過去兩年德國人口激增
在過去的兩年中，德國有大量移民人口流入，特別是 2022年。首先2021年移民人口來自阿富汗、敘利亞、伊拉克和許多非洲國家。但在 2022 年，移民人數因俄烏戰爭而激增，與此同時，現在超過 80% 的移民來自烏克蘭。移民總人數120 萬人，當中僅烏克蘭就有 100 萬人，當中大多是婦女和兒童，其餘的則來自上述其他國家。2023 年 1 月，超過 60,000 人再次從烏克蘭來到這裡，而且這種湧入暫未見放緩。來自敘利亞、土耳其、伊拉克和非洲的移民也在繼續。 與此同時，德國人口已超過 8400 萬，而兩年前為 8200 萬。
對於德國政府而言，這將面臨一個極其困難的局面。他們必須清楚區分，直接獲得簽證和工作許可的移民，與其他移民，因為獲得許可移民有權獲得收入。而來自敘利亞和其他國家尋求庇護人士，必須留在庇護所，直到他們的申請得到確認。申請確認前可能會有很長一段時間，並導致申請者產生嚴重的挫敗感，因為期間他們不允許工作。 然後，又有非法移民，多數是通過走私者，經意大利或巴爾幹半島到來，他們大多居住在城市，並試圖在德國謀生。
市場住宅供需失衡
但這些人都可以自己尋找住所，如果他們通過朋友或附近的其他業主找到也並無不可。但對於那些沒有本地聯繫，或沒有住所的移民，德國政府將他們分配到不同的州。 部份州份的住宅市場面臨完全枯竭，導致面臨著居住空間不足的問題。 但建造臨時住所或使用旅館、軍營或體育場館只是緊急解決方案。最大的問題在於對整體市場供應沒有幫助，只會導致現有人口的沮喪和不信任。無論如何，德國人對難民的排斥是非常高的。
我在之前的專欄中已經指出，德國房地產市場需要超過 1 百萬套新住宅。現在這個數字已經與現實脫節，現在的需求更大，甚理可能上升至雙倍的數字——而且是在接下來短短的 2-5年內。實際上在 2022 年完成了 250,000 個新住宅單位，但到 2023 年情況看起來更糟，因為許多住房協會和開發商已經停止了他們的2023年新建築項目，因為成本計算問題和官僚主義，使獲得建築確認更困難。可以預見，到2025年，由於新建建築有限，情況不會有任何改善。
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因此，所有將需求將集中在現行住宅市場。但德國是傳統的租戶市場，而且德國租戶購買住宅的意願也不強烈。銀行融資也不簡單，如果沒有任何融資計劃幫助，大多數人將欠缺必要的自有資金。
租務市場活躍
德國的租戶權利很強，但相應的支付租金的義務也很高。德國法律對德國人和外國人都是平等的，加上嚴格的土地登記制度，賦予業主很多權利，所以投資德國房產非常安全。
德國住宅市場的實際情況非常適合投資者入門。目前租賃公寓或房屋的需求非常高，未來幾年租金將會上漲。當然，政府會盡量避免租金上漲，但市場會調節這一點，現時市場上還存在許多租戶合同的替代方案。此外，目前房地產的購買價格非常有吸引力。 未來幾年的價值增長保證每年超過10%。利率非常穩定，也很有吸引力。
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總結：現在是每位投資者入手德國房地產市場的時候了。 投資者通過可靠的法律獲得未來幾年的安全投資。而在10年後出售，房產獲得的利潤是免稅的。
如有任何疑問，歡迎登記下表與我聯繫。保重，再見。
Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
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- 項目：Dohnanyi Str. 6
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