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一、越南放租熱潮下，你準備好了嗎
過去幾年，越南已悄然成為海外房東的新熱點。無論是在胡志明市繁華市區，還是河內的新興住宅區，都有越來越多外國買家選擇將持有的房產出租，作為資金避險與現金流配置的手段。尤其在服務式公寓與高端住宅市場中，外籍租客需求回升，加上穩定的房價與基礎建設推進，讓「出租變現」成為不少人投資越南房地產的主要動機。
但當你準備好拿鑰匙交給第一位租客時，挑戰才真正開始。相較於出租給同語系的外籍人士，將房產出租給越南本地租客，涉及的變數更多：語言溝通是否到位？租約是否合法有效？租金是否按時入帳？設備損壞誰負責？這些看似簡單的問題，往往成為房東與租客之間最常發生糾紛的根源。
本篇文章特別針對首次放租、缺乏物業管理協助的外籍房東，整理出實務中最常見的五大錯誤，結合真實案例與專業建議，協助你建立清晰、可落地的放租流程。不論你已持有物業，或正考慮進軍越南租賃市場，這篇懶人包都能幫助你避開風險、穩健啟動第一步。
二、誰最需要了解這些錯誤
不是每位業主都會遇到放租問題，但若你屬於以下幾類人，這篇文章將對你特別重要。
首先，在越南持有房產、但沒有長期物業管理經驗的業主，往往低估了租賃流程中的潛在風險──從租客篩選、合約撰寫到押金退還，每一步都可能成為誤區。若你選擇自行管理出租事務、沒有委託仲介或代管公司，也未建立明確的溝通與追租機制，那麼錯一步，可能就是損失一整年租金。
其次，這篇內容也特別適用於目標租客為越南本地居民而非外籍租戶的房東。與外籍租客相比，本地租客的付款習慣、語言溝通與法律觀念可能有顯著不同，導致許多海外房東在操作上缺乏適應與防範。
相對地，若你已與可信物管團隊簽訂全面管理約，或僅將物業用作自住、並無放租打算，那麼本篇針對的問題與錯誤可能對你影響不大。
三、從刊登到退租：五步驟看懂常見放租誤區
放租的流程看似簡單，但每一步都有可能埋藏風險，尤其對沒有本地經驗的新手房東而言。以下是越南放租流程的基本節奏，並搭配實務中最常發生的錯誤提醒：
Step 1：刊登物件與定價策略
許多房東習慣以外籍租客為參考，將租金定得過高，卻忽略本地租客的預算區間與付款習慣。結果物件掛了幾個月仍無人問津，甚至被誤認為是詐騙假盤。
參考本地平台如 Batdongsan、Chotot 的實際成交價，並詢問區內仲介行情再定價。
Step 2：租客接洽與初步篩選
語言不通或文化差異，讓不少房東忽略了租客的基本背景核查──例如是否有穩定收入、是否有惡意解約紀錄，甚至是否為轉租掮客。
可要求提供工作證明、前房東聯絡方式，並搭配翻譯或信任的第三方協助篩選。
Step 3：合約簽訂與付款安排
在越南，許多本地租客仍習慣以現金交易，且租約未報備、不附稅務單據，導致房東一旦遇到糾紛，難以透過法律主張權益。
務必採書面合約、附雙語條款，並協助租客辦理合約報備與暫住登記程序。
Step 4：入住點交與維修責任分配
最常見的糾紛之一，就是「入住前沒拍照，退房時誰也說不清」。許多房東未列出維修責任條款，導致租期中一旦水管破裂、家電損壞，就出現爭執。
點交時以照片＋書面紀錄確認現況，並明確列出哪些維修由房東、哪些由租客負責。
Step 5：租期中管理與提前解約應對
有些房東在租出後就完全不過問物件狀況，直到租客突然提前解約、甚至留下損壞後失聯，才發現沒有備用金也無法即時處理維修。
每季主動聯繫租客一次，並預留維修備用金（如月租的 1–2 倍）應對突發狀況。
越南法律不強制住宅租賃合約登記，但若合約未註冊、未報稅，未來無法提供報稅憑證與法律保護，維權將相當困難。
四、房東常犯的五大錯誤
不少房東以為，租出去之後就「等收錢」即可。但實際上，在沒有仲介或物業代管協助的情況下，許多錯誤往往是在無形中累積，直到產生損失時才發現已經太遲。以下五項，是自主管理房產時最容易忽略、卻代價最高的失誤：
錯誤 1：完全依賴 Facebook 或 Zalo 自行刊登，忽略篩選風險
有房東透過 Zalo 接洽租客，未經查證即收押金，租約簽完後對方卻將物件私下轉租，導致房屋被他人占用，原租客失聯。
放租平台要慎選。建議請當地可信賴人士或律師協助初步篩選租客背景，必要時使用第三方查核服務來驗證身分與租賃紀錄，避免落入轉租陷阱或詐騙圈套。
錯誤 2：未訂明押金用途與退還方式
退租時房東指控設備損壞、拒絕退回押金，租客則堅稱入住前即有損壞。雙方各執一詞，演變為長期爭議。
押金不是「房東保命符」，而是雙方風險平衡機制。建議合約中明列押金用途、退還時限、損壞認定標準，以及明確的驗收流程，搭配入住拍照與點交紀錄可有效降低爭議。
錯誤 3：用 Google 翻譯簽約，關鍵條款全錯
房東以英文草擬合約、用 Google 翻譯轉為越文，結果將「租客自付水電」誤譯成「房東需承擔所有開支」，導致合約期內大幅超支卻無法主張錯誤。
租賃合約屬法律文件，切勿草率。建議聘請中越雙語律師或專業代筆者審查合約，尤其針對水電費、修繕責任、解約條款等核心內容進行確認。
錯誤 4：未報稅或不知需報稅，被稽查後補繳＋罰款
