日本固定利率與浮動利率怎樣選？房貸成本與風險取捨

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本房貸（按揭）三種利率類型的運作方式與各自的取捨，寫給正在比較房貸方案、準備在日本置產的讀者。

沒有哪一種利率類型在任何情況下都比較划算。三者的差別，在於利率上升的風險由誰承擔，以及何時反映在你的還款額上。全期間固定型在借款時就確定整個期間的利率（Flat 35 以撥款時的利率為準），代價是利率設定一般而言比變動利率型高。固定期間選擇型只鎖定最初一段期間，期滿後依當時的利率重新選擇。變動利率型（即浮動利率）的利率定期調整，還款額的調整則有時間差；利率急升時，可能產生未付利息（未払利息）。

截至2026年9月，官方資料沒有顯示外國籍借款人在選擇利率類型時適用不同規則。選擇之前，先向銀行取得書面說明，確認利率依據什麼調整、還款額何時調整，以及利率上升時每月須多付多少。

為什麼利率類型不容易選？

因為報價只顯示今天的利率，決定日後成本的，則是契約中的調整規則。同樣標示「變動利率」，各銀行檢視利率的基準日、重新計算還款額的方式可能不同；同樣標示「固定」，固定的可能是整個還款期，也可能只是最初幾年。

利率新聞也容易讓人混淆。日本銀行的政策利率自2026年9月24日起為1.25%左右，但政策利率是銀行間隔夜拆款利率的目標，不是房貸利率；政策利率的調整歷程及其對既有房貸的影響，見主文。

至於其他人如何選擇：國土交通省調查的2024年度民間新承作房貸金額中，變動利率型占83.5%；住宅金融支援機構（與民間金融機構合作提供 Flat 35 的機構）2026年1月的網路問卷顯示，2025年4月至9月借款的受訪者中，75.0%選擇變動型。兩組數字的統計基礎不同，反映的是過去借款人的選擇，不是對之後利率的判斷。

全期間固定型：鎖定了什麼，要付出什麼？

全期間固定型（全期間固定金利型）鎖定的是整個還款期的利率，還款計畫在借款時即已確定。代價有兩項：利率設定一般而言比變動利率型高；市場利率下降時，還款額也不會跟著減少。

住宅金融支援機構的 Flat 35（フラット35）屬於這一型，申請人須為日本國籍、永住者或特別永住者。它有兩點值得先釐清：

• 鎖定的時點是撥款時：適用的是收到資金時的利率，不是申請時的利率，撥款日由承辦金融機構決定。新撥款適用的利率每月公布，因此申請到撥款之間，適用的利率可能變動。
• 年限與成數會改變利率：以2026年10月撥款、附機構團信（團體信用壽險，団体信用生命保険）的利率為例，最多承辦金融機構採用的是：貸款年限21年至35年、貸款成數超過9成者年3.940%；年限15年以上20年以下的 Flat 20（フラット20）、成數9成以下者年3.510%；限長期優良住宅等、年限36年至50年的 Flat 50（フラット50）、成數9成以下者年4.100%。選擇夫妻連生團信（デュエット）另加0.18%，選擇附新三大疾病保障的機構團信另加0.24%。

以上是各承辦機構提供範圍中最多採用的利率，不代表任何人都能取得。本段利率於2026年10月3日依住宅金融支援機構公布的10月利率更新（9月分別為年3.570%、3.140%、3.700%）。

固定期間選擇型：固定期結束時會發生什麼？

固定期間選擇型（固定金利期間選択型）在簽約時選定一段固定期，例如2年、3年、5年或10年。固定期內利率與還款額不變，也沒有變動利率型的未付利息風險；一般而言，固定期越短，利率越低。

固定期間中途，不得改為其他利率類型。期間屆滿時，可以依當時的利率水準，選擇改為變動利率型，或再選一段固定期；也有商品在最初的固定期之後，定期重新設定利率，例如每3年一次。

因此，期滿後的還款額在最初借款時無法得知。利率上升時，期滿後的利率可能突然變高，還款額隨之增加。期滿時須辦理什麼手續、再選固定利率是否須付手續費，均屬銀行須在簽約前說明的項目（見下方〈簽約前，書面說明必須寫清楚什麼？〉）。

