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一、引言：海外放租者最常忽略的越南稅務環節
近年來，越南房地產市場吸引大量來自港澳與台灣的投資者，特別是胡志明市與峴港，因為城市發展迅速、租賃需求穩定，成為熱門的置業放租熱點。然而，許多海外房東在享受租金收入的同時，卻忽略了背後潛藏的「越南租金稅務責任」。
不少投資者誤以為租屋所得屬於「海外收入」，便理所當然地省略報稅步驟，導致輕則遭追繳稅款與罰金，重則資金遭凍結，甚至被列入稅務黑名單。在越南當地，稅務稽查與租賃資料交叉核對日趨嚴格，外籍房東不再是稅務死角。
本文將全面拆解「越南出租物業稅務責任」，包括適用稅項、課稅標準、報稅流程與罰則機制，幫助你釐清風險與應對方式。
二、租金達多少就要報稅？外籍房東需留意的三項稅種與課稅門檻
在越南，不論是本地居民還是外籍人士，只要你擁有並出租當地物業，就需遵守一套明確的租金課稅規定。越南稅務機關對出租收入的監管標準一致，不因國籍或匯款地點而改變。
起徵門檻：年租金收入超過 1 億越南盾（約 4,000 美元）
只要全年租金總收入超過 1 億 VND，即便只出租半年或收取一次性預繳款，仍會被視為達到課稅門檻。根據 2021 年第 40 號通告（Circular 40/2021/TT-BTC），當年收入達標，即須依法繳納以下三類稅項：
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營業執照稅（Business License Tax）
根據全年租金收入分級計算，稅額為：-
100–300 百萬 VND：繳 300,000 VND
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300–500 百萬 VND：繳 500,000 VND
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超過 500 百萬 VND：繳 1,000,000 VND
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增值稅（VAT）
以租金總額的 5% 計算，無扣除支出。 -
個人所得稅（PIT）
同樣以租金總額課徵 5%。
這三項稅務構成了外籍房東在越南放租的主要稅負，加總起來即為「越南租金稅總稅率 10%」，且以毛收入計算，並無扣除維修或中介成本的空間。
三、不是所有房東都要報稅？這三類人最容易踩中稅務紅線
不少海外業主誤以為「小規模出租」或「非本地銀行收款」就能避開越南的報稅義務，然而實際上，只要符合以下任一條件，就很可能構成法定的「稅務申報責任人」，即便你人不在越南、租金由海外帳戶收取也一樣無法豁免：
一、出租對象為越南本地租客
無論是長租公寓還是短租分租，只要承租人為越南籍，稅務機關就視為本地應稅活動，尤其在租客申請居住登記或報稅抵扣時，政府系統便能追蹤租賃資料。
二、物業由個人持有，並未設立越南本地法人
許多港澳台房東以自然人名義購入越南住宅或公寓，並直接出租，這類操作屬於「個人出租收入」，需按《個人所得稅法》課稅，而非以企業名義申報並享有相關減免。
三、全年租金收入超過 1 億越南盾
即便僅出租半年，只要平均月租高於 8.4 百萬越南盾（約 330 美元），全年換算後即達起徵門檻，須申報越南租金稅與營業執照稅。
四、外籍房東在越南報稅的五個必要步驟
對於首次在越南放租的海外物業持有人而言，從租約簽署到稅務合規，有一套清晰但不可忽略的申報流程。即使你已透過物業代理管理，也建議對以下五個關鍵步驟有所掌握，確保整體租金收入合法入帳，未來資金匯出不會受阻。
Step 1：準備租賃文件與身分資料
租賃活動的起點，是一份具備法律效力的租約。請確保備齊以下文件：
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房東護照影本
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房產權證（紅本或粉紅本）
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正式租賃合約
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承租人基本資料
若將報稅責任授權予租客或第三方處理，須同時備妥一份授權書（Power of Attorney）。
Step 2：稅號（TIN）登記
在越南首次報稅的外籍房東，必須先至物業所在地的稅務局登記並申請個人稅號（Tax Identification Number, TIN）。此步驟亦可由合資格的稅務代理代為辦理，節省在地奔波成本。
Step 3：計算應繳稅金並完成申報
稅金會根據「總租金收入 × 預設稅率」進行估算。一般而言，年租金超過 100,000,000 VND 時，需繳納：
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增值稅（VAT）5%
