投資德國房地產也要與德國開發商見面，特別是如果計劃投資新樓或翻新項目。大多數香港投資者都知道香港的情況，但這些與德國開發商的接觸卻不大相同。
第二次世界大戰後，德國迅速建立了基礎設施和新的房屋。1990年統一後出現了新的推動力，但這一階段在新世紀初結束。典型的德國房地產市場不包括巨大的居民區和摩天大樓。典型的德國住宅區要小得多，很少有超過6層的。嚴格的建築法規和歷史原因（不能高於教堂鐘樓尖頂）使得幾乎不可能在高處或在寬度上建得太多。過去傳統大型開發商都離開了市場，因為房地產這個行業對他們不再有吸引力。在過去的10年裏，德國房地產市場還是以典型的家庭住宅和小型住宅為主。這也是德國有超過100萬套住宅公寓短缺的原因。德國開發商市場主要由中小型公司組成，且大多專注於某一區域市場。在全國範圍內開發項目的開發商十分罕見。
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這些中小型企業大多是家族企業，他們在建設方面經驗豐富，熟悉法規。但企業資本結構與香港和中國的大型開發商有很大不同。這些公司很少在證券交易所註冊登記上市。他們的財務穩定性主要是來至10至30年累積的結果。但他們與德國銀行有穩定的金融聯繫，新建住宅公寓主要通過德國銀行或保險的貸款來實現。德國開發商承諾承擔投資金額的 10-30%。
香港和中國是典型的買方市場，並且大多數情況下需要支付首期才可購買。開發商擁有強大的經濟實力，天平更多地傾斜於開發商一方。德國有不同的法律和規則來處理開發商和買方之間的關係。首先是非常有公信力的土地登記，一份關於“Makler – und Bauträgerverordnung”（項目經理和開發商的法令）規定了付款時間表的合同以及許多其他對買方的擔保。如果開發商沒有為其提供擔保，合同中也指明為不需要預繳付款。合同的框架和條件是為開發商和買方雙方規定的，而不是保障任何單一方。這使得合同更加複雜，但也是對雙方的一種安全保障。
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至少買家還可以找到“Forderungssicherungsgesetz”（保護未償債務和擔保的法律），它在項目開始時給買方提供投資金額的 5% 的擔保。反之亦然，如果建築物的進展得以實現，買家也必須付款。
德國開發商也須接受更多有關法律和安全規定的監管。還要考慮 12 月到 3 月的冬季時間。這段時間工人不可能在室外工作，而且建築的時間安排（交樓時間）可能會因此延遲，但這些都是合同的一部分，事前已經被充分考慮到各種特別情況。
香港和中國的地產發展商可以規劃住宅項目的大小，並規劃3到4個不同樓層平面圖。而德國開發商必須為他們的買家進行非常個性化的規劃。所以在投資德國物業前請先與發展商見面談聊吧。
Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
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