變動利率型：利率怎麼調，還款額何時跟著變？

變動利率型（変動金利型）的利率與每月還款額分開調整。

• 利率：一般每半年檢視一次，依據是契約寫明的基準利率（基準金利）。基準利率變動時，你的適用利率變動多少，以契約為準。
• 基準日依商品而定：例如索尼銀行（ソニー銀行）在其說明中，以5月1日與11月1日為基準日（2026年9月30日查閱）；金融廣報中央委員會（金融広報中央委員会）2018年的資料，則以每年4月與10月的優惠利率水準為例。
• 還款額：採元利均等還款（元利均等返済，每期還款額相同，其中利息與本金的比例隨利率變化）時，一般每5年重新計算一次；採元金均等還款（元金均等返済）時，一般隨利率變動而調整。
• 時間差：日本銀行2026年4月的報告觀察到，5年到期後變更還款額時，多以10月為基準日，實際反映在12月以後的還款額。

基準利率連動什麼指標，也依商品而定。依金融廣報中央委員會2018年的說明，銀行提供與短期優惠利率（短期プライムレート）連動的變動利率型，信託銀行另有與長期優惠利率（長期プライムレート）連動的類型。各銀行的房貸基準利率與優惠利率之間如何換算，目前沒有公開的官方資料。

優惠利率目前的水準：依日本銀行的統計，截至2026年9月11日，主要都市銀行的短期優惠利率最頻值為2.375%（2026年8月3日起；前一次是2026年2月9日起的2.125%），長期優惠利率為3.40%（2026年9月10日起）。這組數字尚未反映2026年9月18日的政策利率調升，各銀行之後是否調整，查核日尚無資料。優惠利率是銀行自主決定的利率，本身不是房貸利率。

利率調升後，已借款的人還款額增加了多少？

日本銀行2026年4月的報告，以地方銀行的房貸資料觀察到：變動利率型多數債權的適用利率已超過1%；還款額有變更的債權，2024年度多為每月增加1千至3千日圓；2025年度變更的部分，每月增加4千至6千日圓的債權也相應增加（日銀假設全部債權的還款額每5年才重新計算所做的試算）。

由於多數債權的還款額每5年才重新計算，實際還款額增加的債權每年約2成；到2025年度為止的利率升幅下，大部分債權的還款額增加率不到8%。這份報告出版於2026年6月、9月兩次調升之前，不涵蓋其影響，不能用來推算之後的變化。

5年規則與125%規則，會讓你少付利息嗎？

不會。這兩項規則緩和的是還款額變動的時點與幅度，不會減少應付的利息。

5年規則（5年ルール）是每月還款額自借款日起每5年間固定；125%規則（125％ルール）是重新計算後，不超過原還款額的1.25倍。日本銀行稱之為激變緩和措施（激変緩和措置）：短期內的負擔增加會被緩和，但一旦還款額變更，變化幅度會累積反映過去5年間的利率變化。

是否設有這兩項規則、如何計算，依商品而定，並非法律規定。例如索尼銀行在其說明中表示不採用這兩項規則，適用利率上升時即依升幅重新計算還款額，因此不會把負擔推到最後一期；樂天銀行（楽天銀行）說明其採用這兩項規則，但限元利均等還款，元金均等還款變更後的每月還款額沒有上限（均為2026年9月30日查閱）。

例子：每月還款8萬日圓的變動利率借款人

一位借款人採變動利率型、元利均等還款，契約設有5年規則與125%規則，最初每月還款8萬日圓。全國銀行協會（全国銀行協会）以這個例子說明：

• 前5年：每月還款額固定為8萬日圓。利率每半年檢視；利率上升時，還款額不變，但其中用於支付利息的部分增加。
• 利息超過8萬日圓時：超出的部分成為未付利息。這段期間，還款中用於償還本金的金額為零，貸款餘額不再減少。
• 第6年起：還款額重新計算，但上限為每月10萬日圓，即8萬日圓的1.25倍。
• 利息部分超過10萬日圓時：第6年以後仍會持續產生未付利息。未付利息一般不再計息，但除非在正常還款之外另行支付，否則會一直累積到還款結束；正常還款結束後，仍可能有未付利息部分的貸款餘額。

