用 DubaiNow 辦 Ejari 租約登記：房東發起、房客簽署付費
DubaiNow 的登記和續約流程如下，全部出自 DLD 的 DubaiNow 服務頁：
- 房東：在 DubaiNow 打開 Ejari 服務，用 UAE PASS 登入。
- 房東：選擇「新租約」或「續約」，填寫資料、簽署後送給房客。
- 房客：審閱並接受租約，用 UAE PASS 電子簽署，支付服務費。
- 房客：接著進入下一步，繳 DEWA 的費用（如適用）。
DLD 在 11 月 2 日的說明是，租約核准後會立即發出 Ejari 證明。還沒拿到 Emirates ID、沒辦法用 UAE PASS 的人，就用不了這個管道，要先和房東或管理公司確認改走哪一條路。
杜拜 Ejari 續約與取消：續約跟著租約走，搬家前要取消
續約：DLD 把「登記」和「續約」放在同一項服務，續約的管道、文件和費用與新登記相同。租約每續一期，就要再辦一次。2007 年第 26 號法令第 6 條另有規定：租約期滿後房客繼續住、房東沒有異議，租約按原條件續期，期間取原租期或 1 年中較短的一個。想談續約條件，可以參考宅點的〈杜拜續約減租怎麼談？〉；房東能不能不續約，見〈在杜拜租房，房東能用什麼理由請你搬走？〉。
取消：DLD 的取消服務適用於已經到期、而且已經遷出的租約。以下全部出自 DLD 的取消租約服務頁：
| 管道 | 怎麼辦 | 費用 |
|---|---|---|
| Ejari 系統／Dubai REST App | 登入後選擇服務、填資料送出，核准後以電郵通知 | 免費 |
| DubaiNow | 房東在 Property Wallet 選擇物業，送出取消申請；房客登入後同意或拒絕，結果通知房東；取消不另外發文件 | 頁面沒有另列費用 |
| 不動產服務信託中心 | 帶統一租約正本、Emirates ID（代理人帶授權書）；租約仍然有效時，還需要房東要求取消的信 | 服務夥伴費 40 迪拉姆加增值稅 |
搬家時，Ejari 取消和 DEWA 遷出是兩件事，都要處理。DEWA 的遷出服務已經和 RERA 的租約終止連動，申請時的資料會分享給 DLD。
杜拜 DEWA 開通與遷出：押金多少、多久接通、怎麼退
DEWA 的遷入服務頁寫明，Ejari 發出後，DEWA 會自動寄電郵和簡訊給房客，內容有帳號、押金金額和付款連結，不需要另外申請。以下全部出自 DEWA 的遷入服務頁：
| 項目 | 金額或時間 |
|---|---|
| 押金：公寓（住宅） | 2,000 迪拉姆 |
| 押金：別墅（住宅） | 4,000 迪拉姆 |
| 開通費：小電表 | 125 迪拉姆 |
| 開通費：大電表 | 300 迪拉姆 |
| 另收 | 登記費、知識費、創新費各 10 迪拉姆 |
| 接通時間 | 繳押金後 15 個工作小時內（週一到週六 7:00–20:00，公眾假期除外） |
超過 15 個工作小時還沒接通，DEWA 請客戶打 04-601 9999。位在自由區、豁免 Ejari 的房客，要自己到 DEWA 網站或 App 申請並繳押金。
遷出時，先繳清所有帳單，再選遷出日期和押金退款方式（銀行帳號 IBAN、支票或轉到其他有效帳戶）。押金會先抵扣最後一期帳單，多退少補；最後帳單在 24 個工作小時內寄出。選 IBAN 退款時，銀行戶名要和 DEWA 登記的名字一致。
關於杜拜 Ejari 的常見誤解
- 「租約簽了就好，登記可有可無」：第 4(2) 條寫明，未登記的租約，政府部門和司法機關都不受理相關事務。提醒：拿到 Ejari 證明之前，不要當作手續已經完成。
- 「新聞說的 App 就是 Dubai REST」：11 月 2 日的新服務在 DubaiNow；Dubai REST 仍然列在 DLD 的登記與取消管道中，兩者都能用，但條件不同。
- 「DubaiNow 誰都能用」：DLD 頁面寫明只適用於自己出租、自己管理的個人房東，雙方需要有效 Emirates ID。房東是公司或委託管理公司的，要走其他管道。
- 「搬走了 Ejari 會自己消失」：取消要另外申請，搬家前和房東約好由誰在哪個管道辦。
- 「DEWA 押金就是房東收的押金」：兩者不同。DEWA 押金在遷出時抵扣最後帳單；付給房東的押金，依第 20 條在租約期滿時退還。
Ejari 租約登記的情境示例
情境一：剛到杜拜工作，房東是個人屋主。 先確認自己的 Emirates ID 和 UAE PASS 是否已經開好。如果還沒有，DubaiNow 這條路暫時走不了，可以請房東改用 Dubai REST App，或由自己到信託中心辦。拿到 Ejari 證明後，留意 DEWA 寄來的帳號與押金通知，公寓押金是 2,000 迪拉姆。
情境二：住在由物業管理公司經手的大樓，準備續約。 這類物業通常由管理公司在 Ejari 系統辦理。續約前先問清楚管理公司何時送出續約登記、費用由誰付；續約的費用與新登記相同。對續約租金有疑問，簽字前先談。