房東長期收現金、未申報租金收入，某次租客報備時觸發查核，最終被稅務局追繳個人所得稅與增值稅，並處以滯納金，戶頭遭凍結。
只要年租金收入超過 1 億越盾，即須依法繳納 VAT 5%、PIT 5%，並辦理 TIN 稅號。可選擇委託會計師或物管公司協助申報，保障合法匯出與未來報稅紀錄。
錯誤 5：出租後完全不理，導致租客破壞後難以處理
租期內水管早已漏水，租客因找不到人維修乾脆封閉浴室使用，直到退租時才發現木地板全毀，維修費用高達三個月租金。
房東不是「收租機器」，必須建立基本維護節奏。建議每季主動聯絡租客一次確認狀況，或聘請物業公司定期巡檢，特別是老舊設備、衛浴與空調系統。
五、FAQ
Q1：我可以用英文與本地租客溝通嗎？會不會出問題？
在越南，大多數本地租客的英語能力有限，特別是非大城市或非國際學區的租客。若全程只使用英文溝通，可能在租金、合約條款、責任分配上產生誤解。
合約務必提供中英雙語版本，且在溝通過程中，可請信任的在地協助者或翻譯確認要點。
Q2：越南租客是否需要做背景審查？要查什麼？
是的，背景審查在越南仍屬少數房東會主動執行，但對自主管理的業主非常重要。建議查驗以下幾項：
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工作證明與薪資來源
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前房東聯絡人（租屋紀錄）
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是否有刑事紀錄或黑名單（可委託越南律所或仲介查驗）
Q3：如果租客只付現金，我要怎麼處理繳稅問題？
現金交易在越南仍很常見，但對房東而言，若無正規入帳記錄，未來在稅務上難以申報與備查。
每次收租後自行開立收據，並備存租約副本與付款證明，年度報稅時可一次性申報。
Q4：怎麼確認租客不是轉租給別人？
轉租情況常發生在 Facebook／Zalo 上，尤其是多房型出租物件。若合約未明確禁止，房東將難以追責。
在合約中明文禁止「未經書面同意不得轉租」，並定期主動聯繫現場租住者核對身分。
Q5：發生設備損壞，房東是否全額負責？
視合約而定。若合約未界定，越南法律傾向要求房東對「非人為損壞」負責，但人為誤用則可要求租客賠償。
合約中應列出設備清單及責任分配原則，例如「電器維修由房東負責，非正常使用損壞由租客承擔」。
Q6：提前解約，我能收多少違約金？
提前解約賠償需於合約中訂明，否則依雙方協議或法院判定。常見為沒收部分押金，或要求支付剩餘月數的違約金。
建議在合約中設定「提前解約需支付一個月租金違約金」，並加註最短租期限制。
Q7：我要怎麼讓租金穩定入帳、避免拖欠？
在越南仍有不少租客採用現金付款模式，若無設立自動化機制，易出現遲付或漏付問題。
可於合約中要求銀行轉帳並設月初繳款日期，同時預設「遲繳三日視為違約」的條款，建立穩定租金流。
六、小結
在越南出租房產，不僅是一門現金流的生意，更是一場需要策略與規劃的長跑。即使你擁有地段優越、條件良好的物業，若缺乏明確的放租標準與應對流程，很容易因為語言隔閡、稅務誤區或租客管理不善而陷入糾紛。特別是針對本地租客市場，從刊登、定價、篩選、合約、管理到退租，每一環都關乎最終的穩定收益。
與其等問題發生後手忙腳亂，不如事前就掌握正確方向。無論你需要的是更完善的租客背景查核、法律合約審閱，還是考慮交由專業物業公司代為管理，我們都能提供具體建議與在地資源。
想進一步了解適合你的放租模式？歡迎填寫下方表單，讓我們協助你從「第一次出租」開始，就走在正確的軌道上。
參考資料出處：
CBRE Vietnam – 2023 Vietnam Real Estate Market Outlook / Savills Vietnam – Property Price Index Q4 2023 / Vietnam Briefing – Rental Property Tax Obligations for Foreigners / LTS Law – Drafting Lease Agreements for Foreigners in Vietnam / BoxnLok – Vietnam Apartment Renting: Expat Guide / Vietnam Ministry of Construction – Housing Law 2023 Guidelines / CBRE – Property Management Services Overview / Savills – Service Fees for Unused Apartments / Acclime Vietnam – Remitting Rental Income Abroad / PwC – Vietnam Tax Summary for Individuals
資料聲明：
本文資料整理自多份2023至2024年間公開發佈之越南官方政策、產業報告與專業服務機構研究內容。內容已進行交叉查證，惟政策細節與法規更新可能因實施時間而有所變動，請讀者於實際操作前再次確認最新條文或諮詢專業顧問。
