去年至今，許多物業投資者對持續上升的按息感到緊張。大多數外國投資者不禁會問到：利率上升對現有投資是否有影響。 在德國情況又是如何? 今次就講講按息對德國房地產市場的影響。其實，投資者向德國銀行申請的按揭，大多是固定利率。所以在期限內，利率不會改變。 而持浮息按揭的每月還款額，已受加息影響而有所增加。但對大多數的投資者，現時升幅是可以接受的。因為按息增長有限，整體投資回報僅略有下降，甚至因租金增幅大於利率，而使整體利潤保持不變甚至增加。
公共媒體的評論、某些荒謬的論點，以及社會廣泛的討論，導致了市場暫時的悲觀情緒。但房地產市場會不斷自行調整，尤其是當供應遠追不上需求，利率上升暫時不會對市場產生影響，只有當利率高於通脹時，才需要重新審視。
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當然，某程度取決於投資者的融資方式。 在德國，長期固定利率按揭很常見，具較高穩定性，並可平衡短期的利率波幅。投資者僅在按揭到期時才受當時利率影響，但亦可通過適當措施提前降低風險。所以利率上升對房地產市場帶來的影響輕微，大多數投資者只是在觀望。
而持有浮息按揭的投資者，目前應關注每月租金收入及支出。在利率上升環境下，增加租金收入或降低成本是可行方法，但需要更緊密觀察市場情況，並需採取相應行動。
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然而，實際應討論的問題是：加息將持續到何時? 加息前，德國普遍按揭利率約 1% – 2%水平。而現在，按揭利率約 3% – 5%。但德國 3月份的通貨膨脹為 7.4%。 對歐洲多國而言，各自的情況不一，對利率水平的反應亦不盡相同。此外，美國將非常謹慎，特別是現時經濟環境及2024年的選擇。
總體而言，利率仍處於可承受水平，且遠低於通脹。 房地產仍然值得投資，特別因為通脹而上升的房價。 市場對住宅存在巨大需求，對於投資者來說物業投資仍有利可圖。 但是，如果投資者需要融資，建議商定至少 10 年的固定利率。
加息總是被解讀為一種對樓市的衝擊，但更重要的是，檢視房地產市場實際情況。德國樓市因長年期固定利率按揭盛行，短期利率波動帶來的影響有限。投資者可繼續發掘投資機會。
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Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
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