情境三：租約到期要搬到另一區。 先和房東約好 Ejari 取消由誰辦：線上管道免費，信託中心是 40 迪拉姆加增值稅。同時向 DEWA 申請遷出，選好退款方式；新住處的 Ejari 登記後，新的 DEWA 帳號才會開通。簽新約前，可以先看宅點的〈杜拜租約簽了能反悔嗎？簽約前怎麼查對方〉。
杜拜 Ejari 租約登記常見問題 FAQ
Ejari 租約登記一定要辦嗎？不辦會怎樣？
要辦。2007 年第 26 號法令第 4(2) 條規定，租約要向 RERA 登記；沒有登記，司法機關和政府部門不得受理和這份租約有關的爭議、請求或手續。實際影響包括 DEWA 開不了水電、押金和租金爭議無法提出。
Ejari 租約登記要多少錢？由誰付？
線上管道（DubaiNow、Dubai REST App、DLD 網站）是 177.75 迪拉姆，信託中心是 220 迪拉姆。法令沒有規定由哪一方付；DubaiNow 的流程是房客簽署時付服務費。誰付費可以在租約裡約定，簽約前先講清楚。
杜拜 Ejari 租約登記要準備哪些文件？
走 DubaiNow 需要有效的 Emirates ID，並用 UAE PASS 電子簽署。走 App 要上傳統一租約影本。到信託中心要帶統一租約正本和申請人的 Emirates ID；由代理人辦的，還要正式授權書。
Ejari 續約要重新辦嗎？費用一樣嗎？
要。租約每續一期都要辦續約登記，DLD 把登記和續約放在同一項服務，管道、文件和費用相同。房東或管理公司如果在 DubaiNow 選擇「續約」送出，房客接受、簽署並付費後就完成。
搬家前一定要取消 Ejari 嗎？
DLD 的取消服務是針對已到期、已遷出的租約，線上辦理免費，信託中心收 40 迪拉姆加增值稅。搬家前和房東約好由誰辦，同時向 DEWA 申請遷出，押金才會按程序抵扣和退還。
還沒有 Emirates ID，可以辦 Ejari 嗎？
DubaiNow 需要有效的 Emirates ID 和 UAE PASS，信託中心也要出示申請人的 Emirates ID。還沒拿到的人，先問房東或管理公司能不能由他們在 Ejari 系統或 Dubai REST App 登記，或等證件下來再辦。
在杜拜租房、搬家有疑問？問問宅點
不確定自己的情況該走哪個管道、續約或搬家前要先處理什麼，可以先問問宅點，再向 DLD 或 DEWA 確認。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或其他專業建議，資料主要根據 2007 年到 2026 年杜拜土地局、杜拜水電局、杜拜移民局的官方頁面與杜拜法令。各管道的條件與費用可能調整，個案請以官方最新公告為準，必要時諮詢合資格的專業人士；DLD 客服電話是 +971 800 4488。
本文的費用與流程截至 2026 年 11 月 3 日，以杜拜土地局與杜拜水電局最新公告為準；下次更新時機：DLD 調整 Ejari 管道或費用時。
參考資料
Dubai Land Department – Register / Renew / Terminate Tenancy Contract via Dubai Now / Dubai Land Department – Register / Renew Tenancy Contract / Dubai Land Department – Cancel Tenancy Contract / Dubai Land Department – EJARI Program Tenancy Guide / Dubai Legislation – Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants / Dubai Legislation – Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 / DEWA – Activation of Electricity/Water (Move-in) / DEWA – Deactivation of Electricity/Water (Move-out) / GDRFA Dubai – Issuance of a residence permit for foreigner family members / Khaleej Times – Dubai tenants, landlords can now register, renew, cancel Ejari contracts using one app（2026 年 11 月 2 日） / Gulf News – Dubai tenants can now register, renew, cancel Ejari, and pay DEWA on DubaiNow app（2026 年 11 月 2 日） / 宅點 – 杜拜租約簽了能反悔嗎？簽約前怎麼查對方、入住前發現被欺瞞怎麼辦 / 宅點 – 在杜拜租房，房東能用什麼理由請你搬走？續約、不續約與搬遷通知的合法時限 / 宅點 – 杜拜續約減租怎麼談？租金下跌時如何查合理租金、何時提出、談不攏怎麼辦 / 宅點 – 阿聯酋家屬依親長期居留攻略