未付利息如何結算，依金融機構而不同。這位借款人須確認自己的契約是否設有這兩項規則、未付利息如何結算，並請銀行以高於目前的利率試算每月還款額。

想中途改變，提前還款或改借要付出什麼？

可以改變，但各有成本，金額依商品與銀行而定。

提前還款（繰上返済）是把存款或一時的收入，用於償還本金。元利均等還款的提前還款有兩種方式：縮短還款期間型（返済期間短縮型）把款項用於償還之後若干期的本金，還款期間相應縮短；減輕還款額型（返済額軽減型）期間不變、每期還款額減輕。依金融廣報中央委員會2018年的說明，越是在借款初期、借款期間越長，越能減輕原本將來要付的利息。

提前還款的手續費，銀行須在簽約前說明；固定期間選擇型還須說明固定期間中提前還款的手續費或清算金（精算金）。Flat 35 不需要提前還款手續費。

改借（借換え）等於向金融機構重新申辦一筆房貸，會產生事務手續費、稅金、司法書士（受託代辦登記的專業人員）報酬等費用。全國銀行協會網站上一位理財規劃師（FP）估算，費用約為貸款餘額的3%至5%；這是個人估算，不是官方統計，實際費用依銀行、貸款餘額與抵押權登記等而定。同一位理財規劃師也提醒，由變動利率改借固定利率時，固定利率一般較高，每月還款額可能增加。

國土交通省的調查顯示，2024年度民間新承作房貸金額中，改借用途占6.4%。外國籍借款人或住在海外的人能否改借、條件是否不同，目前查不到公開資料，以各銀行條件為準。

簽約前，書面說明必須寫清楚什麼？

最遲在簽約時，銀行原則上須以書面說明下表項目。這是全國銀行協會2004年12月21日的業界約定（申し合わせ），適用於變動利率型與固定期間選擇型，全期間固定型不在範圍內。

金融廳（金融庁）對主要銀行等的監督指針，把「是否充分說明利率變動風險」列為監理重點，並以這份約定為例；指針也要求，提示利率上升後的還款額參考值時，須以當時經濟情勢下合理的前提試算。這是業界約定與監理重點，不是直接賦予借款人權利的法律條文。

取得說明後，可以逐項確認：

1. 我的適用利率以哪一個基準利率為準？基準利率變動時，適用利率變動多少？
2. 基準利率在哪一天檢視？新利率從哪一期開始適用？
3. 我的還款方式是元利均等還是元金均等？契約是否設有5年規則、125%規則？
4. 產生未付利息時，如何結算？可以另外支付嗎？
5. 利率比現在高時，每月還款額是多少？請提供書面試算。
6. 固定期結束時須辦理什麼手續？再選固定利率須付手續費嗎？
7. 提前還款、條件變更須付多少手續費？固定期間中提前還款須付清算金嗎？

截至2026年9月，所查的金融廳主要行等監督指針沒有要求銀行以日語以外的語言說明。看不懂的條款，簽約前先釐清。

哪些說法要先停下來確認？

• 「政策利率1.25%，房貸利率也差不多」：政策利率不是房貸利率。你的利率以契約寫明的基準利率與變動幅度為準。
• 「有125%規則，還款最多只會多25%」：還款額有上限，利息沒有；超出的部分成為未付利息，仍須償還。
• 「變動利率都是5年才調整還款額」：依商品而定，例如索尼銀行不採用5年規則，樂天銀行的元金均等還款沒有上限。
• 「固定期結束後，會延續原來的利率」：期滿後適用當時的利率，還款額可能增加。
• 「現在不鎖定就來不及」或「利率不會再升」：兩者都是預測。日銀在2026年9月18日表示，將視經濟、物價與金融情勢繼續提高政策利率；這是日銀當天的表述，不是對房貸利率的預測。
• 「之後改成固定就不用擔心」：改借會產生費用，改為固定後每月還款額也可能增加。

下一步怎麼判斷？

依序回答三個問題：

1. 你能選哪幾種？Flat 35 只受理日本國籍、永住者與特別永住者。住在台灣或香港的人，所查銀行中目前公開申請條件的是東京スター銀行的「東京招福星」，屬不動產投資貸款，採變動利率。能申請哪些商品，先看主文。
2. 你能承受多少還款額變動？用銀行的書面試算，看利率上升時每月多付多少，以及5年後還款額可能調整到多少。
3. 你打算還多久、會不會提前還款？把固定期的長度，和固定期間中提前還款的手續費或清算金一起看。

你能承受多少還款額變動，取決於收入、其他借款與還款計畫；可以將情況告訴問問宅點。

想釐清自己的情況

利率類型與還款額的承受度因人而異。將你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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日本房貸利率類型問答 FAQ