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個人所得稅（PIT）5% 另外，亦需依年收入額外加計「營業執照稅」。
Step 4：繳費與取得電子稅單
完成申報後，稅務局會開立正式電子稅單（E-invoice），房東可選擇線上銀行轉帳繳款，或委由代理代為處理。大多數省市容許一次性繳清半年或全年稅額，避免多次報稅的繁瑣程序。
Step 5：保存報稅文件與付款收據
完成繳稅後，請妥善保存以下資料：
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電子稅單
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銀行轉帳憑證或收據
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租約副本與稅號證明
這些文件未來如需將租金合法匯出海外，往往是銀行與外匯管理局審核的基本依據。
六、常見問題 FAQ
許多剛開始放租越南物業的海外業主，常對租金報稅有不少疑問。以下整理 6 個最常被問到的情境與官方解答，幫助你提早避開潛在風險。
Q1：我人不在越南，也需要繳納租金稅嗎？
A：需要。只要房產位於越南，並實際產生租金收入，無論你居住在哪個國家，都需依規向越南稅局申報與繳稅。
Q2：租金稅包含哪幾種？稅率是多少？
A：主要包含兩種稅項：
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個人所得稅（PIT）5%
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增值稅（VAT）5%
實務上，部分地區或代理公司會將管理費、轉帳成本加總，導致房東實際負擔接近 10–15%。
Q3：可以由租客或管理公司代為報稅嗎？
A：可以。只需雙方簽署正式授權書，並清楚註明稅號（TIN）、納稅人姓名與地址，即可授權他人代為處理整個越南租金報稅流程。
Q4：年租金未達 100 百萬盾是否可以免稅？
A：原則上可免稅，但需向稅務機關提交「免稅備案」並保留租約與收入證明。若未申報卻被查到租金紀錄，仍可能被視為逃漏稅行為。
Q5：如果未報稅被查到，會有什麼後果？
A：後果相當嚴重，常見處罰包括：
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補繳稅款與 1–3 倍罰鍰（視違規情節）
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凍結銀行帳戶或限制外匯匯出
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列入出入境黑名單（情節重大時）
Q6：若未來出售物業，之前未繳稅會影響交易嗎？
A：會影響，且很常見。過去的租金未繳稅紀錄，會成為房產過戶過程中的法律障礙。銀行、律師與登記單位皆會審查稅務紀錄，未繳清部分須補繳後方可進行交易或辦理產權轉移。
七、小結
從胡志明到峴港，越南房市持續吸引港澳與台灣投資者進場收租。然而，租金入帳 ≠ 淨收益，報稅失誤往往才是讓資金無法匯出的關鍵風險點。
不論你是剛購入準備出租、還是租客早已入住但尚未報稅，只要資產位於越南、年收超過 100 百萬盾，你就極可能構成法定納稅義務人。若忽略報稅，不僅補稅與罰款可達原稅額的 1.5–3 倍，更可能導致租金遭凍結、出售障礙、甚至黑名單風險。
越南對外籍房東的稅務查核正日趨嚴格，地方實務與中央法規又常出現落差，若你希望確保出租合規、未來資金可順利匯出，請填寫簡單表單，將有專業團隊提供支持與協助。
參考資料出處：
越南財政部 – Circular 40/2021/TT-BTC on Tax Guidance for Individuals Leasing Property / 越南國稅總局 – Taxpayer Registration & Declaration Guidelines / ASEAN Briefing – A Guide to Tax Obligations for Non-Resident Property Owners in Vietnam / Russell Bedford Vietnam – Rental Property Tax for Individual Owners in Vietnam / BLawyers Vietnam – Penalties for Tax Evasion and Reporting Failures / Acclime Vietnam – Remitting Rental Income Abroad in Compliance with Vietnamese Tax Law
資料來源與聲明：
本文資料整理自 2023–2025 年越南官方法規、稅務指引與多國會計法律機構之報告，經由 Perplexity AI 工具搜尋並交叉比對，惟實際操作仍應依各地稅務機關及當地實務為準。建議讀者在進行越南物業出租與稅務申報前，諮詢具備當地經驗的法律或稅務專家。
