更新日期：2026-10-08
現時日本置業需要課消費稅10%，乍聽之下看似很多，樓價加一成，但其實沒有大家想像中的多，現在與大家拆解消費稅的詳情。自2019年後日本人購物的支出更多了，因為日本的消費稅由原來的8%增加到10%，連帶在日本置業的開支亦變大了。置業除了物業本身外還有許多周邊服務，像是：仲介費、裝修費、傢具買賣等等都可課消費稅。
購買新建物業的消費稅
日本的消費稅對所有的消費品徵收統一稅率10%，除了土地買賣外都無法避免。但如果買家是向發展商購買新建物業，那買家就要針對「建物」部分繳交消費稅。
在日本的物業可分為「土地」與「建物」兩部分。而當中「土地」屬天然資源而不是貨物，所以不會有消費稅。而「建物」則是發展商所售的貨物，所以「建物」的部分需要繳交消費稅。以一售價6000萬日元的新建物業單位為例，假設「固定資產稅評價額」評價「土地」佔3000萬日元，而「建物」另佔3000萬日萬。買家在購買時就要針對「建物」的3000萬日元繳10%的消費稅。計算如下：
- 「土地」3000萬 + 「建物」3000 x 1.1 = 6300萬日元
購買中古物業的消費稅
購買日本中古物業時，所以涉及消費稅會更多，
賣主/買主涉及建物消費稅
如果所購買的物業並不是全新單位，而是二手單位，而且賣家屬個人賣家(自然人)那就連「建物」的部分也不用繳消費稅。以上述同一6000萬日元物業為例，買家只需支付樓價6000萬日元即可，沒有消費稅。相反，如果是法人賣家即同樣地要在「建物」部分繳交消費稅。計算與新建物業無異。
仲介費用涉及消費稅
如果是交易價格400萬日元或以上的物業會有3%+6萬的仲介費產生，而這部分是要繳交消費稅的，以同樣6000萬日元物業計，仲介費如下：
- ( 6000萬 x 3% + 60000) x 1.1(消費稅) = 2046000日元，當中186萬是仲介費，而18.6萬是仲介費的消費稅。
2026年10月1日起，不住在日本的人（非居住者）委託仲介買賣、交換或租賃日本國內的不動產，仲介費一律須繳10%消費稅。在此之前，非居住者委託仲介出售自己在日本的房產，仲介費可適用輸出免稅、不課消費稅；2026年3月31日以前簽訂的契約，仍依舊規定。
司法書士消費稅
在物業買賣過程中，一般會委託專業的司法書士去進行房地產登記。而司法書士的報酬金因人而異。但因牽涉司法書士的服務，屬「消費品」，所以無論多少都要加上消費稅的10%。
火災地震保險
日本房地產市場上會有相關的保險供業主選購，日本普通情況是每次購買以5年為期。而保險金額亦不盡相同，視物業築年、面積、建築材料等影響。但因牽涉到保險公司的服務，是消費品的一種，所以亦要繳交消費稅。
租務管理費用
日本國土面積廣闊，業主與自己出租的單位不一在同一城市，於是衍生出租務管理公司，不論是身處海外的買家或是人在日本境內的買家，都可以委託日本的租務管理公司幫忙處理租客的日常大小事務，普遍費用約每月租金的5%-7%不等。這部分的服務費也需要繳交消費稅。
相關内容：國稅廳消費税
更新紀錄
- 2026-10-08：更新。2026年10月1日起，非居住者委託日本仲介買賣或租賃不動產，仲介費須繳10%消費稅，不再適用輸出免稅（2026年3月31日以前簽訂的契約除外）。依據：國稅廳〈消費稅法改正のお知らせ（令和8年4月）〉。