日本按揭選浮動利率，利率上升時每月還款會馬上增加嗎？

未必。利率一般每半年檢視，但元利均等還款設有5年規則時，每月還款額每5年才重新計算；期間內利息占比增加，利息超過還款額的部分成為未付利息，仍須償還。

固定期間選擇型的固定期結束後，可以再選固定利率嗎？

可以依當時的利率水準，選擇改為變動利率型或再選一段固定期，但之後的利率與還款額在借款時無法得知。再選固定是否收取手續費，銀行須在簽約前說明，並依各銀行契約而定。

日本房貸提前還款，要付手續費嗎？

依商品而定。Flat 35 不需要提前還款手續費；民間銀行的手續費，以及固定期間中提前還款可能收取的清算金，銀行須在簽約前說明，金額以各銀行商品說明為準。

資料說明

• 本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是住宅金融支援機構、國土交通省、日本銀行與金融廳的官方資料，以及全國銀行協會、金融廣報中央委員會與索尼銀行、樂天銀行自行公開的說明。
• 以下結論是從官方文件歸納而來，官方沒有一句話直接寫明：「5年規則與125%規則不是法律規定」（日銀報告稱「在簽約時設定的情況很多」，金融廳監督指針與全國銀行協會約定只要求說明還款額變更規則）；「外國籍借款人在利率類型上沒有不同規則」（國土交通省調查與日銀報告均不按借款人國籍或居住地區分）；「監理規定沒有要求以外語說明」（只查了主要行等的監督指針）；「外國籍或住在海外者能否改借查不到公開資料」；「各行房貸基準利率與優惠利率的換算方式沒有官方資料」。
• 利率調整、提前還款與改借的一般說明，來自全國銀行協會等業界團體，不是法律條文；其中金融廣報中央委員會的資料為2018年4月版，網站現標示為封存網站。改借費用3%至5%是全國銀行協會網站上一位理財規劃師的估算。國土交通省的比例是2024年度新承作金額，機構的比例是網路問卷，兩者不可合併解讀。
• Flat 35 利率為2026年10月撥款適用（2026年10月3日依住宅金融支援機構公布的10月利率更新）；優惠利率為2026年9月11日現在；日銀2026年4月報告不涵蓋2026年6月與9月的調升。民間銀行目前的固定或變動利率水準，本文未收錄。日銀之後的政策決定未納入。

參考資料

住宅金融支援機構－【フラット３５】ご利用条件 ／ 住宅金融支援機構－【フラット３５】商品頁 ／ 住宅金融支援機構－最新の金利情報：【フラット３５】（2026年９月） ／ 住宅金融支援機構－はじめての住宅ローン「金利のタイプとは？」 ／ 住宅金融支援機構－住宅ローン利用者の実態調査（2026年１月調査） ／ 国土交通省－令和７年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書（令和８年３月） ／ 全国銀行協会－変動で返す？固定で返す？住宅ローンの金利タイプ ／ 全国銀行協会－変動金利住宅ローンの未払利息とは？ ／ 全国銀行協会－住宅ローン利用者に対する金利変動リスク等に関する説明について（申し合わせ） ／ 全国銀行協会－Q.現在借りている変動金利がアップしないか、不安です（FPが回答） ／ 金融広報中央委員会「知るぽると」－固定金利・変動金利など金利タイプの違い ／ 金融広報中央委員会「知るぽると」－繰上返済の選択 ／ 金融庁－主要行等向けの総合的な監督指針 ／ ソニー銀行－お借入後の変動金利の見直しルール ／ 楽天銀行－住宅ローン用語集「5年ルール、125％ルール」 ／ 日本銀行－金融システムレポート（2026年4月号） ／ 日本銀行－金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日） ／ 日本銀行－長・短期プライムレート（主要行）の推移 ／ 東京スター銀行－「東京招福星」スター不動産投資ローン（日本非居住者向け）商品説明書（台湾居住者向け） ／ 東京スター銀行－「東京招福星」スター不動産投資ローン（日本非居住者向け）商品説明書（香港居住者向け）

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成金融、法律或稅務方面的個別建議，也不代表任何銀行的核貸結果或利率。資料查核日期為2026年9月30日。利率、銀行商品與相關規定可能隨時更新，請以各金融機構的最新公告與契約為準，必要時諮詢合資格的專業人士。